Det går frem av proposisjonen at ferdigattest mangler
for en god del byggetiltak. Det følger av lov om eiendomsmegling
§ 6-7 andre ledd nr. 8 at oppdragstakeren plikter å gi kjøperen
skriftlig opplysning om hvorvidt ferdigattest eller midlertidig
brukstillatelse foreligger før handel sluttes. Dette kan være en
av årsakene til at kommunene mottar en del søknader om ferdigattest
for eldre tiltak.
Uklarheter om hvordan kommunene skal behandle
søknad om ferdigattest i eldre byggesaker er stor. Det er således
store variasjoner mellom kommunene, og ulike saksbehandlere kan
ofte ha ulik praksis innen en og samme kommune.
Plan- og bygningsloven gir i dag ingen anvisning på
hvordan slike eldre tiltak skal avsluttes. Det vises i proposisjonen
til at departementet de siste årene har fått flere henvendelser
om å gi nærmere regler og veiledning om hvordan kommunen skal håndtere
søknader om ferdigattest i eldre byggesaker.
Hovedregelen både etter gammel og ny plan- og bygningslov
(ikraftsatt 1. juli 2010) er at bygget ikke lovlig kan tas i bruk
før det foreligger en ferdigattest, alternativt en midlertidig brukstillatelse.
Plan- og bygningsloven har som krav at søknadspliktige tiltak skal
avsluttes med ferdigattest. Dette var nedfelt i tidligere plan-
og bygningslov av 1985 § 99 nr. 1 tredje ledd, og er videreført
i § 21-10 i ny lov av 27. juni 2008, ikraftsatt 1. juli 2010.
Ferdigattest markerer den formelle avslutningen av
byggesaken, og avslutter dermed også ansvaret til de ansvarlige
foretakene. Inntil ferdigattest foreligger, vil kommunen kunne gi
pålegg om retting til de ansvarlige foretakene.
Det er tiltakshaver som har primæransvaret for
at tiltaket er i overensstemmelse med krav gitt i eller i medhold
av plan- og bygningsloven, herunder at ferdigattest eller midlertidig
brukstillatelse foreligger. Dersom kommunen avdekker forhold i strid
med loven, vil tiltakshaver dermed alltid kunne være rett adressat
for pålegg om retting og vedtak om tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr.
Påleggsadgangen foreldes i prinsippet ikke. Kommunen kan også gi direkte
pålegg til ansvarlige foretak inntil 5 år etter at ferdigattest
er gitt, slik at det derfor også er i foretakenes interesse at det
utstedes ferdigattest.
I oppfølgingen av tiltak uten ferdigattest er
det en forskjell på om tiltakene har fått midlertidig brukstillatelse
eller ikke. Dersom kommunen har gitt midlertidig brukstillatelse,
vil ikke manglende ferdigattest bety at det er ulovlig å bruke bygningen.
Det betyr derimot at tiltaket ikke er fullt ut formelt ferdigstilt
i henhold til tillatelsen.
Det pekes i proposisjonen på at departementet foreslår
i proposisjonen at det ikke skal utstedes ferdigattest i gamle saker
fra før 1. januar 1998 som ikke er avsluttet med ferdigattest eller midlertidig
brukstillatelse. Kommunen skal avvise søknader om ferdigattest i
slike saker, jf. forslaget til nytt femte ledd i § 21-10. Det innebærer
at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest.
Dette betyr ikke at ulovlig bygde tiltak blir lovlige. Det betyr
bare at saken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Hovedbegrunnelsen
for dette er at disse sakene er så gamle og utdaterte at det ikke
foreligger et tilfredsstillende dokumentasjons- og kunnskapsgrunnlag
som gjør det forsvarlig å tilby et eget «regime» for å kunne utstede
en (troverdig) ferdigattest for slike eldre bygg.
Videre foreslår departementet at det i forskrift reguleres
hvordan man skal behandle anmodninger om ferdigattest for bygg fra
tiden etter 1. januar 1998, og som mangler ferdigattest eller midlertidig
brukstillatelse.
For øvrig er kravene for å få og å utstede ferdigattest
vesentlig skjerpet ved lovendringen som trådte i kraft 1. juli 2010.
Departementet antar derfor at problemet vil være minimalt for nyere bygg.
Det pekes i proposisjonen på at ved at ferdigattest
i saker fra før 1. januar 1998 ikke skal gis, vil man oppnå en forenkling
og en opprydding på et svært uoversiktlig område.
I stedet for ferdigattest kan hjemmelshavere
i en salgssituasjon henvises til å fremskaffe relevant tilstandsrapport
til bruk ved omsetning av eiendommen.
Departementet mener plikten for kommunene til å
utstede ferdigattest for eldre bygg – og et tilsvarende rettskrav
fra eiere på et entydig system for å kunne få slik ferdigattest
– bør avgrenses til tiltak etter ansvarsreformen.
Etter ansvarsrettssystemet skal all kontroll
innen et ansvarsområde bekreftes av ansvarlige foretak til bygningsmyndigheten
gjennom samsvarserklæringer eller kontrollerklæringer. Det skal
i samsvarserklæringen og kontrollerklæringen vises til hvilken kontrolldokumentasjon
som foreligger. Kommunen legger kontrollerklæringene til grunn for
sin videre saksbehandling ved søknad om midlertidig brukstillatelse
eller ferdigattest.
Etter departementets vurdering kan reglene om ansvar
og kontroll legges til grunn i en del tilfeller ved utstedelse av
ferdigattest også for bygg oppført etter 1997/1998. Imidlertid kan
et generelt krav om dette i andre tilfeller være unødvendig ressurskrevende
å følge. Dette gjelder særlig der det kun gjenstår mindre forhold
etter at byggverket ble tatt i bruk, noe som vil være tilfellet
når det er gitt midlertidig brukstillatelse. Reglene om ferdigattest
gjelder for mange typer av tiltak og arbeid som ikke er ferdigstilt
ved utstedelse av midlertidig brukstillatelse. Det vises i proposisjonen
til at det derfor må vurderes nærmere om det skal gis forskjellige
regler for disse, eller én regel som skal kunne benyttes på alle.
Regler om dette vil bli nærmere fastsatt i forskrift.
Det vises i proposisjonen til at de foreslåtte
endringene vil effektivisere byggesaksprosessen uten at dette skjer
på bekostning av kvalitet eller rettssikkerhet. Kommunene får frigjort
ressurser som har vært bundet til oppfølging av gamle saker (saker
før 1. januar 1998) og som ikke har blitt avsluttet med ferdigattest.
Endringene antas ikke å medføre andre økonomiske
eller administrative konsekvenser av betydning for det offentlige
eller private.
Departementet har bedt Finansdepartementet om å
vurdere å justere veiledninger, eventuelt gjøre endringer i eiendomsmeglerloven
med hensyn til oppdragstakers plikter om å gi kjøperen en skriftlig
opplysning om hvorvidt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
foreligger før eiendomshandel avsluttes.
Komiteen viser til
at det i dag mangler ferdigattest for mange eldre boliger. Det oppstår
ofte usikkerhet og utfordringer ved kjøp og salg av slike boliger
da det er et krav om at selger må opplyse om slike forhold ved omsetning
av bolig.
Komiteen viser til at departementet
ofte får slike henvendelser fra kommuner som igjen opplever pågang
fra ulike parter om hvordan denne problemstillingen skal løses.
Usikkerheten ute hos kommunene er stor, og det samme er praksisen.
Komiteen er derfor enig i regjeringens
løsning om å rydde opp i dette ved at det ikke skal utstedes ferdigattest
i gamle saker fra før 1. januar 1998. Komiteen understreker,
slik regjeringen også gjør, at dette ikke betyr at ulovlig bygde
tiltak blir lovlige.
Komiteen tar til etterretning
at regjeringen foreslår at man i forskrift regulerer hvordan man skal
behandle anmodninger om ferdigattest for bygg fra tiden etter 1. januar
1998.
Komiteen er fornøyd med at regjeringen
nå rydder opp i ulik praksis og håndtering rundt i kommunene som
en del av sitt arbeid med å forenkle regelverket og ikke minst spare
kommunene for tid slik at ressursene kan brukes til viktigere oppdrag.