Departementet foreslår i proposisjonen å oppheve
§ 9 første ledd nr. 1 i lov 28. november 2003 nr. 98 om konsesjon
ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv. Forslaget innebærer
at det ved konsesjonsvurderingen ikke skal legges vekt på om den
avtalte pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling
ved erverv av landbrukseiendommer. Bestemmelsen omtales til vanlig
som «priskontrollen». Forslaget vil kreve endringer i tvangsfullbyrdelsesloven.
Proposisjonen inneholder derfor forslag om endringer i denne loven.
Departementet sendte 4. desember 2013 på høring
forslag om å oppheve § 9 første ledd nr. 1 i konsesjonsloven. Som
en konsekvens av den foreslåtte endringen i konsesjonsloven foreslo departementet
også å oppheve tvangsfullbyrdelsesloven § 11-44 tredje ledd.
I høringsbrevet pekte departementet på at priskontrollen
kan ha uheldige virkninger for landbruket, bl.a. fordi den kan dempe
investeringslysten hos eierne. Det ble vist til at eiere av landbrukseiendommer
ikke vil være innstilt på å foreta investeringer som ikke kan påregnes
avspeilet i den pris konsesjonsmyndighetene vil godta ved et senere
salg. Videre ble det pekt på at priskontrollen kan bidra til å svekke
eiernes motivasjon til å selge hele eller deler av eiendommen. Det
ble også pekt på at et livskraftig og dynamisk landbruk er avhengig
av et velfungerende marked for omsetning av landbrukseiendommer,
og at regjeringen har ambisjon om å gjennomgå regelverket med sikte
på forenklinger. Ut over dette ble det vist til at forslaget om
opphevelse av priskontrollen er en forenkling av regelverket som
i mange tilfeller vil gjøre konsesjonsvurderingen enklere og mindre tidkrevende
og dermed frigi ressurser i kommunene og fylkene.
Regler om prisvurdering ved erverv av konsesjonspliktig
eiendom (priskontrollen) ble innført i konsesjonsloven av 31. mai
1974. Det gikk fram av § 1 nr. 4 at loven blant annet skulle tilgodese en
samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling ved behandlingen av en søknad
om konsesjon. Regelen ble endret ved ny konsesjonslov vedtatt 28. november
2003 slik at priskontroll bare gjelder ved erverv av konsesjonspliktig
landbrukseiendom som skal nyttes til landbruksformål.
Formålet med priskontrollen er at eiendommer som
skal nyttes til landbruk omsettes til en pris som bidrar til å realisere
mål i landbrukspolitikken. Dette gjelder målet om å sikre rekruttering til
næringen, å legge til rette for langsiktig god ressursforvaltning
og legge til rette for stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser.
I perioden fra 2001 fram til i dag er det gjort
en rekke endringer i lovgivningen med det formål å stimulere til
økt omsetning av landbrukseiendom. Disse endringene har ført til
at sammenhengen mellom omsetningstallene og priskontroll også er
endret i denne perioden. I dag er det vesentlig færre overdragelser
som er gjenstand for priskontroll enn i 2000.
Regjeringen har i sin politiske plattform understreket
at eiendomsretten er en grunnleggende rett som bør styrkes. Som
et ledd i dette arbeidet vil regjeringen styrke bondens rett til
å disponere over egen eiendom i tråd med egne valg og prioriteringer.
Andre viktige mål for regjeringen er enklere regler, mindre byråkrati
og en effektiv og moderne forvaltning.
Landbruksnæringen vil møte store utfordringer
i årene som kommer. I et globalt perspektiv er det behov for å produsere
mer mat. Det er også behov for å øke avvirkningen av skog til forskjellig trebruks-
og energiformål. Dette gjør det viktig å stimulere til investeringer
knyttet til drift og andre tiltak som kan bedre driften av landbrukseiendommer.
Antallet eiendommer som er underlagt priskontroll
er lavt, som følge av de senere års endringer. Anslag viser at ca.
400 overdragelser av bebygd landbrukseiendom og ca. 200 overdragelser
av ubebygde landbrukseiendommer var gjenstand for priskontroll.
Dette gjør at det i dag er uklart i hvilken grad priskontroll er
egnet til å ivareta de formålene som begrunner regelen.
Regelen om priskontroll kan videre begrense selgers
vilje til å legge eiendommen ut på salg i et åpent marked. Regelen
kan derfor hindre et effektivt marked for omsetning av konsesjonspliktige
landbrukseiendommer. Dette kan svekke rekrutteringen til næringen.
Regelen kan også gjøre det vanskelig for aktive næringsutøvere å sikre
seg tilleggsjord til eie, noe som igjen på sikt kan svekke mulighetene
for effektiv og rasjonell landbruksdrift. Priskontrollen kan også
dempe investeringslysten og derved svekke driftsgrunnlaget på en
del eiendommer.
Det er kommunene som i første omgang etter fastsatte
retningslinjer tar stilling til om avtalt pris kan godkjennes. Retningslinjene
for verdivurderingene som ligger til grunn for priskontrollen er
kompliserte. Med relativt få saker til behandling på landsbasis,
er det mange kommuner som har få saker til behandling. Det er derfor krevende
for mange kommuner å opprettholde nødvendig kompetanse for å kunne
behandle sakene på en tilfredsstillende måte. Praktiseringen av
regelen om priskontroll åpner videre for forskjellsbehandling og
ulik praktisering fra kommune til kommune.
Departementet mener på bakgrunn av det som står
ovenfor at det ikke er ønskelig å opprettholde regelen om priskontroll
ved kjøp av landbrukseiendom og foreslår at regelen i konsesjonsloven
§ 9 første ledd nr. 1 oppheves. Den nærmere begrunnelse for dette
forslaget går fram av kapittel 6 til 10.
Opphevelse innebærer en forenkling av lovgivningen
som samtidig styrker eiers råderett over eiendommen. Kombinert med
endringene som ble vedtatt i jordlovens delingsbestemmelse i 2013,
kan opphevelse av priskontroll dermed åpne for at mer tilleggsjord
og -skog kommer på salg, og dermed legge til rette for hensiktsmessige
omstillinger i næringen.
I høringsnotatet ble det lagt til grunn at priskontroll
er unødvendig, og ikke virker etter hensikten.
Et sentralt spørsmål er om gjeldende regel om priskontroll
er egnet til å nå de målene som begrunner reglene.
Priskontroll innebærer i praksis et tak på omsetningsprisen,
dvs. at priskontrollen fungerer som et virkemiddel for å dempe prisstigningen. Priskontrollen
er imidlertid ikke alene om å påvirke prisen. Odelsberettigedes
adgang til å løse eiendom på odel, regler om boplikt ved erverv
av landbrukseiendom, regler om driveplikt og regulering til landbruksformål
i plan etter plan- og bygningsloven er eksempler på regler som generelt
kan bidra til å senke prisene ved omsetning av landbrukseiendom.
Departementet har merket seg at mange høringsinstanser
legger til grunn at priskontrollen har en prisdempende effekt. Dette
ble også lagt til grunn av departementet i St.meld. nr. 19 (1999–2000).
Det er flere forhold som kan ha betydning dersom en skal ta stilling
til om priskontroll virker prisdempende eller ikke ved omsetning
av landbrukseiendom. Et sentralt forhold er antakelig hvor mange
eiendommer med priskontroll som omsettes, og hvor mange sammenlignbare
eiendommer som faller utenfor kontrollen. Framstillingen av gjeldende
regler i kapittel 4.1.2 i proposisjonen og de statistiske opplysningene
i kapittel 3.1 viser at et fåtall eiendommer er gjenstand for priskontroll
i dag.
Departementet antar at det er lite grunnlag
for å hevde at priskontroll har selvstendig betydning for prisdannelsen
ved overdragelser innad i familien i forbindelse med generasjonsskifter.
Omtalen i kapittel 3.3.1 i proposisjonen viser
utviklingen av gjennomsnittspris ved overdragelse av henholdsvis
landbrukseiendom og enebolig i den samme perioden. Sammenligningen
viser at økningen har vært forholdsmessig større for landbrukseiendom
hvor en betydelig andel har vært underlagt regler om priskontroll
(en økning på 175 pst.) enn for eneboliger hvor overdragelsene ikke
har vært underlagt slik kontroll (en økning på 128 pst.). Dette
støttes også av opplysningene i kapittel 3.3.2 for årene 2006, 2009 og
2012 som gjelder landbrukseiendom over arealgrensen for priskontroll.
Opplysningene kan innebære at priskontroll kan ha hatt lite å si
for prisutviklingen på landbrukseiendom.
Departementet mener videre at det ut fra statistikken
for ubebygd eiendom vanskelig kan utledes noe om hvorvidt priskontrollen
demper prisøkningen ved kjøp av tilleggsjord og -skog.
Mange høringsinstanser har vært opptatt av hvilke
følger opphevelse av priskontroll vil kunne få for prisutviklingen.
De gir uttrykk for at opphevelse vil føre til høyere priser enn
i dag både for bebygd og ubebygd landbrukseiendom, inkludert rene
skogeiendommer. Spørsmålet som må stilles, er om opphevelse av priskontrollen
vil kunne føre til en merkbar generell prisøkning som ellers ikke
ville funnet sted dersom priskontrollen beholdes.
Når det offentlige yter støtte, må det også
forventes at samfunnet får noe tilbake for investeringen, slik at
en selger ikke kan forvente å sitte igjen med hele eiendomsverdien
etter et salg. Departementet vil imidlertid peke på at lønnsomheten
også innenfor andre næringer enn landbruket påvirkes av offentlige
beslutninger og ulike støtteordninger; alt fra tilskudd til skattefordeler.
Det er i liten grad lagt opp til at andre næringer skal gi fra seg
hele eller deler av slik gevinst ut over det som følger av ordinær
skattlegging. Departementet mener at landbruket må likestilles i
så henseende.
De foreliggende statistiske opplysningene er ikke
entydige. Etter en samlet vurdering av det som foreligger legger
departementet til grunn at det er usikkert om priskontrollen slik
den er utformet i dag er egnet til å dempe eventuell prisøkning
ved erverv av både bebygd eiendom og ubebygd eiendom.
Departementet pekte i høringsnotatet på at priskontrollen
kan virke hemmende på omsetningen av konsesjonspliktige landbrukseiendommer.
Det ble vist til at den har bidratt til at mange venter med å selge
fordi de ikke forventer å få det de syns eiendommen er verd. Et
velfungerende marked for bebygde landbrukseiendommer og for tilleggsjord
ville kunne bidra til en langsiktig og god ressursforvaltning og
rekruttering til næringen. I høringsnotatet la departementet til
grunn at priskontrollen var til hinder for en slik utvikling.
Høringsinstansene har ulikt syn på spørsmålet om
sammenhengen mellom omsetning av landbrukseiendom og priskontroll.
Departementet mener at økt omsetning vil kunne bidra
til å styrke rekrutteringen til næringen, og til å styrke ressursgrunnlaget
på eksisterende bruk. Departementet peker på at det fortsatt, ut fra
hensynet til rekruttering til landbruket og effektiv tilpasning
av ressursgrunnlaget gjennom kjøp og salg av arealer, er behov for
et større utbud av hele landbrukseiendommer og tilleggsjord i markedet
utenfor nær familie og odelsberettigede.
I områder der priskontrollen kan ha en prisdempende
effekt, kan den virke hemmende på utbudet av landbrukseiendom i
det åpne markedet fordi prisvurderingen etter konsesjonsloven innebærer
at eiendommen må omsettes til en pris som er lavere enn eieren mener
at eiendommen er verdt. Eieren kan da tenkes å velge å leie bort framfor
å selge til nabobruk. I sentrale områder hvor prisene på boligeiendom
er høye kan det være vanskelig å få en pris for eiendommen som gjør
det mulig å kjøpe seg en ny bolig. Det kan hindre gjennomføring
av generasjonsskifter og salg ut av familien.
Departementet antar at odel, konsesjonsplikt, priskontroll
og boplikt samlet kan ha betydning for omsetningsomfanget av bebygd
landbrukseiendom, og at omsetningsstatistikken kan tas til inntekt
for dette synet. For eiendommer under arealgrensene for priskontroll
viser figur 3.2 i proposisjonen at det er en økning i antall omsatte eiendommer
i de senere årene. For eiendommer over arealgrensene er tendensen
ikke den samme. Siden tallene gjelder kun for tre år (årene 2006,
2009 og 2012) er det ikke mulig å si noe om hvorvidt økningen i
omsetning er et varig fenomen. Departementet mener at opphevelse
av priskontroll sammen med andre tiltak for å løse opp i eierstrukturen
kan åpne for et større utbud av eiendommer. Samlet er dette tiltak
som legger til rette for at nye krefter kan få slippe til i næringen.
Departementet utelukker ikke at prisene i noen områder
kan øke som følge av opphevelse av priskontrollen, men vil peke
på at en eventuell prisøkning i enkelte områder i så fall vil gjenspeile
betalingsevnen som er i markedet for disse eiendommene, og den vil
ikke overgå det som den enkelte kjøper finner forsvarlig.
Høringsinstansene har ulike meninger om hvorvidt
priskontrollen svekker viljen til å investere i landbrukseiendom.
Etter departementets oppfatning kan priskontrollen
virke dempende på eierens investeringslyst. Dette kan føre til at
nødvendig vedlikehold i jord og bygninger unnlates eller at modernisering
av driftsapparat og bolighus uteblir. Investeringslyst må ses i
sammenheng med priskontrollens formål om å stimulere til langsiktig
god ressursforvaltning.
Departementet legger, som Fylkesmannen i Hedmark,
til grunn at eiernes motivasjon for å gjøre investeringer knyttet
til drift og modernisering av bygninger vil variere. Departementet er
samtidig enig med Statens landbruksforvaltning i at det har formodningen
for seg at en ny eier i mange tilfeller kan være mer motivert og ha
større interesse i å forbedre drift og fornye bygningsmasse enn
en som har eid eiendommen i mange år.
Noen høringsinstanser legger til grunn at opphevelse
av priskontroll vil føre til høyere pris, og at en kjøper av landbrukseiendom
ved høyere pris vil sitte tilbake med mindre midler til investering
i driftsapparatet fordi en større andel av midlene vil gå til erverv
av eiendommen eller tilleggsjorda. Departementet mener imidlertid
at eiendom som omsettes på det frie markedet har mulighet for å
tiltrekke seg personer med kapital som både har økonomi til selve
kjøpet og til å utvikle eiendommen og sikre maksimal avkastning fra
eiendommen.
Opphevelse av priskontrollen vil også kunne
gi økt mulighet til å finansiere investeringer fordi markedsverdien
da i en del tilfeller kan gi et høyere pantegrunnlag. Noen høringsinstanser
frykter at fri prissetting vil kunne gi en gjeldsboble. Slik departementet
ser det, må eier av landbrukseiendom også her på linje med andre
næringsdrivende og kjøpere av fast eiendom, vurdere hva som er forsvarlig
å lånefinansiere.
Departementet legger til grunn at priskontroll kan
dempe investeringslysten i visse situasjoner. Dette taler for å
oppheve regelen.
I høringsnotatet viste departementet til at
kommunenes gjennomføring av priskontrollen er ressurskrevende.
Det er ulike meninger blant høringsinstansene om
hvor omfattende ressursbruken ved håndhevelse av priskontrollen
er.
Departementet vil peke på at gjennomføring av priskontroll
krever offentlig ressursbruk, og kan forsinke gjennomføringen av
en overdragelse. Med dagens regler gjelder priskontrollen forholdsvis
få eiendommer. I den enkelte sak må imidlertid ressursbruken antas
å kunne bli stor. Departementet viser i den forbindelse til uttalelsene
fra Fredrikstad og Meldal kommune som er referert i proposisjonen.
Også den forsinkelsen priskontroll kan medføre av overdragelsen
kan være en byrde for partene. For de eiendommene der det er aktuelt
å vurdere prisen, mener departementet dette er unødvendig bruk av
offentlige og private ressurser.
Departementet er også oppmerksom på at reglene
for priskontroll er kompliserte, og at de kan medføre ulik praksis
i kommunene, til frustrasjon for selgere og kjøpere. Dette kan i
noen tilfeller framstå som urimelig for selger og kjøper av eiendom
det er priskontroll på.
Departementet mener at dette er klare ulemper med
priskontrollen som tilsier at priskontrollen oppheves.
Departementet hadde i høringsnotatet ingen alternative
forslag til å oppheve priskontrollen.
Departementet mener at det ikke er grunn til
å vurdere alternative løsninger til opphevelse av priskontrollen.
Departementet mener at priskontrollen gjennom de siste årene er
blitt begrenset i slik grad at det kan reises spørsmål om hvilken effekt
den har. I en slik situasjon vil det etter departementets syn være
uheldig å velge et alternativ hvor priskontrollen begrenses ytterligere
slik at den i praksis kun omfatter noen svært få enkelteiendommer.
I høringsnotatet påpekes det at ordningen med
at konsesjonsmyndigheten avgir uttalelse om høyeste pris, vil falle
bort som en konsekvens av opphevelse av priskontrollen på landbrukseiendommer,
jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-44 tredje ledd.
Oppheves priskontrollen, er det ikke lenger
aktuelt for namsmyndigheten i forbindelse med tvangsrealisasjon
av eiendom underlagt konsesjon å bringe på det rene den høyeste
pris som vil bli akseptert av konsesjonsmyndigheten. Det vil heller
ikke være aktuelt å opprettholde en plikt for konsesjonsmyndighetene
til å gi uttalelse om høyeste lovlige pris. Dette innebærer at reglene
i tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-13 annet ledd (medhjelpersalg)
og 11-44 tredje ledd (auksjonssalg) må oppheves eller endres slik
at de ikke kommer til anvendelse.
Opphevelse av priskontroll med derpå følgende endring
av reglene i tvangsfullbyrdelsesloven fører derfor til raskere saksbehandling
ved tvangssalg, og frigjør offentlige ressurser.
Med tanke på at reglene i tvangsfullbyrdelsesloven
kapittel 11 dekker tvangsrealisasjon av alle realregistrerte formuesgoder,
ikke bare fast eiendom, og at loven bør ha egnede bestemmelser for
eventuelle tilfeller der omsetningen er underlagt konsesjon med
priskontroll, har departementet kommet til at i stedet for å oppheve
de to bestemmelsene bør ordlyden justeres slik at bestemmelsene
ikke kommer til anvendelse ved tvangsrealisasjon av realregistrerte
formuesgoder der omsetningen er underlagt konsesjon uten priskontroll.
I høringsnotatet foreslo departementet at konsesjonsloven
§ 9 første ledd nr. 1 blir opphevet. Som en følge av forslaget foreslo
departementet også at tvangsfullbyrdelsesloven § 11-44 tredje ledd
oppheves.
Departementet slutter seg til innspill fra høringsinstansene
om at det må gjøres en følgeendring i konsesjonsloven § 9 fjerde
ledd dersom priskontrollen oppheves, og foreslår en slik endring.
Den Norske Advokatforening og Statskog SF mener
at det bør framgå uttrykkelig av loven at det ikke lenger skal være
adgang til å legge vekt på den avtalte prisen. For at det ikke skal
være noen tvil på dette punktet, har departementet valgt å ta inn
et nytt andre punktum i konsesjonsloven § 9 første ledd.
Departementet er ikke enig med Advokatforeningen
i at det er nødvendig å endre konsesjonsloven § 12 som følge av
at regelen om priskontroll i konsesjonsloven § 9 første ledd nr. 1
oppheves. Bestemmelsen i § 12 innebærer at kopi av hjemmelsdokument,
kontrakt og takst skal vedlegges søknad hvis slike dokumenter foreligger.
Dette er relevante opplysninger selv om prisen ikke lenger skal
vektlegges ved konsesjonsvurderingen.
Nødvendige endringer i forskrift til konsesjonsloven
vil bli gjennomført når loven er vedtatt endret.
Departementet har kommet til at overgangsreglene
bør utformes på en annen måte enn i høringsnotatet.
For konsesjonssaker som er under behandling når
lovendringen trer i kraft, mener departementet at det bør være uproblematisk
å følge høringsforslaget. Priskontroll bør i slike tilfeller utelates fra
konsesjonsvurderingen slik at konsesjonsspørsmålet avgjøres på bakgrunn
av lovens øvrige regler. I saker hvor det er gitt avslag fordi prisen
er for høy, bør imidlertid gjeldende regler fortsatt gjelde slik
at det kan settes frist for omgjøring og salg (herunder tvangssalg).
Departementet slutter seg på dette punktet til Advokatforeningens
syn om at dette vil være den rettsteknisk enkleste og minst problematiske
løsningen.
Opphevelse av priskontroll er en forenkling
av lovverket. Det vil lette gjennomføringen av eiendomsoverdragelser
i landbruket, og det vil redusere konsesjonsmyndighetenes arbeidsomfang
ved behandling av konsesjonssaker. Dette vil frigi ressurser i kommuner
og fylker. Reduksjonen i ressursbruken vil variere fra kommune til
kommune og mellom fylkene.
Opphevelse av priskontrollen vil videre føre
til raskere saksbehandling ved tvangssalg.