Innhold

2. Komiteens merknader

2.1 Generelle merknader

Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Masud Gharahkhani, Stein Erik Lauvås, Eirik Sivertsen og Siri Gåsemyr Staalesen, fra Høyre, Norunn Tveiten Benestad, Mari Holm Lønseth, Olemic Thommessen og Ove Trellevik, fra Fremskrittspartiet, Jon Engen-Helgheim og Kari Kjønaas Kjos, fra Senterpartiet, Heidi Greni og Willfred Nordlund, fra Sosialistisk Venstreparti, lederen Karin Andersen, og fra Kristelig Folkeparti, Torhild Bransdal, viser til proposisjonen. Komiteen viser til at hovedformålet med proposisjonen er å hindre at profesjonelle aktører driver leilighetshotell i eierseksjonssameier.

Komiteen gjennomførte høring i saken den 15. januar 2019. På høringen deltok seks aktører. To aktører sendte skriftlige innspill til komiteen.

Komiteen viser til at regjeringen sendte forslag om endringer i eierseksjonsloven og enkelte andre lover på høring den 11. mai 2018. Høringsfristen gikk ut den 6. august 2018. Regjeringen fikk 52 høringssvar.

2.2 Skjerping av ervervsavgrensningen

Komiteen viser til behandlingen av Prop. 39 L (2016–2017) Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven), hvor Stortinget vedtok å beholde ervervsbegrensningen i eierseksjonssameier. Bakgrunnen var at det var ett av flere virkemidler for å motvirke omfattende hyblifisering og annet næringsmessig oppkjøp og utleie av seksjoner. Komiteen viser til Innst. 308 L (2016–2017). Der understrekes det at intensjonen var at loven ikke skulle kunne omgås gjennom for eksempel indirekte erverv, for eksempel gjennom ulike selskap. Stortinget ba regjeringen om å utrede et lovforslag som sikrer at denne intensjonen ble fulgt i anmodningsvedtak nr. 707 fra den 29. mai 2017.

Komiteen støtter regjeringens forslag til presisering av ervervsbegrensningen ved at indirekte erverv omfattes av forbudet.

2.3 Korttidsutleie av boliger

Komiteen viser til at Stortinget i forbindelse med behandlingen av Prop. 39 L (2016–2017) ba regjeringen komme tilbake med forslag til lovforslag for å regulere korttidsutleie av boligseksjoner.

Komiteen viser til at boligseksjoner skal brukes til å bo i. Å drive utleie vil i utgangspunktet være innenfor boligformålet, men dersom utleien blir for intens, kan det få karakter av å være hotellvirksomhet. Slik intens utleie kan bidra til utrygge bomiljø og større slitasje i sameiene. Formålet med proposisjonen er å begrense de negative konsekvensene korttidsutleie kan føre med seg. Derfor foreslår regjeringen å regulere adgangen til korttidsutleie av eierseksjoner.

Komiteen viser til at regjeringen foreslår at korttidsutleie skal forstås som utleie av hele boligen i opptil 30 dager. I definisjonen av hva som anses som korttidsutleie, mener komiteen at «dager» må forstås som «døgn».

Komiteen viser til at regjeringen foreslår at hovedregelen er maksimalt 90 dager korttidsutleie per år i eierseksjoner. Komiteen viser til at det vil være en adgang til å fravike hovedregelen ved at sameiet fastsetter en annen grense i vedtektene. Formålet er å gi tilstrekkelig fleksibilitet for det enkelte sameie. Unntak må vedtas på årsmøtet med to tredjedels flertall. Det er foreslått en øvre grense på 120 dager og en nedre grense på 60 dager.

Komiteen er positiv til at utleie av deler av boliger, kostnadsfritt utlån eller utlån av fritidsboliger i sameier der alle bruksenhetene er brukt som fritidsboliger, ikke er omfattet av begrensningene.

Komiteen viser til at regjeringen foreslår en utvidelse av adgangen til å drive korttidsutleie i borettslagsleiligheter. Eiere av borettslagsleiligheter vil kunne drive opptil 30 dager korttidsutleie av egen bolig uten samtykke fra styret.

Komiteen viser til at regjeringens forslag til ny lovtekst i borettslagsloven og eierseksjonsloven benytter ordlyden «dager». Dette kan forstås slik at man skal telle antall dager fra leieperiodens start til slutt. For eksempel slik at en utleieperiode fra fredag ettermiddag til søndag ettermiddag utgjør tre dager. Komiteen legger til grunn at det ikke er slik bestemmelsen er ment. Formålet med regelen er å sette et tak for antall overnattinger. I det nevnte eksemplet vil det være to overnattinger, og man vil da ha brukt opp to av de overnattingene man har mulighet til å korttidsutleie boligen sin. For å avverge at bestemmelsen blir oppfattet som uklar, foreslår komiteen å endre ordlyden fra «dager» til «døgn».

Komiteen fremmer følgende forslag:

«Burettslaglova § 5-4 nytt andre punktum skal lyde:

I tillegg kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre i opptil 30 døgn i løpet av året.»

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti fremmer følgende forslag:

«Eierseksjonsloven § 24 nytt syvende ledd skal lyde:

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.»

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti viser til at regjeringen foreslår en hovedregel om at det er tillatt å drive med korttidsutleie 90 dager i løpet av et år. Disse medlemmer viser til at flere av høringsinstansene mener at hovedregelen bør være 60 dager. Disse medlemmer støtter dette.

Disse medlemmer viser til at NBBL mener at å lovfeste en grense på 90 dager vil være en utvidelse av tilgangen til å drive med korttidsutleie sammenlignet med dagens situasjon, og at med en grense på 60 dager i året får seksjonseiere omtrent samme tilgang som i dag til å drive med korttidsutleie. Disse medlemmer støtter dette, og vil peke på at intensiv korttidsutleie som er til særlig stor sjenanse for naboene, ikke legger til rette for et godt bomiljø.

Disse medlemmer viser videre til at LO og NBBL peker på at det er viktig at den øvre grensen samsvarer med når slik utleie vil utgjøre næringsvirksomhet. De viser til at det vil være uheldig dersom forslaget om et tak på 90 dager blir vedtatt og en domstol deretter kom til at korttidsutleie ut over 60 dager var ulovlig fordi omfanget av næringsbruk ble større enn det som er lovlig etter eierseksjonsloven.

Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

«Eierseksjonsloven § 24 nytt syvende ledd skal lyde:

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 60 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 90 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.»

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet merker seg regjeringens forslag om at korttidsutleie skal defineres som under 30 dager, og forslaget om at det ikke skal være lov med korttidsutleie av en bolig i mer enn 90 dager i løpet av ett år. Disse medlemmer mener i likhet med noen av høringsinstansene at maksimalt 60 dager korttidsuttleie per år i eierseksjoner er tilstrekkelig. Dette skyldes at belastningen for naboene anses som mer rimelig dersom korttidsutleie begrenses mer enn hva som foreslås i proposisjonen. Disse medlemmer mener korttidsutleie bør forstås som utleie av hele boligen i opptil 14 dager. Dette skyldes at det fortsatt vil være begrensende overfor intensiv utleie til kortere turistopphold, samtidig som det ikke er for regulerende overfor den delen av utleiemarkedet som er viktig for utleie til eksempelvis innleide ansatte eller private som behøver en midlertidig bolig. Disse medlemmer viser til at det vil være en adgang til å fravike hovedregelen ved at sameiet fastsetter en annen grense i vedtektene. Som en følge av nevnte justeringer anses det rimelig å fastsette grensen på 60 dager innenfor spennet 60–90 dager, dersom to tredjedeler av årsmøtet vedtar å vedtektsfeste det. Disse medlemmer legger til grunn at dette forstås som antall døgn.

Disse medlemmer fremmer på denne bakgrunn følgende forslag:

«Eierseksjonsloven § 24 nytt syvende ledd skal lyde:

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 14 døgn sammenhengende. Grensen på 60 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 90 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.»

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti er grunnleggende negative til å innskrenke handlefriheten til private i et fritt eiendomsmarked. Disse medlemmer ser positivt på de mulighetene delingsøkonomien gir. Delingsøkonomien gjør at det vokser frem nye næringer, som blant annet bidrar til innovasjon, konkurranse og bedre ressursbruk. Det bør legges til rette for å utnytte digitale plattformer for å utvikle flere nye næringer. Disse medlemmer viser til at korttidsutleie av egen bolig når man selv ikke benytter den, kan bidra til å spe på egen økonomi. Dessuten kan korttidsutleie bidra til en bedre ressursutnyttelse av boliger og økt turisme til Norge. Boligeiere skal ha anledning til å få avkastning på de nye mulighetene delingsøkonomien gir oss. Disse medlemmer understreker at reguleringene foreslått av regjeringen ivaretar den enkelte eier av eierseksjonsleilighet og borettslagsleilighet sin rett til å drive korttidsutleie. Antall døgn man kan leie ut boligen sin til korttidsutleie etter endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven, er høyere enn det antall dager en gjennomsnittlig korttidsutleier nå benytter seg av.

Komiteen peker samtidig på at bolig er den største investeringen for mange. I borettslag og i eierseksjonssameier bor folk tett. Det skal legges til rette for trygge og gode bomiljø. Hyppig korttidsutleie kan bidra til å skape utrygghet i et bomiljø. Komiteen peker på at eierseksjons- og borettslagsleiligheter skal benyttes til å bo i. Selv om korttidsutleie også oppfyller boligformålet, kan intensiv utleie anses som næringsvirksomhet. Komiteen peker på at dagens lov har regler som skal begrense intensiv utleie. Disse reglene er i stor grad basert på skjønn. Det er for eksempel ikke i dag anledning til å kjøpe eierseksjonsleiligheter i et sameie med det formål å drive næringsvirksomhet i form av korttidsutleie. Næringsvirksomhet må drives i eiendom som er regulert til dette. Med regelverket foreslått av regjeringen vil det fortsatt være mulig å drive med en kombinasjon av langtids- og korttidsutleie.

2.4 Hjemmel for å kreve eierskiftegebyr

Komiteen viser til at det i dag er mulig å innkreve et eierskiftegebyr fra selger i forbindelse med salg av andeler i borettslag. En tilsvarende hjemmel for innkreving av eierskiftegebyr finnes ikke i eierseksjonsloven. Selv om loven ikke har noen klar hjemmel for å kreve gebyr, er det allerede i dag praksis for innkreving av slikt gebyr. Regjeringen foreslår derfor å innføre en hjemmel for eierskiftegebyr i eierseksjonsloven.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, understreker at innkreving av slike gebyr ikke skal være en ny inntektskilde eller en urimelig god betaling for forretningsførere. Forretningsførere skal kun få betalt for det ekstra arbeidet et eierskifte utløser for forretningsføreren og sameiet. Eierskiftegebyret skal ikke overstige fire ganger rettsgebyret.

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet viser til at det i høringsinnspill er uttrykt en bekymring for at en grense for gebyr ved eierskifte tilsvarende fire ganger rettsgebyret raskt vil etableres som standardbeløp. Disse medlemmer mener gebyret er en unødvendig kostnad å pålegge boligselger.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti påpeker at partene i boligsalg i dag blir ilagt kostnader i forbindelse med eierskifte som i dag ikke er regulert. Adgangen til å kreve eierskiftegebyr representerer ingen hjemmel for å kreve ytterligere gebyrer enn gebyr som allerede kreves i dag.

2.5 Kjøpsrett for leier til bolig i eiendom som skal seksjoneres

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, viser til behandlingen av Prop. 39 L (2016–2017), der stortingsflertallet opphevet reglene om leiers kjøpsrett til bolig i eiendom som skal seksjoneres. Flertallet støttet ikke dette fordi endringen medfører et svekket vern for leieboers botrygghet. Flertallet viser til egne merknader i Innst. 308 L (2016–2017) og fremmer på den bakgrunn følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen gjeninnføre regler for leiers kjøpsrett til bolig i eiendom som skal seksjoneres.»

Flertallet mener i den sammenheng at botidskravet for å kunne kjøpe utvides til fem år, som er to år lenger enn minste lovlige avtaleperiode for leieavtaler. Utleier som planlegger en framtidig seksjonering, kan dermed benytte en lovlig tre års leieavtale uten at dette utløser en senere kjøpsrett for leieboer.

Flertallet mener videre at det er rimelig å gjeninnføre en ordning med redusert kjøpesum for leieboer. Det vises i den sammenheng til merknadene i Innst. 308 L (2016–2017).

Flertallet viser til at det i flere leilighetsprosjekter gis mulighet til at store leiligheter omgjøres til leiligheter med utleiedel. Flertallet viser til at flere kommuner anser det som viktig å påse variasjon i leilighetsstørrelser for å sikre en demografisk variasjon i befolkningen i boligområdene. Sammensetningen av innbyggere i et område vil også påvirke kommunens tekniske og sosiale infrastruktur. Flertallet vil videre understreke at krav til brannsikkerhet må ivaretas i leiligheter med utleiedel.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, viser til at kjøpsretten har vært ett av flere virkemidler for å styrke eierlinja i boligpolitikken slik at flere leietakere skal få mulighet til å kjøpe bolig.

Flertallet mener at dersom en kjøpsrett skal være reell, må den også inneholde en prisreduksjon. Kjøpet finner ikke finner sted i en vanlig forhandlingssituasjon, og seksjonen er beheftet med en leierett som også utgjør et verdiminus. Dette er en gruppe som i dag ikke nyter de samme fordelene ved bolig som de som eier bolig, og som i dag ofte har en usikker bosituasjon. Å fjerne rettigheten til prisreduksjon og kjøpsrett er å svekke eierlinja og botryggheten for leier.

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti vil derfor foreslå en kjøpsrett med prisreduksjon på 20 pst. av markedsverdien slik den var i lov om eierseksjoner frem til det ble vedtatt en ny lov.

Dette medlem viser til merknader og forslag fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti i Innst. 308 L (2016–2017).

På denne bakgrunn fremmer dette medlem følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen fastsette i forskrift at prisavslaget ved bruk av kjøpsrett etter denne loven skal settes til 20 pst. av markedsverdien.»

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti viser til de respektive partiers merknader inntatt i Innst. 308 L (2016–2017). Disse medlemmer viser til at den opprinnelige begrunnelsen for kjøpsretten var at flest mulig skulle gis anledning til å eie sin egen bolig. Disse medlemmer viser til at behovet for kjøpsretten hadde blitt svært marginalt etter opphevingen av husleiereguleringen. Disse medlemmer er av den oppfatning av kjøpsretten, slik den var frem til vedtakelse av ny eierseksjonslov, svekket leietakernes botrygghet fremfor å styrke den. For eksempel ville det for en eiendomsutvikler med Sosialistisk Venstrepartis forslag lønne seg å si opp leieavtaler på et tidligere tidspunkt for å unngå å gi leietakeren rettigheter på seksjoneringstidspunktet. Eierlinjen oppfylles også uten kjøpsretten. Disse medlemmer støtter ikke en gjeninnføring av kjøpsretten.

2.6 Hyblifisering

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, vil også vise til at regjeringen, på tross av pålegg fra Stortinget, ikke har kommet med noen forslag for å begrense hyblifisering. § 25 tredje ledd i loven har bestemmelser om at bruksenheten bare kan brukes i samsvar med bruksformålet, slik dette er angitt i seksjoneringsvedtaket. Flertallet mener det er viktig å avklare om hyblifisering – en omfattende ombygging og utleie av én bolig til flere – bør regnes som bruk av bruksenheten til næringsformål, og altså som ulovlig bruksendring.

Flertallet viser til at det er uklart i hvilken grad reglene i § 25 første til tredje ledd setter grenser for hvilken bruk som er tillatt, både av bruksenheten og av fellesarealene. Reglene kan brukes i en viss utstrekning for å begrense tilfeller av hyblifisering og annen næringsmessig utleie av bolig. Men bestemmelsene er ikke godt nok egnet til å sette tydelige rammer for hyblifisering eller omfattende utleie, slik dette finner sted i dag.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti viser til forslag i Innst. 308 L (2016–2017) fra komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, til hvordan rammene for dette kan klargjøres.

Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:

«Eierseksjonsloven § 25 annet ledd, annet, tredje og fjerde punktum skal lyde:

Bruken av bruksenheten må ikke uten samtykke fra styret endres slik at det vil kreve en endring av felles installasjoner eller fellesareal for øvrig, dersom bruken av alle bruksenheter endres på samme måte. I vedtektene kan det fastsettes at boligseksjoner ikke kan bygges om eller på annen måte fysisk tilrettelegges for utleie til mer enn to husstander innenfor én bruksenhet uten styrets samtykke. Samtykke etter annet punktum kan bare nektes dersom det er fare for at slik utleie kan være til vesentlig ulempe for andre beboere eller føre til en vesentlig forringelse av bomiljøet.»

Videre vil komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, vise til at Stortinget også vedtok å få et helhetlig lovforslag som vurderer problemstillingen om hyblifisering i plan- og bygningsloven. I dag er det vanskelig for kommuner å begrense hyblifisering gjennom bruk av plan- og bygningsloven ettersom de fleste tiltakene ikke er søknadspliktige. Mange steder er det områder som har blitt dårligere av hyblifisering, men andre steder er hovedproblemet ren utnyttelse av arbeidsinnvandrere eller andre som har vanskelig for å få leid eller kjøpt en god bolig. Flertallet mener derfor at regjeringen må levere et helhetlig forslag hvor det også vurderes endringer i plan- og bygningsloven slik Stortinget allerede har vedtatt.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti viser til omtale av anmodningsvedtak 705 av 29. mai 2017 i Meld. St. 12 (2018–2019). Disse medlemmer registrerer at regjeringen arbeider med å følge opp Stortingets vedtak på en egnet måte.

Disse medlemmer viser til at tiltak mot hyblifisering og boligspekulasjon er et punkt i regjeringens politiske plattform. Disse medlemmer registrerer at Kommunal- og moderniseringsdepartementet har gjennomført innspillsmøter med flere aktører for å bedre kunnskapsgrunnlaget og vite mer om konsekvenser og omfang av hyblifisering. Disse medlemmer har registrert at innspillene tyder på at hyblifisering skjer i moderat omfang i større byer, og at dette ikke er et generelt problem i Norge. Hyblifisering kan imidlertid være et stort problem for bomiljøer og omgivelsene der det skjer. Disse medlemmer peker på at det er muligheter innenfor dagens regelverk for å hindre hyblifisering, men reglene kan oppfattes uklare og vanskelige å anvende. Disse medlemmer peker på at det pågår et lovarbeid i regjeringen som omhandler revisjon i regelverket for eksisterende bygg i plan- og bygningsloven. Regjeringen vurderer også endringer i eierseksjonsloven for å forhindre uønsket hyblifisering. Disse medlemmer imøteser forslag for oppfølging av regjeringens politiske plattform om å hindre hyblifisering.