Innhold

1. Sammendrag

1.1 Hovudinnhaldet i proposisjonen

Kommunal- og moderniseringsdepartementet fremjar i proposisjonen to forslag som både kvar for seg og samla tek sikte på å hindre at profesjonelle aktørar driv «leilegheitshotell» i bustadsameige. Departementet føreslår, for det første, å skjerpe den såkalla «ervervsavgrensinga» i eigarseksjonslova § 23. Føresegna inneheld, med nokre unntak, forbod mot å erverve fleire enn to bustadseksjonar i det same sameiget. Departementet føreslår at indirekte kjøp av ein bustadseksjon skal bli ramma av ervervsavgrensinga, og å regulere kva som skal reknast som indirekte kjøp. Føremålet med forslaget er å gjere det vanskelegare å omgå intensjonen med regelen. Personar og selskap som vil investere i bustader, vil i større grad enn i dag måtte investere i fleire sameige framfor samla i eitt sameige.

Departementet føreslår, for det andre, å lovregulere tilgangen til å drive med korttidsutleige i eigarseksjonssameige. Departementet føreslår at det ikkje skal vere høve til å korttidsutleige ein bustad i meir enn 90 dagar i løpet av eitt år. Forslaget gjeld ikkje utleige i meir enn 30 dagar samanhengande. Forslaget gjeld heller ikkje utleige av delar av bustaden (til dømes eitt rom) og vederlagsfritt utlån. Departementet føreslår at kvart enkelt sameige kan vedtektsfeste eit anna tak innanfor eit intervall på 60–120 dagar. Ei slik avgjerd krev at to tredjedelar stemmer for dette på årsmøtet. Føremålet med forslaget er å leggje til rette for eit godt bumiljø ved å hindre den intensive korttidsutleiga som er til særleg stor sjenanse for naboane.

Proposisjonen inneheld også eit forslag om å regulere tilgangen til å drive med korttidsutleige i burettslag. Departementet føreslår at den enkelte andelseigaren skal ha rett til å korttidsutleige eigen bustad i inntil 30 dagar per år. Forslaget utgjer ei utviding av tilgangen til å drive med korttidsutleige samanlikna med dagens regulering. Føremålet med forslaget er å gje dei enkelte andelseigarene større fridom til å drive med korttidsutleige i tråd med samfunnsutviklinga utan å måtte søkje styret om godkjenning i forkant.

Vidare inneheld proposisjonen eit forslag om å ta inn ein heimel for å krevje eigarskiftegebyr i eigarseksjonslova. Forslaget vil fjerne tvil om tilgangen til å krevje gebyr og fører også til at reguleringa av tilgangen til å ta gebyr i burettslag og sameige blir lik. Det vil mellom anna seie at den praksisen forretningsførarane har med å krevje gebyr av kjøparen, blir endra.

Departementet føreslår å påleggje små sameige registreringsplikt i Føretaksregisteret dersom dei har ei vedtektsføresegn om byteordning for parkeringsplassar. I det same kapittelet er det føreslått nokre mindre endringar i eigarseksjonslova, burettslagslova og bustadbyggjelagslova.

Til slutt føreslår departementet å rette opp nokre inkuriar, utdaterte tilvisingar og liknande.

1.2 Bakgrunnen for lovproposisjonen

1.2.1 Oppmodningsvedtaka frå Stortinget

I samband med behandlinga av ny eigarseksjonslov våren 2017 vedtok Stortinget fire oppmodingsvedtak. Proposisjonen følgjer opp vedtak nr. 706 og 707 frå 29. mai 2017 om lovgjeving for korttidsutleige og om å sikre at Stortingets intensjon med en ervervsavgrensing i bustadsameige blir følgd.

1.2.2 Høyringa

Kommunal- og moderniseringsdepartementet sende 11. mai 2018 forslag om endringar i eigarseksjonslova mv. på høyring.

Det blir i proposisjonen vist til at Regelrådet har konkludert med at forslaget er tilstrekkeleg utgreidd.

1.3 Skjerpe ervervsavgrensinga

1.3.1 Gjeldande rett

Den såkalla «ervervsavgrensinga» (som også ofte blir omtalt som «ervervsforbodet») er felt ned i eigarseksjonslova § 23 første ledd:

«Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.»

Det finst fleire måtar å «erverve» ein bustadseksjon på, men den klart vanlegaste måten er ved å kjøpe.

I § 23 andre ledd er det gjort fleire unntak frå forbodet i første ledd.

Dagens lov har ikkje reglar om sanksjonar for brot på ervervsavgrensinga.

1.3.2 Vurderingar frå departementet

1.3.2.1 Behovet for lovendringa

Departementet meiner, til liks med Stortinget (jf. punkt 2.1 i proposisjonen), at det er uheldig at dagens regel ikkje rammar indirekte erverv. Forslaget om å skjerpe regelen har også fått støtte av alle som har uttalt seg om forslaget, med to unntak. Departementet føreslår derfor i proposisjonen at dagens føresegn blir endra i tråd med forslaget som har vore på høyring, altså ved å la «indirekte» erverv bli omfatta av forbodet. Fleire høyringsinnspel har samtidig leidd til at lovteksten er presisert og bygd opp noko annleis enn i det forslaget som var på høyring.

1.3.2.2 Utviding av ervervsavgrensinga til også å omfatte indirekte erverv

Utgangspunkt: konsolideringsreglane i aksjelova

Departementet føreslår i proposisjonen at ervervsavgrensinga i § 23 også skal gjelde indirekte erverv.

Forslaget omfattar også ei regulering av kva som skal reknast som indirekte erverv. Departementet føreslår å ta utgangspunkt i konsoliderings- og identifikasjonsreglane i aksjelova.

Ved å ta inn ei tilvising frå eigarseksjonslova § 23 til aksjelova § 1-5, jf. § 1-3, vil ervervsavgrensinga ramme erverv av bustadseksjonar uavhengig av om ervervet skjer gjennom aksjar/selskapspartar eller gjennom nærståande slektningar.

Nærare om erverv ved at fysiske personar opptrer som «stråmenn»

Det går fram av proposisjonen at gjennom å definere kva for fysiske personar som skal reknast som nærståande for ervervaren, vil ein redusere faren for at bustadseksjonar blir erverva via «stråmenn». Departementet meiner det er tenleg å ta utgangspunkt i den avgrensinga av personkretsen vi finn i aksjelova. For at regelen ikkje skal bli for streng, føreslår departementet samtidig eit unntak som gjer det mogleg for nærståande å kjøpe ein bustadseksjon dersom føremålet er å bruke han som bustad for seg sjølv eller for ein nærståande.

Nærare om erverv ved etablering av selskap

Departementet meiner at lova bør forby at nokon etablerer selskap med same eigarinteresser som nokon som allereie eig bustadseksjonar i eit sameige, for at selskapet deretter kjøper bustadseksjonar.

Sidan grunnboksheimelen til bustadseksjonane vanlegvis blir overført til selskapet, er det mogleg å føre kontroll med ervervet.

Nærare om erverv ved kjøp av aksjar eller eigarpartar i selskap som eig bustadseksjonar, og om reine selskapsoverdragingar

Departementet meiner at ervervsavgrensinga i utgangspunktet også bør ramme kjøp av aksjar eller eigarpartar i eit selskap som eig bustadseksjonar i eit sameige. Regelen om at «ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon», vil ikkje ramme det å erverve aksjar eller eigarpartar sidan heimelen til seksjonen ikkje blir overført. Departementet føreslår derfor å gje ervervsavgrensinga «tilsvarande» bruk på erverv ved kjøp av aksjar eller eigarpartar i selskap som eig bustadseksjonar.

Nokre høyringsinstansar spør om det har vore tilsikta når ordlyden i høyringsforslaget synest å ramme reine selskapsoverdragingar. Departementet presiserer at det ikkje har vore meininga at føresegna skal ramme heil eller delvis overdraging av selskap som lovleg er blitt eigar av to eller fleire seksjonar i eitt sameige, og grunngjev dette nærare i proposisjonen.

Unntak for kjøp av bustadseksjon til bruk for ein sjølv eller nærståande

For at regelen ikkje skal bli for streng, meiner departementet at han bør ha eit unntak som gjer det mogleg for nærståande å kjøpe ein bustadseksjon til bruk som bustad for seg sjølv eller ein nærståande.

Advokatforeningen har peika på at forslaget opnar opp for omgåingar. Departementet har kome til at unntaksregelen ikkje bør supplerast med føresegner som kunne fanga opp dei illojale omgåingane, sjå proposisjonen for omtale.

Regelen rammar ikkje framleige

Departementet forstår nokre innspel slik at dei ønskjer at føresegna også skal forby næringsdrivande å gjere bruk av framleige som verkemiddel for å disponere fleire enn to bustadseksjonar. Departementet vil greie ut denne problemstillinga nærare. Eit eventuelt lovforslag blir sendt på høyring på eit seinare tidspunkt.

Erverv via burettslag

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon har kommentert at det sjølv med den føreslåtte lovendringa vil vere mogleg å erverve fleire bustader i eitt sameige dersom ervervet skjer via eit burettslag der alle andelane er eigde av ein og same person. Departementet går ut frå at denne situasjonen vil oppstå såpass sjeldan at det ikkje er behov for å regulere han særskilt. Departementet gjer elles merksam på at burettslag som har til føremål å skaffe bustader, allereie er unnatekne frå ervervsavgrensinga, jf. dagens § 23 andre ledd andre punktum.

Tilbakeverknad. Overgangsregel

Departementet legg til grunn at regelen ikkje skal verke tilbake i tid. Den som har erverva fleire enn to bustadseksjonar før lova blei sett i kraft, bør framleis kunne eige dei.

Departementet føreslår elles ein overgangsregel som slår fast at endringa ikkje får verknad for avtalar om kjøp som er gjorde før føresegna blir sett i kraft, sjølv om overtakinga/heimelsoverføringa finn stad etter at ho er sett i kraft.

1.3.2.3 Kartverket og kontrollen dei fører med opplysningane i eigenerklæringa

Departementet meiner at kontrollen hos Kartverket bør vere basert på ei vidareføring av dagens eigenerklæringssystem. Sjølv om det ikkje vil gje fullgod sikring, ligg det ein vesentleg preventiv effekt i ei eigenerklæring.

Departementet presiserer at ein som følgje av endringane i ervervsavgrensinga ikkje har meint å endre det høvet Kartverket har til å nekte å tinglyse skøyte når det er klart at det er gitt ukorrekte opplysningar i eigenerklæringa.

Ved å kjøpe aksjar eller eigarpartar i selskap som eig bustadseksjonar i sameiget, skjer det inga overføring av heimelen til seksjonen. Kartverket vil derfor ikkje ha høve til å kontrollere om slike erverv strir mot ervervsavgrensinga, fordi dei ikkje har noka eigenerklæring å vurdere. Departementet har vanskeleg for å sjå føre seg korleis ein kontroll med slike overdragingar kan innrettast på ein effektiv måte.

1.3.2.4 Sanksjonar for brot på ervervsavgrensinga

Departementet meiner at ein bør kunne sanksjonere dersom eit brot på ervervsavgrensinga blir oppdaga etter at ervervet er tinglyst.

For å gjere reglane effektive meiner departementet at det ikkje kan krevjast noka form for skuld for å kunne setje i verk sanksjonar.

Departementet meiner at brot på ervervsavgrensinga bør kunne bli sanksjonerte med eit pålegg om sal av seksjonen/seksjonane. Departementet føreslår å føye til ein regel om dette i eigarseksjonslova § 38.

Departementet føreslår at eigarane av ulovleg erverva seksjonar blir fråtekne stemmeretten for desse seksjonane på årsmøtet.

Departementet erkjenner at den regelen som reelt sett skal handhevast – ervervsavgrensinga i § 23 – er blitt kompleks, og at han kan vere vanskeleg å lese for personar utan juridisk kompetanse. Departementet meiner likevel at det vanskeleg lèt seg gjere å regulere dei indirekte erverva på ein enklare måte dersom regelen skal dekkje alle dei viktigaste tilfella og ikkje ramme heilt tilfeldig.

1.4 Regulere korttidsutleige av bustader

1.4.1 Gjeldande rett

1.4.1.1 Bustader skal brukast til å bu i

Det blir i proposisjonen vist til at for bustader i eigarseksjonssameige og burettslag gjeld den same hovudregelen: Bustader skal brukast til å bu i (til «boligformål»). Å drive med utleige vil i utgangspunktet vere innanfor bustadføremålet, men dersom utleiga blir så intens at ho får karakter av å vere hotellverksemd («næring»), vil bruken vere i strid med føremålet.

Den nærare grensa for når utleigeverksemd blir å karakterisere som næringsverksemd, må vurderast konkret.

1.4.1.2 Eigarseksjonslova

Hovudregelen i eigarseksjonslova er at ein seksjonseigar fritt kan leige ut si eiga brukseining, jf. § 24 første ledd. Høgsterett har i ein dom som er teken inn i Rt. 2004 s. 1711 uttalt at retten til utleige er eit «grunnelement» i det å vere eigar av ein seksjon.

Sameiget kan gjennom vedtektene avgrense den rettslege råderetten seksjonseigarane har over seksjonen, jf. § 24 andre ledd første punktum. Lovteksten set ingen grenser for kva slags innskrenkingar som kan innførast, så sant den eller dei som blir påverka, «samtykker» til det.

For alle praktiske føremål vil det derfor vere opp til den enkelte seksjonseigaren om han ønskjer å leige ut.

Eigarseksjonslova har reglar som skal hindre bumiljøproblem, og som gjev sanksjonar dersom bumiljøproblema blir av eit visst omfang. Det følgjer av § 25 andre ledd at brukseininga og fellesareala ikkje må brukast slik at «andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte».

Å leige ut leilegheita ofte gjennom Airbnb eller liknande vil ikkje i seg sjølv påføre dei andre seksjonseigarane skade eller ulempe.

Dersom utleiga fører til ulemper eller skadar som er urimelege eller unødvendige for dei andre som bur i sameiget, vil seksjonseigaren ha brote plikta si overfor sameiget. Dersom pliktbrotet er «vesentlig», vil det kunne føre til pålegg om sal, jf. eigarseksjonslova § 38.

1.4.1.3 Burettslagslova

Føremålet med burettslaget er å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad, og det er eit grunnleggjande prinsipp at eigaren skal bruke bustaden sjølv (brukareigeprinsippet). Prinsippet er felt ned i burettslagslova § 5-3:

«Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate bruken av bustaden til andre ut over det som følgjer av §§ 5-4 til 5-6».

Lova gjev andelseigaren rett til å overlate bruken av bustaden til andre i enkelte tilfelle, jf. burettslagslova §§ 5-4 til 5-6. Sjå proposisjonen for ei utgreiing.

1.4.1.4 Skattelova – korttidsutleige er skattepliktig

Frå og med rekneskapsåret 2018 er korttidsutleige av eigen bustad skattepliktig, jf. skattelova § 7-2. Den nye regelen seier at leigeinntekter frå utleigeforhold som varer kortare enn 30 dagar, men der omfanget ikkje er omfattande nok til at leigeinntekta kan reknast som verksemdsinntekt, skal skattleggjast som kapitalinntekt.

1.4.1.5 Bruk av husleigelova

Det følgjer av husleigelova § 1-1 fjerde ledd at lova ikkje gjeld «avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk».

1.4.2 Kva er korttidsutleige, og kva er omfanget av slik utleige?

Med korttidsutleige siktar departementet i denne samanhengen til utleige av privatbustad for overnatting på døgn- eller vekebasis. For å snakke om korttidsutleige er det naturleg å avgrense mot leigeforhold som varer lenger enn 30 dagar.

Privat utleige av rom for overnatting er ikkje noko nytt i den norske marknaden. Framveksten av nettstader som gjev privatpersonar ei plattform for deling av overnatting, har likevel ført til ei stor auke i overnattingsmarknaden, og veksten er venta å halde fram, jf. NOU 2017:4 side 114.

Departementet har fått tilbakemeldingar, både frå enkeltpersonar og frå organisasjonar, om at det i enkelte sameige blir drive ei form for intensiv utleige som fører til ei stor belastning for dei andre seksjonseigarane og bumiljøet. Også media har omtalt slike saker.

1.4.3 Regulering av korttidsutleige i andre land

Restriksjonar på korttidsutleige er innførte i fleire utanlandske byar med stor turisttrafikk.

I Danmark blei det 23. oktober 2018 sendt på høyring eit forslag om å innføre eit tak (70 dagar per år) for kor mange dagar ein kan korttidsutleige eigen bustad.

1.4.4 Høyringsforslaget frå departementet

Departementet føreslo reglar om korttidsutleige i eigarseksjonslova og burettslagslova.

At forslaga i eigarseksjonslova og burettslagslova var ulike, blei grunngjeve med at dagens reglar om utleige er grunnleggjande ulike i dei to lovene. Departementet føreslo likevel å definere korttidsutleige likt i dei to lovene.

Sjå omtale av høyringsforslaget i proposisjonen.

1.4.5 Vurderingar frå departementet

1.4.5.1 Behovet for å regulere korttidsutleige i eigarseksjonslova

Det blir i proposisjonen peikt på at bustad er det viktigaste formuesgodet for dei fleste menneske, og for mange ei viktig inntektskjelde. På eit prinsipielt grunnlag er departementet kritisk til å avgrense handlefridommen til private i ein elles fri eigedomsmarknad.

Dei digitale delingsplattformene har skapt nye moglegheiter for privat korttidsutleige, og i mange tilfelle kan dette bidra til ei betre ressursutnytting av bustader og auka turisme til Noreg, jf. NOU 2017:4 side 116. Det skal, slik departementet ser det, vere mogleg å nytte seg av dei moglegheitene til avkastning som den nye delingsøkonomien gjev.

Samtidig er det viktig å leggje forholda til rette for at folk som bur tett i eigarseksjonssameige, skal ha trygge og gode bumiljø. Intensiv korttidsutleige kan føre til dårleg bumiljø.

Dagens lov har reglar som kan avgrense intensiv utleige, men dei er i stor grad baserte på skjøn. Departementet meiner derfor at det er behov for tydelegare rammer, særleg med tanke på auken i korttidsutleige.

Når ein held dagens regelverk saman med samfunnsutviklinga på området, meiner departementet det er behov for å regulere den mest intensive forma for korttidsutleige.

Departementet har merka seg at Forenom AS meiner at lovforslaget ikkje er godt nok utgreidd, og at dei påståtte negative sidene ved korttidsutleige ikkje er dokumenterte.

Departementet har basert lovforslaget både på tilbakemeldingar frå sentrale interesseorganisasjonar og kontakt med privatpersonar.

Høyringa støttar også opp under behovet for regulering. Regelrådet har konkludert med at forslaga var tilstrekkeleg utgreidde.

Departementet har vidare merkt seg innvendingar om at lovforslaget er for inngripande, og kommentaren om at forslaget ikkje er i tråd med EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1.

Slik departementet ser det, er den føreslåtte regelen utforma slik at han ligg godt innanfor rammene av EMK TP artikkel 1 fordi han berre forbyr den mest intensive forma for korttidsutleige. Departementet meiner at forslaget utgjer eit moderat inngrep i råderetten til dei enkelte bustadeigarane.

Ein seksjonseigar kan etter forslaget drive normal korttidsutleigeverksemd. Det vil vidare vere fullt mogleg å drive alminneleg langtidsutleige når taket på 90 dagar er nådd.

Det skal også vere mogleg for selskap å drive utleigeverksemd. Forenom AS meiner at forslaget vil ramme hardt for dei som har investert i utleigeleilegheiter for å drive med korttidsutleige på heilårsbasis. Til dette vil departementet kommentere at det å kjøpe ein bustadseksjon for å drive med korttidsutleige heile året vil utgjere næringsverksemd, noko som ikkje er tillate etter dagens reglar. Det blir i proposisjonen peikt på at forslaget ikkje utgjer noko nytt i så måte. Det vil med den føreslåtte regelen vere mogleg å drive med kombinasjonar av langtidsutleigeverksemd og korttidsutleigeverksemd. Vidare er det mogleg, dersom ein ønskjer å drive med profesjonell utleigeverksemd, anten å kjøpe ein seksjon som er regulert til næring, eller å søkje om reseksjonering.

Departementet er på bakgrunn av dette ikkje einig i at forslaget om å regulere korttidsutleige er eit urimeleg inngrep i eigarråderetten.

Departementet føreslår derfor i proposisjonen å føre vidare det forslaget som blei sendt på høyring, men med enkelte presiseringar.

1.4.5.2 Definisjonen av korttidsutleige

For å snakke om kortidsutleige er det, slik departement ser det, naturleg å avgrense mot leigeforhold som varer lenger enn 30 dagar.

Departementet legg også vekt på at regelen vil harmonere med skattelova § 7-2 første ledd.

1.4.5.3 Hovudregelen i lova – 90 dagar

Med ein hovudregel om at det er tillate å drive med korttidsutleige 90 dagar i løpet av eit år, meiner departementet at omsynet til råderetten til kvar enkelt eigar og omsynet til naboane (bumiljøet) blir balansert på ein god måte. Det er likevel fleire av høyringsinstansane som meiner at hovudregelen bør vere på 60 dagar.

90 dagar er, slik departementet ser det, nok til at bustadeigarar som driv med alminneleg korttidsutleigeverksemd, kan halde fram med det og innanfor det naboane må tole med tanke på samfunnsutviklinga.

Samtidig vil departementet presisere at den alminnelege regelen i eigarseksjonslova om at bruken av ein bustad ikkje skal vere til skade eller ulempe, gjeld uavhengig av desse 90 dagane, slik at styret etter omstenda vil kunne sanksjonere sjenerande utleige uavhengig av talet på utleigedagar i året.

Departementet vil heller ikkje sjå vekk frå at utleiga kan ha ein slik karakter at ho er å rekne som ulovleg næringsverksemd også før grensa på 90 dagar er nådd.

Slik departementet vurderer det, er det ikkje grunnlag for å seie at korttidsutleige i meir enn 60 dagar generelt er å rekne som næringsverksemd, det må vurderast konkret.

Departementet vil vidare peike på at det enkelte sameiget sjølv, med to tredjedels fleirtal, kan velje å setje ei grense på 60 dagar i året.

Utviklinga innanfor korttidsutleigemarknaden har skjedd relativt fort. Departementet er derfor einig med Forbrukartilsynet i at det vil vere behov for å vurdere kontinuerleg om regelen verkar slik han er tenkt.

Sameiet Damsgårdsveien 73–75 meiner at taket på 90 dagar må gjelde for det samla talet på dagar éin eigar av fleire seksjonar leiger ut i løpet av eit år. Departementet meiner at så lenge det er lovleg å eige fleire seksjonar, bør det ikkje knyte seg særskilde avgrensingar til bruken av dei, og utleigeavgrensinga på 90 dagar vil gjelde per bustadseksjon.

1.4.5.4 Tilgangen til å vike frå hovudregelen i lova gjennom vedtektene

Longyearbyen lokalstyre, BergenByLiv, OBOS og Ingun Risnes og Øistein Mangset meiner at grensa på 90 dagar bør liggje fast.

For å skape fleksibilitet meiner departementet at sameiget sjølv bør kunne endre avgrensinga på 90 dagar innanfor visse rammer. Departementet har forståing for at situasjonen i Longyearbyen er spesiell, men meiner endringar i eigarseksjonslova ikkje er rett verkemiddel for å løyse dette.

Departementet er einig med OBOS i at omsynet til ein føreseieleg situasjon tilseier at det ikkje bør eksistere for mange avvikande ordningar i sameiga. Departementet meiner likevel at det blir teke nok omsyn til dette ved at lova set rammer for tilgangen til å vike frå hovudregelen i lova.

Når det gjeld tilgangen til å utvide grensa, er det klar støtte i høyringa for å fastsetje ei øvre grense på 120 dagar.

Til støtte for ikkje å setje eit øvre tak i lova kan ein hevde at dei enkelte sameiga betre enn lovgjevar kan vurdere kor mykje korttidsutleige deira sameige «toler».

Departementet har likevel kome til at det bør vere ei øvre grense for kva sameiget kan ta inn i vedtektene. Dersom dei andre som bur der, skal få eit reelt vern mot negative effektar av omfattande korttidsutleige, bør ikkje lova gje eit fleirtal på årsmøtet rett til å opne for korttidsutleige utover 120 dagar.

Samtidig meiner departementet at eit øvre tak på 120 dagar vil gje sameiga stor grad av fleksibilitet og høve til å tilpasse maksgrensa til dei lokale forholda.

Advokatforeningen meiner at tilgangen til å kunne setje eit høgare tak enn 90 dagar kan vere problematisk med tanke på reglane om bustadføremål, og føreslår derfor at det berre skal stå at ein kan vedtektsfeste andre ordningar.

Vurderinga av om grensa for kva som utgjer næringsverksemd, er nådd, må gjerast konkret.

Slik departementet ser det, vil ei lågare grense enn 60 dagar vere eit for stort inngrep i råderetten til den enkelte. Å leige ut bustad er eit grunnelement i det å vere eigar av ein seksjon, jf. Rt. 2004 s. 1711.

Lovforslaget set heilt klare rammer for tilgangen til å vike frå hovudregelen om 90 dagar. Departementet meiner at det heller ikkje bør vere høve til å fastsetje ei lågare grense enn 60 dagar i vedtektene, slik Advokatforeningen meiner – sjølv om den enkelte seksjonseigar gjev samtykke til det.

Departementet meiner vidare at ein ved å definere i lova kva som er «korttidsutleige», stengjer for at ein annan definisjon kan bli fastsett i vedtektene. Tilgangen til å ta inn andre særreguleringar om korttidsutleige i vedtektene vil elles vere avhengig av ei tolking av lova slik ho blir vedteken.

Departementet har etter dette kome til at ein bør kunne vike frå hovudregelen om 90 dagar innanfor eit intervall på 60 til 120 dagar. Dette må i tilfelle vedtakast på årsmøtet med to tredjedels fleirtal og bli teke inn i vedtektene.

1.4.5.5 Utleige av delar av bustaden, kostnadsfritt utlån og sameige der alle bustadene blir brukte som fritidsbustader

Departementet meiner at forbodet mot korttidsutleige i meir enn 90 dagar ikkje skal gjelde dersom seksjonseigaren berre leiger ut delar av bustaden (til dømes eit rom), og heller ikkje dersom han vederlagsfritt låner ut bustaden. Grunngjevinga for dette er at departementet legg til grunn at bumiljøproblem som støy og liknande i mindre grad vil oppstå når seksjonseigaren sjølv er til stades i leilegheita, og når han låner ut leilegheita til venner eller familie vederlagsfritt.

Departementet fører også vidare forslaget om at regelen ikkje bør gjelde for utleige av fritidsbustad. Reglane om «bustadseksjonar» i eigarseksjonslova gjeld som hovudregel for både heilårsbustader og fritidsbustader. For fritidsbustader er det tradisjonelt gjort unntak for enkelte av dei meir restriktive reglane som gjeld for andre bustadseksjonar. Det vil vere eit for stort inngrep i eigarråderetten å avgrense tilgangen til å leige ut fritidsbustader. Ingen av høyringsinstansane har uttalt at dei er ueinige i dette.

I og med at omgrepet «fritidsbustad» ikkje er definert i eigarseksjonslova, kan det oppstå problem med grensedraging. Til liks med det departementet kom til i Ot.prp. nr. 33 (1995–96) punkt 4.9, meiner departementet likevel at fritidsbustader vanlegvis klart vil skilje seg frå heilårsbustadene. Departementet legg vidare til grunn at dersom ein kjøper ei leilegheit i eit sameige til fritidsbruk, men der dei andre eller flesteparten av leilegheitene blir brukte som heilårsbustad, vil hovudregelen om korttidsutleige av heilårsbustader kome til bruk også for denne «fritidsbustaden».

Departementet har merkt seg at Sysselmannen på Svalbard meiner at det er ein marknad for korttidsutleige av fritidsbustader i Longyearbyen, og at svalbardmiljølova ikkje gjev effektive verkemiddel for å forhindre dette.

1.4.5.6 Handheving av regelen

I regelen om at korttidsutleige i meir enn 90 dagar per år er forbode, ligg det at brot på regelen vil utgjere eit mishald. Styret i sameiget må handtere dette etter dei alminnelege reglane om mishald i lova. Etter omstenda kan ein tenkje seg at mishaldet kan vere vesentleg, slik at ein kan gje pålegg om sal.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon meiner at unntaket for vederlagsfritt korttidsutlån vil vere prosessfremjande.

Det kan vere krevjande for eit styre å handheve regelen dersom ein seksjonseigar prøver å omgå han. Departementet meiner likevel at ei rapporteringsplikt, som Advokatfirmaet Haavind og NBBL meiner ein bør ha, vil føre til eit for rigid system. Dersom ein blir ueinige om kor mange dagar seksjonen har vore leigd ut i løpet av eit år, må dette derfor vurderast ut frå alminnelege bevisreglar.

Finansdepartementet har i Prop. 1 LS (2018–2019) fremja eit forslag om opplysningsplikt for formidlingsselskap m.m. Dersom forslaget blir gjennomført og det blir lagt opp til at verksemder som formidlar utleige av fast eigedom, skal rapportere inn opplysningar om utleigeforholdet til skattestyresmaktene, inkludert talet på utleigedøgn per utleigeforhold, vil formidlingsselskapa måtte leggje til rette for eit system for registrering og lagring av denne typen opplysningar. Departementet går ut frå at ein seksjonseigar då vil kunne få innsyn i opplysningane som er registrerte om han eller henne hos formidlingsselskapet etter reglane i personopplysningslova. Ved ein eventuell tvist med styret om kor mange dagar ein seksjonseigar har leigd ut seksjonen, vil dette kunne vere nyttig.

1.4.5.7 Forholdet til plan- og bygningslova

Fleire høyringsinstansar ber om ein omtale av kva forhold forslaget har til plan- og bygningslova. Særleg gjeld dette spørsmålet om når korttidsutleige får karakter av å vere hotelldrift (næringsverksemd), og kva konsekvensar dette mellom anna får for krav til branntryggleik.

Det blir i proposisjonen vist til at eigarseksjonslova primært er ei privatrettsleg lov. Det vil mellom anna seie at ho verken regulerer, eller skal regulere, krav til branntryggleik.

Korttidsutleige av ein bustadseksjon kan likevel utgjere ei søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningslova. Seksjonseigaren må til dømes søkje kommunen dersom ein bustad blir brukt eller lagd til rette for bruk som i større grad svarar til hotell-/næringsverksemd. Det sentrale med kravet til søknad er å gje kommunen høve til å vurdere om den endra bruken er i tråd med arealplan og bygningskrav.

Departementet er merksam på at dei gjeldande reglane kan bli opplevde som uklare. Det går for tida føre seg eit arbeid for å revidere regelverket for eksisterande bygg i plan- og bygningslova. I den samanhengen vil departementet også vurdere problematikken rundt korttidsutleige i den lova.

Departementet ser også at situasjonen i Longyearbyen, med aukande bustadmangel, er utfordrande, og viser til at regjeringa har som mål å leggje til rette for eit levedyktig lokalsamfunn på Svalbard, jf. Jeløya-plattforma side 80. Slik departementet ser det, er plan- og bygningslova eit rettare og meir eigna verkemiddel enn eigarseksjonslova for å motverke at bustader blir trekte ut av marknaden for langtidsleige, for i staden å bli brukte til korttidsutleige. Departementet vil derfor sjå nærare på om det er mogleg å føreslå målretta endringar i det plan- og bygningsrettslege regelverket.

Departementet har for øvrig merkt seg at enkelte av høyringsinstansane ønskjer seg offentlegrettslege reglar, slik at kommunen lokalt kan fastsetje ei strengare regulering.

1.4.5.8 Korttidsutleige i burettslagslova

Burettslagsmodellen byggjer på eit grunnleggjande prinsipp om at andelseigaren sjølv skal bu i bustaden (brukareigeprinsippet).

Departementet meiner at det er behov for å modernisere reglane i burettslagslova noko, ved å gje andelseigaren ein avgrensa tilgang til å låne eller leige vekk bustaden sin i ein kortare periode. Departementet meiner at ei maksimal grense på 30 dagar ikkje vil svekkje brukareigeprinsippet nemneverdig. Slik departementet ser det, er omsynet til brukareigeprinsippet og omsynet til å gje bebuarane i burettslaget ein inngang til delingsøkonomien balansert på ein god måte, slik også Leieboerforeningen peikar på.

I dette ligg det at departementet ikkje er einig med Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon i at reglane bør utformast likt i eigarseksjonslova og burettslagslova.

For det første meiner departementet at det i burettslag ikkje skal vere høve til å fastsetje ei høgare grense i vedtektene.

Departementet føreslår, for det andre, at det skal vere eit vilkår for korttidsutleige at eigaren sjølv bur i bustaden.

For det tredje føreslår departementet at avgrensinga på 30 dagar i burettslag også skal gjelde for vederlagsfritt utlån. Grunngjevinga for dette er at bruksoverlatingsomgrepet i burettslagslova er vederlagsnøytralt.

Departementet er heller ikkje einig med Ballparken Borettslag og Ingun Risnes og Øistein Mangset i at det bør vere opp til kvart enkelt burettslag å vurdere om korttidsutleige skal tillatast eller ikkje. Føremålet med forslaget er berre å gje andelseigarar tilgang til å drive korttidsutleige og ein låg terskel til å ta del i denne delen av delingsøkonomien. Departementet legg vekt på at det ikkje bør vere formelle hinder for korttidsutleige, og føreslår derfor at andelseigaren ikkje skal måtte hente inn samtykke frå styret i forkant av utleiga, eller på annan måte rapportere utleiga til styret.

1.5 Innføre heimel for å krevje eigarskiftegebyr i eigarseksjonslova

1.5.1 Gjeldande rett

1.5.1.1 Burettslagslova

Etter burettslagslova § 4-6 kan burettslaget krevje eit vederlag for arbeid som laget blir påført i samband med sal av andelar.

Då føresegna blei innført, tok departementet utgangspunkt i at gebyret skulle vere på nivå med dei reelle kostnadene burettslaget blei påført som følgje av eigarskiftet. Det er bakgrunnen for at det blei vedteke ei øvre grense for gebyret som kan krevjast, til fire gonger rettsgebyret. Rettsgebyret blei heva til 1 130 kroner frå 1. januar 2018, slik at det maksimale gebyret som kan krevjast, i dag er 4 520 kroner.

1.5.1.2 Eigarseksjonslova

Eigarseksjonslova har ikkje ein tilsvarande heimel for eigarskiftegebyr som i burettslagslova. Likevel er det langvarig praksis for at det også i eigarseksjonssameige med forretningsførar blir kravd gebyr ved eigarskifte.

1.5.2 Vurderingar frå departementet

Eigarseksjonslova har, i motsetning til burettslagslova, ikkje heimel for gebyr ved eigarskifte. Departementet meiner dei same omsyna gjer seg gjeldande ved eigarskifte i eigarseksjonssameige som i burettslag. Fleirtalet av høyringsinstansane som har uttalt seg, er einige i dette.

Slik departementet vurderer det, vil ikkje innføring av heimel føre til ei ny inntektskjelde og urimeleg god betaling for forretningsførarar. Det er allereie praksis for å ta gebyr ved eigarskifte i eigarseksjonssameige. Ved å innføre ein heimel fjernar ein tolkingstvil og eventuelle konfliktar om høvet til å krevje gebyr ved eigarskifte.

Når det gjeld storleiken på gebyret, meiner enkelte av høyringsinstansane at dette er for høgt, og at maksgrensa vil bli standardbeløp. Departementet er einig i at arbeidet ved eigarskifte er avgrensa i omfang. Etter det departementet erfarer, er det i dag likevel vanleg med eigarskiftegebyr som overstig den føreslåtte grensa. I så måte vil den føreslåtte grensa bidra til å motverke overprising av tenesta. I den grad maksbeløpet er høgt, går departementet ut frå at konkurransen i marknaden kan bidra til at forretningsførarar tilbyr tenesta for ein lågare sum. Departementet går vidare ut frå at ved å leggje plikta til å betale gebyret på seljaren, vil det også i sameige vere eit større incitament for å påverke og halde gebyret så lågt som mogleg.

Sjølv om arbeid med eigarskifte kan vere noko ulikt i burettslag og eigarseksjonssameige, er denne skilnaden, slik departementet vurderer det, så liten at det ikkje er grunn til å ha ulikt maksgebyr i dei to lovene. I tillegg meiner departementet det er ein rettsteknisk fordel at maksgebyret er likt for burettslag og eigarseksjonssameige.

Departementet meiner det er tenleg å knyte beløpsgrensa til rettsgebyret.

1.6 Andre endringar

1.6.1 Innleiing

Det blir i proposisjonen vist til at departementet i høyringsnotatet føreslo enkelte mindre endringar i eigarseksjonslova, burettslagslova, bustadbyggjelagslova og avhendingslova. Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til desse forslaga. Departementet omtalar derfor ikkje dei av endringane som må reknast som opprettingar av inkuriar og utdaterte tilvisingar nærare i den generelle delen av proposisjonen.

1.6.2 Tilføying i eigarseksjonslova § 26 andre ledd

Eigarseksjonslova § 26 andre ledd pålegg sameiget å innføre byteordningar eller liknande i vedtekter som sikrar at parkeringsplassar som ifølgje vedtak etter plan- og bygningslova skal opparbeidast til bruk av personar med nedsett funksjonsevne, blir gjorde tilgjengelege for dei. Vedtektene må registrerast i Føretaksregisteret for å sikre rettsvern jf. eigarseksjonslova § 27 tredje ledd. Registrering i Føretaksregisteret krev lovheimel. Små sameige, som ikkje pliktar å registrere seg i Føretaksregisteret, jf. § 19 første ledd, må derfor registrere seg frivillig i Føretaksregisteret for å oppfylle den lovpålagde plikta. For å rette opp dette føreslo departementet å påleggje også sameige med åtte eller færre seksjonar med vedtekter som nemnt i § 26 andre ledd, registreringsplikt i Føretaksregisteret.

Brauten Eiendom meiner at endringa fører til ei unødvendig utviding av pliktene til dei små sameiga, og elles at registreringsplikt ikkje er nødvendig for å oppnå rettsvern. Departementet kan likevel ikkje sjå at Brauten Eiendom har vist at det å tinglyse på grunnbokbladet er ei mindre tyngjande forplikting for sameiga. Departementet held derfor fast på høyringsforslaget.

1.6.3 Tilføying av overgangsregel i eigarseksjonslova § 67 tredje ledd

Det følgjer av eigarseksjonslova § 19 første ledd første punktum at sameige med ni eller fleire seksjonar skal registrere seg i Føretaksregisteret. Sameige med åtte eller færre seksjonar kan registrere seg i Føretaksregisteret, jf. tredje punktum.

Registrering i Føretaksregisteret krev lovheimel, og ein kan spørje om eigarseksjonslova manglar heimel for å registrere eldre sameige.

For å fjerne tvil og moglege diskusjonar om eldre sameige har heimel for frivillig registrering i Føretaksregisteret, føreslo departementet å presisere dette i eit nytt tredje punktum i § 67 tredje ledd.

Ingen høyringsinstansar har kommentert forslaget. Departementet føreslår derfor i proposisjonen at regelen blir presisert i tråd med forslaget som var på høyring.

1.7 Administrative og økonomiske konsekvensar

1.7.1 Skjerpe ervervsavgrensinga

Det blir i proposisjonen vist til at ei strengare avgrensing av kven som kan erverve bustadseksjonar i eit sameige, kan påverke bustadmarknaden.

Avgrensinga kan føre til ein reduksjon i veksten i talet på sekundærbustader og dermed eit redusert tilbod i talet på utleigebustader. Redusert tilbod kan bidra til auka press i leigemarknaden og dermed auka leigeprisar.

På den andre sida vil redusert etterspurnad etter sekundærbustader kunne gje lågare press i eigemarknaden og dermed ha ein dempande effekt på bustadprisane.

1.7.2 Regulere korttidsutleige

Det blir i proposisjonen vist til at delingsøkonomiplattformer for overnatting har fleire positive samfunnsøkonomiske effektar. Marknaden for overnatting blir meir diversifisert. Dei fører truleg til auka turisme til Noreg og eit betre tilbod for reisande innanlands. Slike plattformer fører også til meir effektiv ressursutnytting. Det er lite som tyder på at delingsplattformer som Airbnb har ført til auka prispress på bustader eller eit lågare tilbod av bustader for langtidsutleige i Noreg som heilskap. Omfanget og profesjonaliseringa av korttidsutleige aukar likevel. Dersom denne utviklinga held fram, kan konsekvensane for bustadprisane og leigemarknaden bli problematiske.

Departementet meiner forslaget til regulering av korttidsutleige sørgjer for å sikre dei positive effektane av delingsøkonomien i Noreg, ved at privatpersonar framleis kan leige ut primærbustaden sin i kortare periodar. Samtidig avgrensar forslaget dei negative konsekvensane for bumiljøa. Selskap som driv med korttidsutleige, må i større grad innrette seg på å kombinere korttidsutleige og langtidsutleige (utleige over 30 dagar samanhengande).

1.7.3 Innføre heimel for å krevje eigarskiftegebyr

Det blir i proposisjonen vist til at plikta til å betale eigarskiftegebyr ved overdraging av eigarseksjonar blir flytta frå kjøparen til seljaren og dermed får nokre mindre økonomiske konsekvensar for private. Elles går departementet ut frå at forslaget ikkje får vesentlege økonomiske eller administrative konsekvensar, heller ikkje for det offentlege.