Til Odelstinget
Det settes fram et forslag om lovendring som innebærer
en enklere behandling av tvister om nedsettelse av husleie for boliger
som for en periode framover fortsatt vil være omfattet
av husleieloven fra 1939. Videre foreslås det at husleienemnda
inntil videre kan behandle tvister etter den nye husleieloven.
Fra årsskiftet trer den nye husleieloven i kraft. Den
særlige reguleringen av husleier for boliger i private
førkrigseiendommer i Oslo og Trondheim skal avvikles over
en tiårsperiode, mens den mindre strenge reguleringen av
leien, for boliger i andre private eiendommer i de to nevnte byene
og for eiendommer i Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø oppheves
fra årsskiftet. Den nye husleieloven har bestemmelser om
at det ikke kan avtales en leie som er urimelig i forhold til det
som vanligvis oppnås for liknende husrom på liknende
avtalevilkår, og at leien i leietiden bare kan indeksreguleres
og tilpasses til gjengs leie med tre års mellomrom.
Det er kommet fram opplysninger om at enkelte utleiere har krevd
til dels omfattende leieøkning i den senere tid, sannsynligvis
for å komme best mulig ut i forhold til indeksregulering
av leien etter den nye loven. Disse leieøkningene kommer
på et tidspunkt da leieforholdet fortsatt omfattes av husleieloven
fra 1939 og av den særlige leiereguleringen i de kommuner
der den gjelder. Husleieloven fra 1939 har en bestemmelse i § 35
som åpner for at retten etter nærmere regler kan
sette ned leien hvis den er urimelig. Leierne kan få prøvd
leien etter disse bestemmelsene, men bare gjennom søksmål
for vanlige domstoler. Det er fare for at enkelte vil vike tilbake for
et slikt søksmål, i første rekke av frykt
for kostnadene, selv om de mener at leien er urimelig høy.
Husleieloven fra 1939 vil fortsette å gjelde for tidligere
inngåtte leieavtaler inntil utløpet av oppsigelsesfristen
for den av partene som har lengst oppsigelsesfrist. For tidsbestemte
leieavtaler som ikke kan sies opp, vil den gamle loven gjelde til
leietiden er ute. Det vil derfor kunne skje at krav om leieøkning settes
fram også etter årsskiftet etter de gamle reglene.
For tidsbestemte leieavtaler med reguleringsklausul vil dette i
enkelte tilfelle kunne være situasjonen i flere år
framover.
Den særlige leiereguleringen som oppheves fra årsskiftet,
altså reguleringen for eiendommer yngre enn 1940 for Oslo
og Trondheim og for alle eiendommer i Bergen, Bodø, Drammen
og Tromsø, har vært håndhevet av kommunale
husleienemnder. Behandlingen her har vært gratis for partene.
Husleienemndene oppfatter situasjonen slik at de ikke kan fatte
vedtak om leienedsettelse etter årsskiftet, heller ikke
der hvor krav om nedsettelse er kommet inn før årsskiftet.
Den nye husleieloven har bestemmelser om at partene kan bringe
tvister, blant annet om hva som er gjengs leie, inn for en takstnemnd.
Det blir dessuten forberedt en forsøksordning med særlige
husleietvistutvalg, men dette ser ut til å ta
tid.
For å unngå at tvisteløsning skal
bli mer tungvint i leieforhold som omfattes av de gamle reglene,
enn for leieforhold som omfattes av den nye loven, foreslås
det her at takstnemnder etter den nye loven – og også husleietvistutvalgene
når de kommer – skal kunne avgjøre tvister
om nedsettelse av husleie etter § 35 i den gamle loven.
Inntil videre må husleienemndene fungere.
På denne bakgrunn fremmes følgende
forslag:
Vedtak til lov
om endringer i lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering
m.v. for boliger
I
I lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for
boliger gjøres følgende endringer:
Overskriften til kapittel III skal lyde:
Kapittel III Nedsettelse av husleie
etter § 35 i lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie
Ny § 14 skal lyde:
§ 14 Avgjørelse av takstnemnd
Leier av bolig kan kreve tvist om nedsettelse
av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 avgjort
av en takstnemnd hvis leien ikke er gjenstand for regulering etter
kapittel II i loven her. Takstnemnda kan også avgjøre
spørsmål om tilbakebetaling av leie etter lov
16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 annet ledd.
I forhold til § 35 annet ledd skal framsetting av krav
overfor by- eller herredsretten om oppnevning av takstnemnd likestilles
med saksanlegg.
Om
takstnemnda og avgjørelsen gjelder bestemmelsene i lov
26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler § 12-2 annet til
femte ledd tilsvarende.
Tvist
som er brakt inn for en husleienemnd etter § 15
eller for domstolene, kan ikke kreves avgjort av en takstnemnd.
Ny § 15 skal lyde:
§ 15 Avgjørelse av husleienemnd
Leier av bolig i kommune med husleienemnd kan kreve
tvist om nedsettelse av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35
avgjort av husleienemnda hvis leien ikke er gjenstand for regulering
etter kapittel II i loven her. Husleienemnda kan også avgjøre spørsmål
om tilbakebetaling av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35
annet ledd. I forhold til § 35 annet ledd skal
framsetting av krav overfor husleienemnda om avgjørelse
likestilles med saksanlegg. Kommer ikke partene til enighet om hva
som er markedsleie etter § 3.1 eller gjengs leie etter § 4.3
i lov av 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler, kan hver av partene
kreve tvisten avgjort av husleienemnda. Bestemmelsene i §§ 18
og 19 i loven her gjelder så langt de passer for tvist
som nevnt i første ledd. Bestemmelsene i §§ 20–29
gjelder ikke. Er ett eller flere medlemmer og deres varamedlemmer
ugilde, eller er kommunen part, kan nemnda ikke behandle tvisten.
Hver av partene kan bringe saken inn for by-
eller herredsretten ved stevning som må være inngitt
til retten senest to måneder etter at parten mottok avgjørelsen
fra husleienemnda. Retten kan gi oppreisning for oversittelse av
fristen.
En avgjørelse
som ikke er brakt inn for retten innen fristen etter tredje ledd,
har virkning som rettskraftig dom.
Tvist som er brakt inn for en takstnemnd etter § 14
eller for domstolene, kan ikke kreves avgjort av husleienemnda.
Ny § 16 skal lyde:
§ 16 Avgjørelse av husleietvistutvalg
Leier av bolig i kommune hvor det er opprettet husleietvistutvalg
etter § 12-5 i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler,
kan kreve tvist om nedsettelse av leie etter lov 16. juni 1936 nr.
6 om husleie § 35 avgjort av husleietvistutvalget hvis
leien ikke er gjenstand for regulering etter kapittel II i loven
her. Departementet fastsetter regler for saksbehandling og avgjørelse,
herunder forholdet til behandling ved takstnemnd eller husleienemnd,
jf. § 12-5 i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler.
Ny § 17 skal lyde:
§ 17 Oppretting av husleienemnd
Etter anmodning fra kommunen kan Kongen bestemme
at det skal opprettes en husleienemnd til å avgjøre
tvister etter lov 16. juni 1936 nr. 6 om husleie § 35,
jf. § 15 i loven her. På samme vilkår
kan Kongen bestemme at en slik nemnd skal avvikles.
II
Loven trer i kraft 1. januar 2000.
16. desember 1999