1. Bakgrunn for lovrevisjonen

1.1 Sammendrag

       Kommunal- og arbeidsdepartementet legger i proposisjonen fram forslag til ny eierseksjonslov. Hovedintensjonen bak lovforslaget er å skape klarere regelverk knyttet til seksjonering (oppdeling) av fast eiendom, samt å legge forholdene bedre til rette for drift og administrasjon av eierseksjonssameier. Lovutkastet viderefører dagens materielle regler på flere punkter.

       Gjeldende eierseksjonslov ble vedtatt i 1983. Departementet viser til at det har vist seg at loven har reist mange uavklarte spørsmål, samtidig som det har oppstått endel rettslige konflikter pga. tolkingstvil knyttet til de enkelte lovbestemmelser. Siden vedtakelsen i 1983 har loven vært endret fire ganger, uten at det har vært foretatt en fullstendig gjennomgang av hele loven. Ved behandlingen av St.meld. nr. 34 (1988-1989) om boligpolitikk for 90-årene, ga flertallet i kommunal- og miljøvernkomiteen sin tilslutning til en totalrevisjon av eierseksjonsloven, jf. Innst.S.nr.297 (1988-1989).

       Det har ikke vært oppnevnt noe offentlig utvalg til å utarbeide forslag til ny lov, og det foreligger derfor ingen offentlig innstilling. Departementet har imidlertid fått synspunkter og innspill fra en rekke hold og har dessuten samarbeidet nært med juridisk ekspertise som har praktisk erfaring med bruk av loven. I tillegg har departementets utkast til proposisjon vært sendt ut på en bred høring.

1.2 Komiteens merknader

       Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, lederen Roger Gudmundseth, Anneliese Dørum, Eirin Faldet, Rolf Terje Klungland, Rune E Kristiansen og Leif Lund, fra Senterpartiet, Eva Lian, Morten Lund og Terje Riis-Johansen, fra Høyre, Tore A Liltved og Arild Lund, fra Sosialistisk Venstreparti, Børre Rønningen og fra Kristelig Folkeparti, Ola T Lånke, har merket seg departementets redegjørelse for at det er fremmet forslag til en ny eierseksjonslov. Komiteen har i forbindelse med behandlingen av proposisjonen mottatt en rekke henvendelser fra organisasjoner og privatpersoner og hatt høringer med Norges Leieboerforbund, Oslo kommune, Kolsås boligsameie, NBBL og Norges Huseierforbund.

       Blant de skriftlige henvendelsene er også et omfattende notat fra universitetslektor Gert Fredrik Malt, Institutt for Privatrett. Universitetet i Oslo, datert 5. desember 1996, samt et tilleggsnotat av 17. desember 1996. Notatene er forelagt Kommunal- og arbeidsdepartementet til uttalelse. Departementets svarbrev til komiteen av 28. januar 1997 med vedlegg følger innstillingen.

       Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Høyre og Kristelig Folkeparti viser til de omtalte notater fra Malt som disse medlemmer ønsker vedlagt innstillingen.

2. Lovens virkeområde. Andre sameieformer m.m.

2.1 Sammendrag

       Departementet peker på at ett av formålene med lovreguleringen av eierseksjonsformen er å hindre at gamle og dårlige leieboliger omgjøres til eierseksjoner uten at boligene samtidig bringes opp til en akseptabel standard. Hvis adgangen til seksjonering begrenses til boliger med brukbar standard, kan det stimulere til fornyelse av den gamle eiendomsmassen. Et annet viktig formål med lovgivningen om eierseksjoner er å legge forholdene til rette for at boligeierne i eiendommen skal gis mulighet til å ta over sin bolig til eie.

       Departementet mener at reguleringen av eierseksjonsformen i noen grad bør være ufravikelig, og det bør ikke være fri adgang til å komme utenom reglene ved å velge en annen formell løsning for noe som reelt må likestilles med eierseksjoner.

       Departementet foreslår at lovens regler i hovedsak bare skal gjelde for eierseksjoner som er opprettet etter en regulær seksjonering etter loven eller etter tilsvarende regler tidligere (§ 1). Departementet definerer en eierseksjon som en sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av den ene av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.

       Loven gjelder tilsvarende for sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet eiendomsrett til bolig eller annen bruksrett i eiendommen, dvs. der den enkelte er eier av selve boligen (lokalet), samtidig som han er sameier i grunnen og eventuelle fellesarealer i bygningen. Forholdet må være lovlig opprettet eller tinglyst før loven trådte i kraft.

       Departementet foreslår at den nye loven ikke skal gjelde for sameieforhold hvor den enkelte sameier faktisk har fått bruksrett til bolig i eiendom, men hvor sammenknytningen mellom sameiepart og bruksrett ikke er blitt tinglyst. Slike forhold var særlig aktuelle i tidsrommet 1976 til 1983.

       Departementet foreslår å begrense adgangen til å kombinere bruksrett til bolig med sameiepart i eiendommen uten at det skjer ved seksjonering (§ 2). Formålet er dels å hindre at bestemmelsene i loven om standardkrav og om kjøperett skal kunne omgås ved at andre sameieformer blir valgt. Dels er formålet å unngå at det oppstår tallrike og uoversiktlige eierformer for boliger.

       Gyldig avtale mellom sameiere i eiendom med flere bruksenheter vedrørende bruksrett til bolig kan ikke inngås for mer enn ti år. Hvis brukeren blir sameier etter at bruksretten er stiftet, kan bruksretten bare gjøres gjeldende innen den samme rammen. Bestemmelsen gjelder for eiendommer som ikke seksjoneres. Partene kan inngå avtale om bruksrett for ti nye år når en tiårsperiode er ute. Men sameieren skal ikke på noe tidspunkt være sikret en bruksrett for mer enn ti år framover. Departementet anfører i denne sammenheng at de foreslåtte begrensningene i pantsettelsesadgangen vil medføre at slik fornyelse av bruksrett ikke vil bli noe attraktivt alternativ til seksjonering.

       Som ledd i å hindre avvikende sameieformer foreslår departementet at sameieandel i fast eiendom med flere bruksenheter, som ikke er seksjonert, ikke skal kunne pantsettes hvis sameieren har enerett til bruk av bolig i eiendommen (§ 2 andre ledd). Samlet pantsettelse av hele eiendommen vil imidlertid fortsatt kunne skje.

       Videre foreslår departementet (§ 2 fjerde ledd) at deltaking i selskap som nevnt i selskapslovens § 1-1 skal regnes likt med sameie i forhold til bestemmelsene i § 2. Regelen er ny i forhold til gjeldende rett og skal hindre at det opprettes ansvarlige boligselskaper og boligkommandittselskaper (eventuelt indre selskaper og stille selskaper). Departementet mener det neppe er behov for slike eierformer hva boliger angår.

       I likhet med gjeldende eierseksjonslov foreslår departementet at landbrukseiendommer skal unntas fra forbudet mot avvikende sameieformer og pantsettelse av sameieandel hvor sameieren har bruksrett til bolig på eiendommen. Dersom hjemmelshaver velger å seksjonere landbrukseiendommen, vil eierseksjonslovens bestemmelser gjelde fullt ut.

       Boligstiftelser foreslås heller ikke omfattet av departementets forslag til ny eierseksjonslov.

       Departementet foreslår også en videreføring av dagens ordning som forbyr stifting av eiendomsrett til fysisk del av bygning før det er foretatt fradeling av grunn eller festerett for vedkommende del av bygningen (§ 3). I praksis innebærer dette at eiendomsrett til de enkelte bruksenheter i samme bygning bare tillates hvor bruksenhetene ligger på bakken, for eksempel et rekkehus. Den nye loven skal også gjelde for eierfellesskapene av denne typen som er etablert tidligere.

       Departementet har vurdert om det bør foreslås regler som begrenser adgangen til seksjonering i de tilfeller hvor deling kan skje etter delingsloven. Departementet konkluderer med å ville beholde valgfriheten etter gjeldende rett, hvor seksjonering kan foretas også hvor det hadde vært mulig å fradele de enkelte bruksenheter etter delingsloven som selvstendige eiendommer med egne bruksnummer.

       Departementet foreslår at lovens bestemmelser om boliger som utgangspunkt skal gjelde for så vel helårsboliger som fritidsboliger. For fritidsboliger er det imidlertid gjort unntak fra enkelte av de restriktive reglene som gjelder for andre boligseksjoner. Blant annet kan det for fritidsboliger etableres kombinasjoner av sameieandel og bruksrett uten seksjonering.

       Departementet går inn for at loven i utgangspunktet ikke skal kunne fravikes ved avtale (§ 4), hvilket er i samsvar med gjeldende rett. Departementet peker på at for seksjoner som ikke skal brukes til boligformål, bør adgangen til å inngå avvikende avtaler være videre. I flere av bestemmelsene i loven er det sagt uttrykkelig at sameierne kan velge en annen løsning enn lovens, eller det framgår av sammenhengen at bestemmelsene kan fravikes.

2.2 Komiteens merknader

       Komiteen slutter seg i hovedsak til forslagene under kapittel I i proposisjonens lovutkast, men vil i samråd med departementet foreslå at § 4 endres slik:

« § 4 skal lyde:

§ 4. Fravikelighet

       Loven er ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller framgår av sammenhengen. »

3. Seksjonering

3.1 Seksjoneringsmyndighet

3.1.1 Sammendrag

       Etter gjeldende rett skjer seksjoneringen ved tinglysing av en oppdelingsbegjæring som rekvirenten (eieren) selv må få utarbeidet. Før begjæringen sendes til tinglysing, skal kommunen varsles om seksjoneringsønsket. Kommunen må i visse tilfelle gi særskilt samtykke til seksjonering.

       Departementet foreslår at opprettelse av eierseksjoner overføres til kommunen (§ 5) og at kommunen skal forestå kontrollen med at seksjoneringsvilkårene er oppfylt. Denne omleggingen forventes å bedre kvaliteten på seksjoneringen. Departementet legger i denne forbindelse stor vekt på at en slik omlegging vil muliggjøre en reell kontroll av at seksjoneringsvilkårene er oppfylt, samtidig som det oppnås god harmonisering med delingslovens regler for opprettelse av fast eiendom. Etter departementets syn bør kommunene også kunne gjennomføre oppgavene innenfor rimelige tidsfrister og til en moderat pris.

       Selve seksjoneringen skjer ved kommunens seksjoneringsvedtak.Tinglysing av seksjoneringsvedtaket blir en etterfølgende registreringsforretning.

3.1.2 Komiteens merknader

§ 5 Seksjonering

       Når det gjelder kommunens rolle under seksjoneringen, viser komiteen til at kommunen i lovutkastet trekkes inn i langt større utstrekning enn etter gjeldende rett. Utgangspunktet for kommunens behandling skal være en privat seksjoneringsbegjæring. Komiteen har merket seg at kommunen ikke bare skal kontrollere at seksjoneringsvilkårene er oppfylt, den skal selv overta ansvaret for seksjoneringen ved et formelt seksjoneringsvedtak som kommunen selv sørger for registrering og tinglysing av.

       Ved å la kommunen stå for opprettelsen av seksjoneringen, vil den etter komiteens mening ta på seg en oppgave som er mye mer komplisert, både fysisk, økonomisk, sosialt og rettslig enn det en vanlig delingsforretning er.

       Komiteen har merket seg at departementet ser det som mest rasjonelt å la en instans stå for både kontroll og formell oppretting av eierseksjoner. Departementet mener at dette fører til klare ansvarsgrenser mellom kommune og stat.

       Komiteen har kommet til at kommunen ikke alene bør tillegges hele ansvaret for opprettelse av eierseksjoner. Etter komiteens mening bør kommunen stå for vurdering og kontroll av seksjoneringsbegjæringen i forhold til de materielle vilkårene for seksjonering angitt i §§ 6 og 8. Og komiteen forutsetter at kommunens tillatelse legges til grunn ved den videre registrering og tinglysing. Men ellers mener komiteen det må være riktig å la tinglysingsmyndighetene formelt ha ansvaret for opprettelsen sammen med hjemmelshaver. På denne bakgrunn fremmer komiteen forslag til endring av § 5, § 7, § 8, § 9, § 10, § 11, § 12, § 14 og § 15.

« § 5 skal lyde:

§ 5. Seksjonering

       Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av en seksjoneringsbegjæring etter bestemmelsene i kapitlet her. »

3.2 Seksjoneringsvilkår

3.2.1 Sammendrag

       I lovforslagets § 6 er det foreslått bestemmelser om hvordan inndelingen av eiendommen i seksjoner skal foregå, hvordan bruksenhetene skal avgrenses, og hvilke arealer som skal være felles.

       I proposisjonen vurderes hensynet til byfornyelse i forhold til de vilkår som må kunne stilles for seksjonering. Det foreslås i proposisjonen at kommunen i medhold av § 8 gis adgang til å nekte seksjonering av en eiendom som omfattes av vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyelsesområde eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 33. Dette er en videreføring av bestemmelser i någjeldende eierseksjonslov. Er vilkårene etter § 6 for seksjonering ikke oppfylt, skal kommunen nekte seksjonering. Omfatter begjæringen flere bruksnummer, skal kommunen tillate seksjonering bare i særlige tilfeller.

       Departementet viser til at det beror på en avveining av ulike hensyn hvorvidt seksjonering skal tillates for eiendommer som er aktuelle for byfornyelsestiltak. På den ene siden er det ett av målene med fornyelsen av de gamle leiegårdene i byene at også eieformen kan endres ved at beboerne overtar eiendommen enten i form av borettslag eller eierseksjoner. På den annen side kan seksjonering før fornyelsen er gjennomført vanskeliggjøre fornyelsesarbeidet.

       Departementet peker på at eierseksjonsloven i første rekke skal være en regulering av rettsforholdet sameierne imellom. Noe aktivt og selvstendig virkemiddel i byfornyelsen bør og kan en slik lov neppe være. Men det bør unngås at lovgivningen om eierseksjoner bidrar til å gjøre fornyelsesarbeidet vanskeligere eller dyrere.

       For å unngå tvil om rekkevidden av plan- og bygningslovens bestemmelser om virkningen av regulering til fornyelse eller vedtak om utbedringsprogram foreslår departementet at den nye loven, i likhet med gjeldende lov, skal inneholde en bestemmelse om at eiendom som omfattes av slike vedtak, ikke kan seksjoneres uten kommunens samtykke.

       Departementet er kommet til at eierseksjonsloven ikke bør fastsette krav til eiendommens standard ut over kravet om at boligene skal ha egen inngang og være utstyrt med kjøkken, bad og WC. Etter departementets vurdering bør det ikke med hjemmel i loven kunne fastsettes ytterligere standardkrav gjennom forskrift. Det gir best sammenheng i lovverket hvis det offentlige krav til bygningsmassens standard fastsettes i og i medhold av plan- og bygningsloven. Derimot bør det i eierseksjonsloven legges til rette for at plan- og bygningslovens bestemmelser kan gjennomføres effektivt. Standardkravene skal ikke gjelde for fritidsboliger.

       Det er et krav etter dagens lov at seksjoneringen omfatter alle bruksenheter i eiendommen. Departementet viser til et en eventuell partiell seksjonering vil kunne føre til uoversiktlige eiendomsforhold. Departementet foreslår derfor at kravet om full oppdeling videreføres i ny lov (§ 6 fjerde ledd). I eiendom som bare delvis brukes til boligformål er dette ikke til hinder for at alle boligene og/eller at alle øvrige bruksenheter utgjør en samleseksjon.

       Departementet foreslår at det skal være et vilkår for seksjonering at det til hver sameieandel knyttes en bruksenhet (unntatt samleseksjon som består av flere bruksenheter) og at inndelingen gir en formålstjenlig avgrensning (§ 6 første ledd). Det vil være et krav om at bruksenhetens hoveddel skal utgjøre en selvstendig og formålstjenlig avgrenset del av en bygning. Fortsatt bør det være et klart skille mellom bruksenhetene og eiendommens fellesarealer. Seksjoneringsvedtaket vil i utgangspunktet være avgjørende for hva som er bruksenheter og hva som er fellesarealer.

       Departementet peker på at det er nødvendig å bestemme seksjonenes formål alt fra seksjoneringen. Departementet har kommet fram til en todeling av formålsangivelse; boligseksjoner og næringsseksjoner ( alle seksjoner som ikke er boligseksjoner). Endring av formålet som er fastsatt ved seksjoneringen skal skje ved reseksjonering. Det nye formålet må ikke stride mot gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningsloven.

       Etter gjeldende eierseksjonslov skal det for hver seksjon fastsettes en sameiebrøk. Fastsettelsen skal bygge på bruksenhetens areal, om det ikke fastsettes i vedtektene at det innbyrdes verdiforholdet skal legges til grunn. Departementet viser til at sameiebrøken bør gi uttrykk for den enkelte sameiers økonomiske interesse og deltakelse i sameiet. Departementet har kommet til at loven ikke bør ha bestemmelser om hvordan brøken skal fastsettes, fordi det vil være svært vanskelig å fastsette generelle regler som både er rettferdige og som passer i alle tilfeller. Det vil etter departementets skjønn være bedre å overlate fastsettingen av sameiebrøken til den eller de som eier eiendommen på seksjoneringstidspunktet. Fastsettingen av sameiebrøken må da gjøres ved etableringen av sameiet. Det vil ikke kunne skje noen seksjonering uten at brøken er fastsatt, og det vil derfor ikke oppstå situasjoner hvor det er nødvendig å falle tilbake på en lovpålagt brøksfastsettelse.

       Departementet viser til at grunnboken og grunn-, adresse- og bygningsregisteret blir klarest dersom seksjonerte eiendommer kun består av ett bruksnummer. Departementet foreslår at eiendom som skal seksjoneres som hovedregel kun kan bestå av ett bruksnummer, men at det kan dispenseres fra bestemmelsen.

3.2.2 Komiteens merknader

       Komiteen slutter seg til proposisjonens forslag vedrørende § 6.

       Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti vil i tillegg påpeke at når man nå skal revidere eierseksjonsloven bør den forbedres på alle områder hvor det er nødvendig og mulig. For å sikre en god boligstandard også i boligmasse som skal seksjoneres bør det etter dette medlem sitt syn stilles minstekrav til standard før seksjonering kan finne sted. Dette påpekes i brev fra Leieboerforeningen, som sier at det har vist seg å være meget komplisert å utbedre/øke standard i en eiendom som allerede er seksjonert. Ved krav om standard hindres også mulighet for rask fortjeneste for spekulanter i markedet.

       Dette medlem foreslår følgende:

« § 6 åttende ledd skal lyde:

       Hver boligseksjon skal ha en standard som minst tilfredsstiller Husbankens minstestandard. Dette gjelder ikke for seksjonering på mindre enn tre seksjoner. »

3.3 Gjennomføring av seksjoneringen

3.3.1 Sammendrag

       Ifølge proposisjonen starter seksjoneringsprosessen med at eieren fyller ut en seksjoneringsbegjæring med vedlegg. I lovforslagets § 7 er det gitt nærmere regler om begjæringens innhold. Formålet med seksjoneringsbegjæringen og medfølgende tegningsmateriale er å tilkjennegi hvordan rekvirenten ønsker at eiendommen skal oppdeles.

       Regler om kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen framgår av § 8. Det første kommunen må gjøre er å avklare forholdet til byfornyelse. Dersom det er aktuelt å vedta utbedringsprogram eller regulere eiendommen til fornyelse, vil kommunen etter forslaget ha seks måneder til å fatte slikt vedtak, alternativt vedta et midlertidig bygge- og deleforbud etter plan- og bygningsloven § 33. Dersom kommunen fatter ett av disse vedtakene, kan ikke eiendommen seksjoneres uten særskilt samtykke fra kommunen.

       Etter å ha konstatert at det ikke foreligger byfornyelsesskranker, og eventuelle spørsmål om seksjonering av eiendom som går over flere bruksnummer er avklart, må kommunen bl.a. påse at seksjonenes formål er i samsvar med gjeldende reguleringsformål, eller at det foreligger annen brukstillatelse etter plan- og bygningsloven, alternativt annet grunnlag for bruk i strid med reguleringsplan, at minstekravene til standard for boligseksjoner er oppfylt i alle seksjoner, at seksjoneringen omfatter alle bruksenheter i eiendommen, og at bruksenhetene ikke omfatter arealer som må være fellesareal. Ved seksjonering av nybygg må det kontrolleres at det er samsvar mellom seksjoneringen og byggetillatelsen. Det må videre bringes på det rene at seksjoneringsbegjæringen og vedleggene oppfyller lovens krav til slike dokumenter. Videre må kommunen påse at behandlingsgebyret blir innbetalt. Departementet forutsetter at kommunen foretar befaring bl.a. for å kontrollere at standardkravene er oppfylt i alle seksjoner.

       Dersom seksjoneringsvilkårene ikke er oppfylt, må kommunen i utgangspunktet nekte seksjonering. Er seksjoneringsvilkårene til stede, skal kommunen opprette seksjonene ved et seksjoneringsvedtak. Vedtaket skal ifølge lovforslagets § 9 angi den endelige avgrensningen, den enkelte bruksenhets formål, seksjonens nummer og sameiebrøk. Deretter må kommunen sørge for at seksjonene blir registrert i grunn-, adresse- og bygningsregisteret. Etter registreringen skal kommunen sende seksjoneringsvedtaket til tinglysing.

       Det foreslås i proposisjonen at departementet bør ha hjemmel til å fastsette nærmere regler om innholdet av seksjoneringsvedtaket og til å påby bruk av standardiserte blanketter.

       Spørsmålet om hvilket kommunalt organ som skal fatte seksjoneringsvedtak avgjøres av den enkelte kommune.

       Departementet har som utgangspunkt at kommunene må få dekket sine kostnader ved behandling av seksjoneringssakene. Departementet foreslår at disse kostnadene skal gebyrlegges (§ 7 siste ledd). Det foreslås et « tak » på dette saksbehandlingsgebyrets størrelse knyttet til rettsgebyret. Dette vil føre til at gebyret økes i takt med prisutviklingen på sammenlignbare tjenester. Dersom det avholdes befaring foreslås det at gebyret maksimalt kan utgjøre 5 ganger rettsgebyret (kr 2.475 pr. 1. januar 1996), i andre tilfelle foreslås det at gebyret maksimalt kan utgjøre 3 ganger rettsgebyret (kr 1.485 pr. 1. januar 1996). I tillegg til saksbehandlingsgebyret må rekvirenten betale tinglysingsgebyr og gebyr for eventuelt målebrevskart.

       Med hensyn til klageadgang legger departementet til grunn at et avslag på en seksjoneringsbegjæring kan påklages i henhold til forvaltningslovens klageregler. Det foreslås gjort unntak fra klageadgangen når det gjelder kommunens vurdering av om det kan dispenseres fra seksjoneringsforbudet der det er fattet vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyelse eller midlertidig bygge- og deleforbud etter plan- og bygningsloven § 33.

       Departementet går inn for at det bør være en statlig klageinstans, og at dette i utgangspunktet bør være departementet, men med adgang for departementet til å delegere oppgaven til fylkesmannen (§ 10).

3.3.2 Komiteens merknader

§ 7 Seksjoneringsbegjæring

       Komiteen vil i samråd med departementet foreslå følgende endring i § 7 første ledd i forhold til proposisjonens lovutkast:

« § 7 første ledd bokstav d skal lyde:

d)	vedtekter for sameiet.»

       Komiteen viser til sine merknader foran under kap. 3.1.2 og fremmer følgende forslag:

«§ 7 første ledd første punktum skal lyde:

       Begjæring til kommunen om tillatelse til seksjonering kan settes fram av eiendommens hjemmelshaver og skal inneholde opplysning om: »

«§ 7 femte ledd første punktum skal lyde:

       For tillatelsen til seksjoneringen kan kommunen kreve et gebyr som ikke må overstige tre ganger rettsgebyret eller fem ganger rettsgebyret dersom det må holdes befaring. »

« § 7 femte ledd fjerde punktum skal lyde:

       Dessuten skal gebyr for tinglysing av seksjoneringsbegjæringen innbetales til kommunen. »

« § 8 første ledd skal lyde:

       Kommunen kan nekte tillatelse til seksjonering av eiendom som senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er mottatt av kommunen, omfattes av vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyelsesområde eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 33. »

« § 8 annet ledd første punktum skal lyde:

       Kommunen skal nekte tillatelse til seksjonering hvis: »

« § 9 overskriften skal lyde:

§ 9. Seksjoneringstillatelse. »

« § 9 første ledd første og annet punktum skal lyde:

       Kommunens tillatelse til seksjonering skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenheter, den enkelte bruksenhets formål, seksjonens nummer og sameiebrøk. Kommunen utarbeider endelig situasjonsplan og plantegninger med innhold som nevnt i § 7, og planen og tegningene skal følge seksjoneringstillatelsen. »

« § 9 annet ledd annet punktum skal lyde:

       Dersom arealene ikke kan avgrenses på denne måten, skal grensene angis i målebrevskart, som også skal følge seksjoneringstillatelsen. »

« § 9 fjerde ledd blir nytt tredje ledd og skal lyde:

       Kommunen skal sende gjenpart av seksjoneringstillatelsen uten vedleggene sammen med orientering om leierenes klageadgang og om deres rettigheter etter kapittel III til de leiere som er oppført på listen som følger begjæringen, jf. § 7 tredje ledd. »

« § 9 tredje ledd blir nytt fjerde ledd og skal lyde:

       Departementet kan gi forskrifter om innholdet av seksjoneringstillatelsen og kan fastsette blanketter som skal brukes. »

« § 10 første punktum skal lyde:

       Kommunens vedtak om tillatelse eller nektelse av tillatelse til seksjonering kan påklages til departementet. »

« § 11 første ledd annet punktum skal lyde:

       Deretter skal kommunen sende seksjonsbegjæringen, med seksjoneringstillatelsen, med vedlegg, til tinglysing. »

3.4 Reseksjonering

3.4.1 Sammendrag

       Lovforslagets § 12 og § 13 har bestemmelser om reseksjonering, dvs. senere endringer av det som er fastsatt ved seksjoneringen. Reseksjoneringen gjennomføres som et kommunalt seksjoneringsvedtak etter de alminnelige bestemmelsene for seksjonering i lovforslagets kap. II, med de nødvendige modifikasjoner som følger av at reseksjoneringen ikke omfatter hele eiendommen.

3.4.2 Komiteens merknader

§ 12. Deling og sammenslåing av seksjoner

       Komiteen viser til sine merknader foran under kap. 3.1.2 og fremmer følgende forslag:

« § 12 første ledds første punktum skal lyde:

       En seksjon kan deles i to eller flere seksjoner ved tinglysing av egen seksjonsbegjæring som er satt fram av seksjonens hjemmelshaver. »

       I samråd med departementet vil komiteen foreslå følgende presisering av lovteksten.

« § 12 første ledd nytt fjerde punktum skal lyde:

       Ved reseksjonering etter paragrafen her gjelder §§ 7-11 tilsvarende så langt de passer. »

       Komiteen viser til at ved å dele en boligseksjon kan eierne i enkelte tilfelle få tilsvarende flere stemmer på sameiermøtet. Med sikte på å unngå et slikt resultat, vil komiteen i samråd med departementet foreslå følgende tilføyelse i § 12 annet ledd:

« § 12 annet ledd nytt annet punktum skal lyde:

       Medfører oppdelingen at det opprettes nye seksjoner, og dette fører til en økning av det samlede stemmetall, kreves samtykke fra sameiermøtet. »

       Denne endringen krever også et tillegg til lovutkastets § 30 annet ledd, se kap. 6.1.2 forslag til § 30 annet ledd bokstav f.

§ 13. Reseksjonering i andre tilfeller

       Komiteen vil i samråd med departementet foreslå at det også i denne paragrafen foretas en direkte henvisning til saksbehandlingsreglene i §§ 7-11.

« § 13 første ledd nytt tredje punktum skal lyde:

       Ved reseksjonering etter paragrafen her, gjelder §§ 7-11 tilsvarende så langt de passer. »

       Komiteen viser til sine merknader under kap. 3.1.2.

« § 13 annet ledd skal lyde:

       Begjæring om tillatelse til endring av bruksenhetens formål fra boligformål til annet formål eller omvendt skal settes fram av seksjonens hjemmelshaver med samtykke fra sameiermøtet, jf. § 30 annet ledd bokstav e. Vilkårene i § 6 sjette ledd annet punktum gjelder tilsvarende. »

       Komiteen slutter seg for øvrig til proposisjonen.

3.5 Registrering i foretaksregisteret

3.5.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at alle seksjonssameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i foretaksregisteret og at seksjonssameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres (§ 11 tredje ledd). Registreringen antas å føre til mer oversiktlige og ryddige forhold.

3.5.2 Komiteens merknader

       Komiteen viser til sine merknader under kap. 3.1.2.

       Komiteen fremmer følgende forslag:

« § 11 tredje ledd annet punktum skal lyde:

       Styret skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er blitt tinglyst. »

4. Kjøperett for leier av bolig

4.1 Kjøperett

4.1.1 Sammendrag

       Departementet mener at erfaringene med kjøperett for beboerne ved seksjonering er gode, og at kjøperetten bør videreføres i en ny lov. Etter departementets oppfatning er det ikke behov for å la kjøperetten omfatte fritidsboliger, da dette ville falle utenfor formålet med kjøperetten, nemlig å legge forholdene tilrette for at flest mulig skal få anledning til å eie sin bolig.

       Departementet foreslår at kjøperetten som hovedregel skal tilkomme alle leiere av bolig i den eiendommen som seksjoneres (§ 14). Men det er gjort unntak for kortvarige leieforhold (kortere enn 2 år), framleiere, leiere av visse gjennomgangsboliger m.m. som nevnt i husleielovens § 41, leiere av bolig som inngår i en samleseksjon, samt vaktmesterbolig som er utlagt som fellesareal.

       Eieren skal snarest mulig sette fram kjøpetilbud til dem som har krav på dette. Kravene til kjøpetilbudets innhold er regulert i § 15. Hvis leieren ønsker å godta eierens tilbud må han gjøre dette innen tre måneder etter at det skriftlige tilbudet er mottatt, ellers bortfaller kjøperetten (§ 17). Innen samme frist kan leieren sette fram krav om verdsettelse ved takstnemnd, og da kan kjøperetten gjøres gjeldende inntil en måned etter at verdsettelsen er meddelt eieren.

       Dersom eieren ikke setter fram tilbud om kjøp, utløses ikke tremåneders fristen. Leieren kan framsette krav om kjøp av seksjonen når han måtte ønske dette, og kan også kreve oppnevnt takstnemnd. Motsetter eieren seg å selge seksjonen til leieren, kan leieren reise søksmål.

       Departementet går inn for at forholdet mellom leierens kjøperett og rettigheter som godtroende tredjepersoner har stiftet i seksjonen, bør bygge på prinsippene om erverv av rettigheter i god tro. Den opprinnelige eieren (evt. arvinger) må da finne seg i at kjøperetten kan gjøres gjeldende inntil den er foreldet etter foreldelseslovens regler. Bortfall av kjøperetten som følge av godtroerverv skjer bare dersom eieren disponerer over eiendommen uten å opplyse om leierens rett. Kan eieren klandres for dette vil han være erstatningsansvarlig overfor leieren.

4.1.2 Komiteens merknader

§ 14. Kjøperett

       Komiteen viser til sine merknader foran under kap. 3.1.2 og fremmer følgende forslag:

« § 14 første ledd skal lyde:

       Den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for tinglysing av seksjoneringsbegjæringen, jf. § 5 og § 11, har rett til å kjøpe vedkommende seksjon etter bestemmelsene i kapitlet her. »

« § 14 tredje ledd skal lyde:

       Kjøperetten kan ikke frafalles før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst. »

« § 14 fjerde ledd skal lyde:

       Kjøperetten gjelder ikke ved reseksjonering etter § 12 og § 13. Kjøperetten gjelder likevel ved tinglysing av begjæring om reseksjonering som innebærer oppdeling av en samleseksjon for boliger til enkeltseksjoner og ved omgjøring av en vaktmesterbolig som tidligere har vært fellesareal til egen seksjon. »

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, viser til at ved seksjonering av en leiegård som kommunen har nyttet forkjøpsrett til på vegne av leieboerne, får alle leieboerne rett til å ta del i kjøpet mot å betale sin del av kostnadene. Dersom kjøperetten fører til at leieboere som ikke ville være med på kjøpet, senere får rett til å kjøpe sin seksjon til en pris som er lavere enn de ellers måtte betale, kan dette virke urimelig vis-à-vis de som var med på kjøpet. Med sikte på å unngå et slikt resultat, vil flertallet i samråd med departementet foreslå å innskrenke kjøperetten i slike tilfeller. En tilsvarende begrensning bør også gjelde ved omdanning av borettslag og boligaksjeselskaper, forutsatt at de leiere det er snakk om enten er andelseiere/ aksjonærer, eller som utenforstående leietakere, har hatt rett til eller får tilbud om å delta som erverver. Det foreslås derfor et nytt femte ledd:

« § 14 femte ledd skal lyde:

       Kjøperetten gjelder heller ikke ved seksjonering av en leiegård i forbindelse med bruk av forkjøpsrett etter lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 3 eller i forbindelse med at et flertall av beboerne har ervervet eiendommen, hvis leieren har hatt rett til eller fått tilbud om å delta som erverver. Kjøperetten gjelder heller ikke ved omdanning av borettslag eller boligaksjeselskaper (jf. lov om borettslag § 1 første ledd annet punktum).

       Lovutkastets femte og sjette ledd blir nytt sjette og sjuende ledd. »

       Komiteens medlemmer fra Høyre viser til sine merknader under kap. 4.2.2, hvor disse medlemmer går mot at leieren skal få kjøpe seksjonen til redusert pris.

       For å unngå misforståelser om at de andre paragrafene i dette kapitlet fortsatt kan gjelde fritidsboliger, foreslår komiteen en endring i nytt sjuende ledd (lovutkastets sjette ledd):

« § 14 sjuende ledd skal lyde:

       Bestemmelsene i kapitlet her gjelder ikke for fritidsboliger. »

§ 15. Tilbud om kjøp

       Komiteen viser til sine merknader foran under kap. 3.1.2 og fremmer følgende forslag:.

« § 15 første ledd første punktum skal lyde:

       Eieren av eiendommen skal snarest mulig etter tinglysing av seksjoneringsbegjæringen sette fram skriftlig tilbud om kjøp overfor alle leiere med kjøperett. »

       Komiteen slutter seg for øvrig til proposisjonen.

4.2 Kjøpesummen

4.2.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at prisfastsettelsen skjer på bakgrunn av omsetningsverdien for tilsvarende seksjoner. Ved prisfastsettelsen må det imidlertid tas hensyn til at leieren allerede har en rettighet i eiendommen, og ved eventuelle salg til tredjemann vil eieren måtte finne seg i at prisen blir redusert på grunn av leieretten.

       I medhold av lovforslagets § 16 første ledd kan leieren kreve å få kjøpe seksjonen for en kjøpesum tilsvarende fire femtedeler av seksjonenes salgsverdi. Fra salgsverdien, før reduksjonen med en femtedel, skal trekkes den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale. Bestemmelsen skiller seg fra gjeldende rett først og fremst ved at kjøpesummen skal beregnes på grunnlag av salgsverdi, og ikke på grunnlag av en « teknisk » takst med utgangspunkt i produksjonskostnadene.

       Dersom partene ikke blir enige om kjøpesummens størrelse, kan leieren etter forslaget kreve at verdsettelsen skal foretas av en takstnemnd som oppnevnes av retten.

4.2.2 Komiteens merknader

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, støtter proposisjonenes forslag til § 16.

       Komiteens medlemmer fra Høyre støtter ikke proposisjonens forslag om at leieren kan få kjøpe seksjonen til redusert pris og fremmer følgende forslag:

« § 16 første ledd første punktum skal lyde:

       Leieren har krav på å få kjøpe seksjonen til en kjøpesum som svarer til seksjonens salgsverdi etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale. »

       For øvrig støtter disse medlemmer bestemmelsene i § 16.

4.3 Forholdet til eldre heftelser

4.3.1 Sammendrag

       Departementet går inn for at bruk av kjøperetten ikke skal medføre at heftelser skal falle bort, slik at leieren må respektere de heftelsene som hvilte på eiendommen ved seksjoneringen (§ 16). Forholdet til eldre heftelser på eiendommen er ikke regulert i gjeldende eierseksjonslov.

       Departementet har lagt vekt på å utforme reglene om forholdet til eldre heftelser slik at kjøperetten kan bli effektiv, til tross for at heftelsene består. Videre må reglene være slik at eieren har interesse av å få innfridd mest mulig av heftelser som kjøperen ikke ønsker å overta.

       Når kjøpesummen skal fastsettes må det også tas hensyn til andre heftelser enn pengeheftelser, slik som f.eks. servitutter og løsningsretter.

       Det kan avtales at den som bruker kjøperetten skal overta ansvaret for pengeheftelser, i så fall kan kjøperen trekke fra disse heftelsene ved betaling av kjøpesummen. Men det foreligger ingen plikt til å overta personlig ansvar for pengeheftelsene. Dersom det ikke er avtalt at heftelsene skal overtas, skal den delen av kjøpesummen som svarer til heftelsene, ikke forfalle før heftelsene er innfridd.

       Dersom eiendommens panteheftelser ikke gjøres opp i forbindelse med seksjoneringen, kan leieren som bruker kjøperetten risikere at seksjonen blir overskjøtet til en annen etter et tvangssalg.

       Leieren plikter ikke å betale kjøpesummen før han har fått skjøte på seksjonen.

       Verken leieren eller eieren kan kreve at panthaveren fordeler pantegjelden på den enkelte seksjon.

       Departementet peker på at forholdet til eksisterende heftelser kan gjøre bruken av kjøperetten vanskelig, men departementet antar at eieren normalt vil være interessert i å legge forholdene til rette for en ordnet gjennomføring av seksjoneringen.

4.3.2 Komiteens merknader

       Komiteen har ingen merknader og slutter seg til proposisjonens forslag.

4.4 Leiere som ikke kjøper seksjonen

4.4.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at gjeldende bestemmelser videreføres (§ 18). Dette innebærer at leiere som ikke kjøper seksjonen, beholder sine rettigheter etter leieavtalen og husleieloven. Departementet har overveid å foreslå særlige bestemmelser som innskrenker eierens adgang til å si opp boligleiere etter seksjoneringen, men er blitt stående ved at de alminnelige regler om leierens oppsigelsesvern er tilstrekkelige.

       For bytteretten etter husleieloven § 32 a er det likevel et unntak, bytteretten faller bort ved første gangs overdragelse av seksjonen.

4.4.2 Komiteens merknader

       Komiteen har ingen merknader og slutter seg til proposisjonens forslag.

5. Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

5.1 Bruken av seksjonen og fellesarealene

5.1.1 Sammendrag

       Departementet viser til at utgangspunktet er at den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet, og at han har rett til å bruke fellesarealer på vanlig måte (§ 19). Verken bruksenheten eller fellesarealene må brukes slik at det på en urimelig eller unødvendig måte fører til skade eller ulempe for andre sameiere (§ 20). Den enkelte sameier må selv sørge for vedlikehold av bruksenheten. Hver sameier har krav på at fellesarealene holdes ved like. Det er styrets oppgave å sørge for at vedlikeholdet blir utført, og at kostnadene blir fordelt på sameierne. Bruksenhetene skal bare brukes i samsvar med formålet.

       Departementet foreslår at det i vedtektene kan gis bestemmelser om enerett for en eller flere av sameierne til bruk av deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett. De arealene det gjelder blir ikke varig tilknyttet bruksenheten.

       Departementet foreslår at det kan gjøres unntak fra kravet om to tredjedels flertall på sameiermøtet der saken gjelder påbygging, ombygging etc. på grunn av funksjonshemming. Men sameieren må ha styrets godkjenning før det aktuelle tiltak kan iverksettes på fellesarealene.

5.1.2 Komiteens merknader

       Komiteen viser til endringene som foreslås foretatt i § 30 annet ledd, og foreslår på denne bakgrunn følgende:

« § 19 tredje ledd annet punktum skal lyde:

       Endringen av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter § 13 annet ledd. »

« § 19 femte ledd første punktum skal lyde:

       I vedtektene kan det gis bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett. »

       Komiteen viser til at det er den enkelte sameier som har ansvar for å holde bruksenheten forsvarlig vedlike. Bruksenheten omfatter det innvendige areal som sameieren har enerett til å bruke, og likeledes eventuelle uteareal som er gjort til den del av bruksenheten. De arealer som ikke inngår i bruksenheten er å anse som fellesareal. Etter proposisjonens lovutkast § 20 annet ledd skal også disse arealene vedlikeholdes. Vedlikeholdet for disse arealene er i utgangspunktet en fellesoppgave, men utkastet er i følge departementet ikke ment å være til hinder for at den enkelte sameier på avtalerettslig grunnlag også påtar seg deler av dette vedlikeholdsansvaret. Består sameiet av et rekkehus, kan det være hensiktsmessig at den enkelte sameier påtar seg deler av det utvendige vedlikehold, for eksempel maling av utvendige vegger.

       Komiteen vil på denne bakgrunn foreslå følgende:

« § 20 annet ledd skal lyde:

       Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. »

5.2 Rettslig rådighet

5.2.1 Sammendrag

       Departementet foreslår videreført prinsippet om at den enkelte sameier som utgangspunkt skal råde som en eier over sin seksjon (§ 22). Dette innebærer at sameierne som utgangspunkt skal ha den samme rådighet over seksjonen som en eneeier av fast eiendom har. Både eneeieren og sameieren må finne seg i at rådigheten bare kan utøves innen de generelle rammer lovgivningen setter. Dessuten må både eneeieren og sameieren respektere avtalte innskrenkninger i rådigheten.

       Etter lovforslaget skal sameierne som utgangspunkt kunne vedtektsfeste begrensninger i rådigheten, men slik vedtektsbestemmelse kan bare innføres ved tilslutning fra den enkelte. Dette er en endring i forhold til gjeldende lov.

       Departementet foreslår en regel som sikrer bl.a. kommuner rett til å erverve seksjoner, også i de sameier der det er innført forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, eller der det er fastsatt et « tak » for hvor mange seksjoner en person i sameiet kan kjøpe. Kommunenes rett til å erverve må avveies mot seksjonseiernes ønske om å kunne hindre en for stor andel av juridiske personer som eiere.

5.2.2 Komiteens merknader

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, har merket seg at proposisjonen ikke har med regelen om begrensinger etter loven i adgangen for en person til å erverve flere seksjoner i samme sameie, slik gjeldende lov om eierseksjoner av 4. mars 1983 har. Både Oslo kommune. NBBL, OBOS og Norges Leieboerforening stiller seg i sine høringsuttalelser kritisk til opphevelsen. Departementets begrunnelse for ikke å foreslå at et slikt forbud videreføres i ny lov er bl.a. at ervervsforbudet har hatt liten effekt med hensyn til målet om å spre eiendomsrett. Flertallet viser imidlertid til at avskaffelsen av bestemmelsen kan føre til at flere seksjoner kan kjøpes for investering, spekulasjon og utleie, og ser det som lite heldig. Det vil også kunne føre til interessemotsetninger mellom de som eier en seksjon til beboelse og de som eier flere seksjoner for å drive videreutleie. Flertallet vil derfor opprettholde forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner i samme sameie, og fremmer følgende forslag:

« § 22 tredje ledd skal lyde :

       Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner, bortsett fra fritidsboliger, i sameiet. Dette gjelder likevel ikke ved ekspropriasjon, arv, forskudd på arv eller tilfelle hvor kreditor erverver seksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen. Staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger, samt arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte.

Tredje og fjerde ledd i proposisjonens lovutkast vil bli nytt fjerde og femte ledd. »

       Komiteens medlemmer fra Høyre slutter seg til proposisjonens vurderinger og går i mot at det innføres forbud mot å eie mer enn to seksjoner i samme sameie.

       Når det gjelder § 22 tredje ledd i proposisjonens lovforslag, viser komiteen til at det er foreslått en begrenset eieradgang for kommuner m.v. selv om det i vedtektene til et eierseksjonssameie står at bare fysiske personer kan stå som eiere. Rent konkret foreslås det at juridiske personer som kommuner m.v. kan erverve inntil 10 % av leilighetene, og i alle tilfelle minst en leilighet i eierseksjonssameier med fem eller flere seksjoner. Bakgrunnen for at 2-, 3- eller 4-mannsboliger er unntatt fra denne kjøpsadgangen er beskrevet på s. 59 i proposisjonen. Her står det:

« (...) I de små eierseksjonssameiene (2-, 3- eller 4-mannsboliger ) vil boforholdene være såvidt tette, ofte vil beboerne også være i familie med hverandre, at det kan virke urimelig overfor øvrige seksjonseiere å gi kommunen rett til å erverve i strid med sameiets vedtekter. I disse sameiene vil konflikter mellom eierbeboerne og leiebeboerne lett kunne føre til uholdbare situasjoner. »

       Komiteen viser til brev fra Kolsås Boligsameie II som kan anskueliggjøre problemer som kan oppstå ved lovendringen som foreslås i utkastet. Der er situasjonen slik at åtte 4-mannsboliger ligger etter hverandre. Fire av disse utgjør hver for seg et sameie, og faller følgelig utenfor den kommunale kjøpsadgang etter lovforslaget. De resterende 4-mannsboligene er organisert i ett eierseksjonssameie. Slik lovutkastet er formulert, betyr det at her har kommunen m.v. kjøpsadgang. Men boforholdene, og den begrunnelse som er angitt på s. 59 i proposisjonen er nøyaktig den samme for alle disse åtte 4-mannsboligene. Komiteen finner det urimelig at det skal lovreguleres på ulik måte alt etter om de hver for seg utgjør et boligsameie eller om de har gått sammen i et sameie. Komiteen vil derfor foreslå følgende tillegg til § 22 fjerde ledd (§ 22 tredje ledd i proposisjonens lovutkast):

« § 22 fjerde ledd siste punktum skal lyde:

       Hvis et eierseksjonssameie består av flere adskilte bygninger skal adgang til å erverve minst én seksjon bare gjelde for bygninger med fem seksjoner eller mer. »

5.3 Fordeling av kostnader og inntekter

5.3.1 Sammendrag

       Departementet foreslår som hovedregel (§ 23) at det for alle typer felleskostnader skal være fordeling etter sameiebrøk, mens fordeling etter nytte eller forbruk bare skal skje hvis særlige grunner taler for det. Det skal fortsatt være adgang til å vedtektsfeste en annen fordeling med tilslutning fra de sameierne det gjelder.

       Departementet foreslår at eventuelle felles inntekter fordeles etter sameiebrøken, også om felles kostnader er fordelt etter en annen nøkkel. Gjeldende lov har ingen tilsvarende bestemmelse. Med tilslutning fra alle sameierne kan det etter forslaget likevel vedtektsfestes en annen fordeling av inntektene.

5.3.2 Komiteens merknader

§ 23. Vedlikehold

       For å unngå misforståelser og i samråd med departementet vil komiteen foreslå at det i loven gis en klar hjemmel for en ordning med frivillig oppbygning av vedlikeholdsmidler.

« § 23 tredje og fjerde ledd skal lyde :

       Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning.

       En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende. »

5.4 Heftelsesform

5.4.1 Sammendrag

       Gjeldende lov fastslår at sameierne hefter i forhold til sameiebrøken for felles forpliktelser. Dette innebærer et såkalt proratarisk ansvar; dvs. at den enkelte hefter for sin del av forpliktelsene, men ikke for det som etter en fordeling faller på de andre. Departementet foreslår at regelen om proratarisk heftelse i forhold til sameiebrøkene videreføres (§ 24).

5.4.2 Komiteens merknader

       Komiteen har ingen merknader og slutter seg til proposisjonen.

5.5 Panterett for felleskostnader

5.5.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at det innføres en legalpanterett (lovbestemt panterett) for felleskostnadene til sikkerhet for den enkelte sameiers ansvar overfor de andre sameierne for dekning av felleskostnader (§ 25). En legalpanterett vil kunne bidra til at vedlikeholdet i seksjonssameiene blir bedre fordi sameierne lettere kan forskuttere utgiftene når enkelte ikke kan eller vil betale.

       Departementet har kommet til at legalpanteretten skal tilkomme den enkelte sameier og være tvangsgrunnlag.

       Etter forslaget vil også styret kunne gjøre panteretten gjeldende, og det vil antakelig komme til å bli det vanlige.

       Pantekravet foreslås begrenset til folketrygdens grunnbeløp for den enkelte seksjon, og panteretten foreldes etter to år.

5.5.2 Komiteens merknader

       Komiteen mener at angivelsen i § 25 første ledd av hvilke krav panteretten skal sikre, virker litt for snever. Den bør justeres slik at den omfatter alle krav fellesskapet har mot den enkelte sameier, f.eks. eventuelle erstatningskrav ved skade på felles eiendom i tilfelle hvor kravet ikke dekkes av foreliggende forsikringer. Komiteen vil derfor foreslå følgende presisering:

« § 25 overskriften skal lyde:

§ 25. Panterett for sameiernes forpliktelser. »

« § 25 første ledd første punktum skal lyde:

       De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. »

       Komiteen vil i samråd med departementet foreslå følgende endring i første ledd annet punktum:

« § 25 første ledd annet punktum skal lyde:

       Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. »

       Komiteen forstår § 25 første ledd slik at regelen skal sikre sameierne en viss minste sikkerhet for betaling av fellesutgifter, uten at dette trenges å vedtas uttrykkelig, dvs. som en lovsatt panterett. Samtidig ser komiteen at sikkerheten etter første ledd i enkelte tilfeller kan bli for knapp, bl.a. når bruksenhetene har forskjellig størrelse, som er vanlig for næringsseksjoner, og at det kan være behov for en særlig sikkerhet utover dette.

       Siden spørsmålet er praktisk og for å unngå misforståelser i retning av at § 25 første ledd, jf. § 4, forbyr en mer omfattende panterett, mener komiteen det er riktig å ta inn en uttrykkelig regel om adgang til å vedta en slik videre panterett i § 25.

       Komiteen foreslår samtidig noen justeringer i proposisjonens tredje ledd som nå blir fjerde ledd og fremmer følgende forslag:

« § 25 tredje og fjerde ledd skal lyde:

       Med tilslutning fra de sameiere det gjelder kan det vedtektsfestes en mer omfattende panterett for krav mot sameierne enn etter første ledd. Slik panterett får rettsvern etter vanlige regler.

       Panteretten som omhandlet i denne paragraf kan gjøres gjeldende av styret og den enkelte sameier som har dekket mer enn sin del, jf. § 23 fjerde ledd. »

5.6 Pålegg om salg. Fravikelse

5.6.1 Sammendrag

       Departementet foreslår i hovedsak gjeldende rett viderført i forhold til pålegg om salg (§ 26) og fravikelse (§ 27).

       En sameier kan av styret pålegges å selge seksjonen hvis han vesentlig misligholder sine plikter. Styret kan også kreve fravikelse (utkastelse) etter tvangsfullbyrdelseslovens regler bl.a. hvis sameierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen.

       Styret kan kreve seksjonen solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg hvis pålegget om salg ikke er etterkommet innen fristen. Departementet foreslår en lovendring som gjør det klart at tvangssalg og tvangsfravikelse kan skje etter behandling for namsretten i søksmåls former selv om saksøkte har innsigelser som ikke er åpenbart grunnløse.

       Videre har departementet kommet til at loven bør åpne for å kreve fravikelse av bruker som ikke er leier, uten at eieren samtidig pålegges å selge seksjonen.

5.6.2 Komiteens merknader

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Høyre og Kristelig Folkeparti, har ingen merknader og slutter seg til proposisjonens forslag.

       Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti merker seg at forslaget til § 26 om salgspålegg slik det fremstår, ikke gir uttrykk for synspunkter om en misligholdende seksjonseiers oppfyllelse av sine betalingsforpliktelser før namsrettens behandling av salgspålegget. Det er uklart hvorvidt det vil føre til avverging av salgspålegget. Ut fra prinsippet knesatt i den nye tvangsfullbyrdelsesloven om tvangsfraviking av leieforhold, hvor det er bestemt at en leier ikke kan kastes ut hvis han/hun betaler før tvangsfullbyrdelsen er gjennomført, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6, vil det være naturlig å forstå den nye eierseksjonsloven på samme måte. Den nye eierseksjonsloven er imidlertid forberedt av departementet før tvangsfullbyrdelsesloven ble vedtatt, og departementet har ikke fanget opp prinsippet i den nye tvangsloven og tydelig innarbeidet i lovteksten prinsippet om mulighet til å gjøre opp også etter begjæring, i lovforslaget.

       Dette medlem fremmer følgende forslag:

« § 26 annet ledd femte punktum skal lyde:

       Ved dekning av krav før tvangsfullbyrdelse gjelder tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 tilsvarende. »

5.7 Vedtekter

5.7.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at alle sameier som registreres i foretaksregisteret skal ha vedtekter, at andre sameier kan ha vedtekter, og at vedtektene bare kan avtales eller vedtas i sameiermøte (§ 28). Forpliktelser som følger av sameierforholdet, og som er fastslått i registrert vedtektsbestemmelse, skal ha vern mot kreditorbeslag og mot omsetningserverv i god tro.

       Det går fram flere steder i lovforslaget at visse bestemmelser krever vedtekts form. Det gjelder bestemmelser som bør være lett tilgjengelige for sameierne selv og deres kreditorer og medkontrahenter. Enkelte av bestemmelsene krever tilslutning av alle berørte sameiere; andre kan innføres ved flertallsvedtak. Det er ikke noe i veien for at vedtektene kan inneholde andre bestemmelser enn de som er nevnt i loven. Hvorvidt betemmelsene kan innføres ved flertallsvedtak, og i så fall med vanlig eller kvalifisert flertall, må avgjøres ut fra bestemmelsens innhold.

5.7.2 Komiteens merknader

§ 28. Vedtekter

       I samråd med departementet vil komiteen foreslå følgende endring i § 28 første ledd:

« § 28 første ledd skal lyde:

       Alle sameier skal ha vedtekter. Disse skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha. »

       Komiteen viser til prinsippene for flertallets beslutningsmyndighet som komiteen er kommet til når det gjelder § 29 og § 30, og vil i samsvar med det foreslå følgende presisering av annet ledd:

« § 28 annet ledd skal lyde:

       Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, jf. § 7 første ledd bokstav d, bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer. § 30 tredje ledd gjelder også her. »

       Komiteen har for øvrig ingen merknader og slutter seg til proposisjonen.

6. Beslutningsmyndighet

6.1 Beslutningsmyndighet og mindretallsvern

6.1.1 Sammendrag

       Departementet foreslår som hovedregel at avgjørelser bare kan foretas ved enstemmighet mellom sameierne, med mindre annet følger av loven (§ 29). Hver av sameierne skal så langt mulig kunne råde over sameiegjenstanden innenfor rammen av sin sameieandel. Heftelsesformen tilsier også en hovedregel om enstemmighet; fellestiltak kan påføre den enkelte sameier et omfattende ansvar.

       Departementet viser imidlertid til at det ikke kan godtas at en enkelt eller noen få av sameierne skal kunne motsette seg vanlige fellestiltak, og det er derfor behov for unntak fra hovedregelen om enstemmighet. I utkastets § 30 er det foreslått at det med vanlig flertall kan fattes beslutninger om forvaltning og vedlikehold av eiendommen, mens en rekke mer inngripende fellestiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, skal kunne vedtas av sameiermøtet med to tredjedels flertall. Det gjelder ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten, omgjøring av fellesarealer til seksjoner og salg eller bortfeste av mindre deler av eiendommen. Dessuten kreves samme flertall for vedtektsbestemmelse om enerett for en eller flere sameier til bruk av deler av fellesarealene og for vedtak om samtykke til endring av formål for en eller flere seksjoner.

       Departementet foreslår at det skal holdes nytt sameiermøte hvis vedtak som krever to tredjedels flertall, ikke oppnådde minst halvparten av alle stemmer i sameiet på første sameiermøte.

       Departementet peker på at det det bør være sammenfall mellom det sameierne kan vedta med vanlig flertall på sameiermøte, og styrets myndighet (§ 31).

       Departementet foreslår en bestemmelse om mindretallsvern etter mønster fra aksjeselskapsloven. Bestemmelsen i § 32 forbyr flertallet å gjøre vedtak som er egnet til å gi sameiere en urimelig fordel på de andre sameieres bekostning.

6.1.2 Komiteens merknader

       Komiteen viser til at proposisjonen som utgangspunkt foreslår at avgjørelser skal fattes ved enstemmighet. Det angis så i loven når det er unntak fra dette utgangspunktet. I sum innebærer nok dette stort sett at de vedtak som en normalt trenger å gjøre i eierseksjonssameier er omfattet av regler om vanlig eller kvalifisert flertall. Kravet om enstemmighet vil komme inn der det er tale om mer inngripende eller særlig viktige avgjørelser, som sameierne dermed har vern mot ved kravet om tilslutning.

       Komiteen mener imidlertid at utgangspunktet om enstemmighet for beslutningsmyndighet har fått en for dominerende plass i lovforslaget. En slik regel kan gi inntrykk av at en passiv sameier lett kan lamme driften av sameiet. Komiteen mener også det er behov for et enklere oppbygget regelsett enn det proposisjonen legger opp til. Komiteen foreslår derfor at man heller tar utgangspunkt i en regel om at avgjørelser fattes ved flertallsvedtak. Utgangspunktet bør være vanlig flertall, mens spesielt viktige vedtak fattes med to tredjedels flertall, eventuelt enstemmig. En slik oppbygging av reglene om beslutningsmyndighet, vil også samsvare bedre med tilsvarende regler på andre viktige samfunnsområder. Etter dette vil komiteen foreslå følgende utforming av § 29 og § 30:

« § 29 skal lyde:

§ 29. Sameiermøtets myndighet

       Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. »

« § 30 skal lyde:

§ 30. Flertallskrav og særlige begrensninger i sameiermøtets myndighet

       Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer.

       Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:

a)	ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

b)	omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,

c)	salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,

d)	andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

e)	samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt,

f)	samtykke til reseksjonering som nevnt i § 12 annet ledd annet punktum,

g)	tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.

       Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.»

       Når det gjelder forslag til ny bokstav g, har komiteen merket seg at loven ikke har en uttrykkelig regel om sameiets formål. Komiteen antar at det er vanskelig å gi en regel om dette, da formålet vil avhenge av sameiets karakter og omstendigheter omkring opprettelsen i det enkelte tilfelle. Formålet kan også tenkes endret over tid, stilltiende eller ved vedtektsbestemmelser. I likhet med departementet, ser komiteen det som selvfølgelig at sameiermøtet bare kan vedta tiltak i samsvar med formålet.

       Komiteen mener likevel det er ønskelig å ha en regel som beskytter mindretallet i tilfeller hvor tiltak innenfor formålet medfører store økonomiske utlegg og har derfor fremmet forslag om dette i ny bokstav g.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, viser til brev fra OBOS av 28. oktober 1996 hvor de omtaler spørsmålet om oppløsning av eierseksjonssameier. De viser bl.a. til proposisjonens omtale av dette spørsmålet på s. 87, hvor det konkluderes med at det ikke bør innføres regler som gir anledning til at man ved et flertallsvedtak beslutter å oppløse et eierseksjonssameie.

       OBOS viser til at de har erfaring med forvaltning av både borettslag og eierseksjonssameier. De viser videre til at i et borettslag er systemet slik at borettslag kan beslutte å oppløse seg selv med to tredjedels flertall, bl.a. for å etablere et eierseksjonssameie til erstatning for borettslaget.

       OBOS mener det bør være anledning til å treffe den motsatte beslutning ved flertallsvedtak, nemlig å oppløse et eierseksjonssameie for å etablere et borettslag i istedenfor. Det vises til at enkelte eierseksjonssameier har ytret ønske om å omdanne seg selv til borettslag, bl.a. fordi borettslagsformen gir anledning til å belåne eiendommen til vedlikeholdstiltak.

       I brevet heter det videre at en tradisjonell begrunnelse mot en oppløsningsadgang av eierseksjonssameier er at en sameier ikke skal måtte akseptere at et flertall gjør inngrep i eierstatusen uten hans samtykke. De mener at man i prinsippet må kunne anføre det samme argument i forhold til eieren av en borettslagsbolig, men for borettslagsboliger har man altså akseptert at kvalifisert flertall kan endre eierstatusen. Flertallet viser til at OBOS mener det ikke er grunnlag for å ha ulike regler på dette feltet og foreslår at proposisjonen endres på dette punkt i tråd med borettslagsloven.

       Flertallet synes argumentene fra OBOS har mye for seg og har vurdert om det er ønskelig med en slik regel. Samtidig mener flertallet dette er et såpass viktig spørsmål at det synes problematisk å foreta endringer av loven på dette punkt uten en mer omfattende vurdering av spørsmålet. Flertallet vil imidlertid be departementet om å utrede dette spørsmålet nærmere og komme tilbake til Stortinget med det på egnet måte.

       Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti støtter det forslag til § 30 som foreligger fra komiteen, men ønsker en ytterligere presisering av første ledd ved et nytt annet punktum, som presisering for å unngå at sameiermøte med et mindretall av sameierne kan gjøre bindende vedtak selv om voteringsresultat gir to tredels flertall.

« § 30 første ledd annet punktum skal lyde:

       To tredeler av sameierne må være til stede på slikt møte for at bindende vedtak skal kunne gjøres. »

§ 32. Mindretallsvern

       Etter komiteens mening er det behov for en viss utvidelse av mindretallsvernet i § 32. I tillegg til visse justeringer av første ledd er det etter komiteens mening også behov for en regel som beskytter sameierne mot urimelige bestemmelser i de opprinnelige vedtektene. Dette er bestemmelser som ikke blir fastsatt av sameiermøtet, men utarbeidet av opprinnelig eier i forbindelse med oppdelingsbegjæringen. Komiteen vil, i samråd med departementet, foreslå følgende presisering :

« § 32 skal lyde:

§ 32. Mindretallsvern

       Sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

       Denne regel gjelder tilsvarende for bestemmelser inntatt i de opprinnelige vedtektene, jf. § 7 første ledd bokstav d. »

7. Sameiermøte

7.1 Sammendrag

       Departementet viser til at sameiermøtet har beslutningskompetanse på de områder der loven har bestemt at flertallet kan binde mindretallet. Sameiermøtet er likevel overordnet styret, i den forstand at sameierne gjennom sameiermøtet kan instruere styret. Bestemmelsene om sameiermøtet framgår av lovutkastets § 30.

       Sameiermøtet innebærer først og fremst en formalisering av framgangsmåten for å fatte flertallsvedtak blant sameierne. På de områder hvor flertallet kan binde mindretallet, er det som hovedregel tilstrekkelig med flertall blant de møtende på sameiermøtet. Kreves det derimot tilslutning fra den enkelte berørte sameier, er det ikke nok med tilslutning fra de frammøtte hvis noen ikke møter.

       De nærmere bestemmelsene om sameiermøtet skal mest mulig sikre at flertallsvedtakene bygger på et forsvarlig grunnlag. Lovutkastet inneholder bl.a. regler om innkalling, møteavvikling og avstemning, samt regler vedrørende stemmerett og ugildhet.

       Enkelte avgjørelser kan bare tas av sameiermøtet, jf. § 30 annet ledd og kapittel 1.6.2 ovenfor. Sameiermøtet er også tillagt oppgaver som valg av styre, behandling av årsberetning og behandling og godkjenning av regnskap (lovutkastet kapittel VII og VIII).

       Nytt i forhold til gjeldende rett er forslaget om at sameier har rett til å ha med seg rådgiver på sameiermøtet (møterett). Som en presisering av gjeldende rett foreslås at leier av bolig skal ha møte- og talerett på sameiermøtet.

7.2 Komiteens merknader

§ 33. Sameiermøte

       Komiteen slutter seg i hovedsak til proposisjonen, men mener det kan være nyttig at regler for sameiermøtet presiseres nærmere. På denne bakgrunn fremmer komiteen følgende forslag:

« § 33 første og andre ledd skal lyde:

       Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte, med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være til stede og til å uttale seg.

       Styremedlemmer, forretningsfører og leier av boligseksjon har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall. »

       Komiteen viser til sitt forslag til § 29 og foreslår at § 33 sjette ledd i proposisjonens lovutkast utgår.

       Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti ønsker å presisere at hvis en sameier i en boligseksjon f.eks. er forhindret fra å møte, kan sameier være representert ved fullektig. Dette framgår av § 33 tredje ledd.

§ 34. Innkalling til sameiermøte

       Komiteen fremmer følgende forslag:

« § 34 tredje og fjerde ledd skal lyde:

       Innkallingen skjer skriftlig. I vedtektene kan bestemmes at innkallingen isteden eller i tillegg skal skje på annen måte. Sameiere som ikke selv bruker seksjonen har i alle fall krav på skriftlig innkalling.

       Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Fjerde ledd i proposisjonens lovutkast blir nytt femte ledd. »

§ 35. Ordinært sameiermøte

       Komiteen mener det kan være hensiktsmessig med enkelte presiseringer og foreslår følgende:

« § 35 skal lyde:

§ 35. Om hvilke saker sameiermøtet skal og kan behandle

       Sameiermøtet skal behandle saker angitt i innkallingen til møtet.

       Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet,

a)	behandle styrets årsberetning,

b)	behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskap for foregående kalenderår og

c)	velge styremedlemmer i den grad det følger av § 38.

       Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet.

       Bortsett fra i tilfellene som nevnt i annet ledd, kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet i samsvar med § 34 fjerde ledd. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til hinder for at det besluttes innkalt nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet. »

8. Styre og forretningfører

8.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at alle seksjonsameier skal ha styre, men i sameier med åtte eller færre seksjoner kan det med tilslutning fra alle sameierne vedtektsfestes at alle sameiere skal være styremedlemmer. I slike sameier er det derfor bare styreleder som skal velges. Også andre enn sameiere skal etter departementets forslag kunne velges til styremedlemmer.

       Styret skal ta seg av vanlig forvaltning og vedlikehold av eiendommen og ellers ivareta sameiernes felles interesser (§ 31). Styret skal kunne representere sameierne og forplikte dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og forpliktelser.

       Sameiermøtet kan vedta at sameiet skal ha en forretningsfører (§ 41). Behovet for slik hjelp må vurderes i det enkelte tilfelle. Etter departementets syn bør sameierne selv foreta denne vurderingen. Avtale om forretningsførsel kan ikke gjøres uoppsigelig for sameiet i mer enn fem år. I større sameier kan det også være aktuelt med ansatte uavhengig av om sameiet har forretningsfører. Etter departementets syn er det ikke hensiktsmessig å detaljregulere spørsmål vedrørende ansettesesmyndighet i loven.

       Reglene som foreslås med hensyn til styrets representasjon (§ 43) innebærer ingen vesentlige endringer i forhold til gjeldende rett. Styret kan representere sameierne i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og forpliktelser, og styrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne i disse sakene. Styrets representasjonsrett innebærer at styrets underskrift er tilstrekkelig på dokumenter som skal tinglyses. Departementet foreslår en bestemmelse i tinglysingsloven (§ 13 nytt sjette ledd) som klargjør at underskrift i samsvar med representasjonsreglene er tilstrekkelig for å kunne anmerke i grunnboken et dokument som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter i sameiet.

       På samme måte som styret kan forretningsføreren representere sameierne i saker om vanlig forvaltning og vedlikehold.

8.2 Komiteens merknader

§ 38. Styre

       Komiteen mener at det bør presiseres i loven at styret skal bestå av tre medlemmer, men at det i vedtektene kan bestemmes et høyere antall.

« § 38 første ledd skal lyde:

       Sameiet skal ha et styre med tre medlemmer, om ikke annet bestemmes i vedtektene. »

       Videre foreslår komiteen en presisering av at vedtektene kan inneholde nærmere regler om at sameiermøtet også kan velge varamedlemmer til styret, og at bare fysiske personer skal kunne velges som styremedlemmer.

« § 38 annet og tredje ledd skal lyde:

       Sameiermøtet velger styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen velges særskilt. Den som er umyndig kan ikke være styremedlem. Vedtektene kan bestemme at bare fysiske personer skal kunne velges som styremedlem. Om andre enn fysiske personer kan velges til styremedlem, kan dette bare skje ved at det velges en utpekt representant for vedkommende.

       Sameiermøtet kan også velge varamedlemmer til styret. Vedtektene kan inneholde nærmere regler om dette.

Lovutkastets tredje, fjerde og femte ledd blir nytt fjerde, femte og sjette ledd. »

« § 39 fjerde ledd første punktum skal lyde:

       Bestemmelsene i tredje ledd gjelder ikke for styre som består av alle sameierne, jf. § 38 sjette ledd. »

§ 40. Styrets oppgaver

       Komiteen ønsker en klarere presisering av styrets oppgaver og fremmer følgende forslag:

« § 40 skal lyde:

§ 40. Styrets oppgaver

       Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder i samsvar med § 31 å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. »

§ 41. Forretningsfører o.a.

       Komiteen foreslår følgende:

« § 41 overskriften skal lyde:

§ 41. Forretningsfører o.a. »

« § 41 nytt annet og tredje ledd skal lyde:

       Om vedtektene ikke bestemmer noe annet, hører det inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt å si dem opp eller gi dem avskjed.

       Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år. »

§ 43. Representasjon

       For å unngå unødige konflikter om representasjonsevnen i tilfeller hvor et flertall på sameiermøtet har truffet vedtak som ikke gjelder på samme måte for alle sameiere (f.eks. fordi saken gjelder en konflikt mellom fellesskapet og en enkelt sameier) og som derfor tilsynelatende ikke gjelder deres « felles » rettigheter og plikter, mener komiteen det er riktig å føye til en presisering i forhold til proposisjonen. På denne bakgrunn foreslår komiteen:

« § 43 første ledd første punktum skal lyde:

       Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. »

       Komiteen slutter seg for øvrig til proposisjonen.

9. Regnskap og revisjon

9.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at gjeldende regler videreføres med noen endringer. Etter forslaget skal det i sameier med ni eller flere seksjoner føres regnskap og utarbeides årsoppgjør i samsvar med reglene i eller i medhold av regnskapsloven (§ 44). For sameier med åtte eller færre seksjoner videreføres dagens regel om at styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.

       Når det gjelder revisjon i sameier ned ni eller flere seksjoner foreslår departementet at det stilles kvalifikasjonskrav til revisor (§ 45). Videre foreslås regler om valg av revisor, flertallskrav og visse særbestemmelser om revisors rettigheter/plikter i eierseksjonssameiet.

9.2 Komiteens merknader

§ 44. Regnskap

       I samråd med departementet vil komiteen foreslå følgende endringer:

« § 44 første ledd andre punktum skal lyde :

       Regnskap for foregående kalenderår skal legges fram på ordinært sameiermøte. »

« § 44 annet ledd skal lyde:

       I sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsoppgjør i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av lov 13. mai 1977 nr. 35 om regnskapsplikt m.v. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner. »

§ 45. Revisjon

       Komiteen fremmer følgende forslag:

« § 45 første og annet ledd skal lyde:

       Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner. I andre sameier med mer enn åtte seksjoner skal regnskapet revideres av en person valgt av sameiermøtet. For øvrig kan sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha revisor.

       Revisor velges av sameiermøtet. Revisor tjenestegjør inntil annen revisor er valgt. »

       Komiteen har for øvrig ingen merknader og slutter seg til proposisjonen.

10. Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser, oppheving og endring av andre lover

10.1 Sammendrag

       Ifølge § 46 er Kongen gitt fullmakt til å sette loven i kraft. Fra det tidspunkt loven trer i kraft, oppheves någjeldende eierseksjonslov.

       § 47 inneholder overgangsbestemmelse for eierseksjonsforhold som er etablert før den nye loven er trådt i kraft. Det er dessuten overgangsbestemmelser for reglene som skal hindre etablering av andre sameieformer for boliger.

       Departementet foreslår et nytt tredje ledd i tinglysingsloven § 13 for å gjøre det klart at et dokument som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, kan anmerkes i grunnboken i samsvar med § 43 første ledd.

       Videre foreslås det endringer i panteloven § 2-4 og § 6-1. § 2-4 bokstav b justeres slik at det uttrykkelig går fram at pantsettelse av eierseksjon omfatter den tilhørende sameieandel i hele eiendommen. § 6-1 får et nytt tredje ledd som følge av den lovbestemte panteretten for felleskostnader som følger av § 25.

       I tvangsfullbyrdelsesloven § 4-10 foreslår departementet inntatt et nytt ledd som gjør det klart at alminnelig tvangsgrunnlag overfor sameierne i saker som nevnt i § 43 tredje ledd, skal være tvangsgrunnlag overfor den enkelte sameier. I § 11-2 første ledd bokstav c i samme lov foreslås en endring som gjør den lovbestemte panteretten for sameiernes krav på dekning av fellesutgifter til tvangsgrunnlag på samme måten som panteretten for eiendomsskatt og kommunale avgifter.

10.2 Komiteens merknader

       Som følge av at det er foreslått et nytt tredje ledd i § 22 fremmer komiteen følgende forslag:

« § 47 femte ledd skal lyde:

       Bestemmelsen i § 22 femte ledd gjelder ikke hvor seksjonering er skjedd i samsvar med begjæring satt fram før loven her trer i kraft. »

       Komiteen foreslår justeringer i proposisjonens forslag til endringer i panteloven § 6-1 og tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd for at disse bestemmelsene skal være i samsvar med de endringer som komiteen har foretatt i § 25.

« § 48. Endring i andre lover

2.	Lov 8. februar 1980 nr. 2 om pant:

§ 6-1 nytt tredje ledd skal lyde:

(3) I eierseksjoner har sameierne panterett etter panterett som nevnt i første og annet ledd, men foran alle andre heftelser, for krav på dekning av deres forpliktelser overfor sameiet, i samsvar med eierseksjonsloven § 25 første ledd.

Nåværende tredje ledd blir fjerde ledd. Dette ledds første punktum skal lyde:

(4) Panterett etter første til tredje ledd har rettsvern uten tinglysning og kan ikke tinglyses.

3.	Lov 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrdelse og midlertidig sikring:

§ 11-2 første ledd bokstav c skal lyde:

(c) lovbestemt panterett for skatt eller avgifter til stat eller kommune eller for sameiets krav etter sameieforholdet i seksjonssameier, og ...»

       Komiteen slutter seg for øvrig til forslagene i proposisjonen.

11. Administrative og økonomiske konsekvenser

11.1 Sammendrag

       Departementet viser til at lovforslaget totalt sett ikke antas å medføre store økonomiske eller administrative konsekvenser.

       Departementet peker på at forbudet mot å pantsette ulovlige seksjoner vil forutsette større kontroll og oppfølging fra finansinstitusjonenes side ved behandling av søknader om kreditt mot pant i fast eiendom som ikke er seksjonert. Det antas at tvangsavviklingssakene neppe vil få særlig betydning for arbeidsmengden hos namsmyndighetene.

       Kommunene vil få merarbeid som seksjoneringsmyndighet. Gjennom gebyrer vil kommunen kunne få dekket utgiftene som dette arbeidet vil kreve. Omorganiseringen vil føre til at tinglysingsembetet blir avlastet for arbeid, da tinglysing nå blir en ren registreringsforretning.

       Den administrative klagebehandlingen som lovforslaget åpner for vil medføre noe merarbeid for det offentlige, men det reelle antall klagesaker til departementet, evt. fylkesmannen, antas ikke å få et stort omfang.

       Det antas heller ikke at domstolene vil få vesentlig merarbeid ved å avsi kjennelser i saker vedørende oppnevning av takstnemnd.

11.2 Komiteens merknader

       Komiteen viser til at også komiteens forslag til seksjoneringsordning vil medføre merarbeid for kommunene som seksjoneringsmyndighet ved at kommunene skal gi tillatelse til seksjonering, og i den forbindelse foreta en endelig vurdering av seksjoneringsbegjæringen i forhold til vilkårene i § 6, § 7 og § 8. Etter komiteens forslag vil det formelle ansvaret for opprettelsen av eierseksjoner fortsatt ligge hos tinglysingsmyndighetene. Men også etter komiteens forslag vil disse bli avlastet for arbeid, i det de ved tinglysingen kan bygge på kommunenes tillatelse og slipper selv å måtte kontrollere seksjoneringsbegjæringen i forhold til de nevnte bestemmelsene.

12. Forslag fra mindretall

Forslag fra Høyre:

Forslag 1

§ 16 første ledd første punktum skal lyde:

       Leieren har krav på å få kjøpe seksjonen til en kjøpesum som svarer til seksjonens salgsverdi etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale.

Forslag fra Sosialistisk Venstreparti:

Forslag 2

§ 6 åttende ledd skal lyde:

       Hver boligseksjon skal ha en standard som minst tilfredsstiller Husbankens minstestandard. Dette gjelder ikke for seksjonering på mindre enn tre seksjoner.

Forslag 3

§ 26 annet ledd femte punktum skal lyde:

       Ved dekning av krav før tvangsfullbyrdelse gjelder tvangsfullbyrdelseslovens § 13-6 tilsvarende.

Forslag 4

§ 30 første ledd annet punktum skal lyde:

       To tredeler av sameierne må være til stede på slikt møte for at bindende vedtak skal kunne gjøres.

13. Komiteens tilrådning

       Komiteen viser til proposisjonen og til det som står foran og rår Odelstinget til å gjøre slikt

vedtak til lov: om eierseksjoner (eierseksjonsloven).

Kapittel I. Innledende bestemmelser

§ 1. Virkeområde; definisjoner

       Loven her gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i kapittel II, eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.

       Loven gjelder tilsvarende for sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet særskilt eiendomsrett til bolig eller annen bruksenhet i eiendommen når forholdet er lovlig opprettet og tinglyst før loven trådte ikraft, jf. § 3.

       Med bolig forstås i loven her så vel helårsbolig som fritidsbolig.

§ 2. Andre sameieformer

       Det kan ikke uten seksjonering gyldig avtales at en sameier i bebygd eiendom med flere bruksenheter skal ha enerett til bruk for mer enn ti år til en bolig i eiendommen. Erverver brukeren sameieandel i eiendommen ved avtale etter at bruksretten er stiftet, kan bruksretten bare gjøres gjeldende for den resterende delen av tiårsperioden som følger av første punktum.

       Det kan ikke gyldig avtales panterett i sameieandel i bebygd eiendom med flere bruksenheter hvis sameieren har enerett til bruk av en bolig i eiendommen, med mindre det er foretatt seksjonering som nevnt i § 1 første eller annet ledd i loven her. Dette gjelder selv om bruksretten er stiftet for kortere tid enn ti år.

       Blir bruksrett som nevnt i annet ledd stiftet etter at sameieandelen er pantsatt, kan panthaveren kreve pantekravet innfridd. Panteretten bortfaller hvis panthaveren ikke innen tre måneder etter at panthaveren ble eller burde bli kjent med bruksretten, begjærer tvangsdekning, sender varsel om tvangsdekning eller tar rettslige skritt for å skaffe nødvendig tvangsgrunnlag, og forfølger kravet om tvangsdekning uten unødig opphold. Panteretten faller likevel ikke bort hvis bruksretten avvikles eller eiendommen seksjoneres før tvangsdekningen er gjennomført.

       Er bygningen eid av et selskap som nevnt i selskapsloven § 1-1, skal deltaking i selskapet regnes likt med sameie i forhold til bestemmelsene i paragrafen her.

       Bestemmelsene i paragrafen her gjelder ikke for fritidsboliger og for eiendommer som nyttes eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk, jf. lov 12. mai 1995 nr. 23 om jord m.m. Bestemmelsene gjelder heller ikke for avtaler mellom flere eiere av en eierseksjon om enerett til bruk av bruksenheten eller deler av den, om det da ikke er en samleseksjon som nevnt i § 6 fjerde ledd annet punktum.

§ 3. Særskilt eiendomsrett til del av bygning

       Særskilt eiendomsrett til bolig i bygning med flere bruksenheter kan bare stiftes, avhendes eller beheftes etter fradeling eller bortfeste av den del av grunnen som boligen er knyttet til.

§ 4. Fravikelighet

       Loven er ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller framgår av sammenhengen.

Kapittel II. Seksjonering

§ 5. Seksjonering

       Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av en seksjoneringsbegjæring etter bestemmelsene i kapitlet her.

§ 6. Hva seksjoneringen kan gå ut på

       Til hver sameieandel skal det knyttes enerett til bruk av en bruksenhet. Bruksenhetens hoveddel skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. Hoveddelen skal ha egen inngang. Bruksenheten kan i tillegg omfatte andre deler av eiendommen. Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter.

       Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til noen sameieandel. Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal. Ved opprettelsen av eierseksjonssameiet skal også vaktmesterbolig, felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift, være fellesareal. Bolig som er bortleid til annet formål enn vaktmesterbolig på tidspunktet for seksjoneringen, kan allikevel bare gjøres til fellesareal hvis leieren ikke har kjøperett etter kapittel III.

       Seksjoneringen skal omfatte bare ett bruksnummer, om ikke samtykke til annet gis etter § 8 fjerde ledd.

       Seksjoneringen skal omfatte alle bruksenhetene i eiendommen. I eiendom som bare delvis brukes til boligformål, er kravet om full oppdeling ikke til hinder for at alle boligene utgjør en samleseksjon, og/eller at alle øvrige bruksenheter utgjør en samleseksjon.

       Planlagt bygning kan ikke seksjoneres før byggetillatelse foreligger. I bestående bygning kan seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd.

       Det skal fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig (boligseksjon) eller til annet formål (næringsseksjon). Formålet skal være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen.

       Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være i eget eller egne rom. Bestemmelsene i leddet her gjelder ikke for fritidsboliger eller boliger som inngår i en samleseksjon.

       Det skal fastsettes en sameiebrøk for hver eierseksjon.

§ 7. Seksjoneringsbegjæring

       Begjæring til kommunen om tillatelse til seksjonering kan settes fram av eiendommens hjemmelshaver og skal inneholde opplysning om:

a)	eiendommens betegnelse,

b)	de enkelte seksjoners formål,

c)sameiebrøk

for hver seksjon og

d)vedtekter

for sameiet.

       Med begjæringen skal følge situasjonsplan over eiendommen og plantegninger over bygningens etasjer, medregnet kjeller og loft. På plantegningene skal grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnummer og bruken av de enkelte rom tydelig angis. På situasjonsplanen skal grensene for ubebygde deler av eiendommen som skal inngå i bruksenheter, tydelig angis.

       Det skal bekreftes ved egenerklæring at lovens vilkår for seksjonering er oppfylt. En liste med navn og adresse på alle leiere av bolig i eiendommen skal følge begjæringen.

       Departementet kan bestemme at det for seksjoneringsbegjæringen og vedleggene skal brukes fastsatte blanketter.

       For tillatelse til seksjonering kan kommunen kreve et gebyr som ikke må overstige tre ganger rettsgebyret eller fem ganger rettsgebyret dersom det holdes befaring. Kommunen skal fastsette gebyrets størrelse på grunnlag av gjennomsnittlige kostnader med saksbehandlingen. I tillegg kan kommunen kreve gebyr etter reglene i delingsloven for målebrevskart som må utarbeides etter bestemmelsen i § 9 annet ledd. Dessuten skal gebyr for tinglysing av seksjoneringsbegjæringen innbetales til kommunen. Innbetaling av gebyrene skal skje innen en frist som kommunen setter i det enkelte tilfelle. Blir seksjoneringstillatelse ikke gitt, skal tinglysingsgebyret og halvparten av gebyret for seksjoneringen betales tilbake.

§ 8. Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen

       Kommunen kan nekte tillatelse til seksjonering av eiendom som senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er mottatt av kommunen, omfattes av vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyelsesområde eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 33.

       Kommunen skal nekte tillatelse til seksjonering hvis:

a)	vilkårene i § 6 ikke er oppfylt,

b)	seksjoneringsbegjæringen ikke er i samsvar med § 7, eller

c)	gebyret etter § 7 femte ledd ikke blir innbetalt innen fristen.

       Kommunen skal sette en frist for retting eller endring av seksjoneringsbegjæringen hvis seksjonering vil kunne gjennomføres etter en slik retting eller endring.

       Kommunen kan i særlige tilfelle gi samtykke til at seksjoneringen omfatter mer enn ett bruksnummer. Samtykke skal ikke gis uten at tinglysingsdommeren har gitt skriftlig samtykke.

§ 9. Seksjoneringtillatelse

       Kommunens tillatelse til seksjonering skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenheter, den enkelte bruksenhets formål, seksjonens nummer og sameiebrøk. Kommunen utarbeider endelig situasjonsplan og plantegninger med innhold som nevnt i § 7, og planen og tegningene skal følge seksjoneringstillatelsen.

       Skal noen av bruksenhetene omfatte ubebygde deler av eiendommen, og arealene kan avgrenses av bygningsdeler eller som utmål fra slike, skal grensene avmerkes på situasjonskartet. Dersom arealene ikke kan avgrenses på denne måten, skal grensene angis i målebrevskart, som også skal følge seksjoneringstillatelsen. Målebrevskartet skal utarbeides av kommunen etter reglene i delingsloven uten særskilt søknad.

       Kommunen skal sende gjenpart av seksjoneringstillatelsen (uten vedleggene) sammen med en orientering om leiernes rettigheter etter kapittel III til de leiere som er oppført på listen som følger begjæringen, jf. § 7 tredje ledd.

       Departementet kan gi forskrifter om innholdet av seksjoneringstillatelsen og kan fastsette blanketter som skal brukes.

§ 10. Klage

       Kommunens vedtak om tillatelse eller nektelse av tillatelse til seksjonering kan påklages til departementet. Departementet kan delegere avgjørelsesmyndigheten til fylkesmannen. Avslag på søknad om seksjonering med hjemmel i § 8 første ledd kan likevel ikke påklages.

§ 11. Registrering og tinglysing

       Kommunen skal påse at seksjonene blir registrert i Grunneiendoms-, adresse- og bygningsregisteret. Deretter skal kommunen sende seksjoneringsbegjæringen med seksjoneringstillatelsen med vedlegg til tinglysing.

       Ved tinglysing av seksjoneringsbegjæringen skal det opprettes eget grunnbokblad for hver seksjon.

       Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i foretaksregisteret. Styret skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er blitt tinglyst. Sameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres i foretaksregisteret.

§ 12. Deling og sammenslåing av seksjoner

       En seksjon kan deles i to eller flere seksjoner ved tinglysing av egen seksjoneringsbegjæring som er satt fram av seksjonens hjemmelshaver. To eller flere seksjoner kan på samme måte slås sammen til en eller flere seksjoner. De vilkår og begrensninger som etter § 6 gjelder for seksjonering gjelder tilsvarende ved reseksjonering. Ved reseksjonering etter paragrafen her gjelder §§ 7-11 tilsvarende så langt de passer.

       Medfører en oppdeling at det opprettes nye fellesarealer, kan den bare gjennomføres med samtykke fra styret. Medfører oppdelingen at det opprettes nye seksjoner, og dette fører til en økning av det samlede stemmetall, kreves samtykke fra sameiermøtet.

       Reseksjonering etter paragrafen her endrer ikke sameiebrøkene for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen.

       Reseksjonering etter paragrafen her kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder.

§ 13. Reseksjonering i andre tilfelle

       Begjæring om reseksjonering i andre tilfelle enn nevnt i § 12, skal settes fram av styret. De vilkår og begrensninger som etter § 6 gjelder for seksjonering gjelder tilsvarende ved reseksjonering. Ved reseksjonering etter paragrafen her gjelder §§ 7-11 tilsvarende så langt de passer.

       Begjæring om tillatelse til endring av bruksenhetens formål fra boligformål til annet formål eller omvendt skal settes fram av seksjonens hjemmelshaver med samtykke fra sameiermøtet, jf. § 30 annet ledd bokstav e. Vilkårene i § 6 sjette ledd annet punktum gjelder tilsvarende.

       Reseksjonering etter paragrafen her kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder.

Kapittel III. Kjøperett for leier av bolig

§ 14. Kjøperett

       Den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for tinglysing av seksjoneringsbegjæringen, jf. § 5 og § 11, har rett til å kjøpe vedkommende seksjon etter bestemmelsene i kapitlet her.

       Disse leierne har likevel ikke kjøperett:

a)	leier med leieavtale som etter sitt innhold vil utløpe uten oppsigelse før leieretten har vart i to år,

b)	framleier,

c)	leier av bolig som nevnt i lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 41,

d)	leier av bolig som inngå i en samleseksjon og

e)	leier av vaktmesterbolig som er fellesareal.

       Kjøperetten kan ikke frafalles før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst.

       Kjøperetten gjelder ikke ved reseksjonering etter § 12 og § 13. Kjøperetten gjelder likevel ved tinglysing av begjæring om reseksjonering som innebærer oppdeling av en samleseksjon for boliger til enkeltseksjoner og ved omgjøring av en vaktmesterbolig som tidligere har vært fellesareal til egen seksjon.

       Kjøperetten gjelder heller ikke ved seksjonering av en leiegård i forbindelse med bruk av forkjøpsrett etter lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 3 eller i forbindelse med at et flertall av beboerne har ervervet eiendommen, hvis leieren har hatt rett til eller fått tilbud om å delta som erverver. Kjøperetten gjelder heller ikke ved omdanning av borettslag eller boligaksjeselskaper (jf. lov om borettslag § 1 første ledd annet punktum).

       Lovbestemt eller avtalt løsningsrett kan ikke brukes ved salg til leier med kjøperett etter kapitlet her.

       Bestemmelsene i kapitlet her gjelder ikke for fritidsboliger.

§ 15. Tilbud om kjøp

       Eieren av eiendommen skal snarest mulig etter tinglysing av seksjoneringsbegjæringen sette fram skriftlig tilbud om kjøp overfor alle leiere med kjøperett. Tilbudet skal inneholde:

a)	bindende forslag til k og

b)	opplysning om leierens rettigheter og plikter etter kapitlet her.

§ 16. Kjøpesum

       Leieren har krav på å få kjøpe seksjonen til en kjøpesum som svarer til fire femtedeler av seksjonens salgsverdi etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale. Det skal gjøres fradrag for heftelser som leieren må overta, og som ikke er pengeheftelser.

       Leieren kan kreve at verdsettelse skal foretas av en takstnemnd med tre medlemmer som oppnevnes av herreds- eller byretten. For takstnemnda gjelder bestemmelsene i domstolloven § 106 og § 108 så langt de passer. Takstnemnda skal legge til grunn verdiforholdene på tidspunktet for verdsettelsen.

       Hver av partene kan sette fram krav om ny takstnemnd innen fjorten dager etter at verdsettelsen etter annet ledd ble meddelt parten. Retten skal ta kravet til følge hvis verdsettelsen:

a)	bygger på uforsvarlig saksbehandling eller uriktig oppfatning av faktiske omstendigheter, og dette må antas å ha påvirket verdsettelsen i vesentlig grad, eller

b)	verdsettelsen er åpenbart uriktig.

       Retten fastsetter godtgjørelsen for medlemmene av takstnemnda. Retten kan bestemme at den som krever takstnemnd etter annet eller tredje ledd, skal betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Når verdsettelsen er endelig, skal retten ta avgjørelse om kostnadsansvaret. Eieren skal bære kostnadene hvis den endelige verdsettelsen er lavere enn eierens tilbud til leieren, ellers skal leieren bære kostnadene.

       Rettens avgjørelser etter tredje og fjerde ledd er kjennelser og kan påkjæres etter tvistemålslovens regler.

       Kjøpesummen forfaller til betaling en måned etter at kjøperetten er gjort gjeldende og eventuell verdsettelse av takstnemnd er endelig. Den del av kjøpesummen som svarer til pengeheftelser som hviler på seksjonen, forfaller likevel først når heftelsene er innfridd, om ikke partene avtaler at kjøpesummen skal gjøres opp ved at kjøper overtar heftelsene.

       Kjøperen plikter bare å betale kjøpesummen mot tinglysingsklart skjøte på seksjonen. Kjøperen har krav på skjøte mot betaling av kjøpesummen med fradrag av pengeheftelser som hviler på seksjonen. Overstiger heftelsene kjøpesummen, kan leieren kreve skjøte straks.

§ 17. Frister. Bortfall av kjøperetten

       Kjøperetten faller bort hvis den ikke blir gjort gjeldende innen en frist som utløper tre måneder etter at skriftlig tilbud etter § 15 er mottatt av leieren, og det ikke innen fristen er satt fram krav om takstnemnd etter § 16.

       Er det satt fram krav om takstnemnd, kan kjøperetten gjøres gjeldende inntil én måned etter at endelig verdsettelse er meddelt leieren, eller inntil én måned etter at et krav om ny takstnemnd er rettskraftig forkastet.

       Kjøperetten har vern mot eierens kreditorer uten tinglysing. Overfor avtaleerverv i god tro har kjøperetten vern uten tinglysing så lenge leieren innehar bruksenheten.

§ 18. Leier som ikke kjøper seksjon

       Leier som ikke kjøper seksjon i eiendommen, beholder sine rettigheter etter leieavtalen. Bytterett etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 32a faller likevel bort ved første overdragelse av seksjonen etter seksjoneringen.

Kapittel IV. Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

§ 19. Rett til bruk

       Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

       Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.

       Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet, jf. § 6 sjette ledd. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter § 13 annet ledd.

       Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene gis nærmere bestemmelser om bruken av næringsseksjoner.

       I vedtektene kan det gis bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett. Begrensningen i § 6 annet ledd tredje punktum gjelder tilsvarende.

       Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold i seksjonssameiet, kan bruker av seksjonen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.

§ 20. Vedlikehold

       Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.

       Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like.

§ 21. Installasjoner m.m.

       Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.

       En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

§ 22. Rettslig rådighet

       Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen.

       Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene gis bestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen. Dersom det er bestemt at erverver av seksjon eller leier av bruksenhet skal godkjennes, kan godkjenning bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.

       Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner, bortsett fra fritidsboliger, i sameiet. Dette gjelder likevel ikke ved ekspropriasjon, arv, forskudd på arv eller tilfelle hvor kreditor erverver seksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen. Staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger samt arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte.

       Selv om det er nedlagt forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, eller det er fastsatt en begrensning på hvor mange seksjoner noen kan eie, kan staten, fylkeskommuner og kommuner samt selskaper som har til formål å skaffe boliger og som ledes og kontrolleres av en av disse instansene, til sammen erverve inntil 10 prosent, dog minimum én seksjon, i eierseksjonssameier som består av fem eller flere seksjoner. Hvis et eierseksjonssameie består av flere adskilte bygninger skal adgang til å erverve minst én seksjon bare gjelde for bygninger med fem seksjoner eller mer.

       Den som bruker kjøperett etter kapittel III, er ikke bundet av vedtektsbestemmelser som nevnt i annet ledd, dersom bestemmelsene er gitt før seksjonen er overtatt.

§ 23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

       Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

       Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn nevnt i første ledd.

       Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning.

       En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende.

       Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

§ 24. Heftelsesform

       For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk.

§ 25. Panterett for sameiernes forpliktelser

       De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

       Panteretten faller bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle ha vært betalt, innkommer begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold.

       Med tilslutning fra de sameiere det gjelder kan det vedtektsfestes en mer omfattende panterett for krav mot sameierne enn etter første ledd. Slik panterett får rettsvern etter vanlige regler.

       Panteretten som omhandlet i denne paragraf kan gjøres gjeldende av styret og den enkelte sameier som har dekket mer enn sin del, jf. § 23 fjerde ledd.

§ 26. Pålegg om salg

       Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfelle der det kan kreves fravikelse etter § 27. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

       Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 og § 4-19 gjelder tilsvarende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten behandling i søksmåls former. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragraf.

§ 27. Fravikelse

       Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Begjæring om fravikelse kan settes fram tidligst samtidig med at det gis pålegg etter § 26 om salg. Begjæringen settes fram for namsretten. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 reises innvendinger mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om fravikelse ikke tas til følge uten behandling i søksmåls former.

       Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse i forhold til bruker som ikke er sameier.

§ 28. Vedtekter

       Alle sameier skal ha vedtekter. Disse skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha.

       Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, jf. § 7 første ledd bokstav d, bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer. § 30 tredje ledd gjelder også her.

       Forpliktelser som følger av sameieforholdet, og som er fastsatt i registrert vedtektsbestemmelse, har uten tinglysing rettsvern mot sameiernes kreditorer og mot senere rettsstiftelser i god tro i seksjonen. Bestemmelsen i leddet her gjelder ikke for panterett.

Kapittel V. Beslutningsmyndighet

§ 29. Sameiermøtets myndighet

       Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet.

§ 30. Flertallskrav og særlige begrensninger i sameiermøtets myndighet

       Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer.

       Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:

a)	ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

b)	omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,

c)	salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,

d)	andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

e)	samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt,

f)	samtykke til reseksjonering som nevnt i § 12 annet ledd annet punktum,

g)	tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.

       Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

§ 31. Styrets beslutningsmyndighet

       Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle.

§ 32. Mindretallsvern

       Sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

       Denne regel gjelder tilsvarende for bestemmelser inntatt i de opprinnelige vedtektene, jf. § 7 første ledd bokstav d.

Kapittel VI. Sameiermøte

§ 33. Sameiermøte

       Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være til stede og til å uttale seg.

       Styremedlemmer, forretningsfører og leier av boligseksjon har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall.

       En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Sameieren har rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse med flertall som nevnt i § 30 første ledd.

       Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

       Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

§ 34. Innkalling til sameiermøte

       Sameiermøtet innkalles av styret med varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan om nødvendig innkalles med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager.

       Blir sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtektene eller tidligere vedtak i sameiermøte, ikke innkalt, skal skifteretten snarest og på sameiernes felles kostnad innkalle til sameiermøte når det kreves av sameier, styremedlem eller forretningsfører.

       Innkallingen skjer skriftlig. I vedtektene kan bestemmes at innkallingen isteden eller i tillegg skal skje på annen måte. Sameiere som ikke selv bruker seksjonen har i alle fall krav på skriftlig innkalling.Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

       Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter § 33 fjerde ledd.

§ 35. Om hvilke saker sameiermøtet skal og kan behandle

       Sameiermøtet skal behandle saker angitt i innkallingen til møtet.

       Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet,

a)	behandle styrets årsberetning,

b)	behandle og ev styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår og

c)	velge styremedlemmer.

       Årsberetning, regnskapsoversikt og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet.

       Bortsett fra i tilfellene som nevnt i annet ledd, kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet i samsvar med § 34 fjerde ledd. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til hinder for at det besluttes innkalt nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet.

§ 36. Møteledelse. Protokoll

       Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier.

       Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne.

§ 37. Sameiermøtets vedtak

       I sameier som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter antall boligseksjoner, slik at hver seksjon gir én stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøk om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

       Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

       Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter § 26 og § 27.

Kapittel VII. Styre og forretningsfører

§ 38. Styre

       Sameiet skal ha et styre med tre medlemmer, om ikke annet bestemmes i vedtektene.

       Sameiermøtet velger styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen velges særskilt. Den som er umyndig, kan ikke være styremedlem. Vedtektene kan bestemme at bare fysiske personer skal kunne velges som styremedlem. Om andre enn fysiske personer kan velges til styremedlem, kan dette bare skje ved at det velges en utpekt representant for vedkommende.

       Sameiermøtet kan også velge varamedlemmer til styret. Vedtektene kan inneholde nærmere regler om dette.

       Styremedlem tjenestegjør i to år om ikke annet er bestemt av sameiermøtet.

       Når særlige forhold foreligger, har et styremedlem rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute. Styret skal ha rimelig forhåndsvarsel om tilbaketreden. Sameiermøtet kan med flertall som nevnt i § 30 første ledd vedta å fjerne medlem av styret.

       I sameier med åtte eller færre seksjoner kan det med tilslutning fra alle sameierne fastsettes i vedtektene at alle sameiere skal være medlemmer av styret. For en sameier som ikke er en myndig fysisk person, skal det i så fall utpekes en representant som styremedlem. Det samme gjelder hvor en seksjon har flere eiere. Sameiermøtet skal velge en styreleder.

§ 39. Styremøter

       Styrelederen skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

       Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.

       Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.

       Bestemmelsene i tredje ledd gjelder ikke for styre som består av alle sameierne, jf. § 38 sjette ledd. For slike styrer beregnes stemmene på samme måte som bestemt i § 37 første og annet ledd og styret er vedtaksført når styremedlemmer som representerer mer enn halvparten av stemmene er til stede.

       Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

§ 40. Styrets oppgaver

       Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameietes anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder i samsvar med § 31 å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

§ 41. Forretningsfører o.a.

       Sameiermøtet kan med flertall som nevnt i § 30 første ledd vedta at sameiet skal ha en forretningsfører.

       Om vedtektene ikke bestemmer noe annet, hører det inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt å si dem opp eller gi dem avskjed.

       Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år.

§ 42. Ugildhet

       Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Det samme gjelder for forretningsføreren.

§ 43. Representasjon

       Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. Med tilslutning fra alle sameierne kan det fastsettes i vedtektene at sameierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i fellesskap.

       I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren representere sameierne på samme måte som styret.

       Styrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne i saker som nevnt i første ledd første punktum. Er styreleder ikke valgt, kan ethvert styremedlem saksøkes med samme virkning.

       Har styret, styremedlemmer eller forretningsfører overskredet sin myndighet, er disposisjonen ikke bindende for sameierne, dersom sameierne godtgjør at medkontrahenten innså eller burde innse at myndigheten ble overskredet, og det derfor ville stride mot redelighet å gjøre disposisjonen gjeldende.

Kapittel VIII. Regnskap og revisjon

§ 44. Regnskap

       Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskap for foregående kalenderår skal legges fram på ordinært sameiermøte.

       I sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsoppgjør i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av lov 13. mai 1977 nr. 35 om regnskapsplikt m.v. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner.

§ 45. Revisjon

       Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner. I andre sameier med mer enn åtte seksjoner skal regnskapet revideres av en person valgt av sameiermøtet. For øvrig kan sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha revisor.

       Revisor velges av sameiermøtet. Revisor tjenestegjør inntil annen revisor er valgt.

       Revisor har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg.

       Har sameiet statsautorisert eller registrert revisor, gjelder bestemmelsene i lov 14. mars 1964 nr. 2 om revisjon og revisorer så langt de passer.

Kapittel IX. Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser, oppheving og endring av andre lover

§ 46. Ikrafttredelse

       Loven her trer i kraft fra den dagen Kongen fastsetter.

       Fra samme tid oppheves lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner.

§ 47. Overgangsbestemmelser

       Bestemmelsene i § 2 første og annet ledd gjelder ikke hvor bruksretten er stiftet før loven her trer i kraft. Utvidelse, fornyelse eller forlengelse regnes som stiftelse av ny bruksrett hvis brukeren ikke hadde krav på endringen. Bestemmelsene i § 2 annet og tredje ledd gjelder ikke hvor panteretten har fått rettsvern mot sameierens kreditorer før loven her trer i kraft.

       Bestemmelsen i § 3 gjelder ikke for særskilt eiendomsrett som er lovlig stiftet før loven her trer i kraft.

       Bestemmelsene i §§ 5-13 gjelder ikke for seksjonering som skjer i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. Begjæringen skal behandles etter lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner.

       Bestemmelsene om kjøperett i §§ 14-18 gjelder ikke hvor seksjonering skjer i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. Ved slik seksjonering gjelder bestemmelsene om kjøperett i lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner.

       Bestemmelsen i § 22 femte ledd gjelder ikke hvor seksjonering er skjedd i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft.

       Lovbestemt panterett etter lovens § 25, jf. lov 8. februar 1980 nr. 2 § 6-1 tredje ledd, står tilbake for heftelse som hadde fått rettsvern mot sameierens kreditorer før loven her trer i kraft, om ikke annet følger av alminnelige prioritetsregler.

       Bestemmelsen i § 37 første ledd medfører ingen endring av stemmerettsreglene i sameier hvor seksjonering er skjedd i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. I slike sameier kan det likevel med tilslutning fra alle sameierne fastsettes i vedtektene at den nevnte bestemmelsen skal gjelde.

       Avtaler eller bestemmelser som er i strid med loven her, opphører å gjelde senest ett år etter at loven her trer i kraft, om ikke annet går fram av loven.

§ 48. Endring i andre lover

       Fra den tid loven her trer i kraft, skal følgende bestemmelser i andre lover endres slik:

1. Lov 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing § 13 :

Nytt sjette ledd skal lyde:

       Et dokument som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter i et eierseksjonssameie, kan anmerkes i grunnboken hvis det er underskrevet i samsvar med eierseksjonsloven § 43 første ledd eller av hjemmelshaverne til alle seksjonene.

2. Lov 8. februar 1980 nr. 2 om pant:

§ 2-4 bokstav b skal lyde:

b)	den tilhørende sameieandel i eiendommen.

§ 2-4 nytt annet ledd skal lyde:

       Reglene i § 2-2 første ledd bokstav c og annet ledd gjelder tilsvarende.

§ 6-1 nytt tredje ledd skal lyde:

       (3) I eierseksjoner har sameierne panterett etter panterett som nevnt i første og annet ledd, men foran alle andre heftelser, for krav pe dekning av deres forpliktelser overfor sameiet, i samsvar med eierseksjonsloven § 25 første ledd.

Nåværende tredje ledd blir fjerde ledd. Dette ledds første punktum skal lyde:

       (4) Panterett etter første til tredje ledd har rettsvern uten tinglysing og kan ikke tinglyses.

3. Lov 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrdelse og midlertidig sikring:

Overskriften til § 4-10 skal lyde:

§ 4-10. Tvangsfullbyrdelse i selskapsforhold og eierseksjonssameier

§ 4-10 nytt annet ledd skal lyde:

       Et alminnelig tvangsgrunnlag overfor sameierne i saker som nevnt i eierseksjonsloven § 43 tredje ledd, er tvangsgrunnlag overfor den enkelte sameier for ansvar etter eierseksjonsloven § 24.

§ 11-2 første ledd bokstav c skal lyde:

       (c) lovbestemt panterett for skatt eller avgifter til stat eller kommune eller for sameiets krav etter sameieforholdet i seksjonssameier, og

Oslo, i kommunalkomiteen den 18. mars 1997.

Roger Gudmundseth,	Anneliese Dørum,	Ola T Lånke,
leder.	ordfører.	sekretær.

Vedlegg 1

Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til Stortingets kommunalkomité, datert 28. januar 1997

I. Generelle merknader

       Etter vårt skjønn kan vi ikke sjå at Gert-Fredrik Malt, trass i ein kritisk ordbruk, ikkje har påvist vesentlege veikskapar ved proposisjonen. Enkelte forslag er vi heilt usamde i, til dømes reglane om kven som skal opprette seksjonane. Andre forslag inneber mindre presiseringar utan at desse etter vårt syn er naudsynte. Bidraget inneheld dessutan ein del meir filosofiske vurderingar som ikkje munnar ut i endringsforslag. Departementets hovudkonklusjon så langt vil derfor vere at det er lagt fram eit bidrag der ordval og framstilling ikkje står i rimeleg forhold til kvarandre.

       Før departementet gjev si vurdering av Malts notat, vil ein og skissere og understreke nokre grunnprinsipp bak departementets forslag til ny lov som er særleg viktige i forhold til vurderinga av Malts forslag.

       Då gjeldande eigarseksjonslov vart vedteken, var det eit bustadpolitisk mål å gjere det mogleg å « eige » sin eigen bustad i eit fleirfamiliehus, og å gje ein reell fridom til å velje eigarform i slike bygg. Eit prinsipp ved utforminga av eigarseksjonslova var å likestille sameigaren mest mogleg med ein eineeigar. Innskrenkingar i råderetten vart godtekne så langt det trongst av omsyn til fellesinteressene som knytte seg til forvaltninga av eigedommen.

       Eit anna viktig føremål var å sikre at seksjonerte bustader har ein viss minste standard. Det skulle òg leggjast til rette for at leigebuarar i eigedommen skulle få kjøperett når eigedommen blir seksjonert.

       Departementets forslag til ny eigarseksjonslov byggjer vidare på desse grunnprinsippa. I ei eigarseksjonssameige er det fleire einskildsameigarar (i daglegtale ofte kalla sjølveigarar), der den einskilde eig kvar sin seksjon (sameigepart med eksklusiv bruksrett til ei bestemt brukseining), og der utgangspunktet som nemnt ovafor er at eigarposisjonen berre skal kunne innskrenkast så langt det trengst ut frå fellesbehov. Dette utgangspunkt vil vere viktig ved utforminga av lova, mellom anna i forhold til reglane om ansvarsform, fordeling av felleskostnader, representasjon og fleirtalskompetansen.

       Det er framleis eit føremål at lova skal sikre ein viss standard på bustadene, og ein har søkt å få til dette enno betre gjennom ein sterkare kontroll ved etablering av eigarseksjonsameige.

       Reglane om kjøperett blir òg førte vidare, men reglane blir noko justerte.

II. Merknader til dei innvendingane som Malt sjølv seier er særleg viktige, og der han fremjar endringsforslag

       På side 1 og 2 i hovudnotatet gir Malt ein oversikt over dei punkta han sjølv vurderer som viktigast, og der han fremjar endringsforslag. Dette gjeld:

1.	Reglane om oppretting av eigarseksjonar

2.	Reglane om felleskostnader

3.	Reglane om ansvarsform

4.	Reglane om avgjerdsmynde

5.	Reglane om representasjonsevne

       Departementet vil ta opp spørsmåla i same rekkjefølgje, men før ein tek for seg reglane om felleskostnader (punkt 2), vil departementet knytte nokre merknader til eit generelt utgangspunkt for lova, nemleg om sameige som juridisk eining. Dei andre spørsmåla som Malt reiser i dette notatet, vil bli behandla under punkt III. Under punkt IV, vil departementet ta for seg forslaga til endringar i Malts andre notat.

1. Reglane om oppretting av eigarseksjonar

       Lovutkastet § 5 omhandlar korleis eigarseksjonar skal opprettast.

1.	Etter dagens lov skjer dette ved tinglysing av eit kravsmål om seksjonering - ei «seksjoneringsbegjæring».

2.	Etter høyringsutkastet vart det gjort framlegg om at dette framleis skulle skje ved tinglysing av ei «seksjoneringsbegjæring». Før dette skulle kommunen kontrollere at vilkåra er oppfylte og gje ei fråsegn om dette.

3.	På bakgrunn av høyringsfråsegner frå m.a. Justisdepartementet og Miljøverndepartementet foreslo departementet å overføre både kontroll- og opprettingsfunksjonen til kommunen. Tinglysing vil deretter vere ei rein registreringsoppgåve.

4.	Malt meiner at ein må utforme lova i samsvar med høyringsutkastet (pkt. 2).

       Etter departementets vurdering inneber forslaget i proposisjonen ei meir praktisk og fornuftig fordeling av oppgåvene enn det ein foreslo i høyringsutkastet. Malts hovudinnvending er at medverknad frå kommunen fører til at sameiga blir ein halvoffentleg institusjon. Dette er departementet heilt usamd i. Både etter høyringsutkastet (som Malt gjev si tilslutning til) og proposisjonen skal oppretting (oppdeling av eigedomen basert på ønskje for eigaren) skje ved ein offentleg instans - anten staten eller kommunen. Det er ikkje, slik Malt kan gje inntrykk av, at kommunen vil ha fritt skjøn med omsyn til om den skal opprette seksjonane, eller korleis inndelinga skal gjennomførast. På s. 38 i proposisjonen står det:

« Dersom seksjoneringsvilkårene ikke er oppfylt, må kommunen i utgangspunktet nekte seksjonering. Kommunen bør allikevel sette en frist for retting eller endring av seksjoneringsbegjæringen, dersom seksjoneringen kan gjennomføres etter en slik retting. Derved oppnås det en smidig saksbehandling.

Er vilkårene for seksjonering til stede, skal kommunen opprette seksjonene ved et seksjoneringsvedtak, jf. pkt. ... » (her kunne det vore tilføydd i samsvar med seksjoneringsbegjæringen)

       Etter vårt skjønn er det mest rasjonelt å late ein instans stå for både kontroll og formell oppretting. Dette fører til klare ansvarsgrenser mellom kommune og stat. Kommunen, med sin tekniske ekspertise, har betre føresetnader for dette enn tinglysingsembeta. Etter at seksjonane er formelt oppretta, skal kommunen sende seksjoneringsvedtaket til tinglysing. Tinglysing blir då ei etterfølgjande registreringsoppgåve. Ei slik løysing vil òg gje best harmoni med andre regelverk.

       Departementets konklusjon er derfor at ein bør oppretthalde forslaget i proposisjonen.

2. Sameiga som ei rettsleg eining

       Ei sameige er, etter departementets vurdering, korkje noko selskap eller noka anna form for samanslutning, der samanslutninga « som sådan » har rettar og plikter ved sida av sameigarane. Slike samanslutningar blir i jussen gjerne kalla ein « juridisk person ». Ei eigarseksjonsameige blir ikkje rekna for å vere nokon juridisk person, og bør etter departementet si vurdering heller ikkje reknast som det for framtida. Malt er heller ikkje ueinig i at ei sameige ikkje skal reknast som ein juridisk person, iallfall ikkje i vanleg tyding av uttrykket.

       Malt meiner likevel at mykje taler for å omtale sameiga som ei « juridisk enhet ». Dette vil innebere at sameiga « som sådan » vil ha eit visst praktisk og formelt sjølvstende ved sida av alle sameigarane i nærare nemnde situasjonar. Etter departementets vurdering vil dette kunne skape fleire uklare spørsmål enn det vil løyse. Etter departementets oppfatning bør utforminga og innhaldet i lova konsekvent baserast på det rettslege synspunktet at ei sameige er sett saman av mange einskilde eigarar - sameigarar - som eig kvar sin sameigepart i eigedommen, samtidig som dei har eksklusiv rett til bruk av ei særskild brukseining. For å understreke at ei eigarseksjonssameige i første rekkje består av sjølvstendige sameigarar, er det lagt vekt på formuleringar som nettopp understrekar dette. I så måte inneheld forslaget til ny lov ei « opprydding » i forhold til gjeldande lov. Departementet kan ikkje sjå at Malt har peikt på at dette vil skape særskilde problem. Departementet meiner derfor at ein må unngå å nytte formuleringar i lova som kan tyde på at ei eigarseksjonssameige er noko meir enn alle sameigarane og noko i seg sjølv ved sida av sameigarane. Departementet går difor sterkt imot det som Malt foreslår fleire stader, at nemninga « sameiet » skal takast inn i lovteksten i staden for eller ved sida av « sameigarane ».

3. Reglane om felleskostnader - lovutkastet § 23

       Malt foreslår å endre overskrifta til: « Fordeling av sameiets kostnader og inntekter. » Departementet er usamd i bruken av nemninga « sameiet ». Departementet viser til omtalen under punkt II, 2, om sameiga som sjølvstendig rettsleg eining. Malt synest vidare å grunngje sitt forslag til overskrift med at dette betre viser felles plikter i høve til sameiga som heilskap. Departementets overskrift er « Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter ». I gjeldande lov er overskrifta « Fellesutgifter ». Både i høve til gjeldande lov og departementets forslag til ny lov ligg det under som sjølvsagt at regelen omhandlar felles kostnader og inntekter som er knytte til sameiga. Departementet kjenner heller ikkje til at dette har skapt noko problem i høve til gjeldande lov. Malts framlegg inneber etter departementets vurdering inga forbetring av regelen. Særleg ut frå bruken av nemninga « sameiet » vil departementet gå sterkt imot ei slik endring som foreslått av Malt.

       Malt seier vidare at han som utgangspunkt er samd i at kostnadene som grunnregel bør fordelast etter sameigebrøken, og at det bør vere høve til ei avvikande fordeling for visse kostnader. Men i motsetnad til departementets lovforslag meiner Malt at det i lovteksten spesifikt bør gå fram at visse kostnader alltid skal fordelast etter sameigebrøken, slik at berre « andre felleskostnader » skal kunne fordelast etter nytte eller bruk dersom særlege grunnar taler for det (jf. Malts forslag til formulering av første ledd). Malt meiner dette vil hindre unødige konfliktar som kan oppstå dersom ein i utgangspunktet generelt kan krevje avvikande fordeling, slik han oppfattar at departementet har foreslått.

       Etter departementets vurdering vil Malts forslag innebere ei unødig komplisering av lovteksten. Det resultat Malt ønskjer her, vil òg følgje av departementets forslag. Departementets forslag er ei generell føresegn om at alle felleskostnader skal fordelast etter sameigebrøken, med mindre særlege grunnar taler for fordeling etter nytte eller forbruk. I praksis vil det likevel vere slik at visse kostnader alltid må fordelast etter brøk, sidan det aldri vil vere særlege grunnar for ei avvikande fordeling for disse kostnadene, jf. den nærare omtalen av omgrepet « særlege grunnar » i proposisjonen under punkt 7.7 på side 61. Departementet kan ikkje sjå at forslaget i proposisjonen vil skape unødvendige konfliktar. Om det likevel skulle oppstå tvil, er det ikkje grunn til å tru at Malts forslag vil vere meir klargjerande, sjølv om Malt - etter mønster frå sameigelova § 9 - spesifikt har valt å nemne nokre kostnader som sameigarane alltid skal dele etter brøk. Det utvalet av kostnadstypar som Malt har framheva på dette viset, er tilfeldig valt, og dei vil neppe vere særleg klargjerande i tvilstilfelle. Innhaldet i hans forslag vil ein elles og måtte klarleggje i det einskilde tilfelle.

       Eit anna forslag som Malt set fram, er at lovteksten bør innehalde ei allmenn formulering som ikkje nemner kva som er felleskostnader. Malts forslag « andre felleskostnader » i § 23 første ledd andre punktum skal fange opp dette. Malt synest å meine at departementets forslag om kva som er felleskostnad, etter ordlyden er for snevert. Etter forslaget i proposisjonen er felleskostnadene « kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet ». Det er ei vidareføring av gjeldande lov. Det vesentlege her er å skilje mellom dei kostnader som knyter seg til brukseininga, og som såleis er særkostnader for den einskilde sameigaren, og dei kostnadene som er knytte til eigedommen meir generelt, og som såleis er felleskostnader. Felleskostnader vil mellom anna omfatte alle kostnader knytte til forvaltninga av eigedommen og anna som høyrer med til allmenn drift innafor føremålet. Departementet deler difor ikkje Malts oppfatning av at departementets lovtekst til dømes ikkje kan omfatte kostnad ved blomar frå sameigarane til ein 80-åring. Etter departementets vurdering er det heller ikkje tvil om dette i høve til gjeldande lov. Departementet kan ikkje sjå at det er grunn til å endre departementets forslag ut frå dette.

       I tilknyting til temaet felleskostnader har Malt elles på sidene 40 til 52 i notatet kome med ymse drøftingar og merknader kring utvalde problemstillingar. Etter departementets vurdering er desse i hovudsak teoretiske og dels abstrakte problematiseringar, som i liten grad er knytte til praktiske behov i samband med lovrevisjonen. Departementet kan ikkje sjå at desse har noko avgjerande å seie for korkje innhaldet i lovforslaget eller andre deler av proposisjonen.

       I § 23 tredje ledd foreslår Malt nokre presiseringar i ordlyden som han meiner vil klårgjere regelen. Forslaget inneber inga endring i innhaldet i regelen. Departementet meiner at ei slik presisering ikkje er nødvendig, men har ikkje innvendingar mot at lovteksten eventuelt får slik ordlyd.

       Malts forslag til endring i fjerde ledd går departementet sterkt imot, jf. omtalen av Malts endringsforslag i § 24 om ansvarsform, som det blir vist til her.

4. Reglane om ansvarsform - lovutkastet § 24

       Malts forslag om endring av ansvarsform er det forslaget som departementet går sterkast imot av alle dei forslaga han har lagt fram. Departementet er heilt usamd i Malts val av ansvarsform. Departementet ser det difor ikkje som føremålstenleg å bruke tid på vurderingar av utforming av lovteksten.

       Innleiingsvis peikar likevel departementet på bruken av nemninga « sameiet », som Malt her har foreslått teke inn i første ledd. Dette går departementet imot, jf. omtalen ovafor under punkt II,2.

       Malt foreslår i andre ledd at sameigarane skal ha eit subsidiært solidarisk ansvar - dvs. at dersom ein sameigar ikkje betaler sin del av felleskostnadene, så kan kreditor fordele restkravet på dei andre sameigarane og krevje at dei betaler den delen som skulle falle på dei som ikkje betaler.

       I burettslag har ein i dag eit slags solidaransvar i og med at husleiga aukar for dei andre burettshavarane dersom ein burettshavar ikkje gjer opp for seg. Dette blir av mange oppfatta som den største veikskapen ved burettslag i dag, endå ansvaret i burettslag er avgrensa ved at ein burettshavar kan koma fri husleigeansvaret ved å seie opp. Ein sameigar kan ikkje koma fri på det viset. Etter departementets vurdering er det ingen grunn til å innføre reglar om solidaransvar i den nye eigarseksjonslova. Til orientering kan nemnast at departementet gjorde framlegg om solidaransvar i proposisjonen til gjeldande lov, men dette ble ikkje vedteke av Stortinget fordi eit slikt ansvar ville verke urimeleg mot den einskilde sameigaren.

       Eit avgjerande moment for Malts forslag synest vere at han legg meir vekt på omsynet til kreditor enn det departementet har gjort. Departementet har i si vurdering lagt vekt på at omsynet til den einskilde sameigaren må innebere ei vidareføring av gjeldande regel. Dei røynslene ein har frå « gjeldskriseperioden » for nokre år sia, taler òg imot å innføre solidaransvar i eigarseksjonssameiger. Når det gjeld omsynet til kreditor, meiner departementet at dette er ivareteke ved at kreditor kan krevje anna trygd, til dømes bankgaranti e.l., dersom han ikkje er nøgd med ansvarsforma i sameiga.

       Det er elles korkje etter gjeldande lov eller i forslaget til ny lov noko til hinder for at ein sameigar ved avtale med kreditor kan ta på seg eit meir vidtgåande ansvar enn den som fylgjer av lova. Departementet meiner at ein generell hovudregel om pro-rata ansvar, med høve til å ta på seg større ansvar i det einskilde tilfellet, òg vil vere mest forbrukarvenleg. Dersom det gjennom føresegner i vedtektene skal kunne fastsetjast ulike ansvarsformer, slik Malt gjer framlegg om i tredje ledd, vil eigarseksjonsmarknaden bli uoversiktleg.

5. Reglane om sameiganares avgjerdskompetanse - lovutkastet kap V

       Malt vil endre hovudregelen om avgjerdskompetanse og oppbygginga av lova, mellom anna slik at sameigarmøtet som øvste organ i sameiga skal ha allmenn kompetanse til å gjere fleirtalsvedtak.

       Etter departementets vurdering gjer framstillinga av departementets forslag i Malts notat generelt eit skeivt bilde. Malts synspunkt verkar særleg å vere knytt til sameiga som sjølvstendig rettsleg eining. Dette utgjer noko av grunnlaget hans for å endre utkastet i proposisjonen. Når Malt hevdar at eit krav om samrøystes vedtak kan føre til at ingenting blir gjort, eller at det som skal gjerast, blir gjort for seint, gjev dette etter departementet si oppfatning eit heilt gale inntrykk av dei reglane som er foreslått.

       Departementets forslag er bygt opp kring eit klargjerande prinsipielt utgangspunkt om krav om tilslutning frå alle sameigarane. Dette utgangspunktet er knytt til den grunnleggjande rettslege karakter ei eigarseksjonssameige har, og som departementet byggjer opp heile lova ut frå.

       Den generelle fleirtalskompetansen er avgrensa til vedtak om vanleg forvaltning og vedlikehald av eigedommen. Dette omfattar mellom anna alle naudsynte vedlikehaldsarbeid for å oppretthalde eigedommens standard, slik som utskifting av vindauge, tak, dører, oppussing av fasadar o.l., og elles alt som fell innafor generell forvaltning i den aktuelle sameiga. Avgrensinga ligg i at tiltaket må liggje innafor det som ein normalt oppfattar som vanleg forvaltning og vedlikehald. Med kvalifisert fleirtal kan sameigarane gjere vedtak om påbygging, ombygging og anna heving av standarden på eigedommen, tillate endring av føremålet for brukseiningar, kjøpe eller selje fast eigedom, og ei rekkje andre tiltak av stor verdi for sameigarane.

       I sum inneber dette at dei vedtaka som ein normalt treng gjere i ei eigarseksjonssameige, er omfatta av reglane om vanleg eller kvalifisert fleirtal. Kravet om samrøystes vedtak vil kome inn der det er tale om meir inngripande eller særleg viktige avgjerder, som sameigaren dermed har vern mot ved kravet om tilslutning. Malts forståing av departementets forslag inneber såleis etter departementets oppfatning ei sterk undervurdering av området for fleirtalsvedtak.

       I utforminga av reglane om avgjerdsmynde kan ein ta utgangspunkt i ein generell regel om tilslutning frå alle sameigarane og gje heimel for fleirtalsvedtak i visse saker, eller ein kan ta utgangspunkt i eit generelt prinsipp om fleirtalskompetanse og deretter avgrense denne kompetansen. Ut frå dei generelle grunnleggjande prinsippa som lovforslaget byggjer på, meiner departementet at forslaget i proposisjonen er det beste, og departementet kan ikkje sjå at det er grunn til å endre forslaget.

6. Reglane om representasjonsevne - utkastet § 43

       Etter det departementet kan sjå, meiner Malt at departementets forslag langt på veg er gode nok, men at det kan vere grunn til å endre noko på formuleringane i lovteksten. Det siste er ikkje departementet samd i.

       I høve til utkastet § 43 foreslår Malt å nemne « sameiet » ved sida av « sameierne » som noko anna enn summen av sameigarane, jf. hans forslag til første og andre ledd. Som det går fram av pkt. II, 2 er departementet ikkje samd i Malts bruk av « sameiet », og departementet går derfor imot slik endring i lovteksten her òg.

       Malt foreslår elles ei presisering i andre ledd. Departementet meiner dette er unødvendig og går imot slik endring, fordi dette er omfatta av den lovteksten som alt er foreslått.

III. Merknader til dei andre endringsforslaga frå Malt

       Våre merknader under dette punktet gjeld dei andre forslaga til konkrete endringar i lovteksten, som Malt gjer framlegg om på side 112 og utover i hans første notat. For å lette oversynet tek departementet for seg endringsforslaga i kronologisk rekkefølgje, sjølv om dette fører til at små og store endringar blir omtala om kvarandre.

Kapittel I.

§ 4. Fravikelighet

       Etter departementets skjøn inneber ikkje forslaget frå Malt noka realitetsendring, berre ei anna formulering. Når det i proposisjonen er sagt at det ikkje kan « avtalast » noko som strir mot lova, omfattar ikkje dette berre vanlege avtalar partane gjer, men også vedtekter - både dei opphavlege og andre som er innførte seinare. Vedtekter i ei sameige er prinsipielt ikkje noko anna enn ein type avtalar, jf. omtalen under pkt. 7.2 på side 54 første spalte siste avsnitt.

       Etter vårt syn er det ikkje behov for ei slik formulering som Malt forslår, men departementet har heller ikkje sterke innvendingar mot hans endringsforslag til denne paragrafen.

Kapittel II

§ 5. Seksjonering

       Endringane er omtala over under pkt. II - 1.

§ 6- Hva seksjoneringen kan gå ut på

       Etter utkastet skal alle brukseiningar (bustader, forretningslokale o.l,) ha ein hovuddel (det som er innanfor bustadens fire vegger). Dessutan kan brukseininga ha tilleggsareal (terrassar, utvendige små lagerrom, garasjeplassar, samt deler av hagen). Slike areal (hovuddel + tilleggsdel) vil seksjonseigaren ha permanent einerett til å disponere. Etter proposisjonen kan dei ikkje takast frå vedkommande utan hans samtykke. Vilkåra for å knyte tilleggsareal til brukseiningar er regulerte i § 6.

       Som eit alternativ til å lata brukseiningane omfatte tilleggsareal, kan arealet vere fellesareal. Arealet kan då anten nyttast av alle, eller sameigarane kan inngå ein mellombels bruksavtale om at ein eller fleire seksjonseigarar kan disponere arealet. I proposisjonsforslaget § 19, jf. § 30 andre ledd bokstav e, er dette alternativet regulert.

       Forslaget til Malt, som ikkje er heilt lett å forstå, fører - dersom departementet har oppfatta det rett - til ei samanblanding av retten til å inngå mellombels og permanent avtale om bruken av areal utanfor bustadens fire vegger. Ei slik samanblanding vil etter vårt skjøn gjere reglane uoversiktlege. Departementet er derfor usamd i hans forslag til endringar. Departementet rår til at proposisjonsforslaget blir oppretthalde uendra.

       Endringane Malt foreslår i fjerde ledd, inneber berre ei anna formulering, utan at departementet kan sjå nokon grunn til det. Departementet rår derfor til at forslaget i proposisjonen blir oppretthalde uendra.

§ 7. Seksjoneringsbegjæring

       Endringane i første og sjette ledd er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 ovafor. Som det går fram av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.

       Endringa i andre ledd inneber at eventuelle vedtekter må framgå som ein del av sjølve kravsmålet om seksjonering. Etter vårt skjøn er dette unødvendig; det må være tilstrekkeleg at vedtektene følgjer som vedlegg til kravsmålet om å seksjonere eigedomen. Departementet rår derfor til at proposisjonsforslaget blir oppretthalde uendra.

§ 8, § 9, § 10 og § 11 fjerde ledd tredje punktum

       Endringane er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget. .

§ 11. Registrering og tinglysing

       Endringane i første ledd er òg ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.

       Det same gjeld og endringane i tredje ledd. Etter at seksjonane formelt er oppretta, skal bebuarane i eigedommen ha melding om seksjoneringa saman med ei orientering om reglane om kjøperett etter kap. 3. Etter departementets skjøn er det betre å påleggje kommunen ei slik informasjonsoppgåve, slik resultatet vil bli etter utkastet i proposisjon, enn å påleggje tinglysingsdommaren denne oppgåva. Eit slikt resultat vil vere meir i samsvar med informasjonsansvar etter anna lovgjeving.

       I fjerde ledd andre punktum er det ei tilvising til eventuelle nye regler om ansvarsform. Da departementet går sterkt i mot forslaget om ny ansvarsform, jf. omtalen under pkt II, 4, bør tilvisinga til § 24 heller ikkje vere med her.

       Endringane i fjerde ledd, tredje punktum er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.

§ 12. Deling og sammenslåing av seksjoner

       Endringane i første ledd, første punktum er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylt, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.

       I første ledd, tredje punktum foreslår Malt å endre omgrepet « reseksjonering » til « omseksjonering ». « Reseksjonering » er et vel innarbeidd omgrep for endringar av grenser mellom seksjonar og fellesareal etter at eigedomen er seksjonert. Departementet kan ikkje sjå at det er behov for å endre dette til « omseksjonering », som i tilfelle vil vere eit nytt ord for slike endringar. Departementet rår til at omgrepet « reseksjonering » blir oppretthalde.

       I første ledd, nytt femte punktum foreslår Malt ei presisering i lovteksten av at §§ 7-11 (saksbehandlingsreglane) gjeld tilsvarande så langt dei passar. I proposisjonen framgår dette av merknadene til paragrafen. Etter departementets syn er dette tilstrekkeleg, men departementet har ingen sterke innvendingar mot ei presisering i lovteksten. Tilvisinga til § 11 må ein sjå i samanheng med den endelege utforminga av paragrafen.

       Ei reseksjonering medfører somtid at det blir oppretta nytt fellesareal. Eit døme kan vere ved deling av ein bustad i to bustadseksjonar. Delar av ein gang som tidlegare låg inne i bustaden, vil da ofte bli skilde ut som nytt fellesareal for å oppfylle kravet om at kvar av dei nye bustadene skal ha eigen inngang frå fellesareal. Etter utkastet er det tilstrekkeleg at styret samtykkjer i dette, medan Malt meiner at sameigarmøtet må samtykkje, jf. forslaget til endring av andre ledd. Etter departementets skjøn er dette unødvendig strengt. Departementet er derfor ikkje samd i forslaget.

       I tredje ledd, første punktum bruker Malt ordet « omseksjonering ». Departementet er ikkje samd i denne endringa, jf. omtalen til første ledd, tredje punktum.

       Malt foreslår i tredje ledd, andre punktum at sameigarmøtet med <2/3> fleirtal må godkjenne deling eller samanslåing av seksjonar dersom endringane medfører at det samla eller høvesvise røystetalet på sameigarmøtet blei endra. Dersom bustadseksjonar blir slegne saman, fører det til at det totale røystetalet blei tilsvarande redusert (kvar bustadseksjon har ei røyste). Ettersom det berre er eigarane av dei seksjonane som er omfatta av endringane, som kan gjere slike endringar, inneber endringane at dei andre seksjonseigarane får styrkt sin posisjon på sameigarmøte. I slike tilfelle kan det ikkje være behov for samtykke frå andre. Ved å dele ein bustadseksjon kan eigaren i enkelte tilfelle få tilsvarande fleire røyster på sameigarmøte. Med sikte på unngå eit slikt resultat, kan ein vurdere ei skjerping av krava om samtykke frå sameigarmøte i slike døme. Departementet foreslår at dette i så fall blir tatt inn i andre ledd som eit nytt andre punktum. Det kan lya slik:

       « Medfører en oppdeling at det opprettes nye seksjoner, og dette fører til en økning av det samlede stemmetall, kreves samtykke fra sameiermøte. »

       Denne endringa krev også eit tillegg i § 30 andre ledd, ny bokstav g, som kan lyde slik:

«g)	samtykke til reseksjonering som nevnt i § 12, annet ledd, annet punktum»

§ 13. Reseksjonering i andre tilfelle

       Malt foreslår å endre «reseksjonering» til «omseksjonering» i overskrifta, første ledd, tredje punktum, tredje og fjerde ledd. Departementet er ikkje samd i denne endringa, jf. omtalen til § 12 første ledd tredje punktum. Departementet rår derfor til at nemninga «reseksjonering» blir oppretthalden alle stader.

       Omskrivinga av første ledd, første punktum er nok meint som ei presisering av kva paragrafen gjeld. Resultatet har vorte ei samanblanding av regelen i § 12 (endring av grensene mellom to seksjonar) og seksjonering i andre tilfelle, som § 13 var meint å omfatte. Etter departementets syn blir lova klårast om ein held fast ved at § 12 skal omfatte oppdeling eller samanslåing av seksjonar utan at dette fører til ein reduksjon av fellesareal. Oppdeling eller samanslåing kan gjelde heile seksjonen eller deler av seksjonen, t.d. kan eit rom frå ein seksjon bli innlemma i naboseksjonen, om eigarane av de aktuelle seksjonane blir samde om det. § 13 bør gjelde reseksjonering i alle andre tilfelle, m.a. reseksjonering som inneber at fellesarealet blir mindre. Etter departementets skjøn kjem dette best fram slik proposisjonen er utforma. Departementet rår derfor til at forslaget i proposisjonen blei oppretthalde uendra.

       Malts forslag til nytt første ledd, andre punktum svarar til hans forslag om endring i § 12 tredje ledd andre punktum. Departementet kan ikkje sjå at det er behov for ein slik regel. Krav om samtykkje frå sameigarmøte med kvalifisert fleirtal i slikt høve vil fylgje av § 30 andre ledd bokstav a eller b. Departementet rår difor til at framlegget ikkje blir teke med i denne paragrafen.

       Endringane i andre ledd er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.

       Endringa i tredje ledd svarar til Malts forslag til endring av § 12 første ledd, nytt femte punktum. Som det framgår av departementets omtale av dei endringane, vurderer departementet forslaget som overflødig, men har ingen sterke innvendingar mot Malts forslag til presisering i lovteksten. Tilvisinga til § 11 må ein sjå i samanheng med den endelege utforminga av paragrafen.

Kapittel III.

§ 14. Kjøperett

       Endringane i første og tredje ledd, samt fjerde ledd, andre punktum, er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.

       Endringa i fjerde ledd, første punktum svarar til forslaget om endring av § 12 første ledd tredje punktum. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.

       Endringa i sjette ledd, første punktum inneber berre ei anna formulering. I proposisjonen står det at kjøperetten ikkje gjeld for leigar av fritidsbustad. Når kjøperetten ikkje gjeld, inneber det at heller ikkje dei andre reglane i kapitlet om kjøperett gjeld. Etter departementets syn er formuleringa i proposisjonen best.

       Endringane i sjette ledd, andre punktum omfattar to tilfelle. For det første skal kjøperetten ikkje gjelde ved oppløysing av burettslag ved omdanning til eigarseksjonssameige. Motivet er å unngå økonomiske vanskar ved endring av eigarform, ved at dei som bruker kjøperetten får rett til å kjøpe seksjonen med ein prisreduksjon på 20 prosent, jf. proposisjonsforslaget § 16 første ledd. Ved oppløysing av burettslag for overgang til eigarseksjonssameige, vil det økonomiske oppgjøret skje etter reglene i burettslagslova. Prisen skal fastsetjast etter same reglar for alle burettshavarane: Anten får alle reduksjon på 20 prosent, eller så får ingen slik reduksjon. Reglane om rett til kjøp til redusert pris skaper difor ingen problem. Dette er òg omtalt i proposisjonen på side 106, andre spalte første nye avsnitt. Etter departementets syn er det difor ingen grunn til å lage unntak i disse tilfella.

       For det andre foreslår Malt at kjøperetten heller ikkje skal gjelde ved seksjonering av ein leigegard som kommunen har nytta forkjøpsrett til på vegner av leigebuarane. I slike tilfelle får alle leigebuarane rett til å ta del i kjøpet mot å betale sin del av kostnadene. Dersom kjøperetten fører til at leigebuarar som ikkje ville vere med på kjøpet, seinare får rett til å kjøpe « sin » seksjon til ein pris som er lågare enn dei elles måtte betale, kunne dette virke urimeleg vis a vis dei som var med på kjøpet. Med sikte på å unngå eit slikt resultat, har departementet ingen sterke innvendingar mot forslaget frå Malt om å innskrenke kjøperetten i slike tilfelle. Departementet foreslår at regelen i så fall blir tatt inn som eit nytt femte ledd og utforma slik:

       « Kjøperetten gjelder heller ikke ved seksjonering av en leiegård i forbindelse med bruk av forkjøpsrett etter lov 29. april 1977 nr 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 3 eller i forbindelse med at et flertall av beboerne har ervervet eiendommen, hvis leieren har hatt rett til å delta som erverver. »

       Dersom denne regelen blir tatt med, blir femte og sjette ledd i proposisjonsforslaget, endra til sjette og sjuande ledd.

§ 15. Tilbud om kjøp

       Endringa er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.

§ 16. Kjøpesum

       I proposisjonen blir det foreslått at leigarane, som har kjøperett, kan kjøpe seksjonen til ein pris som svarer til 80% av salsverdien av seksjonen. Malt foreslår at dette fell bort. Bakgrunnen for prisreduksjonen på 20% er at leigeretten normalt inneber ein verdireduksjon ved sal. Det gjeld anten seksjonen har regulert husleige eller ikkje. Departementet meiner at denne verdireduksjonen òg bør komme leigebuaren til gode. Leigaren er ofte knytt til bustaden og har ikkje same forhandlingsposisjonen som andre. For å gjere reglane enkle har ein sett verdireduksjonen til 20%. Dermed slepp ein å ta standpunkt til den faktiske verdireduksjonen ved det einskilde salet. Etter vårt skjøn bør ein oppretthalde proposisjonsforslaget.

Kapittel IV.

§ 19. Rett til bruk

       Tredje ledd regulerer kva eigaren kan nytte brukseininga til. I andre punktum i proposisjonen er det vist til reglane om fleirtalsvedtak for å endre førmålet for ei brukseining. Malt foreslår at ein heller viser til reglane om korleis ein skal gjennomføre ei reseksjonering, etter at det ligg føre vedtak i sameigarmøte. Ettersom denne regelen viser vidare til regelen om fleirtalskrav for å gjennomføre endringa av formål, kan ein følgje Malts forslag. Etter departementets skjønn gir det likevel best oversikt om ein i § 19, som fastset kva ein kan nytte seksjonen til, viser direkte til kravet om behandling på sameigarmøte og fleirtalskrav for å tillate førmålsendring. Departementet rår derfor til at forslaget i proposisjonen blir oppretthalde uendra.

       I femte ledd foreslår Malt å flytte regelen om mellombels bruksrett til fellesareal frå § 19 (som m.a. fastset korleis sameigarane kan nytta fellesareala) til § 6 som handlar om kva den einskilde seksjonen kan omfatte. Som peikt på i omtalen av § 6 andre ledd, fører dette til ei uheldig samanblanding i § 6 av permanente og mellombels bruksretter til areal utanfor hovuddelen av brukseininga. Departementet rår difor til at forslaget i proposisjonen blir oppretthalde uendra.

§ 20. Vedlikehold

       Malt foreslår ein heimel til å vedtektsfeste at sameiga og kan ta på seg vedlikehald av brukseininga. Etter departementets syn vil dette sjeldan vere aktuelt. Some eldre kan nok ønskje ei slik ordning, men da bør sameigaren og styret inngå ein særskild avtale i det einskilde tilfellet. Slike individuelt baserte avtalar høyrer etter departementets skjøn ikkje heime i vedtektene til sameiga.

§ 21. Installasjoner m.m.

       Malts forslag inneber ei presisering av at sameigaren pliktar å tillate installasjonar av leidningar, rør o.l. gjennom den einskilde seksjonen. Plikta følgjer indirekte av første punktum, medan andre punktum gjev heimel for etterfølgjande inspeksjonar og vedlikehald. Malts forslag er etter departementets skjøn heilt unødvendig, men det gjer heller ingen skade å omtale retten direkte i andre punktum slik Malt foreslår.

§ 22. Rettslig rådighet

       I tredje ledd foreslår Malt å skjerpe krava til storleiken på sameiga, frå fem til ni seksjonar, for at kommunen skal ha rett til å kjøpe ein seksjon mot ønskje frå sameigarane. Etter departementets syn bør grensa gå på fem seksjonar, jf. omtalen av dette i proposisjonen under pkt. 7.6 på side 59, andre spalte nest siste avsnitt.

§ 23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

       Dette er vurdert over under pkt II, 3 over.

§ 24. Heftelsesform

       Dette er vurdert over under pkt II, 4 over.

§ 25. Panterett for felleskostnader

       Departementet er ikkje samd i Malts forslag til endring i overskrifta og i første ledd første punktum, der Malt vil framheve sameiga ved sida av sameigarane, jf. omtalen under pkt. II, 2.

       Forslaget til endring i første ledd, annen punktum om at storleiken på pantekravet skal knytast til den einskilde brukseininga (med tanke på samleseksjonar), har ikkje departementet noko innvending mot. Presiseringa i tredje ledd meiner departementet derimot er unødvendig. Det same gjeld forslaget til fjerde ledd.

§ 28. Vedtekter

       Plasseringa som siste paragraf i kap IV, eller første paragraf i kap V, har departementet ingen sterke meiningar om. Bakgrunnen for forslaget i proposisjonen er at vedtektene regulerer forholdet mellom sameigarane, jf. overskrifta på kapitelet. Her ligg det føre to alternativ utan at det eine etter departementets skjønn er rettare enn det andre. Ettersom departementet ikkje kan sjå nokon fordel ved å flytte paragrafen over til kapittel V, vil departementet rå til at paragrafen blir ståande som siste paragraf i kapittel IV.

       Presiseringa i andre ledd « med unntak for opprinnelige vedtekter etter ... » er unødvendig, men gjer heller ingen skade.

       I proposisjonen blir det foreslått at fleirtalskravet for fastsetjing og endringar av vedtekter skal svare til fleirtalskravet for å gjere det aktuelle vedtaket. Å ta inn ordensreglar i vedtektene vil då krevje vanleg fleirtal, medan andre vedtak vil krevje kvalifisert fleirtal. Etter departementets skjønn er dette den beste løysninga, men departementet har heller ikkje sterke innvendingar mot ein meir tradisjonell regel, om at slike vedtak alltid skal krevje kvalifisert fleirtal, slik Malt foreslår i andre ledd, andre punktum. Etter departementets syn, bør regelen i så fall gå fram av § 29 andre ledd, som omhandlar vedtak der kvalifisert fleirtal er nødvendig. Regelen kan da utformast som kommunalkomiteen foreslo i brev til departementet av 18. oktober 1996, og som departementet i brev av 21. oktober 1996 ikkje hadde lovtekniske merknader til.

       Departementet er derimot ikkje samd i ein regel om at vedtektene kan stille strengare krav til fleirtal, fordi dette opnar for misbruk ved at den opphavlege eigaren får vetorett i alle viktige spørsmål. Dette kan eigaren gjere ved å fastsetje eit fleirtalskrav i dei opphavlege vedtektene som inneber at han åleine, også etter at kjøperetten er nytta, framleis har så mange røyster på sameigarmøtet at han kan blokkere dei vedtaka som han sjølv ikkje ønskjer. Departementet vil difor rå frå å opne for reglar som stiller strengare krav til fleirtal enn det som lova krev.

       Malts forslag til nytt andre ledd, tredje punktum heng saman med Malts forslag til ei anna oppbygging og innhald i reglane om fleirtalskompetanse. Departementet er, som tidlegare omtala, ikkje samd i ei slik endring, og er såleis imot dette forslaget.

Kapittel V.

§§ 29-31. Sameiernes beslutningsmyndighet

       Merknader til reglane om avgjerdsmynde er generelt omtala ovafor under pkt II, 5. Som det går fram der, er ikkje departementet samd i Malts alternative forslag, og ein går imot slike endringar som Malt har foreslått til ny § 29 og § 30.

       Når det gjeld Malts forslag i nest siste ledd i § 30, er dette reglar som etter departementets oppfatning klart minner om heimel til oreigning av tilleggsareal som inngår i brukseininga. Innføring av slike reglar bryt med eit grunnleggjande prinsipp i lova om at den einskilde ikkje skal vere nøydd til å gje frå seg råderetten over areal som inngår i brukseininga. Departementet kan heller ikkje sjå at ein slik regel trengst eller er ønskjeleg. Departementet vil derfor rå frå ein slik regel.

§ 32. Mindretallsvern

       Malts forslag til endring i første ledd inneber ei viss utviding av regelen om mindretalsvern, og departementet har inga innvending mot ei slik utviding. Formuleringa i siste ledd må tilpassast valet av organ for etablering av eigarseksjonar, jf. omtalen under pkt. II, 1.

Kapittel VI.

§ 33. Sameiermøte

       I første ledd, første punktum foreslår Malt ei presisering av at sameigarane har rett til å fremje forslag, tale og røyste på sameigarmøte. Etter departementets syn er dette innlysande og heilt unødvendig å seie i lova. Det er dette som ligg i at sameigarane har rett til å « delta » på sameigarmøte. Departementet foreslår derfor at dette ikkje blir teke med i lovteksten.

       Første ledd, andre punktum i proposisjonen, som gjeld retten sameigarane har til å ta med seg andre på sameigarmøte, foreslår Malt flytta til andre ledd, midt mellom to punktum som gjeld styreleiar og forretningsførar. Her passar regelen dårleg. Departementet vil difor rå til at regelen blir ståande i første ledd som andre punktum. I same føresegna foreslår Malt at eigaren av ein bustadseksjon, som eit alternativ til å ta med ektefelle eller sambuar, òg får rett til å ta med eit anna medlem av husstanden. Dette kan t.d. gjelde eit vakse barn. Departementet har inga innvending til ei slik utviding av krinsen av personar som sameigaren kan ta med seg. Første ledd andre punktum kan i så fall lyde slik:

       « For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboende eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å delta. »

       Malts forslag til endring av tredje ledd inneber berre ei anna formulering. I begge tilfelle kan sameigarmøtet med vanleg fleirtal tillate ein rådgjevar å uttale seg på sameigarmøte. Dette kjem klarast fram i proposisjonen. Departementet rår derfor til at dette blir ståande uendra.

§ 34. Innkalling til sameiermøte

       Proposisjonen inneheld ikkje krav om at innkallinga må skje skriftleg. I små sameigar, t.d. seksjonerte tomannsbustader, vil det truleg være meir praktisk med munnleg innkalling. Departementet rår difor til å oppretthalde forslaget i staden for å fremje krav om skriftleg innkalling, slik Malt foreslår i tredje ledd.

       Malts endringsforslag i fjerde ledd inneber berre ei anna formulering. Etter departementets syn er forslaget i proposisjonen det beste. Departementet rår difor til at dette blir ståande.

§ 35. Ordinært sameiermøte

       Malts forslag til nytt første ledd inneber berre ei gjentaking av § 34 tredje ledd første punktum. Departementet kan ikkje sjå at det er behov for ei slik gjentaking. Etter vårt syn bør denne derfor heller ikkje kome med i lova.

       Malts forslag til endringar i innleiinga (før bokstavane a, b og c) i hans andre ledd (første ledd i proposisjonen) inneber berre ei anna språkleg formulering. Etter departementets syn er forslaget i proposisjonen det beste. Departementet rår difor til at dette blir ståande.

       Under bokstav b foreslår Malt å tilføye ordet « eventuelt » før godkjenne. Dette har departementet ingen merknad til. Likeins foreslår Malt å skifte ut « reknskapsoversikt » med « regnskap ». Dette har departementet heller ingen merknad til, jf. omtalen til § 44.

       Under bokstav c foreslår Malt enno ei presisering, som departementet heller ikkje har merknader til.

       Malts forslag til endring i hans tredje ledd (andre ledd i proposisjonen) er den same som omtalt under Malts andre ledd bokstav b over. Departementet har heller ingen merknader til denne endringa.

       Malts forslag til nytt fjerde ledd er etter departementets vurdering heilt overflødig. Sakene som sameigarmøte skal behandle, er oppgjevne i § 34 tredje og fjerde ledd. Etter departementets skjønn er det ingen grunn til å ta opp att dette i § 35 første punktum, slik Malt foreslår. I andre punktum foreslår Malt å lovfeste at sameigarmøtet kan gjere vedtak om å innkalle til nytt sameigarmøte for å avgjere saker som er drøfta i møtet. Etter departementets syn følgjer dette av så allment kjende rettsreglar om foreiningar o.l. at det ikkje er behov for å lovfeste det. Innhaldet er etter departementets syn så opplagt at det truleg berre er kverulantar som vil finne på å protestere mot ei slik avgjerd. På denne bakgrunnen vil departementet foreslå at framlegget frå Malt om et nytt siste ledd i paragrafen ikkje blir teke med.

§ 36. Møteledelse. Protokoll

       Etter departementets syn er det ingen god regel å krevje opplesing av protokollen ved slutten av møtet, slik Malt foreslår i andre ledd. På dette tidspunkt vil møtedeltakarane ofte være slitne, og opplesinga fører da gjerne til ei unødvendig forlenging av møtet. Tilsvarande endringar er av same grunn tekne ut både frå bustadbyggjelagslova og burettslagslova tidlegare på 90-talet, jf. Ot.prp. nr. 69 (1991-1992) og Innst.O.nr.93 (1991-1993). Etter departementets syn bør forslaget difor ikkje kome med i lova.

§ 37. Sameiermøtets vedtak

       Etter departementets skjøn bør ein avgjere saker ved lutkast dersom røystene står likt. Det fører til den mest demokratiske løysninga. Det er ikkje grunn til å tru at møteleiaren har betre føresetnader enn andre til å avgjere saker kor røystene står likt. Særleg i små sameiger vil møteleiaren kunne få urimeleg sterk innverknad med ei dobbelrøyst. Departementet er difor heilt usamd i Malts forslag om å la røysta til møteleiaren avgjere saka. Etter departementets syn bør ein derfor oppretthalde proposisjonen uendra på dette punkt.

Kapittel VII.

§ 38. Styre

       I første ledd foreslår Malt å lovfeste talet på styremedlemmer samtidig som vedtektene kan fastsetje eit anna tal. Etter departementets syn er dette heilt unødvendig. Det gjev større fleksibilitet om ein ikkje fastset noko tal i lova. Sameigarane kan da alltid velje det talet som det er behov for. Dette kan variere avhengig av tilhøva til ein kvar tid. Om sameigarane ønskjer eit fast tal, kan dei fastsetje det i vedtektene. Ein lovheimel for å fastsetje eit slikt tal i vedtektene er det etter departementets syn ikkje behov for. Ein bør difor oppretthalde proposisjonen uendra på dette punktet.

       I tredje ledd er det foreslått at sameigarane kan velje varamedlemmer. Malt foreslår å lovfeste som eit nytt andre punktum at vedtektene kan innehalde nærare reglar om val av varamedlemmer t.d. om dei skal vere personlege eller i nummer rekkjefølgje. Sjølv utan særskild heimel er det etter departementets syn heilt klart at sameigarane kan vedtektsfeste slike utfyllande reglar. Etter departementets syn er det difor heilt unødvendig å lovfeste dette, sjølv om det heller ikkje gjer nokon skade å ta med dette framlegget.

       I fjerde ledd foreslår Malt at vedtektene kan innehalde krav om at berre sameigarar kan veljast til styremedlem. Etter departementets syn er dette ikkje tilrådeleg. I dei fleste tilfelle vil ein nok berre velje sameigarar til styremedlemmer. Røynsla tilseier likevel at det i nokre tilfelle kan vere bruk for å styrkje styret ved val av andre med teknisk, juridisk eller økonomisk bakgrunn. Av og til viser det seg òg vanskeleg å finne friviljuge eller kapable styremedlemmer mellom sameigarane - t.d. i sameige tilrettelagde for eldre. I slike tilfelle vil det vere uheldig om vedtektene hindrar val av personar som ikkje sjølve er sameigarar. Departementet vil difor rå frå å opne for vedtekter som avgrensar utvalet av styremedlemmer til seksjonseigarar.

       Likeins foreslår Malt at vedtektene kan fastsetje at berre fysiske personar kan veljast til styremedlem. Departementet har ikkje innvendingar til ei slik endring.

       I Malts forslag til femte ledd, første punktum (tredje ledd i proposisjonen) foreslår han at vedtektene kan innehalde føresegner om kortare eller lengre tenestetid for styremedlemmer. Departementet er samd i at sameigarane kan fastsetje dette på sameigarmøte, og da kan dei òg ta ei slik føresegn inn i vedtektene. Etter departementets syn kan det somtid vere grunnar til å velje eit styremedlem for kortare eller lengre tid enn to år, også i tilfelle der dette ikkje er regulert i vedtektene. Til dømes kan det vere ønskjeleg å velje eit styremedlem med særleg teknisk kompetanse for den tida det vil ta å gjennomføre eit naudsynt vedlikehaldsarbeid. Etter vårt syn er det ikkje grunn til å avskjere ein slik fleksibilitet. Det vil Malts framlegg gjere. For å sikre fleksibiliteten bør ein oppretthalde framlegget i proposisjonen.

       I andre punktum foreslår Malt at den maksimale tenestetida som styremedlem skal vere fire år. Slik regelen er utforma, er den uklar. Skal tidsgrensa gjelde for kvar valperiode eller skal det vere ei maksimaltid for samanhengande styreverv? Av Malts omtale av framlegget forstår departementet det slik at det er det første alternativet som er meininga. Utan ein slik regel trur departementet styremedlemmer berre unntaksvis vil bli valde for meir enn fire år. Etter departementets syn er det difor ikkje behov for ei slik regel, men departementet har heller ikkje sterke motførestellingar mot dette framlegget. Om ein likevel vil ta regelen med, bør han formulerast om.

       I tredje punktum foreslår Malt at funksjonstida kan vere kortare enn det som elles følgjer av lov og vedtekter. Ettersom departementet går inn for å oppretthalde høve for sameigarane til sjølve å fastsetje funksjonstida ved det einskilde valet, jf. omtalen til første punktum i dette leddet, blir dette siste framlegget overflødig.

§ 39. Styremøter

       I tredje ledd foreslår Malt nokre føresegner om at styret berre kan gjere vedtak dersom alle styremedlemmene, alternativt varamedlemmene, har fått høve til å delta. Etter vårt syn gjev reglane uttrykk for noko som er sjølvsagt. Det er derfor ikkje grunn til å lovfeste dette. På den andre sida gjer det ingen skade om reglane kjem med.

       Endringane i tilvising i femte ledd (fjerde ledd i proposisjonen) må, saman med alle andre tilvisingar, kontrollerast etter at lovteksten er klar.

§ 40. Styrets oppgaver

       Malt foreslår her ei anna formulering av styrets oppgåver. Etter departementets vurdering er departementets forslag betre og vil difor rå til at det blir halde oppe.

§ 41. Forretningsfører

       Malt foreslår detaljerte føresegner om tilsetjing av forretningsførar og andre funksjonærar i eit nytt andre ledd. Etter forslaget i proposisjonen vil dette utgjere ein del av den vanlege forvaltinga av eigedommen som styret skal ta seg av, jf. § 40 i proposisjonen. Etter vårt skjøn er det heilt unødvendig med slike detaljerte føresegner som Malt her kjem med forslag om. Departementet vil difor foreslå at dette leddet ikkje blir tatt med i lova.

       I proposisjonen er det gjort framlegg om at fristen for sameigarane til å seie opp foretningsføraravtalen, ikkje kan overstige fem år. Fristen kan godt vere stuttare. Framlegget er resultatet av ei avveging av interessa til begge partar. Forretningsføraren kan ha behov for økonomisk tryggleik for investeringar ved etablering av slik verksemd. Sameigarane kan ha ulike behov for å avvikle avtalen etter ei tid. Framlegget er utforma etter mønster frå burettslagslova § 46 fjerde ledd, tredje punktum. Malt foreslår at slike avtalar vanlegvis skal kunne seiast opp med frist på seks månader, men at sameigarmøte med to tredjedels fleirtal kan godta ei frist på inntil fem år. Ei slik regel ivaretek føremålet med framlegget i proposisjonen. Departementet har difor ingen sterke innvendingar mot Malts forslag til endringar i hans tredje ledd (andre ledd). Departementet vil likevel understreke at det etter vårt syn ikkje er behov for ei slik endring.

§ 43. Representasjon

       Departementet er ikkje samd i bruken av formuleringa « sameiet og sameierne », korkje i første eller andre ledd, jf omtala av sameiga som rettsleg eining under pkt. II, 2.

       Den andre formuleringa er meint som ei presisering. Departementet kan ikkje sjå at det er behov for dette jf. punkt II,6.

Kapittel VIII.

§ 44. og § 45.

       Departementet har ingen merknader til Malts forslag.

Kapittel IX.

§ 47. Overgangsbestemmelser

       I sjette ledd er det teke inn ein overgangsregel som følgje av Malts forslag om nytt ansvarsgrunnlag i § 24. Som det framgår av omtalen til dette endringsframlegget, jf. pkt. II, 4 over, er departementet heilt usamd i ei slik endring. Av samme grunnar er departementet òg usamd i forslaget til endring i overgangsregelen, men desse reglane må sjølvsagt sjåast i samanheng.

IV. Kommentarar til Malts lovendringsforslag i det andre notatet hans

§ 48. Endring i andre lover - Lov 16. juni 1939 nr 6 om husleie § 32a om bytte av boliger

       Både etter dagens lov og etter proposisjonen vil bytteretten til leigebuarane falle bort etter at seksjonen er overført første gong etter at eigedommen er seksjonert. Malt foreslår at dette likevel ikkje skal gjelde dersom utleigaren eig tre eller fleire seksjonar i sameiga. Føremålet med å ta bort bytteretten er å leggje til rette for at kjøparen sjølv kan flytte inn i bustaden dersom leigaren likevel skal flytte. Det er ei vanleg oppfatning at bumiljøet blir best dersom eigarane sjølve bur i eigedommen. Etter departementets skjønn bør ein derfor ikkje gjere endring her.

§ 23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

       Malt fremjar alternative formuleringsforslag med sikte på friviljug oppbygging av reservar til framtidig vedlikehald o.l. Etter departementets skjøn er formuleringa i departementets brev av 21. oktober 1996 til Kommunalkomiteen, betre enn Malts alternative forslag.

§ 30. Sameiermøtets beslutningsmyndighet

       Malt foreslår ei anna formulering av regelen om sal, kjøp o.l. i tredje ledd bokstav c. Etter vårt skjøn er det ikkje nødvendig med ei endring, men det er heller ikkje noko til hinder for å presisere at retten til å råde rettsleg over seksjonen berre gjeld seksjonar som tilhøyrer sameigarane i fellesskap. Regelen kan t.d. lyde slik:

«c)	salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører sameierne i fellesskap, når det ikke fører til vesentlig ulempe for noen sameier,»

V. Avsluttende merknad

       Til orientering vil eg gjæra merksam på at departementet har nytta advokat professor dr.jur Kåre Lilleholt som faglig rådgjever under utarbeidinga av proposisjonen. Departementet har difor og forelagt notatet frå Malt for Lilleholt for merknader. Lilleholts merknader i brev av 24. januar 1997 ligg ved.

Vedlegg 2

Vedlegg til Kommunal- og arbeidsdepartementets brev av 28. januar 1997 fra advokat professor dr.juris Kåre Lilleholt, datert 28. januar 1997

Nokre merknader til Gert-Fredrik Malts notat om utkastet til eigarseksjonlov

       Det blir vist til samtalar med Harald Assev. Eg er beden om å koma med nokre merknader til Gert-Fredrik Malts notat 5. desember 1996 om utkastet til ny eigarseksjonslov.

       Eg har vore rådgjevar for departementet i arbeidet med proposisjonen, men skal likevel etter evne vurdere Malts notat med eit ope sinn.

Nokre generelle merknader til notatet

       Det går fram av notatet at Malt ikkje er nøgd med måten lovframlegget er grunngjeve på. Det sentrale kjem kanskje fram i det som er sagt på s. 110:

« En annen innvending er at utvalget av argumenter ofte kan virke tilfeldig. Noe som ligger i det som er sagt er fraværet av enkelte viktige grunnleggende rettslige og rettspolitiske drøftelser. Men jeg savner også ofte en redegjørelse for nærliggende reguleringsalternativer; og dessuten en mer utførlig redegjørelse for gjeldende rett og problemene ved denne, samt en mer systematisk utnyttelse av materiale hentet fra andre sammenslutninger, fra rettspraksis og fra juridisk litteratur. »

       Bakgrunnen for denne kritikken kan vera at Malt har andre oppfatningar enn departementet av kva ein proposisjon skal innehalde. Ingenting tyder på at departementet ikkje har kjent til og vurdert dei aller fleste av dei spørsmåla som er nemnde i Malts notat. Heller ikkje er det grunn til å tvile på at departementet kjenner lovgjevinga om sameiger og samanslutningar og dessutan både norsk og ikkje-norsk litteratur om emnet. Men det er stor skilnad på ein proposisjon og ei juridisk avhandling. Ein proposisjon skal i hovudsak gjera greie for resultatet av dei vurderingane departementet har føreteke. I nokon grad skal sjølvsagt også alternative løysingar omtalast; det er ein del av grunngjevinga. Men det er ikkje vanleg å ta inn brei omtale av alle moglege løysingar, og heller ikkje av gjeldande rett, anna lovgjeving og juridisk litteratur. Det ville ikkje vera tenleg å skrive proposisjonar på den måten. Malts harde kritikk treffer derfor på sida av målet.

       Det er mitt inntrykk at proposisjonen ikkje skil seg ut i negativ lei når det gjeld fagleg kvalitet. Heller ikkje i høyringsrunden er det kome fram noko som skulle tilseie det. Det ville vera leitt dersom ei sakleg usemje om spørsmål som i første rekkje har bustadpolitisk karakter, skulle gje seg utslag i ein diskusjon om kvaliteten på lovarbeidet.

       Notatet har fått ei form som gjer det lite tenleg å kommentere detaljar. Malt tek opp store og små spørsmål om einannan. Mykje er observasjonar og synspunkt kring seksjonssameiger som er velkjende og trivielle, og langt frå alt er grunngjeving for konkrete endringar av utkastet.

       Mange av endringsframlegga frå Malt har utgangspunkt i at han openbart ønskjer ein annan grunnmodell for ei ny eigareksjonslov, der sameiga skal reknast som ei sjølvstendig eining, sameigarane skal hefte (subsidiært) solidarisk, fleire tiltak skal kunne gjennomførast mot eit mindretals vilje, og der det skal skje ei « alminneliggjøring av sameiets forpliktelser » med « løsere, mer abstrakt og ugjennomsiktig tilknyting » mellom krav, kreditorar og sameigarar (s. 60) - for å nemne nokre viktige punkt. Proposisjonen tek eit anna utgangspunkt. Når ein tenkjer på at arbeidet med proposisjonen har vart i fleire år, vil det vera dristig å følgje Malts råd om å innarbeide ein heilt ny modell gjennom nokre veker eller månader i stortingsnemnda.

Sameiga som ei rettsleg eining

       Malt legg stor vekt på at sameiga er (eller bør vera?) ei sjølvstendig eining uavhengig av sameigarane.

       Spørsmålet om å sjå sameiga som ei sjølvstendig eining i visse samanhengar har vore vurdert under førebuinga av lova. Departementet peiker på at lovutkastet konsekvent er utforma slik at sameiga ikkje skal reknast som eige rettssubjekt, og viser til at det kan føre til mistydingar dersom sameiga skal « opptre « som sådan » » (prp. s. 64).

       Det er ikkje, som Malt synest meine, nødvendig å sjå sameiga som ei sjølvstendig eining. Heller ikkje kan ein utan vidare seie at gjeldande lov byggjer på ein slik føresetnad. Tvert om er det etter mitt syn meir treffande å seie at sameiga etter gjeldande lov ikkje er noka juridisk eining. Poenget er i alle tilfelle at slike spørsmål om den teoretiske konstruksjonen ikkje er avgjerande for svaret på konkrete rettsspørsmål.

Fleirtalsavgjerder

       Det er særleg i høve til fleirtalsavgjerder Malt legg vekt på spørsmålet om sameiga som eining. Eg meiner det ikkje er nokon nødvendig samanheng mellom desse problemstillingane, sjølv om dei som vil gje vidt rom for fleirtalsavgjerder, også gjerne vil framheve fellesskapen framfor den einskilde eigaren.

       Så vidt eg kan sjå, er det ein tvilsam påstand når Malt seier at proposisjonen inneber ei viktig endring i høve til gjeldande rett med tanke på fleirtalsavgjerder. Gjeldande lov er ikkje klår her. Det er ikkje utan vidare rett å seie at « sameiermøtet har en alminnelig myndighet som sameiets « øverste organ » (s. 75). Karakteristikken « øverste organ » seier ikkje noko om kor langt avgjerdsmyndet rekk. Det kan godt hevdast at fleirtalskompetansen også i dag er mindre omfattande i seksjonssameiger enn i burettslag, dels ut frå skilnaden i eigar- og hefteform, dels ut frå utviklinga av reglar om tilleggsføremål i burettslagslova. I og med at gjeldande rett er usikker, er det vanskeleg å seie kor stor endring utkastet inneber. Utkastet er først og fremst klårgjerande ved fastlegginga av eit utgangspunkt: Den generelle fleirtalskompetansen er avgrensa til vedtak om vanleg forvaltning og vedlikehald av eigedommen. I tillegg får sameigarmøtet ein kompetanse - nokså vid vil kanskje somme meine - til å gjera vedtak med kvalifisert fleirtal om, mellom anna, faktiske endringar på eigedommen og om rettslege disposisjonar over fast eigedom.

       Det er ikkje eit spørsmål om anten-eller. Etter utkastet kan fleirtalet binde eit mindretal i mange saker, og på den andre sida meiner heller ikkje Malt at fleirtalsmyndet skal vera utan grenser. Det er dels eit spørsmål om den nærare avgrensinga av fleirtalsmyndet, dels eit spørsmål om korleis ein best skal byggje opp reglane: Skal ein ta utgangspunkt i ein regel om tilslutning frå alle sameigarar og gje heimel for fleirtalsvedtak i visse saker, eller skal ein ta utgangspunkt i eit generelt prinsipp om fleirtalsvedtak og deretter gje reglar om avgrensing av denne kompetansen? Etter mitt syn er den førstnemnde modellen, som utkastet byggjer på, den mest tenlege.

       Reglane i utkastet om fleirtalsvedtak er ikkje så ulike dei ein har i sameigelova, og i ansvarleg selskap er utgangspunktet at fleirtalet ikkje kan binde mindretalet. Utkastet er på denne bakgrunnen godt i samsvar med det som elles gjeld for liknande rettsforhold.

Om bustadsameiger og burettslag

       Av notatet går det fram at Malt gjerne vil leggje reglane om fleirtalsvedtak i bustadsameiger nærare dei reglane som gjeld for burettslag (for anna husrom enn bustader kjem spørsmålet i mindre grad på spissen, for her står ein friare til å velje andre former for organisering). Dette gjev grunn til å peike på nokre bustadpolitiske spørsmål som har vekt når lova skal utformast.

       Det er ein gammel tanke at ein godt kunne greie seg med burettslagsforma der fleire presonar skal eige bustadbygg saman. Burettslagsforma er alt i dag nokså fleksibel, til dømes når det gjeld bygging utan felleslån, og dersom ein likevel meinte at det var behov som burettslaget ikkje kunne oppfylle etter gjeldande lov, kunne ein justere burettslagslovgjevinga. Sverige har valt ei slik løysing. Der har ein ikkje lovregulert bustadsameigene, men ein har i fleire samanhengar justert reglane om bostadsrtt.

       Her i landet har vi no eingong fått eigarseksjonane. Bakgrunnen for at den forma voks fram, treng eg ikkje gå inn på her, men når det først er skjedd, står ikkje lovgjevaren heilt fritt. Det er ikkje ønskjeleg med brå endringar i etablerte forhold, og ein bør unngå at det blir for store skilnader mellom eldre og yngre variantar av bustadformene.

       Det er ein bustadpolitisk realitet at mange ønskjer - rasjonelt eller ikkje - å eige bustader saman på anna vis enn gjennom burettslag. Ofte høyrer ein nettopp at folk kjenner seg meir som eigarar i sameigar enn i burettslag, og at dei ikkje ønskjer den fellesskapen som burettslaget medfører. Ordninga med fellesgjeld og det at somme i ein periode « betalte husleige for andre », har nok medverka til slike oppfatningar.

       Proposisjonen byggjer tydeleg på det synet at vi skal ha eigarseksjonar ved sida av burettslagsbustader, og at desse to bustadformene skal vera formelt og reelt og ulike. Etter mitt syn har departementet teke eit realistisk utgangspunkt både med tanke på dei bustadpolitiske oppfatningane og med tanke på ei beskriving av dagens regulering av seksjonssameigene: Sameigarane står i hovudsak i same stilling som eineeigarar, og dei går ikkje inn i nokon fellesskap ut over det som følgjer av forvaltninga av eigedommen. Kor mykje sameigarane må og vil ha i lag, skiftar frå eigedom til eigedom. Ei eigarseksjonslov må passe for mange slags eigedommar, og dersom ein vil unngå å laga ei komplisert lov med fleire sett av reglar, må avgrensinga av området for fleirtalsavgjerder bli noko skjønsprega. Det er ein lovgjevingsteknikk som er godt kjend frå andre samanhengar.

       Det er ikkje lett å finne god statistikk når det gjeld eigarforhold til bustader, og kva som finst av store og små sameiger, er vanskeleg å seie. Men særleg med framlegget i utkastet om at også tomannsbustader vil koma til å bli eigarseksjonar, er det grunn til å tru at to- til firemannsbustadene blir dei dominerande sameigehusa. Eigarseksjonslova skal sjølvsagt også gjelde for større sameiger, men det ville vera misforstått å laga ei lov som i første rekkje tok sikte på dei tilfella der behovet for fellestiltak er størst.

       Etter mitt syn gjev ikkje Malts innvendingar grunn til noka endring av den modellen lovutkastet byggjer på, korkje når det gjeld spørsmålet om sameiga som sjølvstendig eining eller spørsmålet om fleirtalsvedtak.

Nokre spørsmål elles

       Malt går sterkt imot at seksjoneringa skal skje ved eit kommunalt vedtak, og meiner endatil at dette gjer seskjonssameigene til « halvoffentlige sammenslutninger » (s. 20). Kritikken er etter mitt syn forfeila, og eg kan ikkje sjå at Malt på nokon måte har vist at reglane vil få slike følgjer som han skisserer. Frå gammalt av har styremaktene vore inne på mange vis når det gjeld inndelinga av eigedomseiningar og regulering og avgrensing av rettar til fast eigedom. Bakgrunnen er sjølvsagt den interesse samfunnet har av at rettsforholda kring fast eigedom er mest mogleg klåre. At seksjoneringa blir lagd til kommunen, er berre ei samordning med dei reglane vi alt har om skiping av nye einingar av fast eigedom. Ein kan sjølvsagt vera usamd i eit slikt framlegg, men Malts innvendingar er etter mi meining sterkt overdrivne og uttrykk for ei lite realistisk oppfatning av kva eit kommunalt seksjoneringsvedtak inneber.

       På fleire stader har Malt endringsframlegg som gjeld reine detaljar. Som døme kan nemnast framlegga til endringar i §§ 33-37 om sameigarmøtet, der det meste gjeld små justeringar. Det kan alltid vera fleire måtar å formulere slike føresegner på, og eg skulle tru ein kunne ta for seg dei fleste proposisjonar og koma med alternative framlegg. Gjennomgåande er eg ikkje overtydd om at framlegga frå Malt er forbetringar. Eg ser ikkje bort frå at mengda av endringsframlegg kan verke overveldande, men det ville vera uheldig dersom dette skulle takast som eit teikn på at proposisjonen ikkje held mål.