Proposisjonen inneholder forslag til ny lov om husleieavtaler,
med husleieloven som lovens korttittel. Lovforslaget skal erstatte
lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie (husleieloven), samt lov av
7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for boliger (husleiereguleringsloven).
Lovforslaget bygger på utredningen fra Husleielovutvalget
i NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler.
Husleielovutvalgets innstilling ble sendt på høring
7. mai 1993.
Fra de høringsinstanser som har gitt generelle uttalelser,
har forslaget til ny lov i det alt vesentlige blitt positivt mottatt.
De mener det er hensiktsmessig at det lages en ny lov når
det først gjennomføres så omfattende
revisjoner. Enkelte peker imidlertid på at gjeldende husleielov
i hovedsak har virket tilfredsstillende og at det gjennom omfattende
rettspraksis er etablert en sikker og fast rettstilstand.
I proposisjonen gis det en oversikt over gjeldende rett hvor
husleieloven gjelder. Dessuten er Husleielovutvalgets vurderinger
og høringsuttalelsene gjengitt eller omtalt.
Departementet viser til at boforholdsundersøkelsene
som har blitt gjennomført regelmessig fra slutten av 1960-tallet,
den siste i 1995, viser at boligutleie ikke står like sentralt
i dag som det gjorde i mellomkrigstiden og like etter krigen. Likevel
er det eksisterende boligleiemarkedet av en slik størrelse
at det fremdeles er et boligpolitisk mål å legge
forholdene til rette for et leiemarked som fungerer, samtidig som
andre politiske mål blir ivaretatt.
Boforholdsundersøkelsen 1995 viser at det i Norge blir
leid ut om lag 460 000 boliger. Boliger i borettslag og
boligaksjeselskap er da ikke medregnet. Utleieboligene utgjør
om lag 24 pst. av det totale antall boliger.
Boforholdsundersøkelsen 1995 viser også at
en stor del av boligene ligger i eneboliger og andre småhus.
Mens bare 28 pst. av boligene ligger i blokker og andre
større hus, ligger 72 pst. i slike hus. Også her
er borettslag og boligaksjeselskaper holdt utenfor. Et annet særlig
trekk ved boligmarkedet er at 27,5 pst. av alle utleieboliger
består av sokkelboliger og tomannsboliger, der utleieren
bor i samme hus. Sokkelboliger vil si boliger i eneboliger, våningshus
på gård og småbruk.
Hele 60 pst. av boligene blir leid ut av privatpersoner.
Dette gjør det norske utleiemarkedet spesielt om en sammenligner
med andre land i Europa. I forhold til i mange land er det få offentlige
utleieboliger i Norge, og det profesjonelle markedet er lite. For
eksempel utgjør statens og kommunenes utleie bare 15 pst.
av den totale utleien av boliger, og den private profesjonelle delen
av markedet utgjør ikke mer enn 12 pst. Resten
av aktørene i markedet er bedrifter, borettslag, stiftelser
m.fl. Det store innslaget av private utleiere gjør det
norske utleiemarkedet ekstra følsomt for endringer i de økonomiske
konjunkturene.
Den delen av leiemarkedet som er mest ømfintlig for
endringer av økonomisk og juridisk art, er den private
utleiedelen, og i særdeleshet utleiere som leier ut lofts-
og sokkelboliger i samme hus som utleieren selv bor.
En annen faktor som påvirker markedet er prisregulering.
Gjennom dette århundret har det vært ulike reguleringer
som har hatt som formål å holde leieprisene nede
på et akseptabelt nivå. Gjeldende husleiereguleringslov
er fra 1967. Det framgår av kapittel II (den strenge reguleringen)
i denne loven at den skal gjelde for leie av bolig i hus som er
oppført før 8. april 1940 i Oslo og Trondheim.
Reguleringen gjelder ikke for utleie fra stat, fylkeskommune og
kommune, og den gjelder heller ikke for borettslag og for en- og
tomannsboliger. I tillegg er det gjort unntak for møblert utleie
og leie av del av bolig som utleieren selv bor i. Norges Byggforskningsinstitutt
har utført en undersøkelse for Kommunal- og regionaldepartementet
i 1992 omkring boliger i Oslo som er omfattet av kapittel II-reguleringen.
På grunnlag av undersøkelsen kan det anslås
at denne reguleringen gjaldt for ca. 12 000 boliger i Oslo
i 1992. I Trondheim dreier det seg trolig om ca. 1 800
boliger. Antallet har trolig gått noe ned siden 1992 blant
annet som følge av dødsfall og fraflytting til
alders- og sykehjem.
Husleiereguleringsloven kapittel III (§§ 14,
15 og 16) (den milde reguleringen) gjelder ved utleie av private
boliger i Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø kommune,
samt for alle private boliger i Oslo og Trondheim som ikke omfattes
av den strenge reguleringen. Reguleringen går ut på at
husleienemnda kan fastsette den høyeste lovlige leie for
boliger. I praksis betyr det at høyeste lovlige leie ikke
blir fastsatt uten at leieren tar opp spørsmålet.
Ved leiefastsettelse skal husleienemnda legge til grunn «gjengs
leie» på stedet for tilsvarende bolig bygget til
samme tid. Husleiereguleringsloven kapittel III inneholder i § 17
også hjemmel for Kongen til å fastsette høyeste
lovlige pris ved overdragelse av visse borettslagsandeler og aksjer i
et boligaksjeselskap. Slike bestemmelser gjelder i dag ikke i noen
kommuner.
En stor del av de som bor i utleieboliger er unge og enslige.
Blant enslige under 35 år bor om lag 65 pst. til
leie. Dette er omtrent dobbelt så mange som for par i samme
aldersgruppe. Undersøkelsen viser også at mange
leiere ikke blir boende lenge i boligen. Over 40 pst. av
leierne under 30 år oppgir at de leier fordi de bare bor
midlertidig. Omtrent halvparten av leierne under 30 år
oppgir at de ikke har planer om å bo i leiebolig mer enn
ett til to år. Disse tallene indikerer at utleieboligen
i stor grad har blitt en midlertidig bolig, og at leie av bolig
i noen grad har blitt et ungdomsfenomen.
Når det gjelder utleie av lokaler, foreligger det lite statistisk
materiale. Det er likevel klart at utleie av lokale representerer
betydelige verdier i samfunnet.
Det er lite sannsynlig at det å leie vil bli en dominerende
boform i samfunnet i de nærmeste tiårene, selv
om sammensetningen av og mobiliteten i befolkningen har endret seg,
og det er observert en viss økning i andelen husholdninger
som leier bolig. På den annen siden er det heller ikke
grunn til å tro at andelen av utleide boliger vil gå merkbart
ned i årene som kommer. Trolig vil leieformen befeste sin
stilling og ligge på det nivået den har i dag.
For enkelte vil en «skjermet boligsektor» med
utleieboliger som eies av det offentlige, stiftelser o.l. være
et alternativ til kjøp av egen bolig. Byggingen av utleieboliger
for bl.a. ungdom, funksjonshemmede og vanskeligstilte som har skjedd
i regi av stiftelser de senere årene, kan ses som et skritt
i denne retningen.
På den annen side har det videre vært pekt
på at en del av dagens boligeiere kan ønske å realisere
den oppsparte verdien som boligen representerer, når de går
ut av arbeidslivet.
Husleieloven har som sitt direkte formål å regulere
avtaler om leierett til husrom mot vederlag. Samtidig skal loven
ivareta sentrale mål i boligpolitikken. Loven skal medvirke
til at leiere av bolig kan ha en stor grad av botrygghet. Dette
bygger på det overordnede målet om alle skal ha
beskyttelse mot vilkårlig og urimelig behandling uavhengig
av om de eier eller leier. Leiere av bolig skal blant annet være
trygge for at de ikke blir sagt opp uten saklig grunn, eller at
husleien ikke uten videre økes ut over det som kan anes som
rimelig. Oppstår det konflikter, skal partene ha tilgang
til organer som kan løse tvisten.
Loven har også som formål å medvirke
til at det blir etablert et godt fungerende boligmarked. Skal utleiemarkedet,
som en del av det totale boligmarkedet, fungere tilfredsstillende,
må det være god balanse mellom de ulike interessene
i markedet. Departementet har derfor tatt tilbørlig hensyn
til utleierens interesser ved utformingen av bestemmelsene. Oppfatter
utleiesiden bestemmelsene som for strenge, vil en del utleiere avstå fra å leie
ut, blant annet vil dette trolig gjelde private utleiere av lofts-
og sokkelleiligheter. Lovbestemmelsene har derfor ikke til hensikt å gjøre utleievirksomheten
ulønnsom eller unødig byrdefull.
Departementet har lagt vekt på at leieren ikke skal få en
ubetinget og varig leierett, uten at han også oppfyller
sine forpliktelser etter leieavtalen. Utleieren må ha en
rimelig mulighet til benytte husrommet til andre formål.
Han må også kunne leie husrommet ut for kortere
tid uten at han blir forhindret i selv å gjøre
bruk av husrommet igjen, under forutsetning av at saklige grunner
foreligger. Departementet har derfor veiet leierens behov for trygghet
opp mot utleierens ønske om fleksibilitet.
Departementet har tatt sikte på å legge forholdene til
rette for at leie av bolig kan være et godt alternativ til
andelsboliger og eierboliger.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
lederen Sylvia Brustad, Odd Eriksen, Aud Gaundal, Leif Lund og Signe Øye,
fra Kristelig Folkeparti, Olaf Gjedrem og Ivar Østberg,
og fra Senterpartiet, Morten Lund, viser til at 60 pst.
av utleieboligene leies ut av privatpersoner og at den private profesjonelle
delen utgjør 12 pst. I forhold til mange andre
land er det offentlige utleiemarkedet svært lite og representerer
bare 15 pst. av det totale utleiemarkedet.
Flertallet mener imidlertid at det er en ubalanse
i markedet fordi antall utleieboliger og leiligheter som leies ut
har gått ned. Dette har resultert i at leieprisen, særlig
i pressområdene, er for høy bl.a. i forhold til
pris på selveid bolig.
Det er derfor flertallet mener at trenden må snus
når det gjelder antall utleieboliger, og at staten bør
medvirke til å få bygget flere utleieboliger i
pressområdene.
Flertallet mener lovforslaget treffer lovens formål,
nemlig at alle skal ha beskyttelse mot vilkårlig og urimelig
behandling uavhengig om de eier eller leier. For flertallet er
det viktig å understreke at leiere skal være trygge
for at de ikke blir sagt opp uten saklig grunn, eller at husleien
ikke uten videre økes ut over det som kan anses som rimelig.
Med de justeringer som er i komiteens innstilling mener flertallet at
loven også gir trygghet for at om det oppstår
konflikter, skal partene i første omgang ha tilgang til
organer som kan løse tvisten uten å risikere både
tidsmessige og økonomiske belastninger som en direkte domsavgjørelse
vil gjøre.
Flertallet mener derfor i likhet med Regjeringen
at loven gir trygghet for både familier og enslige som
leier bolig enten i kortere eller lengre perioder.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Torbjørn Andersen og Lodve Solholm, vil hevde at
lovforslaget legger opp til en for omfattende og detaljert regulering
på flere områder innenfor utleiemarkedet for boliger,
med det resultat at utleier føler at kontroll og råderett
over egen eiendom vil bli vesentlig redusert.
Disse medlemmer vil understreke at en lovgivning
for utleievirksomhet som griper for sterkt inn i eierens disposisjonsrett
av egen eiendom kan skape skepsis og uvilje til å leie
ut hos mange private utleiere. Resultatet blir i så fall
et redusert tilbud av utleieboliger som vil forsterke presset i
utleiemarkedet med økende utleiepriser og økt
boligmangel som konsekvens.
Disse medlemmer er av den oppfatning av lovforslaget
på flere områder går for langt i retning
av å skulle ivareta leiers interesser fremfor å etterstrebe en
rimelig balanse mellom interessene til både leier og eier.
Gjeldende lov og rettspraksis er godt innarbeidet i dagens utleiemarked.
Både oppsigelsesvernet, klagefrister og varighet for leieavtalene
er ivaretatt på en balansert måte for begge parter
i gjeldende lov. Å innføre et nytt regelverk som
kan oppfattes til å være i disfavør av
utleier er et uheldig inngripende i et fungerende utleiemarked.
Disse medlemmer mener det bør være
et viktig boligpolitisk mål å oppnå en
effektiv utnyttelse av den eksisterende boligmassen gjennom å stimulere boligeiere
til utleie av ledige boligarealer i egen bolig.
Disse medlemmer kan ikke se at forslaget til ny
husleielov kan tjene en slik målsetting, uten at det blir
foretatt en del endringer.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Sverre
J. Hoddevik og Erna Solberg, vil understreke at en lov om
husleie og husleieavtaler skal først og fremst regulere
forhold mellom utleier og leietaker. Likevel vil det regelverk som
utarbeides gjennom en slik lov også ha betydning for tilgjengeligheten
av leiligheter til leieformål, strukturen på de kontrakter
som inngås etc. En lov om husleie må derfor også vurderes
i forhold til de virkninger det vil ha generelt på boligmarkedet.
Disse medlemmer vil generelt understreke at leiemarkedet
i store deler av Norge, også i de store byene, er i stor
grad preget av «uprofesjonelle utleiere» i form
av enkeltpersoner og familier som ikke har dette som hovedinntektskilde
eller som driver det som næringsvei. Denne delen av leiemarkedet
er det mest flyktige. Hvis regelverket gjør det for vanskelig å løse konfliktsituasjoner
og medfører for stor grad av belastning, vil dette markedet
kunne tørke inn eller i svært liten grad bli offentlig
tilgjengelig. Det er derfor ikke i potensielle leietakeres interesse
at reguleringen av husleie og avtaleverket knyttet til f.eks. oppsigelse oppfattes
så strengt at utleiemarkedet ikke blir offentlig tilgjengelig
også for de som er mest vanskeligstilte.
Disse medlemmer vil spesielt påpeke at spørsmålet
knyttet til gjengs leie i stedet for bruk av markedsleie, kombinert
med skille mellom tidsbegrensede og tidsuavgrensede kontrakter vil
påvirke hvilken leiestruktur man får i markedet.
Hvis gjengs leie fører en annen utvikling enn markedsleien
i et område vil det medføre at man i liten grad
vil tilby tidsuavgrensede kontrakter. Et hvert lovmessig forsøk på å suspendere
grunnleggende markedskrefter vil som oftest medføre en
ny markedstilpasning på andre områder f.eks. i
forhold til leiekontraktenes lengde. For streng regulering av hvilke årsaker
som kan gis for kortvarige kontrakter og eventuelt inntreffes av disse
vil på samme måten kunne medføre at leiligheter som
kunne vært tilgjengelige på et kortsiktig leiemarked
blir stående tomme av frykt for at retten ikke vil godkjenne
eventuelle oppsigelsesgrunner/grunner for å innføre
tidsbegrensede kontrakter. Styrkeforholdene i leiemarkedet vil avhenge
av markedssituasjonen på det enkelte sted. Generelt i Norge
er det med unntak av enkelte pressområder god balanse i
boligmarkedet forutsatt at private personer føler det formålstjenlig å leie
ut sokkelleiligheter etc. I perioder f.eks. på begynnelsen
av 90-tallet har det også i Norge vært mer gunstig å leie
enn å eie i områder som i dag har mangel på boliger.
Først og fremst som en konsekvens av at omsetningssvikten
og prisfallet i boligmarkedet ledet til et større utbud
av utleieleiligheter fordi enkelte rett og slett ikke fikk solgt
til ønsket pris. For strenge regler ville ha medført
at færre av disse leilighetene ble leid ut.
Disse medlemmer vil understreke at for å utnytte
boligmassens ressurser best mulig må ikke lovverket være
så detaljert at utleier føler at disposisjonsmuligheten
av egen leilighet blir vesentlig redusert.
Disse medlemmer vil fremme endringsforslag til
flere punkter i loven nettopp for å sikre at ikke lovens
reguleringer medfører at det blir vanskeligere både
for utleier og leier å møtes i avtale- og kontraktsforhold
som passer deres boligbehov.
Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti,
Karin Andersen, vil påpeke at det norske utleiemarkedet
er lite sammenlignet med andre land i Europa og med svært
få profesjonelle aktører. Av dette lille utleiemarkedet
utgjør statens og kommunenes utleie bare 15 pst. Andelen
sosiale leieboliger av totalen er i Sverige 22 pst., i Danmark 18 pst.,
i Finland 14 pst. og i Norge 4 pst. I EU er gjennomsnittet på ca.
18 pst. (Kilde: Housing Policy in Europe. Paul Balachin.) En fjerning
av de få reguleringsbestemmelsene som er igjen i Norge,
vil derfor slå helt annerledes ut enn i land med en stor
og omfattende sosial utleiesektor og der statens medvirkning i boligpolitikken
er gjennomgående på et høgere nivå enn
i Norge,- både i produksjonsstøtte og i bostøtte.
Dette medlem vil hevde at i et marked der mangelen
på leieboliger er stor både generelt og for allmennyttige
klausulerte leieboliger spesielt, vil styrkeforholdet mellom utleier
og leier være svært skeivt til leietakers ugunst. Dette
medlem mener derfor at endringer som foretas i lovverket
nå må ta hensyn til dette. Liberalisering av husleiereguleringer
som kan begrunnes ut fra en rettferdighetsbetraktning mellom leietakere
som har fått tilgang på slike billige leieboliger
med regulert og lav husleie og de som ikke har, kan derfor få mindre
vekt enn de generelle og overordnede boligpolitiske hensyn som må tas
for at ikke enda flere skal presses ut i et overopphetet leiemarked.
Dette medlem mener at bolig er et grunnleggende
sosialt gode, avgjørende for om den enkelte kan skaffe
og beholde arbeid eller skoleplass, utgangspunkt for familie og
sosialt liv, helse og nødvendig rekreasjon. Den grunnleggende
funksjon en bolig har i et menneskes liv må hensyntas i
lovverket. Alle må kunne bo trygt enten man eier eller
leier. Ikke alle har mulighet til å eie sin egen bolig.
I et presset boligmarked er derfor behovet for å beskytte
den svakere part, dvs. leieboerne stort. Dette medfører
etter dette medlems mening spesielle behov for og
særlige grunner til å opprette egnede utenomrettslige
organer som kan behandle tvister om leieavtaler raskt uten unødvendig
tidspille, bruk av rettsapparatets begrensede ressurser, store økonomiske
utlegg for partene og unødvendig opptrapping av konflikter. Dette
medlem viser til forslag om dette under kap. 13.
Dette medlem ønsker generelt strengere
bestemmelser for profesjonelle utleiere enn for privatpersoner som
leier ut egen eller deler av sin bolig. Dette vil hindre profesjonelle
og sterke aktører i å utnytte sin stilling og
beskytte den svakeste part.
Dette medlem vil vise til sitt forslag i Innst.
S. nr. 100 (1998-99) Om å opprette en allmennyttig utleieordning
med klausulerte boliger og en ordning med lavinnskuddsboliger. Slike
ordninger vil kreve tilpasninger i husleielovgivningen for å ivareta
hvem som har rett til å bo i boligene, regler for fastsetting
av leie, regler for å sikre at statens bidrag blir benyttet
i samsvar med formålet osv.