Kapittel 2 i lovforslaget har bestemmelser som pålegger
utleieren plikter overfor leieren ved overleveringen av husrommet,
og bestemmelser om leierens sanksjoner ved brudd på disse
pliktene.
I det vesentlige følger departementet utvalgets forslag
til bestemmelser. Bestemmelsene ligger på mange punkter
tett opp til tilsvarende regler i kjøpsloven, avhendingsloven,
håndverkertjenesteloven og boligoppføringsloven.
Departementet vil foreslå at utleieren skal stille husrommet
til disposisjon for leieren til avtalt tid. Er ikke noe annet avtalt,
blir det foreslått at overlevering skal være skjedd
når leieren har fått nøkler og ellers uhindret
atkomst til husrommet. Det blir også krevd at husrommet
skal være i en viss normaltilstand, med mindre annet er
særskilt avtalt. Dernest vil departementet foreslå hva
som skal regnes for å være en faktisk mangel ved
husrommet. Blant annet foreligger det en mangel dersom husrommet
ikke er i samsvar med de opplysninger som er gitt av utleieren eller
på utleierens vegne. Det blir også gjort begrensninger
i adgangen til å leie ut husrom «som det er».
Utleierens ansvar for mangler blir foreslått begrenset
gjennom at leieren ikke kan gjøre gjeldende omstendigheter
som han kjente til eller måtte kjenne til ved inngåelsen
av leieavtalen.
Departementet foreslår at leieren kan gjøre
flere sanksjoner gjeldende dersom det foreligger en forsinkelse
eller en mangel. Leieren skal også ha en rett til å fastholde
leieavtalen selv om det foreligger en forsinkelse. Når
det gjelder mangler, vil forutsetningen være at leieren
må reklamere innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget
mangelen. Leieren skal kunne kreve å få mangelen
rettet. Alternativt skal han ha rett til avslag i leien eller holde
leie tilbake. Dersom forsinkelsen eller mangelen er vesentlig, kan
han også heve leieavtalen. Har han lidt et økonomisk
tap, vil han ha rett til å kreve erstatning. Her vil departementet foreslå at
kontrollansvaret, etter modell av kjøpsloven, blir lagt
til grunn som ansvarsgrunnlag. Departementet vil foreslå at
leieren også skal kunne gjøre gjeldende de nevnte
sanksjonene dersom det foreligger rettslige mangler, enten at tredjepersonens
rett er til hinder for den avtalte bruk eller fordi offentlige rådighetsinnskrenkninger
hindrer bruken.
Komiteen vil vise til at hovedregelen
fra tidligere husleielov videreføres ved at utleieren til
avtalt tid skal stille utleid leilighet til disposisjon for leieren. Komiteen har
imidlertid merket seg at den nye loven gir leieren rett til ikke å overta
husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn
det leieren kan kreve etter leieavtalen og andre bestemmelser i
loven.
Komiteen har merket seg at det i den nye loven foreslås
at husrommet ved overlevering skal være i samsvar med leieavtale,
opplysninger gitt av utleier eller opplysninger som leieren hadde
grunn til å regne med å få. Komiteen har
merket seg at den nye loven med dette samsvarer med flere andre
lover blant annet kjøpsloven.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti,
vil vise til at i gjeldende lov må en leieboer påpeke
mangler innen 14 dager. Flertallet støtter
forslaget i ny lov om at innsigelser må gis innen rimelig tid. Flertallet vil
peke på at uttrykket rimelig tid benyttes i andre kontraktslover
som kjøpsloven og håndverksloven. Flertallet vil
videre peke på at en bestemt tidsfrist kan gi urimelige
utslag.
Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Kristelig Folkeparti, Høyre, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti,
har merket seg at gjeldende lov har som hovedregel skyldansvar med
omvendt bevisbyrde. Dette flertallet vil vise til
at hovedtendensen i annen avtalelovgivning er regler om kontrollansvar. Dette
flertallet støtter Regjeringens forslag om at kontrollansvar
gjøres gjeldende i forslag til ny lov.
Dette flertallet vil vise til at det i gjeldende lov
ikke er noen regel som direkte gir leieren adgang til å holde
igjen leie dersom utleieren misligholder leieavtalen, eks. dekker
utgifter leieren har hatt etter en vannlekkasje. Dette flertallet vil
peke på at det fra et forbrukersynspunkt er verdifullt
at retten til å holde igjen leie blir avklart i loven. Dette
flertallet har merket seg at en del høringsinstanser
mener at loven burde inneholde en regel som gir utleieren rett til å kreve
deponering i en situasjon der det er strid om et motkrav er berettiget. Dette
flertallet vil peke på at dette lett kan føre
til at utleieren alltid vil protestere på at leieren holdt
tilbake leie og kreve deponering. Dette flertallet vil
for øvrig vise til at det i den nye loven er forslag om
deponering av omtvistet leie (jf. lovutkastet § 3-8).
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre mener leiers rett til å gjøre
feil eller mindre mangler gjeldende bør fastsettes til
en frist på 14 dager etter overtakelse.
Disse medlemmer er av den oppfatning at utrykket «innen
rimelig tid» slik det er formulert i lovteksten er for
uklart som frist for klage over feil eller mangel ved boligen.
Disse medlemmer vil hevde at en 14 dagers frist
for leier til å påpeke feil og mangler overfor
utleier er en klar konkretisering av hva rimelig tid er.
Disse medlemmer vil understreke at det å innføre
et utydelig begrep på et område som tidligere har
hatt en konkret tidsangivelse fort kan medføre stor ulikebehandling
inntil det blir fastsatt sedvane gjennom rettspraksis.
Disse medlemmer mener større mangler
er boligeiers ansvar uavhengig av når leier måtte
oppdage eller påpeke feil eller mangler. Dagens praksis
med 14 dagers frist i gjeldende rett er godt innarbeidet og i all
hovedsak akseptert av begge parter. Det er derfor naturlig å videreføre
denne avklarende konkretiseringen i gjeldende lov.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
«§ 2-8 første ledd første
punktum skal lyde:
Leieren taper sin rett til å gjøre mindre mangler gjeldende
dersom det ikke er gitt melding til utleier om at mangel påberopes
innen 14 dager.»
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti,
har for øvrig ingen merknader og støtter Regjeringens
forslag.