8.1 Sammendrag

Lovforslagets kapittel 7 handler om leierens adgang til å ta opp medlemmer i husstanden, og om leierens adgang til å framleie hele eller deler av husrommet til andre. Det gis også regler om framleierens rettigheter i de tilfellene hovedleieavtalen faller bort i leieperioden.

Bestemmelsene bygger på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 8.

Innledningsvis vil departementet foreta noen presiseringer: Opptak i husstand foreligger når en eller flere personer flytter inn til leieren med det formål at partene skal samarbeide om dagliglivets gjøremål, og at de til en viss grad skal ha felles økonomi. Framleie foreligger det derimot når leieren overlater bruksretten helt eller delvis til en tredjemann uten at han selv trer ut av leiekontrakten med utleieren. Leieavtalen mellom leieren (hovedleieren) og utleieren kalles for hovedleieavtalen, og avtalen mellom hovedleieren og framleieren kalles for framleieavtalen. Framleieavtalen er en underavtale, og framleieren utleder sin rett fra hovedleieavtalen. Derfor foreligger det normalt ikke noen avtale mellom framleieren og utleieren, selv om det i visse tilfeller foreligger et rettsforhold mellom dem. Opptak i husstand og framleie er ikke det samme som et personskifte. Et personskifte er en overføring av rettigheter og plikter etter en leieavtale til en tredjemann. Etter at det er gjennomført et gyldig personskifte, vil ikke den opprinnelige leieren og utleieren lenger stå i avtaleforhold med hverandre. Personskifte er omtalt under pkt. 9 nedenfor.

Departementet vil foreslå at leieren i visse tilfeller skal kunne ta opp nye medlemmer i husstanden, og at hovedleieren bare skal kunne framleie husrommet med utleierens samtykke - eller der adgangen til framleie framgår av leieavtalen eller av en lovbestemmelse. Videre blir det foreslått å lovfeste at leieren skal ha adgang til å framleie en del av husrommet mens han bor i boligen, samt rett til midlertidig framleie inntil to år når spesielle grunner foreligger. Tilsvarende adgang bør leieren ha når han må flytte før den tidsbestemte leieavtalen opphører. Vilkåret i mange av de nevnte tilfellene er at utleieren samtykker til opptak i husstand eller framleie, og at utleieren bare skal kunne nekte samtykke når husstandsmedlemmet eller framleierens forhold gir saklig grunn til det. Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned etter at søknaden er mottatt, foreslår departementet at dette skal regnes som aksept av søknaden.

Departementet vil tilrå at hovedleierens erstatningsansvar overfor framleieren blir lovfestet i de tilfellene der hovedleieren kan lastes for at hovedleieavtalen har bortfalt. Det blir også foreslått at framleieren skal ha visse rettigheter overfor utleieren, blant annet skal han kunne protestere mot at hovedleieavtalen blir sagt opp, og søksmål bør rettes både mot framleieren og hovedleieren.

8.2 Komiteens merknader

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, vil vise til at reglene i gjeldende lov utvides til at man også kan ta opp i husstanden sin samboer uten utleierens godkjennelse, samtidig gis ikke søsken denne retten.

Flertallet støtter at den nye loven viderefører at hovedregelen ved framleie skal være at utleier skal gi sitt samtykke. Dette er en godt innarbeidet praksis og fungerer godt. Flertallet har merket seg at leieren i den nye loven gis rett til å leie ut deler av boligeiendommen dersom leieren selv blir boende. Eieren kan bare nekte dette ut fra saklig grunn. Flertallet har videre merket seg at framleieretten er utvidet ved at leiere med tidsbestemte kontrakter gis rett til å kunne videreutleie leiligheten i resten av avtaleperioden. Dersom eier nekter videreutleie kan leieren si opp kontrakten. Flertallet ser positivt på at framleieretten er utvidet. Dette vil føre til bedre utnyttelse av disponible boliger og hindre økonomiske problemer for leiere som av en eller annen grunn ikke kan benytte boligen.

Flertallet vil vise til at den nye loven innfører en regel som skal hindre at utleier ved passivitet kan nekte framleie. Flertallet finner det riktig at dersom utleier ikke besvarer en forespørsel innen 30 dager skal dette regnes som godkjenning av leieforholdet. Flertallet har merket seg at utvalget som har arbeidet med loven foreslo at passivitet skulle oppfattes som nekting av framleie. Flertallet mener dette vil bli galt da det vil kunne fremme passivitet hos utleierne.

Flertallet har merket seg at framleieren i den nye loven gis selvstendig rett til å protestere mot en oppsigelse fra utleier innen samme frist som gjelder hovedleier. Flertallet har merket seg at utleieren er forpliktet til å sende kopi av oppsigelsen til framleier dersom utleier har godkjent denne. Flertallet ser det som riktig at framleier sender krav om erstatning for økonomisk tap til hovedleier.

Flertallet har for øvrig ingen merknader og støtter Regjeringens forslag.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet er kritiske til at leieren skal få ta opp i sin husstand både egne og ektefelles/ samboers slektninger i rett opp- eller nedadstigende linje, samt fosterbarn, uten utleiers godkjennelse.

Disse medlemmer mener opptak i husstand uten eiers godkjennelse må begrenses til ektefelle/samboer samt begges barn.

Disse medlemmer mener utleier i betydelig grad må kunne ha muligheter til å begrense hvor mange personer som kan tas opp i den husstanden man i utgangspunktet kun leide ut til en eller to personer.

Disse medlemmer viser til fraksjonens merknader under pkt. 10.2 der det fremgår at partene bør fritt kunne avtale varigheten på leieforholdet. Ønsker noen av partene å si opp en leieavtale bør dette skje når som helst innenfor en oppsigelsesfrist fra en dag til 4 måneder alt etter leieobjektets beskaffenhet og leiekontraktens form og innhold. I dette ligger selvsagt også at varigheten på tidsbestemte leieavtaler kan avtales helt fritt uten noen form for lovbestemt minstetid. Behovet for bestemmelser for fremleie og videreutleie blir i en slik situasjon redusert. Partene vil da kunne stå friere til å avtale og avgjøre eventuelle spørsmål om fremleie eller videreutleie seg i mellom.

Disse medlemmer mener det er flere forhold som taler for at utleier må kunne påvirke og begrense hvor mange personer som kan tas opp i en husstand i en utleiebolig der det i utgangspunktet kanskje bare var hensikten å leie ut til en eller to personer. En slik styringsmulighet av egen eiendom kan være viktig både av hensyn til eventuelle naboer, økt slitasje på boligen og boforholdene til de som leier.

Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

«§ 7-1 første ledd første punktum skal lyde:

Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefelles eller samboers barn.»