Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti, er av den oppfatning at satsen for en ny festeavgift bør stadfestes i lovteksten. Valget av sats for beregning av festeavgiften står sentralt ved balanseringen av hensynet til bortfesteren og hensynet til festeren. Når det gjelder størrelsen på prosentsatsen, har flere høringsinstanser med økonomisk bakgrunn uttalt at en avkastning på fem prosent, slik enkelte har foreslått, er for høyt. En sats på fem prosent vil medføre at bortfesteren vil kunne få en uforholdsmessig høy avkastning av tomteverdien dersom festet forlenges. Flertallet peker på at tomtefesteutvalget la til grunn ulike prosentsatser. Det ble pekt på at en grunneier som står helt fritt til å disponere tomten slik han eller hun ønsker, i dag muligens kan forvente opp mot fem prosent årlig avkastning fra eiendommen. Samtidig ble det også poengtert av andre medlemmer at tomtefesteinstituttets særegenheter gjør det berettiget å legge en viss begrensning på prosentsatsen. Flertallet viser til at regjeringen i proposisjonen har lagt til grunn at 2,5 prosent fremstår som en rimelig balanse mellom partenes interesser. Flertallet viser til at den foreslåtte prosentsatsen i utgangspunktet kan synes å være balansert, men at den bør reduseres noe. Flertallet viser til at festeavgiften i tillegg kan reguleres etter konsumprisindeksen i tråd med de øvrige reglene i tomtefesteloven § 15. Flertallet viser til at i saken hvor Norge ble dømt, viste EMD særlig til den lave festeavgiften som var på mindre enn 0,25 pst. av markedsverdi. Rentesatsen som nå foreslås, er over 2,25 pst. høyere. Flertallet er av den oppfatning at en rentesats på 2,5 pst. kan synes å gå noe langt til bortfesters fordel. Det er etter flertallets mening viktig å bidra til en «fair balance» mellom fester og bortfester. Flertallet viser også til at det er knyttet lavere risiko til festetomter, og dermed forventning om lavere avkastning. Dette bør derfor etter flertallets mening medføre at rentesatsen settes til 2 pst., slik at færre festetomter vil nå taket.

Flertallet fremmer derfor følgende forslag:

«Tomtefesteloven § 15 fjerde ledd første punktum skal lyde:

Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til to prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre.»

Et annet flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet, Kristelig Folkeparti og Senterpartiet, viser til at det i NOU 2013:11 er blitt foreslått at bortfesterne skal gis en rett til å kreve ny regulering av festeavgiften når det er gått minst 30 år fra forrige regulering. Dette flertallet støtter denne muligheten, men mener dette bør gjelde begge parter. Forholdet mellom verdiutvikling for tomter og det som betales i festeavgift, vil kunne forandre seg over tid og forrykke balansen mellom partene.

Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti, viser til at en festeavgift tilsvarende 2 prosent av råtomteverdien i 2015 kan ved et eventuelt vedvarende fall i tomteprisene utgjøre eksempelvis 4 eller 6 prosent av råtomtverdien i 2047. I et slik scenario kan festeren være interessert i å regulere festeavgiften til 2 prosent av råtomtverdien.

Et annet flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet, Kristelig Folkeparti og Senterpartiet, viser til at ved å gi adgang til ny regulering av festeavgiften når det har gått minst 30 år, vil man ivareta «fair balance» mellom partene bedre over tid, og ha en sikkerhetsventil som reduserer risikoen for at balansen mellom partene igjen kommer i strid med EMK P1-1.

Dette flertallet fremmer derfor følgende forslag:

«Tomtefesteloven § 15 nytt femte ledd skal lyde:

Partane kan krevje ny regulering av festeavgifta etter fjerde ledd når det er gått 30 år frå førre regulering etter denne føresegna.

Nåværende femte til åttende ledd blir sjette til niende ledd.

§ 15 niende ledd nytt annet punktum skal lyde:

Det same gjeld ved regulering etter femte ledd.»

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet mener at en festeavgift på 2,5 pst. av råtomteverdien er en god og trygg avkastning for grunneierne, men at det ikke er «god og trygg avkastning» EMD ba Norge om å finne.

Disse medlemmer merker seg at NMBU (Norges miljø- og biovitenskapelige universitet) og en rekke av organisasjonene som har deltatt i høringen til forslaget om ny tomtefestelov, har påpekt at forslaget fra regjeringen går så langt i hus- og hytteeieres disfavør at det i mange tilfeller kan krenke deres eiendomsvern etter EMK P1-1 og (for boligeiere) vernet av deres hjem etter artikkel 8.

Disse medlemmer mener proposisjonen mangler grundige økonomiske vurderinger av forslaget og forholdet til EMD-dommen. Disse medlemmer vil vise til en økonomisk analyse og rapport utført av Deloitte på oppdrag fra Tomtefestealliansen «Forslag til ny tomtefestelov – økonomiske betraktninger», 15.5.2015).

Disse medlemmer merker seg at Deloitte-rapporten viser at standard finansteori tilsier at en rasjonell aktør vil kreve kompensasjon for risiko. Tilsvarende vil en risikofri investering ikke kunne forventes å gi avkastning utover en risikofri rente. Festeavgift er en kontantstrøm til bortfesteren hvor vanlig eiendomsrisiko er fjernet. Kommersiell risiko og motpartsrisiko er eliminert ved at bortfesteren har legalpant i bygninger mv. på eiendommen. Disse medlemmer vil videre vise til at tomtefeste er følgelig tilnærmet risikofritt.

Disse medlemmer vil vise til at sammenliknbare langsiktige investeringer med lav risiko gir avkastning på omkring 2 pst. Oljefondets investeringer med høyere risiko har et mål om 4 pst. avkastning. Disse medlemmer registrerer da at med 2,5 pst. festerente slik proposisjonen foreslår, får grunneier en høyere avkastning enn investeringer med betydelig høyere risiko. Disse medlemmer vil vise til at en festerente på 2,5 pst. gir en nominell avkastning på mellom ca. 4,1 pst. og 6,3 pst., mens en festerente på 1,2 pst. gir en nominell avkastning på mellom ca. 2,7 pst. og 5,3 pst.

Disse medlemmer vil vise til at fester kan kreve innløsning hvert år (bolig). Innløsningssummen skal da baseres på 25 X festeavgift eller 40 pst. av råtomtverdien. 40 pst. av råtomtverdien er den praktiske hovedregelen. Disse medlemmer merker seg at Deloitte-rapporten viser at når man skal vurdere hva som er grunnlaget for beregning av grunneiers avkastning, må man vurdere hvilke verdier grunneier faktisk har rådighet over og dermed forvalter. Dette er 40 pst. av råtomtverdien. Disse medlemmer vil vise til eksempelet som er brukt i Deloitte-rapporten side 9:

• 1. Råtomt tilsvarer verdien uten festers opparbeidelser og uten å ta hensyn til utviklingsmulighetene på eiendommen. I Deloittes eksempel på side 9 i rapporten er råtomtverdien satt lik 600 000 kroner.

• 2. Fester har lovmessig rett til innløsning til 40 pst. av råtomtverdien. Den verdi grunneier forvalter tilsvarer i vårt eksempel dermed kun 240 000 kroner.

Disse medlemmer undrer seg over hvorfor regjeringen mener at grunneier skal ha beregnet en avkastning av et høyere beløp enn den han faktisk har krav på ved innløsning. Disse medlemmer merker seg at dette ikke er vurdert av lovutvalget eller Justis- og beredskapsdepartementet.

Disse medlemmer mener det er en utstrakt misforståelse at et tomtefesteforhold kan sammenlignes med et leieforhold. Disse medlemmer mener at tomtefeste langt mer ligner på fullt eierskap. Disse medlemmer vil vise til at en leietaker ikke har investeringsansvar, vedlikeholdsansvar, eiendomsskatt, forsikringsansvar og rettslig rådighet, noe en fester og eier har. En fester har rett til forlengelse (unntatt på landbrukstomt som nyttes til primærnæring), det har ikke en leietaker. Disse medlemmer vil vise til at Justis- og beredskapsdepartementet selv understreker denne forskjellen i proposjonens side 27:

«Uttalelser i saker fra EMD som gjelder husleieregulering (se foran), har etter departementets syn ikke direkte overføringsverdi til tomtefesteavtaler. I motsetning til ved tomtefeste har utleieren av en bolig av kommersielle grunner investert i både tomt og bygningsmasse med sikte på å oppnå en fortjeneste. En bortfester har ikke de sammeutgiftene knyttet til utleievirksomheten som en boligutleier, og han har normalt heller ikke investert like store verdier i utleieobjektet. Risikoen for å tape penger er heller ikke den samme for en bortfester som for en boligutleier. Departementet kan derfor ikke se at kravet til en viss profitt skal være det samme for en bortfester som for en boligutleier.»

Disse medlemmer mener at dette momentet fra proposisjonen ikke taler for at det skal innføres en festeagvift på 2,5 pst., eller som skal ta hensyn til en god avkastning. Hensynet skal være en rettferdig balanse. Disse medlemmer vil også vise til statsrådens svarbrev til komiteen av 26. mai 2015, som peker på at det innenfor de rettslige rammene er et politisk spørsmål hvordan man skal utforme reglene, og at den politiske begrunnelsen er sentral i forhold til EMK P1-1, både når det gjelder festeavgiften og det foreslåtte «taket»:

«Også forhold som lovgivers begrunnelse for regelverket, boligsosiale hensyn, ønsket om klare og praktikable regler samt tomtefesteinstituttets bakgrunn og egenart vil være relevante faktorer i vurderingen av eiendomsvernet etter EMK P1-1.», og

«Uansett viser Lindheim-dommen og Grimstvedt-saken at lovgivers begrunnelse for et slikt tak vil stå sentralt når det gjelder forholdet til EMK P1-1.»

Disse medlemmer mener at det vesentlige er at lovgiver gir klare politiske begrunnelser for reglene, og at lovvgiver er tydelig på at man har vurdert om reglene gir en rimelig balanse mellom hensynet til allmenheten (EMK P1-1,2.ledd) og hensynet til begge parter som blir berørt av reglene.

Disse medlemmer vil vise til NMBU (Norges miljø- og biovitenskapelige universitet) som mener en rettferdig balanse i tomtefesteavgiftspørsmålet ville være rundt 1 pst. Disse medlemmer vil også vise til at NMBU har gitt uttrykk for at de ikke er enige i JBDs vurdering av Lindheim-dommen når det gjelder følgende moment i statsrådens svarbrev til komiteen:

«I Lindheim-dommen ble festeavgifter i størrelsesordenen 0,2 til 0,7 prosent av råtomtverdien ansett som for lav avkastning.»

Disse medlemmer vil vise til at NBMU mener at dette er å trekke uttalelsene for langt og at dommen gjaldt festeavgifter under 0,25 prosent av råtomtverdien. EMD uttaler seg ikke eksplisitt om festeavgifter f.eks. i størrelsesorden 0,7 prosent.

Disse medlemmer mener på bakgrunn av både faglige innspill fra NMBU, NHH og en lovteknisk vurdering fra Justis- og beredskapsdepartementet om forslaget fra tomtefestealliansen om en festerente på 1,25 pst. at festavgiften bør settes til det nivået. Disse medlemmer vil vise til svarbrevet fra Justis- og beredskapsdepartementet på komiteens spørsmål om lovteknisk vurdering av en lavere festeavgift, som viste at det var et handlingsrom for å gå lavere i forslag til festerente uten at det kunne sies å stride imot EMD-dommen. Disse medlemmer er opptatt av å foreslå et nivå på festeavgiften som både representerer en rettferdig balanse som EMD krever av oss og samtidig så langt det er mulig tar boligsosiale hensyn for tomtefesterne. Politisk mener disse medlemmer at både boligsosiale hensyn, tomtefesteinstituttes egenart og EMD-dommen tilsier at en ny tomtefestelov må ha en bedre balanse enn hva regjeringen foreslår. Tar man utgangspunkt i at 2,5 pst. er full markedsverdi ved forlengelse, tilsvarer 1,25 pst. en 50–50 pst. fordeling mellom fester og bortfester ved forlengelse. Det er derved godt samsvar i regelverket: Balansen ved rett til forlengelse er om lag lik balansen ved rett til innløsning.

Komiteens medlem fra Senterpartiet viser til departementets vurdering og konklusjoner i Prop. 73 L (2014–2015), og slutter seg i det vesentlige til disse.

Dette medlem vil understreke viktigheten av at Norge oppfyller sine krav i henhold til Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Vernet om privat eiendomsrett, og ikke minst en grunneiers mulighet til å nyte godt av verdistigningen på egen eiendom, er sentrale hensyn for Senterpartiet. Tomtefesteinstituttet representerer et viktig næringsgrunnlag for mange landbrukseiendommer, og legger derigjennom grunnlaget for bosetting og næringsvirksomhet i hele landet. Tomtefesteinstituttet støtter også opp om nasjonale strategier for økt bruk av utmark.

Dette medlem mener de foreslåtte lovendringene er nødvendige for å rette opp en skjevhet i forholdet mellom fester og bortfester og således skaper et mer balansert forhold mellom den som har eiendomsrett og den som har rett til å feste.

Dette medlem mener det ville vært urimelig dersom bortfester ikke skulle ha noe av gevinsten ved verdistigning på arealer han har eiendomsretten til. Dette medlem legger til grunn at man nå skaper forutsigbarhet for de parter lovendringen gjelder for, og at disse kan innrette seg etter dette.

Dette medlem mener den foreslåtte prosentsatsen på 2,5 er satsen som imøtekommer grunneiers vern i EMK i størst mulig grad. En prosentsats på 2,5 betegnes av Tomtefesteutvalget som et kompromiss mellom hensynet til bortfesteren og hensynet til festeren. Det henvises for øvrig til departementets vurderinger av dette i proposisjonen, som dette medlem stiller seg bak. Dette medlem påpeker at en lavere prosentsats enn 2,5 svekker grunneiers interesser, og vil i praksis medføre et svekket inntektsgrunnlag for svært mange bortfestere.

Dette medlem fremmer slikt forslag:

«Tomtefesteloven § 15 fjerde ledd skal lyde:

Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2,5 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei husa som er på tomta. Bortfestaren kan likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvar dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet er 9 000 kroner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar. Bortfestaren må setje fram kravet innan tre år etter at festetida er ute. Retten til å regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje om det er avtalt ein rett for festaren til lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren ikkje har rett til regulering av festeavgifta utover det som fylgjer av endringa i pengeverdien.»