Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Jorodd Asphjell, Kari Henriksen, lederen Hadia Tajik og Lene Vågslid,
fra Høyre, Margunn Ebbesen, Hårek Elvenes, Peter Christian Frølich og
Anders B. Werp, fra Fremskrittspartiet, Ulf Leirstein og Dagfinn
Henrik Olsen, fra Kristelig Folkeparti, Kjell Ingolf Ropstad, og
fra Senterpartiet, Geir Inge Lien, vil vise til Prop. 73 L
(2014–2015), som omhandler forslag til endringer i tomtefesteloven. Komiteen merker
seg at regjeringen legger til grunn at en stor andel av de 170 000
festeforholdene vi har i Norge, vil bli berørt av forslaget. Tidsubestemte
avtaler hvor bortfesteren ikke har adgang til å si opp avtalen, berøres
ikke av lovforslaget. Lovforslaget gjelder bortfesteres adgang til
å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelse
av feste til bolighus og fritidshus. Komiteen merker
seg at lovforslaget har bakgrunn i Den europeiske menneskerettsdomstolens
(heretter EMD) dom 12. juni 2012, den såkalte Lindheim-saken, og
bygger på utredningen i NOU 13:11 Festekontrakter og folkerett.
Komiteen vil vise til at EMD
i Lindheim-dommen kom til at reglene i tomtefesteloven § 33 om festerens
rett til å kreve forlengelse av feste til bolighus eller fritidshus
på samme vilkår som før, kan føre til et resultat som ikke er forenelig med
bortfesterens eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen
(EMK) første tilleggsprotokoll artikkel 1 (EMK P1-1). Komiteen merker
seg at regjeringen legger til grunn at synspunktene i dommen rekker
lenger enn til kun å gjelde de konkrete festerforhold som ble vurdert
i saken, og at det gjøres klart i dommen at det underliggende problemet
skyldes lovgivningen som sådan.
Komiteen vil vise til at regjeringens
mål med lovforslaget er å sikre bedre proporsjonalitet i reglene
om forlengelse av feste til bolighus og fritidshus slik at liknende
dommer ikke gjentar seg.
Komiteen vil vise til at lovforslaget
legger opp til at det fortsatt skal være en rett for festeren etter
tomtefesteloven § 33 å kreve forlengelse av festet ved utløp av
festeavtalen. Feste forlenges i utgangspunktet på samme vilkår som
før, men det foreslås en adgang for bortfesteren til å kreve regulering
av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen. Komiteen viser
til lovforslag § 15 fjerde ledd og punkt 4 i proposisjonen. Komiteen merker
seg at regjeringen foreslår at bortfesteren gis en rett til et «engangsløft»
av festeavgiften innen tre år etter forlengelse av festeavtalen.
Lovforslaget legger opp til at den regulerte festeavgiften skal
utgjøre 2,5 pst. av tomteverdien. Videre merker komiteen seg
at lovforslaget legger opp til at det innføres et høyestebeløp eller
et såkalt «tak» for hva festeavgiften kan utgjøre i året pr. dekar
tomt eller pr. tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Komiteen vil
vise til at regjeringen foreslår å sette det høyeste beløpet for
festeavgift til 9 000 kroner, justert ved hvert årsskifte etter
1. januar 2002 i samsvar med endringer i pengeverdien. Komiteen merker
seg at dette svarer til 11 378 kroner i 2015. Komiteen merker
seg videre at regjeringen ikke foreslår å knytte høyestebeløpet til
antallet boenheter på tomten, slik det har vært foreslått regler
om i NOU 2013:11. Regjeringen foreslår heller ikke noe minstebeløp
for festeavgiften.
Komiteen vil vise til at regjeringen
foreslår en bestemmelse som gjør det mulig i ekstraordinære tilfeller
å fastsette en festeavgift som er høyere enn høyestebeløpet når
dette er nødvendig av hensyn til bortfesterens vern etter EMK P1-1. Komiteen merker
seg at regjeringen mener at bestemmelsen er ment som en snever unntaksbestemmelse
med det formål å forhindre mulige krenkelser av EMK P1-1. Den foreslåtte
sikkerhetsventilen skal gjelde kun for regulering av festeavgiften
i forbindelse med forlengelse av avtalen og gir ikke en generell
adgang til revisjon av festeavgiften.
Komiteen vil videre vise til
at det følger av tomtefesteloven § 37 første ledd første punktum at
dersom festeren velger å innløse tomten, skal innløsningssummen
som hovedregel være 25 ganger festeavgift etter regulering på innløsningstiden. Komiteen merker
seg at som en følge av forslaget om en rett for bortfester til å
kreve regulering av festeavgiften ved forlengelse, foreslår regjeringen
en endring av reglene om beregning av innløsningssum i § 37 første
ledd, se punkt 6 i proposisjonen.
Komiteen merker seg at de foreslåtte
reglene om regulering av festeavgiften ved forlengelse og beregning
av innløsningssummen har et tilbakevirkende element som rammer festerne. Komiteen viser
med dette til at forholdet til Grunnloven § 97 vurderes i punkt 7
i proposisjonen. Komiteen merker seg at regjeringen legger
til grunn av lovforslaget er i samsvar med Grunnloven § 97.
Komiteen vil videre vise til
punkt 8 i proposisjonen hvor behovet for overgangsregler vurderes. Komiteen merker
seg at regjeringen for det første foreslår en overgangsregel som
slår fast at bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiften
etter lovforslaget § 15 fjerde ledd selv om festeavtalen allerede
er forlenget. Bortfesteren kan kreve slik regulering av festeavgiften fra
ikrafttredelsen av loven og frem til 1. januar 2018. Komiteen merker
seg at de foreslåtte reglene om bortfesteres rett til å kreve regulering av
festeavgiften, vil føre til at noen festere vil få en merkbar økning
av festeavgiften. Komiteen merker seg videre at regjeringen
på bakgrunn av dette ser behovet for en overgangsregel som setter
en grense for hvor tidlig etter ikrafttredelsen bortfesteren skal
kunne kreve den oppregulerte festeavgiften med full effekt. Komiteen registrerer
at regjeringen foreslår at dersom den årlige festeavgiften øker
med mer enn 8 000 kroner, kan bortfesteren for festeavgift som forfaller
før 1. januar 2017, ikke kreve den delen av festeavgiften som overstiger
dette beløpet.
Komiteen merker seg at forslaget
om nye regler i tomtefesteloven stiller bortfesteren i en gunstigere
posisjon ved forlengelse av festet enn etter nåværende lovgivning.
Forslaget må forene ulike og til dels motstridene hensyn, noe komiteens
høring på saken tydelig viste. Komiteen merker seg
at Skogeierlaget, Norskog og Bondelaget m.fl. som representerer
bortfesterne, mener at lovforslaget ikke går langt nok, og ønsker en
høyere festeavgift på 5 pst. på råtomtverdien og en sikkerhetsventil
på 30 år, mens Tomtefesteforbundet, NBBL mfl. som representerer festerne,
mener lovforslaget går for langt og ønsker en lavere festeavgift
på 1,25 pst. på råtomtverdien (2,5 pst. på 50 pst. av råtomtverdien).
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet mener
regjeringens forslag til tomtefestelov går for langt i å forfordele
bortfesterne. Disse medlemmer vil vise til at dommen
fra Strasbourg fra 12. juni 2012 i den såkalte «Lindheim-dommen»
sa at Norge måtte finne en «fair balance» i sin tomtefestelovgivning. Disse medlemmer mener
at regjeringen ikke har funnet frem til en rettferdig balanse i
sitt forslag til ny tomtefestelov.
Disse medlemmer vil vise til
at bolig og hytte er vitale goder for de fleste av oss, og mener
det er svært viktig at boligsosiale hensyn veier tungt sammen med
behovet for å finne en rettferdig balanse som EMD krever av oss.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti, er
av den oppfatning at satsen for en ny festeavgift bør stadfestes
i lovteksten. Valget av sats for beregning av festeavgiften står sentralt
ved balanseringen av hensynet til bortfesteren og hensynet til festeren.
Når det gjelder størrelsen på prosentsatsen, har flere høringsinstanser
med økonomisk bakgrunn uttalt at en avkastning på fem prosent, slik
enkelte har foreslått, er for høyt. En sats på fem prosent vil medføre
at bortfesteren vil kunne få en uforholdsmessig høy avkastning av
tomteverdien dersom festet forlenges. Flertallet peker
på at tomtefesteutvalget la til grunn ulike prosentsatser. Det ble
pekt på at en grunneier som står helt fritt til å disponere tomten
slik han eller hun ønsker, i dag muligens kan forvente opp mot fem prosent
årlig avkastning fra eiendommen. Samtidig ble det også poengtert
av andre medlemmer at tomtefesteinstituttets særegenheter gjør det berettiget
å legge en viss begrensning på prosentsatsen. Flertallet viser
til at regjeringen i proposisjonen har lagt til grunn at 2,5 prosent
fremstår som en rimelig balanse mellom partenes interesser. Flertallet viser
til at den foreslåtte prosentsatsen i utgangspunktet kan synes å
være balansert, men at den bør reduseres noe. Flertallet viser
til at festeavgiften i tillegg kan reguleres etter konsumprisindeksen i
tråd med de øvrige reglene i tomtefesteloven § 15. Flertallet viser
til at i saken hvor Norge ble dømt, viste EMD særlig til den lave
festeavgiften som var på mindre enn 0,25 pst. av markedsverdi. Rentesatsen
som nå foreslås, er over 2,25 pst. høyere. Flertallet er
av den oppfatning at en rentesats på 2,5 pst. kan synes å gå noe
langt til bortfesters fordel. Det er etter flertallets mening
viktig å bidra til en «fair balance» mellom fester og bortfester. Flertallet viser
også til at det er knyttet lavere risiko til festetomter, og dermed
forventning om lavere avkastning. Dette bør derfor etter flertallets mening
medføre at rentesatsen settes til 2 pst., slik at færre festetomter
vil nå taket.
Flertallet fremmer derfor følgende
forslag:
«Tomtefesteloven § 15 fjerde ledd første punktum skal lyde:
Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje
at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer
til to prosent av tomteverdet med frådrag
for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller
tilskott til tiltak som er gjort av andre.»
Et annet flertall, medlemmene
fra Høyre, Fremskrittspartiet, Kristelig Folkeparti og Senterpartiet,
viser til at det i NOU 2013:11 er blitt foreslått at bortfesterne
skal gis en rett til å kreve ny regulering av festeavgiften når
det er gått minst 30 år fra forrige regulering. Dette flertallet støtter
denne muligheten, men mener dette bør gjelde begge parter. Forholdet
mellom verdiutvikling for tomter og det som betales i festeavgift,
vil kunne forandre seg over tid og forrykke balansen mellom partene.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti, viser
til at en festeavgift tilsvarende 2 prosent av råtomteverdien i
2015 kan ved et eventuelt vedvarende fall i tomteprisene utgjøre
eksempelvis 4 eller 6 prosent av råtomtverdien i 2047. I et slik
scenario kan festeren være interessert i å regulere festeavgiften
til 2 prosent av råtomtverdien.
Et annet flertall, medlemmene
fra Høyre, Fremskrittspartiet, Kristelig Folkeparti og Senterpartiet,
viser til at ved å gi adgang til ny regulering av festeavgiften
når det har gått minst 30 år, vil man ivareta «fair balance» mellom
partene bedre over tid, og ha en sikkerhetsventil som reduserer
risikoen for at balansen mellom partene igjen kommer i strid med
EMK P1-1.
Dette flertallet fremmer derfor
følgende forslag:
«Tomtefesteloven § 15 nytt femte ledd skal lyde:
Partane kan krevje ny regulering av festeavgifta etter
fjerde ledd når det er gått 30 år frå førre regulering etter denne
føresegna.
Nåværende femte til åttende ledd blir sjette
til niende ledd.
§ 15 niende ledd nytt annet punktum skal lyde:
Det same gjeld ved regulering etter femte ledd.»
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet mener
at en festeavgift på 2,5 pst. av råtomteverdien er en god og trygg
avkastning for grunneierne, men at det ikke er «god og trygg avkastning»
EMD ba Norge om å finne.
Disse medlemmer merker seg at
NMBU (Norges miljø- og biovitenskapelige universitet) og en rekke
av organisasjonene som har deltatt i høringen til forslaget om ny
tomtefestelov, har påpekt at forslaget fra regjeringen går så langt
i hus- og hytteeieres disfavør at det i mange tilfeller kan krenke
deres eiendomsvern etter EMK P1-1 og (for boligeiere) vernet av
deres hjem etter artikkel 8.
Disse medlemmer mener proposisjonen mangler
grundige økonomiske vurderinger av forslaget og forholdet til EMD-dommen. Disse medlemmer vil
vise til en økonomisk analyse og rapport utført av Deloitte på oppdrag
fra Tomtefestealliansen «Forslag til ny tomtefestelov – økonomiske
betraktninger», 15.5.2015).
Disse medlemmer merker seg at
Deloitte-rapporten viser at standard finansteori tilsier at en rasjonell
aktør vil kreve kompensasjon for risiko. Tilsvarende vil en risikofri
investering ikke kunne forventes å gi avkastning utover en risikofri
rente. Festeavgift er en kontantstrøm til bortfesteren hvor vanlig
eiendomsrisiko er fjernet. Kommersiell risiko og motpartsrisiko
er eliminert ved at bortfesteren har legalpant i bygninger mv. på
eiendommen. Disse medlemmer vil videre vise til at
tomtefeste er følgelig tilnærmet risikofritt.
Disse medlemmer vil vise til
at sammenliknbare langsiktige investeringer med lav risiko gir avkastning
på omkring 2 pst. Oljefondets investeringer med høyere risiko har
et mål om 4 pst. avkastning. Disse medlemmer registrerer
da at med 2,5 pst. festerente slik proposisjonen foreslår, får grunneier
en høyere avkastning enn investeringer med betydelig høyere risiko. Disse
medlemmer vil vise til at en festerente på 2,5 pst. gir
en nominell avkastning på mellom ca. 4,1 pst. og 6,3 pst., mens
en festerente på 1,2 pst. gir en nominell avkastning på mellom ca.
2,7 pst. og 5,3 pst.
Disse medlemmer vil vise til
at fester kan kreve innløsning hvert år (bolig). Innløsningssummen
skal da baseres på 25 X festeavgift eller 40 pst. av råtomtverdien.
40 pst. av råtomtverdien er den praktiske hovedregelen. Disse medlemmer merker
seg at Deloitte-rapporten viser at når man skal vurdere hva som
er grunnlaget for beregning av grunneiers avkastning, må man vurdere
hvilke verdier grunneier faktisk har rådighet over og dermed forvalter.
Dette er 40 pst. av råtomtverdien. Disse medlemmer vil
vise til eksempelet som er brukt i Deloitte-rapporten side 9:
1. Råtomt tilsvarer
verdien uten festers opparbeidelser og uten å ta hensyn til utviklingsmulighetene
på eiendommen. I Deloittes eksempel på side 9 i rapporten er råtomtverdien
satt lik 600 000 kroner.
2. Fester har lovmessig rett til innløsning
til 40 pst. av råtomtverdien. Den verdi grunneier forvalter tilsvarer
i vårt eksempel dermed kun 240 000 kroner.
Disse medlemmer undrer seg over
hvorfor regjeringen mener at grunneier skal ha beregnet en avkastning
av et høyere beløp enn den han faktisk har krav på ved innløsning. Disse
medlemmer merker seg at dette ikke er vurdert av lovutvalget
eller Justis- og beredskapsdepartementet.
Disse medlemmer mener det er
en utstrakt misforståelse at et tomtefesteforhold kan sammenlignes
med et leieforhold. Disse medlemmer mener at tomtefeste
langt mer ligner på fullt eierskap. Disse medlemmer vil
vise til at en leietaker ikke har investeringsansvar, vedlikeholdsansvar,
eiendomsskatt, forsikringsansvar og rettslig rådighet, noe en fester
og eier har. En fester har rett til forlengelse (unntatt på landbrukstomt
som nyttes til primærnæring), det har ikke en leietaker. Disse
medlemmer vil vise til at Justis- og beredskapsdepartementet
selv understreker denne forskjellen i proposjonens side 27:
«Uttalelser i saker fra EMD som gjelder husleieregulering
(se foran), har etter departementets syn ikke direkte overføringsverdi
til tomtefesteavtaler. I motsetning til ved tomtefeste har utleieren
av en bolig av kommersielle grunner investert i både tomt og bygningsmasse
med sikte på å oppnå en fortjeneste. En bortfester har ikke de sammeutgiftene
knyttet til utleievirksomheten som en boligutleier, og han har normalt
heller ikke investert like store verdier i utleieobjektet. Risikoen
for å tape penger er heller ikke den samme for en bortfester som
for en boligutleier. Departementet kan derfor ikke se at kravet
til en viss profitt skal være det samme for en bortfester som for
en boligutleier.»
Disse medlemmer mener at dette
momentet fra proposisjonen ikke taler for at det skal innføres en
festeagvift på 2,5 pst., eller som skal ta hensyn til en god avkastning.
Hensynet skal være en rettferdig balanse. Disse medlemmer vil
også vise til statsrådens svarbrev til komiteen av 26. mai 2015,
som peker på at det innenfor de rettslige rammene er et politisk
spørsmål hvordan man skal utforme reglene, og at den politiske begrunnelsen
er sentral i forhold til EMK P1-1, både når det gjelder festeavgiften
og det foreslåtte «taket»:
«Også forhold som lovgivers begrunnelse for regelverket,
boligsosiale hensyn, ønsket om klare og praktikable regler samt
tomtefesteinstituttets bakgrunn og egenart vil være relevante faktorer
i vurderingen av eiendomsvernet etter EMK P1-1.», og
«Uansett
viser Lindheim-dommen og Grimstvedt-saken at lovgivers begrunnelse
for et slikt tak vil stå sentralt når det gjelder forholdet til EMK
P1-1.»
Disse medlemmer mener at det
vesentlige er at lovgiver gir klare politiske begrunnelser for reglene,
og at lovvgiver er tydelig på at man har vurdert om reglene gir
en rimelig balanse mellom hensynet til allmenheten (EMK P1-1,2.ledd) og
hensynet til begge parter som blir berørt av reglene.
Disse medlemmer vil vise til
NMBU (Norges miljø- og biovitenskapelige universitet) som mener
en rettferdig balanse i tomtefesteavgiftspørsmålet ville være rundt
1 pst. Disse medlemmer vil også vise til at NMBU har
gitt uttrykk for at de ikke er enige i JBDs vurdering av Lindheim-dommen
når det gjelder følgende moment i statsrådens svarbrev til komiteen:
«I Lindheim-dommen ble festeavgifter i størrelsesordenen
0,2 til 0,7 prosent av råtomtverdien ansett som for lav avkastning.»
Disse medlemmer vil vise til
at NBMU mener at dette er å trekke uttalelsene for langt og at dommen
gjaldt festeavgifter under 0,25 prosent av råtomtverdien. EMD uttaler
seg ikke eksplisitt om festeavgifter f.eks. i størrelsesorden 0,7 prosent.
Disse medlemmer mener på bakgrunn
av både faglige innspill fra NMBU, NHH og en lovteknisk vurdering
fra Justis- og beredskapsdepartementet om forslaget fra tomtefestealliansen
om en festerente på 1,25 pst. at festavgiften bør settes til det
nivået. Disse medlemmer vil vise til svarbrevet fra
Justis- og beredskapsdepartementet på komiteens spørsmål om lovteknisk
vurdering av en lavere festeavgift, som viste at det var et handlingsrom for
å gå lavere i forslag til festerente uten at det kunne sies å stride
imot EMD-dommen. Disse medlemmer er opptatt av å
foreslå et nivå på festeavgiften som både representerer en rettferdig
balanse som EMD krever av oss og samtidig så langt det er mulig
tar boligsosiale hensyn for tomtefesterne. Politisk mener disse
medlemmer at både boligsosiale hensyn, tomtefesteinstituttes
egenart og EMD-dommen tilsier at en ny tomtefestelov må ha en bedre
balanse enn hva regjeringen foreslår. Tar man utgangspunkt i at 2,5 pst.
er full markedsverdi ved forlengelse, tilsvarer 1,25 pst. en 50–50 pst.
fordeling mellom fester og bortfester ved forlengelse. Det er derved
godt samsvar i regelverket: Balansen ved rett til forlengelse er
om lag lik balansen ved rett til innløsning.
Komiteens medlem fra Senterpartiet viser
til departementets vurdering og konklusjoner i Prop. 73 L (2014–2015),
og slutter seg i det vesentlige til disse.
Dette medlem vil understreke
viktigheten av at Norge oppfyller sine krav i henhold til Den europeiske
menneskerettskonvensjon (EMK). Vernet om privat eiendomsrett, og
ikke minst en grunneiers mulighet til å nyte godt av verdistigningen
på egen eiendom, er sentrale hensyn for Senterpartiet. Tomtefesteinstituttet
representerer et viktig næringsgrunnlag for mange landbrukseiendommer,
og legger derigjennom grunnlaget for bosetting og næringsvirksomhet
i hele landet. Tomtefesteinstituttet støtter også opp om nasjonale
strategier for økt bruk av utmark.
Dette medlem mener de foreslåtte
lovendringene er nødvendige for å rette opp en skjevhet i forholdet
mellom fester og bortfester og således skaper et mer balansert forhold
mellom den som har eiendomsrett og den som har rett til å feste.
Dette medlem mener det ville
vært urimelig dersom bortfester ikke skulle ha noe av gevinsten
ved verdistigning på arealer han har eiendomsretten til. Dette
medlem legger til grunn at man nå skaper forutsigbarhet
for de parter lovendringen gjelder for, og at disse kan innrette
seg etter dette.
Dette medlem mener den foreslåtte
prosentsatsen på 2,5 er satsen som imøtekommer grunneiers vern i
EMK i størst mulig grad. En prosentsats på 2,5 betegnes av Tomtefesteutvalget
som et kompromiss mellom hensynet til bortfesteren og hensynet til
festeren. Det henvises for øvrig til departementets vurderinger
av dette i proposisjonen, som dette medlem stiller
seg bak. Dette medlem påpeker at en lavere prosentsats
enn 2,5 svekker grunneiers interesser, og vil i praksis medføre
et svekket inntektsgrunnlag for svært mange bortfestere.
Dette medlem fremmer slikt forslag:
«Tomtefesteloven § 15 fjerde ledd skal lyde:
Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje
at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer
til 2,5 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren
har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som
er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta
kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller
dei husa som er på tomta. Bortfestaren kan likevel ikkje krevje
avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvar dekar
tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien
ville gje. Høgstebeløpet er 9 000 kroner justert ved kvart årsskifte
etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet
gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar. Bortfestaren må setje
fram kravet innan tre år etter at festetida er ute. Retten til å
regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje om det er avtalt
ein rett for festaren til lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren
ikkje har rett til regulering av festeavgifta utover det som fylgjer
av endringa i pengeverdien.»
Komiteens flertall, medlemmene
fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti, støtter
at festeavgiften ikke skal kunne reguleres til mer enn et høyestebeløp
per år. Det støttes at dette settes til 9 000 kroner, justert ved
hvert årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringen i pengeverdien.
Dette svarer i 2015 til 11 378 kroner. Høyestebeløpet skal gjelde
for hvert dekar tomt, eller per tomt dersom tomten er mindre enn
ett dekar. Flertallet begrunner dette med hensynet
til festeren. For festere med verdifulle tomter vil en festeavgift
på 2 pst. av tomteverdien kunne føre til en betydelig økning av
festeavgiften. Dette kan for noen festere bety at de ikke vil ha
økonomisk mulighet til å fortsette festeforholdet. Et høyestebeløp
har derfor til formål å forhindre urimelige utslag av reglene.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet er
enig med regjeringen i at det bør innføres et høyestebeløp per år
og per dekar tomt, eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Disse
medlemmer støtter forslaget om at høyestebeløpet settes
til 9 000 kroner justert hvert årsskifte etter 1. januar 2002 i
samsvar med endringene i pengeverdien, men at det innføres et avtakende
tak på større tomter, på 9 000–4 500–2 500 kroner for første, andre
og tredje mål tomt.
Disse medlemmer mener dette er
viktig for festere som har hus eller hytter på mer enn ett mål tomt,
som uten denne avtrappingen for andre og tredje mål tomt vil få
en kraftig og urimelig økning i festeavgiften. Disse medlemmer vil vise
til et eksempel fra Hvaler:
«Hytteier fikk festetomt i 1960 på 2,5 mål. Enkel hytte,
uten vann og strøm. Noen få år senere ble festetomten utvidet med
2,5 mål ytterligere. I senere tid har festeren(3.generasjson) ønsket
si opp tileggstomtene, uten medhold. Festeren har ønsker å løse
inn tomten, uten å kunne gjøre dette fordi grunneier bruker et vann
til fiske, som regnes som primærnæring og således inngår i landbruksunntaket
. Festeren har ingen mulighet for innløsning og ingen mulighet for
å si opp deler av festetomten. Festeren betaler i dag 7000 kroner
årlig i festeavgift.»
Disse medlemmer vil vise til
at dersom regjeringens forslag til høyestebeløp uten avgrensing
for andre og tredje mål tomt blir vedtatt, vil en fester som eier
en enkel hytte som i eksempelet ovenfor, få en årlig festeavgift
på over 50 000 kroner. Disse medlemmer mener dette
er urimelig, svært lite boligsosialt og ingen rettferdig balanse
mellom fester og grunneier. Disse medlemmer mener
at dette viser at forslaget fra regjeringen ikke tar hensyn til
festerne.
Disse medlemmer vil vise til
at forslaget fra Arbeiderpartiet om et avtakende tak for festeavgiftens
høyestebeløp, vil føre til en halvering av kostnadene for tomtefestere
som har tomt på tre mål sammenlignet med forslaget til regjeringen.
For tomtefestere med festetomt over tre mål, vil avgiften ytterligere
reduseres.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti, bemerker
at dette eksempelet er svært forenklet og kan være misvisende. Lovforslaget
gjelder regulering av festeavgiften der festekontrakten løper ut
og blir forlenget. Ved forlengelse kan bortfesteren kreve festeavgiften regulert
til 2 pst. av råtomtverdien. Ved beregningen av råtomtverdien skal
det gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten. Tomteverdien
kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare
er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomten. Det
settes et maksimalbeløp (et «tak») for hva den årlige festeavgiften
kan reguleres til. Uansett tomtens verdi, kan festeavgiften ikke
utgjøre mer enn 9 000 kroner per dekar tomt justert hvert årsskifte
etter 1. januar 2002 i samsvar med endringene i pengeverdiene. Etter
lovforslaget vil festeavgiften først nå høyestebeløpet der råtomtverdien
er tilstrekkelig høy. Det er altså ikke slik at en festetomt på
f.eks. fem dekar uten videre vil gi en festeavgift på 56 890 kroner
(høyestebeløpet på 2015-kroneverdi på 11 378 kroner x 5). En festeavgift
opp til høyestebeløpet i det nevnte eksempelet forutsetter at råtomtverdien
sett under ett er såpass verdifull at den vedtatte prosentsatsen
ganget med råtomtverdien tilsvarer 56 890 kroner. Dette innebærer
også at såkalt «ubeboelige» dekar (f.eks. en tomt bestående av to
dekar hus og hage og atten dekar krattskog og berg) i liten grad
vil reflekteres i festeavgiften, ettersom ubeboelige dekar sjelden
vil være utslagsgivende for markedsverdien av råtomten.
Flertallet viser videre til at
Høyesterett i en plenumssak, Rt. 1990 s. 284, har fastsatt prinsipper
for vurdering av råtomtverdien. Vurderingen skal fastsettes i hvert
enkelt tilfelle. Det vil dermed som regel reflekteres i råtomtverdien
om store tomter har mye ubebeboelig areal. I lys av dette er en
lovfesting av et såkalt «avtakende tak» ikke hensiktsmessig.
Flertallet viser også til at
forslaget ikke virker grundig nok utredet. Det fremstår som uavklart om
forslaget vil kunne stride mot våre forpliktelser etter EMK.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet vil
vise til at en stor tomt som regel har lavere kvadratmeterpris enn
en mindre tomt. Regelen slik den er foreslått fra regjeringen vil
gi bortfesteren høyere verdi per kvadratmeter økende med tomtens
størrelse, stikk i strid med tomtens faktiske kvadratmeterpris. Disse medlemmer viser
videre til at tomtefester ikke har mulighet til å fradele tomt,
og tomten kan dermed ikke utvikles, slik annen tomt kan. Tomtefester
har heller ikke mulighet til å frasi seg tomt. Disse medlemmer mener
et avtakende tak vil stemme mer overens med den underliggende verdien
av en eiendoms størrelse ettersom en stor tomt ikke er forholdsmessig
like mye verdt, tatt i betrakning at fester er bundet som nevnt
over. Disse medlemmer merker seg at statsrådens svarbrev
av 26. mai 2015 krever at et avtakende tak begrunnes med at man
ikke skal komme i strid med EMK.
Disse medlemmer foreslår på bakgrunn
av dette at § 15 fjerde ledd endres slik at festeavgiften settes
til 1,25 pst., samt at det innføres et avtakende tak for høyestebeløpet.
Disse medlemmer fremmer derfor
følgende forslag:
«Tomtefesteloven § 15 fjerde ledd skal lyde:
Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje
at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer
til 1,25 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har
tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er
gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta
kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei
husa som er på tomta. Bortfestaren kan likevel ikkje krevje avgifta
regulert meir enn til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien
ville gje eller til eit høgstebeløp om året for kvar dekar tomt
som justeres ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar
med endringa i pengeverdien. For tomter på ein dekar eller mindre
er høgstebeløpet 9 000 kroner. For tomter mellom ein og to dekar
er høgstebeløpet 9 000 kroner pluss storleiken på tomta utover ein
dekar multiplisert med 4 500 kroner. For større tomter er høgstebeløpet
13 500 kroner pluss storleiken på tomta utover to dekar mulitiplisert
med 2 500 kroner. Bortfestaren må setje fram kravet innan tre år
etter at festetida er ute. Retten til å regulere festeavgifta etter
leddet her gjeld ikkje om det er avtalt ein rett for festaren til
lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren ikkje har rett
til regulering av festeavgifta utover det som fylgjer av endringa
i pengeverdien. Ved regulering etter fjerde ledd kan festeavgifta
setjast høgare enn høgstebeløpet i fjerde ledd tredje til sjette
punktum i den grad det er naudsynt av omsyn til vernet bortfestaren
har etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen fyrste tilleggsprotokoll
artikkel 1.»
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet er
kritiske til dagens landbruksunntak i tomtefesteloven. Disse
medlemmer vil vise til at det kun er om lag halvparten av
dagens tomtefestere som har rett til innløsning av sin festetomt
på grunn av dette unntaket. Disse medlemmer mener
dette er problematisk.
Disse medlemmer mener tomtefesteloven representerer
mange utfordringer og mener prinsipielt at ordningen med tomtefeste
på sikt bør avvikles.
Komiteens medlem fra Senterpartiet mener
landbruksunntaket er et viktig prinsipp som er med på å sikre inntektsgrunnlaget
for landbrukseiendommer i hele landet. Ved å fjerne dette unntaket
er man med på å svekke enkelte grunneieres mulighet til å ha løpende
inntekter på eiendommen. Dette er igjen hensyn som bidrar til bosetting
i hele landet. Dette medlem minner om at Arbeiderpartiet
som nå ønsker å fjerne ordningen, var med på å innføre ordningen,
jf. Innst. O. nr. 37 (1974–1975), den gang med hensyn til næringsgrunnlaget
for landbrukseiendommer.