Til Stortinget
Media har ved flere anledninger satt søkelyset på hvordan priskontroll
på landbrukseiendommer slår skjevt ut både for kjøper og selger,
når det er staten og ikke markedet som regulerer og setter begrensninger
for rettshandler med fast eiendom innen landbrukssektoren.
I rundskriv M-1/2010 fra Landbruks- og matdepartementet ble nedre
grense for når det kreves prisvurdering ved salg av konsesjonspliktig
landbrukseiendom, hevet til 1,5 mill. kroner. I tillegg ble maksimal
boverdi oppjustert til 1,5 mill. kroner. Endringene skulle bidra
til at vi får et enklere regelverk for prisvurdering.
Lov 28. november 2003 nr. 90 om konsesjon ved erverv av fast
eiendom (konsesjonsloven) mv. § 9 omfatter særlige forhold for landbrukseiendommer.
Etter denne bestemmelsen skal kommunen kontrollere at det ikke
gis for høy pris for konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Denne
priskontrollen er aktuell for bebygde eiendommer med mer enn 25
dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller mer enn 500 dekar
produktiv skog.
Tidligere grense for priskontroll var en avtalt pris på mer enn
kr 750 000. Ved salg over denne prisen utførte myndighetene priskontroll.
Den nedre grensen er nå hevet til 1,5 mill. kroner.
I tillegg ble grensene for botillegg hevet fra kr 500 000 til
1,5 mill. kroner. Botillegg er et skjønnsmessig «markedstillegg»
på inntil nevnte beløp, når markedets betalingsvilje for eiendommen
overstiger summen av produksjonsarealenes bruksverdi og bygningenes
nedskrevne gjenanskaffelsesverdi.
Det er kommunen som avgjør hvor stort tillegg som kan gis i det
enkelte tilfelle.
Intensjonen med oppjustering av den nedre beløpsgrensen for prisvurdering
var å åpne for at mindre landbrukseiendommer hvor boligfunksjonen
er mer framtredende enn næringsaspektet, kunne bli omsatt til en
pris som ligger nærmere markedsverdi.
Målet er ifølge landbruks- og matminister Lars Peder Brekk at
flere skal ha mulighet til å kjøpe seg et bruk.
Hovedhensynet bak bestemmelsen i konsesjonsloven § 9 er hensynet
til bosetting på eiendom og rekruttering av selvstendig næringsdrivende
til primærnæringen landbruk. Det følger av Ot.prp. nr. 79 (2002–2003)
om lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven)
mv. på side 83, hvor det bemerkes følgende:
«For landbrukseiendom som fortsatt skal nyttes til landbruk,
må en samfunnsmessig forsvarlig pris blant annet forstås som en
pris som bidrar til å realisere målene i landbrukspolitikken. Dette
gjelder bl.a mål om å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere
til næringen, og legge til rette for eierskap til landbrukseiendom
som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er
det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold
som skaper stabile heltids- og delstidsarbeidsplasser i landbruket. Skal
de landbrukspolitiske målene nås, må prisnivået på landbrukseiendom
ikke være høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens
driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som
det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Prisen må mao.
kunne holdes på et slikt nivå at den gir muligheter for en brukbar
økonomi også for dem som skal overta landbrukeeiendommen. Departementet
vil, som hittil, fastsette retningslinjer for prisvurderingen.»
Prisvurderingen av konsesjonspliktig landbrukseiendom gjelder
kun ved erverv av landbrukseiendom som fortsatt skal nyttes til
dette formålet. Prisvurderingen får derav ikke anvendelse på erverv
av landbrukseiendom som skal nyttes til andre formål enn landbruk
(for eksempel fritidsformål), og det ikke er påregnelig at eiendommen
i fremtiden skal opprettholdes som landbrukseiendom.
Erverv av eiendommer med mindre enn 25 dekar fulldyrket eller
overflatedyrket jord, eller mindre enn 500 dekar produktiv skog,
vil kunne skje uten konsesjon, og følgelig uten at priskontrollen
kan gjøres gjeldende.
Landbruk har gjennom tidene vært en grunnleggende inntektskilde
og har blitt verdsatt ut fra hvilken avkastning driften var anslått
å gi. Med markedsøkonomien har situasjonen endret seg betraktelig.
Som følge av lover som regulerer omsetning og prisfastsettelse av
landbrukseiendom, gjelder ikke prinsipper om markedsverdi på dette
området.
Kjøper av fast eiendom, uavhengig av om det er snakk om bolig-,
fritids- eller landbrukseiendom, har i dag gjerne mer egenkapital
eller tilgang på egenkapital for selve ervervet av den aktuelle
eiendom, enn for 36 år siden da konsesjonsloven av 1974 ble vedtatt.
For kjøper vil de begrensninger priskontrollen medfører, slå gunstig
ut. Imidlertid vil omsetning av prisregulerte konsesjonspliktige
landbrukseiendommer ikke gi uttrykk for reell pris eller verdi av
eiendommen, hvor blant annet areal, beskaffenhet og lokalisering
er hensyntatt.
Ut over kjøp av den faste eiendommen kan en økonomisk utfordring
for kjøper gjerne bli å foreta påkostninger og investeringer i bolig
og spesielt driftsbygninger, for å sette disse i driftsmessig stand etter
de gjeldende krav for bygg, inventar og utstyr som bygningsmyndigheter,
landbruksforvaltningen og Mattilsynet fastsetter.
Priskontroll av konsesjonspliktig landbrukseiendom har størst
følger for selger.
Salg av fast eiendom skal gjerne erstattes ved erverv av ny fast
eiendom for selger. I hovedsak omsettes fast eiendom til boligformål
på det åpne marked, uten verken konsesjons- eller boplikt, men styrt
av markedet etter tilbud/etterspørselsmekanismer. En overgang fra
eiendomsmarked som er prisregulert til et eiendomsmarked styrt etter
markedsmekansimer, vil i all hovedsak sette større krav til egenkapital
for erverver eller større krav til tilgang på egenkapital.
Pris pr. m2 for ulike boligtyper. Årstall, 1000 kroner
| -85 | -86 | -87 | -88 | -89 | -90 | -91 | -92 | -93 | -94 | -95 | -96 | -97 | -98 | -99 |
Enebolig | 4,2 | 5,3 | 6,4 | 6,4 | 5,6 | 5,4 | 4,8 | 4,5 | 4,8 | 5,4 | 5,8 | 6,3 | 6,9 | 7,7 | 8,3 |
Delt | 4,4 | 5,5 | 6,6 | 6,8 | 6,1 | 5,7 | 5,4 | 5,0 | 5,2 | 6,2 | 6,7 | 7,3 | 8,1 | 9,0 | 10,0 |
Leilighet | 5,3 | 7,0 | 9,0 | 8,8 | 7,5 | 7,2 | 6,7 | 6,0 | 6,5 | 7,4 | 8,0 | 9,0 | 9,9 | 11,6 | 13,5 |
Gjennomsnitt | 5,0 | 6,5 | 8,1 | 8,0 | 6,9 | 6,7 | 6,1 | 5,6 | 6,0 | 6,8 | 7,4 | 8,1 | 8,9 | 10,1 | 11,5 |
| -00 | -01 | -02 | -03 | -04 | -05 | -06 | -07 | -08 | -09 |
Enebolig | 9,5 | 10,0 | 10,6 | 10,8 | 11,9 | 12,9 | 14,6 | 16,5 | 16,4 | 16,6 |
Delt | 11,4 | 12,2 | 12,7 | 12,9 | 14,3 | 15,8 | 18,0 | 20,6 | 20,1 | 20,5 |
Leilighet | 15,7 | 16,8 | 17,9 | 18,2 | 20,6 | 22,6 | 26,2 | 29,0 | 27,4 | 28,3 |
Gjennomsnitt | 13,2 | 14,2 | 15,1 | 15,4 | 17,3 | 18,9 | 21,8 | 24,2 | 23,2 | 23,8 |
Kilde: NEF, EFF, Finn.no og Econ Pyry
Tall fra Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk fra januar
2010, som er gjengitt ovenfor, viser at gjennomsnittlig pris pr.
m2 i perioden 1985–2009 økte fra kr 5 000 til kr 23 800.
Størst vekst hadde leiligheter, som økte fra kr 5 300 til kr
28 300 pr m2.
I tillegg varierer pris pr. m2 både regionalt og lokalt. Disse
variasjonene fanges ikke opp av denne statistikken.
Lagt til grunn gjennomsnittlig pris pr. m2 på kr 23 800, vil
en forventet pris på konsesjonspliktig eiendom på 1,5 mill. kroner
i beste fall kunne erstattes med en fast eiendom med en gjennomsnittlig
størrelse på 63 m2.
Legger en til grunn gjennomsnittlig pris pr. m2 på leiligheter,
vil en forventet pris på konsesjonspliktig eiendom på 1,5 mill kroner
i beste fall kunne erstattes med en leilighet med en gjennomsnittlig
størrelse på 53 m2.
En begrensning i hva selger kan forvente å få for eksisterende
fast eiendom, medfører gjerne at selger vegrer seg for å selge.
Pr. i dag står over 34 000 gårdsbruk tomme i Norge. Ifølge undersøkelser
er det et sted mellom 200 000 og 500 000 mennesker som ønsker å
flytte til et småbruk. Prosjektet Lys i alle glas i Buskerud og
Telemark har gjennom medieoppslag satt søkelys på utfordringen med
at få eiere av gårdsbruk som er tatt ut av drift, er villige til
å legge disse ut for salg. Prosjektet handler ikke om å få flere
inn i landbruket, men om bosetting. Prosjektet er gitt statlige
tilskudd fra Landbruks- og matdepartementet.
Resultatet blir gjerne fortsatt forringing av driftsbygninger
og gjengroing av kulturlandskap.
Forslagsstillerne er av den formening at en friere omsetning
av landbrukseiendommer vil gjøre det mer attraktivt å vedlikeholde
driftsbygninger og holde kulturlandskapet i hevd, samt legge allerede
tomme gårdsbruk ut for salg på det frie eiendomsmarkedet.
På denne bakgrunn fremmer forslagsstillerne følgende
forslag:
Stortinget ber regjeringen fremme forslag om endring av lov 28.
november 2003 nr. 98 om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv.,
herunder oppheving av konsesjonsloven § 9 nr. 1 om prisfastsetting
av konsesjonspliktige landbrukseiendommer.
20. oktober 2010