Vedlegg til Kommunal- og arbeidsdepartementets brev av 28. januar 1997 fra advokat professor dr.juris Kåre Lilleholt, datert 28. januar 1997

Nokre merknader til Gert-Fredrik Malts notat om utkastet til eigarseksjonlov

       Det blir vist til samtalar med Harald Assev. Eg er beden om å koma med nokre merknader til Gert-Fredrik Malts notat 5. desember 1996 om utkastet til ny eigarseksjonslov.

       Eg har vore rådgjevar for departementet i arbeidet med proposisjonen, men skal likevel etter evne vurdere Malts notat med eit ope sinn.

Nokre generelle merknader til notatet

       Det går fram av notatet at Malt ikkje er nøgd med måten lovframlegget er grunngjeve på. Det sentrale kjem kanskje fram i det som er sagt på s. 110:

       Bakgrunnen for denne kritikken kan vera at Malt har andre oppfatningar enn departementet av kva ein proposisjon skal innehalde. Ingenting tyder på at departementet ikkje har kjent til og vurdert dei aller fleste av dei spørsmåla som er nemnde i Malts notat. Heller ikkje er det grunn til å tvile på at departementet kjenner lovgjevinga om sameiger og samanslutningar og dessutan både norsk og ikkje-norsk litteratur om emnet. Men det er stor skilnad på ein proposisjon og ei juridisk avhandling. Ein proposisjon skal i hovudsak gjera greie for resultatet av dei vurderingane departementet har føreteke. I nokon grad skal sjølvsagt også alternative løysingar omtalast; det er ein del av grunngjevinga. Men det er ikkje vanleg å ta inn brei omtale av alle moglege løysingar, og heller ikkje av gjeldande rett, anna lovgjeving og juridisk litteratur. Det ville ikkje vera tenleg å skrive proposisjonar på den måten. Malts harde kritikk treffer derfor på sida av målet.

       Det er mitt inntrykk at proposisjonen ikkje skil seg ut i negativ lei når det gjeld fagleg kvalitet. Heller ikkje i høyringsrunden er det kome fram noko som skulle tilseie det. Det ville vera leitt dersom ei sakleg usemje om spørsmål som i første rekkje har bustadpolitisk karakter, skulle gje seg utslag i ein diskusjon om kvaliteten på lovarbeidet.

       Notatet har fått ei form som gjer det lite tenleg å kommentere detaljar. Malt tek opp store og små spørsmål om einannan. Mykje er observasjonar og synspunkt kring seksjonssameiger som er velkjende og trivielle, og langt frå alt er grunngjeving for konkrete endringar av utkastet.

       Mange av endringsframlegga frå Malt har utgangspunkt i at han openbart ønskjer ein annan grunnmodell for ei ny eigareksjonslov, der sameiga skal reknast som ei sjølvstendig eining, sameigarane skal hefte (subsidiært) solidarisk, fleire tiltak skal kunne gjennomførast mot eit mindretals vilje, og der det skal skje ei « alminneliggjøring av sameiets forpliktelser » med « løsere, mer abstrakt og ugjennomsiktig tilknyting » mellom krav, kreditorar og sameigarar (s. 60) - for å nemne nokre viktige punkt. Proposisjonen tek eit anna utgangspunkt. Når ein tenkjer på at arbeidet med proposisjonen har vart i fleire år, vil det vera dristig å følgje Malts råd om å innarbeide ein heilt ny modell gjennom nokre veker eller månader i stortingsnemnda.

Sameiga som ei rettsleg eining

       Malt legg stor vekt på at sameiga er (eller bør vera?) ei sjølvstendig eining uavhengig av sameigarane.

       Spørsmålet om å sjå sameiga som ei sjølvstendig eining i visse samanhengar har vore vurdert under førebuinga av lova. Departementet peiker på at lovutkastet konsekvent er utforma slik at sameiga ikkje skal reknast som eige rettssubjekt, og viser til at det kan føre til mistydingar dersom sameiga skal « opptre « som sådan » » (prp. s. 64).

       Det er ikkje, som Malt synest meine, nødvendig å sjå sameiga som ei sjølvstendig eining. Heller ikkje kan ein utan vidare seie at gjeldande lov byggjer på ein slik føresetnad. Tvert om er det etter mitt syn meir treffande å seie at sameiga etter gjeldande lov ikkje er noka juridisk eining. Poenget er i alle tilfelle at slike spørsmål om den teoretiske konstruksjonen ikkje er avgjerande for svaret på konkrete rettsspørsmål.

Fleirtalsavgjerder

       Det er særleg i høve til fleirtalsavgjerder Malt legg vekt på spørsmålet om sameiga som eining. Eg meiner det ikkje er nokon nødvendig samanheng mellom desse problemstillingane, sjølv om dei som vil gje vidt rom for fleirtalsavgjerder, også gjerne vil framheve fellesskapen framfor den einskilde eigaren.

       Så vidt eg kan sjå, er det ein tvilsam påstand når Malt seier at proposisjonen inneber ei viktig endring i høve til gjeldande rett med tanke på fleirtalsavgjerder. Gjeldande lov er ikkje klår her. Det er ikkje utan vidare rett å seie at « sameiermøtet har en alminnelig myndighet som sameiets « øverste organ » (s. 75). Karakteristikken « øverste organ » seier ikkje noko om kor langt avgjerdsmyndet rekk. Det kan godt hevdast at fleirtalskompetansen også i dag er mindre omfattande i seksjonssameiger enn i burettslag, dels ut frå skilnaden i eigar- og hefteform, dels ut frå utviklinga av reglar om tilleggsføremål i burettslagslova. I og med at gjeldande rett er usikker, er det vanskeleg å seie kor stor endring utkastet inneber. Utkastet er først og fremst klårgjerande ved fastlegginga av eit utgangspunkt: Den generelle fleirtalskompetansen er avgrensa til vedtak om vanleg forvaltning og vedlikehald av eigedommen. I tillegg får sameigarmøtet ein kompetanse - nokså vid vil kanskje somme meine - til å gjera vedtak med kvalifisert fleirtal om, mellom anna, faktiske endringar på eigedommen og om rettslege disposisjonar over fast eigedom.

       Det er ikkje eit spørsmål om anten-eller. Etter utkastet kan fleirtalet binde eit mindretal i mange saker, og på den andre sida meiner heller ikkje Malt at fleirtalsmyndet skal vera utan grenser. Det er dels eit spørsmål om den nærare avgrensinga av fleirtalsmyndet, dels eit spørsmål om korleis ein best skal byggje opp reglane: Skal ein ta utgangspunkt i ein regel om tilslutning frå alle sameigarar og gje heimel for fleirtalsvedtak i visse saker, eller skal ein ta utgangspunkt i eit generelt prinsipp om fleirtalsvedtak og deretter gje reglar om avgrensing av denne kompetansen? Etter mitt syn er den førstnemnde modellen, som utkastet byggjer på, den mest tenlege.

       Reglane i utkastet om fleirtalsvedtak er ikkje så ulike dei ein har i sameigelova, og i ansvarleg selskap er utgangspunktet at fleirtalet ikkje kan binde mindretalet. Utkastet er på denne bakgrunnen godt i samsvar med det som elles gjeld for liknande rettsforhold.

Om bustadsameiger og burettslag

       Av notatet går det fram at Malt gjerne vil leggje reglane om fleirtalsvedtak i bustadsameiger nærare dei reglane som gjeld for burettslag (for anna husrom enn bustader kjem spørsmålet i mindre grad på spissen, for her står ein friare til å velje andre former for organisering). Dette gjev grunn til å peike på nokre bustadpolitiske spørsmål som har vekt når lova skal utformast.

       Det er ein gammel tanke at ein godt kunne greie seg med burettslagsforma der fleire presonar skal eige bustadbygg saman. Burettslagsforma er alt i dag nokså fleksibel, til dømes når det gjeld bygging utan felleslån, og dersom ein likevel meinte at det var behov som burettslaget ikkje kunne oppfylle etter gjeldande lov, kunne ein justere burettslagslovgjevinga. Sverige har valt ei slik løysing. Der har ein ikkje lovregulert bustadsameigene, men ein har i fleire samanhengar justert reglane om bostadsrtt.

       Her i landet har vi no eingong fått eigarseksjonane. Bakgrunnen for at den forma voks fram, treng eg ikkje gå inn på her, men når det først er skjedd, står ikkje lovgjevaren heilt fritt. Det er ikkje ønskjeleg med brå endringar i etablerte forhold, og ein bør unngå at det blir for store skilnader mellom eldre og yngre variantar av bustadformene.

       Det er ein bustadpolitisk realitet at mange ønskjer - rasjonelt eller ikkje - å eige bustader saman på anna vis enn gjennom burettslag. Ofte høyrer ein nettopp at folk kjenner seg meir som eigarar i sameigar enn i burettslag, og at dei ikkje ønskjer den fellesskapen som burettslaget medfører. Ordninga med fellesgjeld og det at somme i ein periode « betalte husleige for andre », har nok medverka til slike oppfatningar.

       Proposisjonen byggjer tydeleg på det synet at vi skal ha eigarseksjonar ved sida av burettslagsbustader, og at desse to bustadformene skal vera formelt og reelt og ulike. Etter mitt syn har departementet teke eit realistisk utgangspunkt både med tanke på dei bustadpolitiske oppfatningane og med tanke på ei beskriving av dagens regulering av seksjonssameigene: Sameigarane står i hovudsak i same stilling som eineeigarar, og dei går ikkje inn i nokon fellesskap ut over det som følgjer av forvaltninga av eigedommen. Kor mykje sameigarane må og vil ha i lag, skiftar frå eigedom til eigedom. Ei eigarseksjonslov må passe for mange slags eigedommar, og dersom ein vil unngå å laga ei komplisert lov med fleire sett av reglar, må avgrensinga av området for fleirtalsavgjerder bli noko skjønsprega. Det er ein lovgjevingsteknikk som er godt kjend frå andre samanhengar.

       Det er ikkje lett å finne god statistikk når det gjeld eigarforhold til bustader, og kva som finst av store og små sameiger, er vanskeleg å seie. Men særleg med framlegget i utkastet om at også tomannsbustader vil koma til å bli eigarseksjonar, er det grunn til å tru at to- til firemannsbustadene blir dei dominerande sameigehusa. Eigarseksjonslova skal sjølvsagt også gjelde for større sameiger, men det ville vera misforstått å laga ei lov som i første rekkje tok sikte på dei tilfella der behovet for fellestiltak er størst.

       Etter mitt syn gjev ikkje Malts innvendingar grunn til noka endring av den modellen lovutkastet byggjer på, korkje når det gjeld spørsmålet om sameiga som sjølvstendig eining eller spørsmålet om fleirtalsvedtak.

Nokre spørsmål elles

       Malt går sterkt imot at seksjoneringa skal skje ved eit kommunalt vedtak, og meiner endatil at dette gjer seskjonssameigene til « halvoffentlige sammenslutninger » (s. 20). Kritikken er etter mitt syn forfeila, og eg kan ikkje sjå at Malt på nokon måte har vist at reglane vil få slike følgjer som han skisserer. Frå gammalt av har styremaktene vore inne på mange vis når det gjeld inndelinga av eigedomseiningar og regulering og avgrensing av rettar til fast eigedom. Bakgrunnen er sjølvsagt den interesse samfunnet har av at rettsforholda kring fast eigedom er mest mogleg klåre. At seksjoneringa blir lagd til kommunen, er berre ei samordning med dei reglane vi alt har om skiping av nye einingar av fast eigedom. Ein kan sjølvsagt vera usamd i eit slikt framlegg, men Malts innvendingar er etter mi meining sterkt overdrivne og uttrykk for ei lite realistisk oppfatning av kva eit kommunalt seksjoneringsvedtak inneber.

       På fleire stader har Malt endringsframlegg som gjeld reine detaljar. Som døme kan nemnast framlegga til endringar i §§ 33-37 om sameigarmøtet, der det meste gjeld små justeringar. Det kan alltid vera fleire måtar å formulere slike føresegner på, og eg skulle tru ein kunne ta for seg dei fleste proposisjonar og koma med alternative framlegg. Gjennomgåande er eg ikkje overtydd om at framlegga frå Malt er forbetringar. Eg ser ikkje bort frå at mengda av endringsframlegg kan verke overveldande, men det ville vera uheldig dersom dette skulle takast som eit teikn på at proposisjonen ikkje held mål.