Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til Stortingets kommunalkomité, datert 28. januar 1997
I. Generelle merknader
Etter vårt skjønn kan vi ikke sjå at Gert-Fredrik Malt, trass i ein kritisk ordbruk, ikkje har påvist vesentlege veikskapar ved proposisjonen. Enkelte forslag er vi heilt usamde i, til dømes reglane om kven som skal opprette seksjonane. Andre forslag inneber mindre presiseringar utan at desse etter vårt syn er naudsynte. Bidraget inneheld dessutan ein del meir filosofiske vurderingar som ikkje munnar ut i endringsforslag. Departementets hovudkonklusjon så langt vil derfor vere at det er lagt fram eit bidrag der ordval og framstilling ikkje står i rimeleg forhold til kvarandre.
Før departementet gjev si vurdering av Malts notat, vil ein og skissere og understreke nokre grunnprinsipp bak departementets forslag til ny lov som er særleg viktige i forhold til vurderinga av Malts forslag.
Då gjeldande eigarseksjonslov vart vedteken, var det eit bustadpolitisk mål å gjere det mogleg å « eige » sin eigen bustad i eit fleirfamiliehus, og å gje ein reell fridom til å velje eigarform i slike bygg. Eit prinsipp ved utforminga av eigarseksjonslova var å likestille sameigaren mest mogleg med ein eineeigar. Innskrenkingar i råderetten vart godtekne så langt det trongst av omsyn til fellesinteressene som knytte seg til forvaltninga av eigedommen.
Eit anna viktig føremål var å sikre at seksjonerte bustader har ein viss minste standard. Det skulle òg leggjast til rette for at leigebuarar i eigedommen skulle få kjøperett når eigedommen blir seksjonert.
Departementets forslag til ny eigarseksjonslov byggjer vidare på desse grunnprinsippa. I ei eigarseksjonssameige er det fleire einskildsameigarar (i daglegtale ofte kalla sjølveigarar), der den einskilde eig kvar sin seksjon (sameigepart med eksklusiv bruksrett til ei bestemt brukseining), og der utgangspunktet som nemnt ovafor er at eigarposisjonen berre skal kunne innskrenkast så langt det trengst ut frå fellesbehov. Dette utgangspunkt vil vere viktig ved utforminga av lova, mellom anna i forhold til reglane om ansvarsform, fordeling av felleskostnader, representasjon og fleirtalskompetansen.
Det er framleis eit føremål at lova skal sikre ein viss standard på bustadene, og ein har søkt å få til dette enno betre gjennom ein sterkare kontroll ved etablering av eigarseksjonsameige.
Reglane om kjøperett blir òg førte vidare, men reglane blir noko justerte.
II. Merknader til dei innvendingane som Malt sjølv seier er særleg viktige, og der han fremjar endringsforslag
På side 1 og 2 i hovudnotatet gir Malt ein oversikt over dei punkta han sjølv vurderer som viktigast, og der han fremjar endringsforslag. Dette gjeld:
| 1. |
Reglane om oppretting av eigarseksjonar |
| 2. |
Reglane om felleskostnader |
| 3. |
Reglane om ansvarsform |
| 4. |
Reglane om avgjerdsmynde |
| 5. |
Reglane om representasjonsevne |
Departementet vil ta opp spørsmåla i same rekkjefølgje, men før ein tek for seg reglane om felleskostnader (punkt 2), vil departementet knytte nokre merknader til eit generelt utgangspunkt for lova, nemleg om sameige som juridisk eining. Dei andre spørsmåla som Malt reiser i dette notatet, vil bli behandla under punkt III. Under punkt IV, vil departementet ta for seg forslaga til endringar i Malts andre notat.
1. Reglane om oppretting av eigarseksjonar
Lovutkastet § 5 omhandlar korleis eigarseksjonar skal opprettast.
| 1. |
Etter dagens lov skjer dette ved tinglysing av eit kravsmål om seksjonering - ei «seksjoneringsbegjæring». |
| 2. |
Etter høyringsutkastet vart det gjort framlegg om at dette framleis skulle skje ved tinglysing av ei «seksjoneringsbegjæring». Før dette skulle kommunen kontrollere at vilkåra er oppfylte og gje ei fråsegn om dette. |
| 3. |
På bakgrunn av høyringsfråsegner frå m.a. Justisdepartementet og Miljøverndepartementet foreslo departementet å overføre både kontroll- og opprettingsfunksjonen til kommunen. Tinglysing vil deretter vere ei rein registreringsoppgåve. |
| 4. |
Malt meiner at ein må utforme lova i samsvar med høyringsutkastet (pkt. 2). |
Etter departementets vurdering inneber forslaget i proposisjonen ei meir praktisk og fornuftig fordeling av oppgåvene enn det ein foreslo i høyringsutkastet. Malts hovudinnvending er at medverknad frå kommunen fører til at sameiga blir ein halvoffentleg institusjon. Dette er departementet heilt usamd i. Både etter høyringsutkastet (som Malt gjev si tilslutning til) og proposisjonen skal oppretting (oppdeling av eigedomen basert på ønskje for eigaren) skje ved ein offentleg instans - anten staten eller kommunen. Det er ikkje, slik Malt kan gje inntrykk av, at kommunen vil ha fritt skjøn med omsyn til om den skal opprette seksjonane, eller korleis inndelinga skal gjennomførast. På s. 38 i proposisjonen står det:
|
« Dersom seksjoneringsvilkårene ikke er oppfylt, må kommunen i utgangspunktet nekte seksjonering. Kommunen bør allikevel sette en frist for retting eller endring av seksjoneringsbegjæringen, dersom seksjoneringen kan gjennomføres etter en slik retting. Derved oppnås det en smidig saksbehandling. |
|
Er vilkårene for seksjonering til stede, skal kommunen opprette seksjonene ved et seksjoneringsvedtak, jf. pkt. ... » (her kunne det vore tilføydd i samsvar med seksjoneringsbegjæringen) |
Etter vårt skjønn er det mest rasjonelt å late ein instans stå for både kontroll og formell oppretting. Dette fører til klare ansvarsgrenser mellom kommune og stat. Kommunen, med sin tekniske ekspertise, har betre føresetnader for dette enn tinglysingsembeta. Etter at seksjonane er formelt oppretta, skal kommunen sende seksjoneringsvedtaket til tinglysing. Tinglysing blir då ei etterfølgjande registreringsoppgåve. Ei slik løysing vil òg gje best harmoni med andre regelverk.
Departementets konklusjon er derfor at ein bør oppretthalde forslaget i proposisjonen.
2. Sameiga som ei rettsleg eining
Ei sameige er, etter departementets vurdering, korkje noko selskap eller noka anna form for samanslutning, der samanslutninga « som sådan » har rettar og plikter ved sida av sameigarane. Slike samanslutningar blir i jussen gjerne kalla ein « juridisk person ». Ei eigarseksjonsameige blir ikkje rekna for å vere nokon juridisk person, og bør etter departementet si vurdering heller ikkje reknast som det for framtida. Malt er heller ikkje ueinig i at ei sameige ikkje skal reknast som ein juridisk person, iallfall ikkje i vanleg tyding av uttrykket.
Malt meiner likevel at mykje taler for å omtale sameiga som ei « juridisk enhet ». Dette vil innebere at sameiga « som sådan » vil ha eit visst praktisk og formelt sjølvstende ved sida av alle sameigarane i nærare nemnde situasjonar. Etter departementets vurdering vil dette kunne skape fleire uklare spørsmål enn det vil løyse. Etter departementets oppfatning bør utforminga og innhaldet i lova konsekvent baserast på det rettslege synspunktet at ei sameige er sett saman av mange einskilde eigarar - sameigarar - som eig kvar sin sameigepart i eigedommen, samtidig som dei har eksklusiv rett til bruk av ei særskild brukseining. For å understreke at ei eigarseksjonssameige i første rekkje består av sjølvstendige sameigarar, er det lagt vekt på formuleringar som nettopp understrekar dette. I så måte inneheld forslaget til ny lov ei « opprydding » i forhold til gjeldande lov. Departementet kan ikkje sjå at Malt har peikt på at dette vil skape særskilde problem. Departementet meiner derfor at ein må unngå å nytte formuleringar i lova som kan tyde på at ei eigarseksjonssameige er noko meir enn alle sameigarane og noko i seg sjølv ved sida av sameigarane. Departementet går difor sterkt imot det som Malt foreslår fleire stader, at nemninga « sameiet » skal takast inn i lovteksten i staden for eller ved sida av « sameigarane ».
3. Reglane om felleskostnader - lovutkastet § 23
Malt foreslår å endre overskrifta til: « Fordeling av sameiets kostnader og inntekter. » Departementet er usamd i bruken av nemninga « sameiet ». Departementet viser til omtalen under punkt II, 2, om sameiga som sjølvstendig rettsleg eining. Malt synest vidare å grunngje sitt forslag til overskrift med at dette betre viser felles plikter i høve til sameiga som heilskap. Departementets overskrift er « Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter ». I gjeldande lov er overskrifta « Fellesutgifter ». Både i høve til gjeldande lov og departementets forslag til ny lov ligg det under som sjølvsagt at regelen omhandlar felles kostnader og inntekter som er knytte til sameiga. Departementet kjenner heller ikkje til at dette har skapt noko problem i høve til gjeldande lov. Malts framlegg inneber etter departementets vurdering inga forbetring av regelen. Særleg ut frå bruken av nemninga « sameiet » vil departementet gå sterkt imot ei slik endring som foreslått av Malt.
Malt seier vidare at han som utgangspunkt er samd i at kostnadene som grunnregel bør fordelast etter sameigebrøken, og at det bør vere høve til ei avvikande fordeling for visse kostnader. Men i motsetnad til departementets lovforslag meiner Malt at det i lovteksten spesifikt bør gå fram at visse kostnader alltid skal fordelast etter sameigebrøken, slik at berre « andre felleskostnader » skal kunne fordelast etter nytte eller bruk dersom særlege grunnar taler for det (jf. Malts forslag til formulering av første ledd). Malt meiner dette vil hindre unødige konfliktar som kan oppstå dersom ein i utgangspunktet generelt kan krevje avvikande fordeling, slik han oppfattar at departementet har foreslått.
Etter departementets vurdering vil Malts forslag innebere ei unødig komplisering av lovteksten. Det resultat Malt ønskjer her, vil òg følgje av departementets forslag. Departementets forslag er ei generell føresegn om at alle felleskostnader skal fordelast etter sameigebrøken, med mindre særlege grunnar taler for fordeling etter nytte eller forbruk. I praksis vil det likevel vere slik at visse kostnader alltid må fordelast etter brøk, sidan det aldri vil vere særlege grunnar for ei avvikande fordeling for disse kostnadene, jf. den nærare omtalen av omgrepet « særlege grunnar » i proposisjonen under punkt 7.7 på side 61. Departementet kan ikkje sjå at forslaget i proposisjonen vil skape unødvendige konfliktar. Om det likevel skulle oppstå tvil, er det ikkje grunn til å tru at Malts forslag vil vere meir klargjerande, sjølv om Malt - etter mønster frå sameigelova § 9 - spesifikt har valt å nemne nokre kostnader som sameigarane alltid skal dele etter brøk. Det utvalet av kostnadstypar som Malt har framheva på dette viset, er tilfeldig valt, og dei vil neppe vere særleg klargjerande i tvilstilfelle. Innhaldet i hans forslag vil ein elles og måtte klarleggje i det einskilde tilfelle.
Eit anna forslag som Malt set fram, er at lovteksten bør innehalde ei allmenn formulering som ikkje nemner kva som er felleskostnader. Malts forslag « andre felleskostnader » i § 23 første ledd andre punktum skal fange opp dette. Malt synest å meine at departementets forslag om kva som er felleskostnad, etter ordlyden er for snevert. Etter forslaget i proposisjonen er felleskostnadene « kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet ». Det er ei vidareføring av gjeldande lov. Det vesentlege her er å skilje mellom dei kostnader som knyter seg til brukseininga, og som såleis er særkostnader for den einskilde sameigaren, og dei kostnadene som er knytte til eigedommen meir generelt, og som såleis er felleskostnader. Felleskostnader vil mellom anna omfatte alle kostnader knytte til forvaltninga av eigedommen og anna som høyrer med til allmenn drift innafor føremålet. Departementet deler difor ikkje Malts oppfatning av at departementets lovtekst til dømes ikkje kan omfatte kostnad ved blomar frå sameigarane til ein 80-åring. Etter departementets vurdering er det heller ikkje tvil om dette i høve til gjeldande lov. Departementet kan ikkje sjå at det er grunn til å endre departementets forslag ut frå dette.
I tilknyting til temaet felleskostnader har Malt elles på sidene 40 til 52 i notatet kome med ymse drøftingar og merknader kring utvalde problemstillingar. Etter departementets vurdering er desse i hovudsak teoretiske og dels abstrakte problematiseringar, som i liten grad er knytte til praktiske behov i samband med lovrevisjonen. Departementet kan ikkje sjå at desse har noko avgjerande å seie for korkje innhaldet i lovforslaget eller andre deler av proposisjonen.
I § 23 tredje ledd foreslår Malt nokre presiseringar i ordlyden som han meiner vil klårgjere regelen. Forslaget inneber inga endring i innhaldet i regelen. Departementet meiner at ei slik presisering ikkje er nødvendig, men har ikkje innvendingar mot at lovteksten eventuelt får slik ordlyd.
Malts forslag til endring i fjerde ledd går departementet sterkt imot, jf. omtalen av Malts endringsforslag i § 24 om ansvarsform, som det blir vist til her.
4. Reglane om ansvarsform - lovutkastet § 24
Malts forslag om endring av ansvarsform er det forslaget som departementet går sterkast imot av alle dei forslaga han har lagt fram. Departementet er heilt usamd i Malts val av ansvarsform. Departementet ser det difor ikkje som føremålstenleg å bruke tid på vurderingar av utforming av lovteksten.
Innleiingsvis peikar likevel departementet på bruken av nemninga « sameiet », som Malt her har foreslått teke inn i første ledd. Dette går departementet imot, jf. omtalen ovafor under punkt II,2.
Malt foreslår i andre ledd at sameigarane skal ha eit subsidiært solidarisk ansvar - dvs. at dersom ein sameigar ikkje betaler sin del av felleskostnadene, så kan kreditor fordele restkravet på dei andre sameigarane og krevje at dei betaler den delen som skulle falle på dei som ikkje betaler.
I burettslag har ein i dag eit slags solidaransvar i og med at husleiga aukar for dei andre burettshavarane dersom ein burettshavar ikkje gjer opp for seg. Dette blir av mange oppfatta som den største veikskapen ved burettslag i dag, endå ansvaret i burettslag er avgrensa ved at ein burettshavar kan koma fri husleigeansvaret ved å seie opp. Ein sameigar kan ikkje koma fri på det viset. Etter departementets vurdering er det ingen grunn til å innføre reglar om solidaransvar i den nye eigarseksjonslova. Til orientering kan nemnast at departementet gjorde framlegg om solidaransvar i proposisjonen til gjeldande lov, men dette ble ikkje vedteke av Stortinget fordi eit slikt ansvar ville verke urimeleg mot den einskilde sameigaren.
Eit avgjerande moment for Malts forslag synest vere at han legg meir vekt på omsynet til kreditor enn det departementet har gjort. Departementet har i si vurdering lagt vekt på at omsynet til den einskilde sameigaren må innebere ei vidareføring av gjeldande regel. Dei røynslene ein har frå « gjeldskriseperioden » for nokre år sia, taler òg imot å innføre solidaransvar i eigarseksjonssameiger. Når det gjeld omsynet til kreditor, meiner departementet at dette er ivareteke ved at kreditor kan krevje anna trygd, til dømes bankgaranti e.l., dersom han ikkje er nøgd med ansvarsforma i sameiga.
Det er elles korkje etter gjeldande lov eller i forslaget til ny lov noko til hinder for at ein sameigar ved avtale med kreditor kan ta på seg eit meir vidtgåande ansvar enn den som fylgjer av lova. Departementet meiner at ein generell hovudregel om pro-rata ansvar, med høve til å ta på seg større ansvar i det einskilde tilfellet, òg vil vere mest forbrukarvenleg. Dersom det gjennom føresegner i vedtektene skal kunne fastsetjast ulike ansvarsformer, slik Malt gjer framlegg om i tredje ledd, vil eigarseksjonsmarknaden bli uoversiktleg.
5. Reglane om sameiganares avgjerdskompetanse - lovutkastet kap V
Malt vil endre hovudregelen om avgjerdskompetanse og oppbygginga av lova, mellom anna slik at sameigarmøtet som øvste organ i sameiga skal ha allmenn kompetanse til å gjere fleirtalsvedtak.
Etter departementets vurdering gjer framstillinga av departementets forslag i Malts notat generelt eit skeivt bilde. Malts synspunkt verkar særleg å vere knytt til sameiga som sjølvstendig rettsleg eining. Dette utgjer noko av grunnlaget hans for å endre utkastet i proposisjonen. Når Malt hevdar at eit krav om samrøystes vedtak kan føre til at ingenting blir gjort, eller at det som skal gjerast, blir gjort for seint, gjev dette etter departementet si oppfatning eit heilt gale inntrykk av dei reglane som er foreslått.
Departementets forslag er bygt opp kring eit klargjerande prinsipielt utgangspunkt om krav om tilslutning frå alle sameigarane. Dette utgangspunktet er knytt til den grunnleggjande rettslege karakter ei eigarseksjonssameige har, og som departementet byggjer opp heile lova ut frå.
Den generelle fleirtalskompetansen er avgrensa til vedtak om vanleg forvaltning og vedlikehald av eigedommen. Dette omfattar mellom anna alle naudsynte vedlikehaldsarbeid for å oppretthalde eigedommens standard, slik som utskifting av vindauge, tak, dører, oppussing av fasadar o.l., og elles alt som fell innafor generell forvaltning i den aktuelle sameiga. Avgrensinga ligg i at tiltaket må liggje innafor det som ein normalt oppfattar som vanleg forvaltning og vedlikehald. Med kvalifisert fleirtal kan sameigarane gjere vedtak om påbygging, ombygging og anna heving av standarden på eigedommen, tillate endring av føremålet for brukseiningar, kjøpe eller selje fast eigedom, og ei rekkje andre tiltak av stor verdi for sameigarane.
I sum inneber dette at dei vedtaka som ein normalt treng gjere i ei eigarseksjonssameige, er omfatta av reglane om vanleg eller kvalifisert fleirtal. Kravet om samrøystes vedtak vil kome inn der det er tale om meir inngripande eller særleg viktige avgjerder, som sameigaren dermed har vern mot ved kravet om tilslutning. Malts forståing av departementets forslag inneber såleis etter departementets oppfatning ei sterk undervurdering av området for fleirtalsvedtak.
I utforminga av reglane om avgjerdsmynde kan ein ta utgangspunkt i ein generell regel om tilslutning frå alle sameigarane og gje heimel for fleirtalsvedtak i visse saker, eller ein kan ta utgangspunkt i eit generelt prinsipp om fleirtalskompetanse og deretter avgrense denne kompetansen. Ut frå dei generelle grunnleggjande prinsippa som lovforslaget byggjer på, meiner departementet at forslaget i proposisjonen er det beste, og departementet kan ikkje sjå at det er grunn til å endre forslaget.
6. Reglane om representasjonsevne - utkastet § 43
Etter det departementet kan sjå, meiner Malt at departementets forslag langt på veg er gode nok, men at det kan vere grunn til å endre noko på formuleringane i lovteksten. Det siste er ikkje departementet samd i.
I høve til utkastet § 43 foreslår Malt å nemne « sameiet » ved sida av « sameierne » som noko anna enn summen av sameigarane, jf. hans forslag til første og andre ledd. Som det går fram av pkt. II, 2 er departementet ikkje samd i Malts bruk av « sameiet », og departementet går derfor imot slik endring i lovteksten her òg.
Malt foreslår elles ei presisering i andre ledd. Departementet meiner dette er unødvendig og går imot slik endring, fordi dette er omfatta av den lovteksten som alt er foreslått.
III. Merknader til dei andre endringsforslaga frå Malt
Våre merknader under dette punktet gjeld dei andre forslaga til konkrete endringar i lovteksten, som Malt gjer framlegg om på side 112 og utover i hans første notat. For å lette oversynet tek departementet for seg endringsforslaga i kronologisk rekkefølgje, sjølv om dette fører til at små og store endringar blir omtala om kvarandre.
Kapittel I.
§ 4. Fravikelighet
Etter departementets skjøn inneber ikkje forslaget frå Malt noka realitetsendring, berre ei anna formulering. Når det i proposisjonen er sagt at det ikkje kan « avtalast » noko som strir mot lova, omfattar ikkje dette berre vanlege avtalar partane gjer, men også vedtekter - både dei opphavlege og andre som er innførte seinare. Vedtekter i ei sameige er prinsipielt ikkje noko anna enn ein type avtalar, jf. omtalen under pkt. 7.2 på side 54 første spalte siste avsnitt.
Etter vårt syn er det ikkje behov for ei slik formulering som Malt forslår, men departementet har heller ikkje sterke innvendingar mot hans endringsforslag til denne paragrafen.
Kapittel II
§ 5. Seksjonering
Endringane er omtala over under pkt. II - 1.
§ 6- Hva seksjoneringen kan gå ut på
Etter utkastet skal alle brukseiningar (bustader, forretningslokale o.l,) ha ein hovuddel (det som er innanfor bustadens fire vegger). Dessutan kan brukseininga ha tilleggsareal (terrassar, utvendige små lagerrom, garasjeplassar, samt deler av hagen). Slike areal (hovuddel + tilleggsdel) vil seksjonseigaren ha permanent einerett til å disponere. Etter proposisjonen kan dei ikkje takast frå vedkommande utan hans samtykke. Vilkåra for å knyte tilleggsareal til brukseiningar er regulerte i § 6.
Som eit alternativ til å lata brukseiningane omfatte tilleggsareal, kan arealet vere fellesareal. Arealet kan då anten nyttast av alle, eller sameigarane kan inngå ein mellombels bruksavtale om at ein eller fleire seksjonseigarar kan disponere arealet. I proposisjonsforslaget § 19, jf. § 30 andre ledd bokstav e, er dette alternativet regulert.
Forslaget til Malt, som ikkje er heilt lett å forstå, fører - dersom departementet har oppfatta det rett - til ei samanblanding av retten til å inngå mellombels og permanent avtale om bruken av areal utanfor bustadens fire vegger. Ei slik samanblanding vil etter vårt skjøn gjere reglane uoversiktlege. Departementet er derfor usamd i hans forslag til endringar. Departementet rår til at proposisjonsforslaget blir oppretthalde uendra.
Endringane Malt foreslår i fjerde ledd, inneber berre ei anna formulering, utan at departementet kan sjå nokon grunn til det. Departementet rår derfor til at forslaget i proposisjonen blir oppretthalde uendra.
§ 7. Seksjoneringsbegjæring
Endringane i første og sjette ledd er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 ovafor. Som det går fram av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.
Endringa i andre ledd inneber at eventuelle vedtekter må framgå som ein del av sjølve kravsmålet om seksjonering. Etter vårt skjøn er dette unødvendig; det må være tilstrekkeleg at vedtektene følgjer som vedlegg til kravsmålet om å seksjonere eigedomen. Departementet rår derfor til at proposisjonsforslaget blir oppretthalde uendra.
§ 8, § 9, § 10 og § 11 fjerde ledd tredje punktum
Endringane er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget. .
§ 11. Registrering og tinglysing
Endringane i første ledd er òg ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.
Det same gjeld og endringane i tredje ledd. Etter at seksjonane formelt er oppretta, skal bebuarane i eigedommen ha melding om seksjoneringa saman med ei orientering om reglane om kjøperett etter kap. 3. Etter departementets skjøn er det betre å påleggje kommunen ei slik informasjonsoppgåve, slik resultatet vil bli etter utkastet i proposisjon, enn å påleggje tinglysingsdommaren denne oppgåva. Eit slikt resultat vil vere meir i samsvar med informasjonsansvar etter anna lovgjeving.
I fjerde ledd andre punktum er det ei tilvising til eventuelle nye regler om ansvarsform. Da departementet går sterkt i mot forslaget om ny ansvarsform, jf. omtalen under pkt II, 4, bør tilvisinga til § 24 heller ikkje vere med her.
Endringane i fjerde ledd, tredje punktum er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.
§ 12. Deling og sammenslåing av seksjoner
Endringane i første ledd, første punktum er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylt, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.
I første ledd, tredje punktum foreslår Malt å endre omgrepet « reseksjonering » til « omseksjonering ». « Reseksjonering » er et vel innarbeidd omgrep for endringar av grenser mellom seksjonar og fellesareal etter at eigedomen er seksjonert. Departementet kan ikkje sjå at det er behov for å endre dette til « omseksjonering », som i tilfelle vil vere eit nytt ord for slike endringar. Departementet rår til at omgrepet « reseksjonering » blir oppretthalde.
I første ledd, nytt femte punktum foreslår Malt ei presisering i lovteksten av at §§ 7-11 (saksbehandlingsreglane) gjeld tilsvarande så langt dei passar. I proposisjonen framgår dette av merknadene til paragrafen. Etter departementets syn er dette tilstrekkeleg, men departementet har ingen sterke innvendingar mot ei presisering i lovteksten. Tilvisinga til § 11 må ein sjå i samanheng med den endelege utforminga av paragrafen.
Ei reseksjonering medfører somtid at det blir oppretta nytt fellesareal. Eit døme kan vere ved deling av ein bustad i to bustadseksjonar. Delar av ein gang som tidlegare låg inne i bustaden, vil da ofte bli skilde ut som nytt fellesareal for å oppfylle kravet om at kvar av dei nye bustadene skal ha eigen inngang frå fellesareal. Etter utkastet er det tilstrekkeleg at styret samtykkjer i dette, medan Malt meiner at sameigarmøtet må samtykkje, jf. forslaget til endring av andre ledd. Etter departementets skjøn er dette unødvendig strengt. Departementet er derfor ikkje samd i forslaget.
I tredje ledd, første punktum bruker Malt ordet « omseksjonering ». Departementet er ikkje samd i denne endringa, jf. omtalen til første ledd, tredje punktum.
Malt foreslår i tredje ledd, andre punktum at sameigarmøtet med <2/3> fleirtal må godkjenne deling eller samanslåing av seksjonar dersom endringane medfører at det samla eller høvesvise røystetalet på sameigarmøtet blei endra. Dersom bustadseksjonar blir slegne saman, fører det til at det totale røystetalet blei tilsvarande redusert (kvar bustadseksjon har ei røyste). Ettersom det berre er eigarane av dei seksjonane som er omfatta av endringane, som kan gjere slike endringar, inneber endringane at dei andre seksjonseigarane får styrkt sin posisjon på sameigarmøte. I slike tilfelle kan det ikkje være behov for samtykke frå andre. Ved å dele ein bustadseksjon kan eigaren i enkelte tilfelle få tilsvarande fleire røyster på sameigarmøte. Med sikte på unngå eit slikt resultat, kan ein vurdere ei skjerping av krava om samtykke frå sameigarmøte i slike døme. Departementet foreslår at dette i så fall blir tatt inn i andre ledd som eit nytt andre punktum. Det kan lya slik:
« Medfører en oppdeling at det opprettes nye seksjoner, og dette fører til en økning av det samlede stemmetall, kreves samtykke fra sameiermøte. »
Denne endringa krev også eit tillegg i § 30 andre ledd, ny bokstav g, som kan lyde slik:
| «g) |
samtykke til reseksjonering som nevnt i § 12, annet ledd, annet punktum» |
§ 13. Reseksjonering i andre tilfelle
Malt foreslår å endre «reseksjonering» til «omseksjonering» i overskrifta, første ledd, tredje punktum, tredje og fjerde ledd. Departementet er ikkje samd i denne endringa, jf. omtalen til § 12 første ledd tredje punktum. Departementet rår derfor til at nemninga «reseksjonering» blir oppretthalden alle stader.
Omskrivinga av første ledd, første punktum er nok meint som ei presisering av kva paragrafen gjeld. Resultatet har vorte ei samanblanding av regelen i § 12 (endring av grensene mellom to seksjonar) og seksjonering i andre tilfelle, som § 13 var meint å omfatte. Etter departementets syn blir lova klårast om ein held fast ved at § 12 skal omfatte oppdeling eller samanslåing av seksjonar utan at dette fører til ein reduksjon av fellesareal. Oppdeling eller samanslåing kan gjelde heile seksjonen eller deler av seksjonen, t.d. kan eit rom frå ein seksjon bli innlemma i naboseksjonen, om eigarane av de aktuelle seksjonane blir samde om det. § 13 bør gjelde reseksjonering i alle andre tilfelle, m.a. reseksjonering som inneber at fellesarealet blir mindre. Etter departementets skjøn kjem dette best fram slik proposisjonen er utforma. Departementet rår derfor til at forslaget i proposisjonen blei oppretthalde uendra.
Malts forslag til nytt første ledd, andre punktum svarar til hans forslag om endring i § 12 tredje ledd andre punktum. Departementet kan ikkje sjå at det er behov for ein slik regel. Krav om samtykkje frå sameigarmøte med kvalifisert fleirtal i slikt høve vil fylgje av § 30 andre ledd bokstav a eller b. Departementet rår difor til at framlegget ikkje blir teke med i denne paragrafen.
Endringane i andre ledd er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.
Endringa i tredje ledd svarar til Malts forslag til endring av § 12 første ledd, nytt femte punktum. Som det framgår av departementets omtale av dei endringane, vurderer departementet forslaget som overflødig, men har ingen sterke innvendingar mot Malts forslag til presisering i lovteksten. Tilvisinga til § 11 må ein sjå i samanheng med den endelege utforminga av paragrafen.
Kapittel III.
§ 14. Kjøperett
Endringane i første og tredje ledd, samt fjerde ledd, andre punktum, er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.
Endringa i fjerde ledd, første punktum svarar til forslaget om endring av § 12 første ledd tredje punktum. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.
Endringa i sjette ledd, første punktum inneber berre ei anna formulering. I proposisjonen står det at kjøperetten ikkje gjeld for leigar av fritidsbustad. Når kjøperetten ikkje gjeld, inneber det at heller ikkje dei andre reglane i kapitlet om kjøperett gjeld. Etter departementets syn er formuleringa i proposisjonen best.
Endringane i sjette ledd, andre punktum omfattar to tilfelle. For det første skal kjøperetten ikkje gjelde ved oppløysing av burettslag ved omdanning til eigarseksjonssameige. Motivet er å unngå økonomiske vanskar ved endring av eigarform, ved at dei som bruker kjøperetten får rett til å kjøpe seksjonen med ein prisreduksjon på 20 prosent, jf. proposisjonsforslaget § 16 første ledd. Ved oppløysing av burettslag for overgang til eigarseksjonssameige, vil det økonomiske oppgjøret skje etter reglene i burettslagslova. Prisen skal fastsetjast etter same reglar for alle burettshavarane: Anten får alle reduksjon på 20 prosent, eller så får ingen slik reduksjon. Reglane om rett til kjøp til redusert pris skaper difor ingen problem. Dette er òg omtalt i proposisjonen på side 106, andre spalte første nye avsnitt. Etter departementets syn er det difor ingen grunn til å lage unntak i disse tilfella.
For det andre foreslår Malt at kjøperetten heller ikkje skal gjelde ved seksjonering av ein leigegard som kommunen har nytta forkjøpsrett til på vegner av leigebuarane. I slike tilfelle får alle leigebuarane rett til å ta del i kjøpet mot å betale sin del av kostnadene. Dersom kjøperetten fører til at leigebuarar som ikkje ville vere med på kjøpet, seinare får rett til å kjøpe « sin » seksjon til ein pris som er lågare enn dei elles måtte betale, kunne dette virke urimeleg vis a vis dei som var med på kjøpet. Med sikte på å unngå eit slikt resultat, har departementet ingen sterke innvendingar mot forslaget frå Malt om å innskrenke kjøperetten i slike tilfelle. Departementet foreslår at regelen i så fall blir tatt inn som eit nytt femte ledd og utforma slik:
« Kjøperetten gjelder heller ikke ved seksjonering av en leiegård i forbindelse med bruk av forkjøpsrett etter lov 29. april 1977 nr 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 3 eller i forbindelse med at et flertall av beboerne har ervervet eiendommen, hvis leieren har hatt rett til å delta som erverver. »
Dersom denne regelen blir tatt med, blir femte og sjette ledd i proposisjonsforslaget, endra til sjette og sjuande ledd.
§ 15. Tilbud om kjøp
Endringa er ein konsekvens av forslaget til Malt om at kommunen berre skal kontrollere at vilkåra for seksjonering er oppfylte, jf. pkt II, 1 over. Som det framgår av drøftinga der, er departementet ikkje samd i dette forslaget.
§ 16. Kjøpesum
I proposisjonen blir det foreslått at leigarane, som har kjøperett, kan kjøpe seksjonen til ein pris som svarer til 80% av salsverdien av seksjonen. Malt foreslår at dette fell bort. Bakgrunnen for prisreduksjonen på 20% er at leigeretten normalt inneber ein verdireduksjon ved sal. Det gjeld anten seksjonen har regulert husleige eller ikkje. Departementet meiner at denne verdireduksjonen òg bør komme leigebuaren til gode. Leigaren er ofte knytt til bustaden og har ikkje same forhandlingsposisjonen som andre. For å gjere reglane enkle har ein sett verdireduksjonen til 20%. Dermed slepp ein å ta standpunkt til den faktiske verdireduksjonen ved det einskilde salet. Etter vårt skjøn bør ein oppretthalde proposisjonsforslaget.
Kapittel IV.
§ 19. Rett til bruk
Tredje ledd regulerer kva eigaren kan nytte brukseininga til. I andre punktum i proposisjonen er det vist til reglane om fleirtalsvedtak for å endre førmålet for ei brukseining. Malt foreslår at ein heller viser til reglane om korleis ein skal gjennomføre ei reseksjonering, etter at det ligg føre vedtak i sameigarmøte. Ettersom denne regelen viser vidare til regelen om fleirtalskrav for å gjennomføre endringa av formål, kan ein følgje Malts forslag. Etter departementets skjønn gir det likevel best oversikt om ein i § 19, som fastset kva ein kan nytte seksjonen til, viser direkte til kravet om behandling på sameigarmøte og fleirtalskrav for å tillate førmålsendring. Departementet rår derfor til at forslaget i proposisjonen blir oppretthalde uendra.
I femte ledd foreslår Malt å flytte regelen om mellombels bruksrett til fellesareal frå § 19 (som m.a. fastset korleis sameigarane kan nytta fellesareala) til § 6 som handlar om kva den einskilde seksjonen kan omfatte. Som peikt på i omtalen av § 6 andre ledd, fører dette til ei uheldig samanblanding i § 6 av permanente og mellombels bruksretter til areal utanfor hovuddelen av brukseininga. Departementet rår difor til at forslaget i proposisjonen blir oppretthalde uendra.
§ 20. Vedlikehold
Malt foreslår ein heimel til å vedtektsfeste at sameiga og kan ta på seg vedlikehald av brukseininga. Etter departementets syn vil dette sjeldan vere aktuelt. Some eldre kan nok ønskje ei slik ordning, men da bør sameigaren og styret inngå ein særskild avtale i det einskilde tilfellet. Slike individuelt baserte avtalar høyrer etter departementets skjøn ikkje heime i vedtektene til sameiga.
§ 21. Installasjoner m.m.
Malts forslag inneber ei presisering av at sameigaren pliktar å tillate installasjonar av leidningar, rør o.l. gjennom den einskilde seksjonen. Plikta følgjer indirekte av første punktum, medan andre punktum gjev heimel for etterfølgjande inspeksjonar og vedlikehald. Malts forslag er etter departementets skjøn heilt unødvendig, men det gjer heller ingen skade å omtale retten direkte i andre punktum slik Malt foreslår.
§ 22. Rettslig rådighet
I tredje ledd foreslår Malt å skjerpe krava til storleiken på sameiga, frå fem til ni seksjonar, for at kommunen skal ha rett til å kjøpe ein seksjon mot ønskje frå sameigarane. Etter departementets syn bør grensa gå på fem seksjonar, jf. omtalen av dette i proposisjonen under pkt. 7.6 på side 59, andre spalte nest siste avsnitt.
§ 23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter
Dette er vurdert over under pkt II, 3 over.
§ 24. Heftelsesform
Dette er vurdert over under pkt II, 4 over.
§ 25. Panterett for felleskostnader
Departementet er ikkje samd i Malts forslag til endring i overskrifta og i første ledd første punktum, der Malt vil framheve sameiga ved sida av sameigarane, jf. omtalen under pkt. II, 2.
Forslaget til endring i første ledd, annen punktum om at storleiken på pantekravet skal knytast til den einskilde brukseininga (med tanke på samleseksjonar), har ikkje departementet noko innvending mot. Presiseringa i tredje ledd meiner departementet derimot er unødvendig. Det same gjeld forslaget til fjerde ledd.
§ 28. Vedtekter
Plasseringa som siste paragraf i kap IV, eller første paragraf i kap V, har departementet ingen sterke meiningar om. Bakgrunnen for forslaget i proposisjonen er at vedtektene regulerer forholdet mellom sameigarane, jf. overskrifta på kapitelet. Her ligg det føre to alternativ utan at det eine etter departementets skjønn er rettare enn det andre. Ettersom departementet ikkje kan sjå nokon fordel ved å flytte paragrafen over til kapittel V, vil departementet rå til at paragrafen blir ståande som siste paragraf i kapittel IV.
Presiseringa i andre ledd « med unntak for opprinnelige vedtekter etter ... » er unødvendig, men gjer heller ingen skade.
I proposisjonen blir det foreslått at fleirtalskravet for fastsetjing og endringar av vedtekter skal svare til fleirtalskravet for å gjere det aktuelle vedtaket. Å ta inn ordensreglar i vedtektene vil då krevje vanleg fleirtal, medan andre vedtak vil krevje kvalifisert fleirtal. Etter departementets skjønn er dette den beste løysninga, men departementet har heller ikkje sterke innvendingar mot ein meir tradisjonell regel, om at slike vedtak alltid skal krevje kvalifisert fleirtal, slik Malt foreslår i andre ledd, andre punktum. Etter departementets syn, bør regelen i så fall gå fram av § 29 andre ledd, som omhandlar vedtak der kvalifisert fleirtal er nødvendig. Regelen kan da utformast som kommunalkomiteen foreslo i brev til departementet av 18. oktober 1996, og som departementet i brev av 21. oktober 1996 ikkje hadde lovtekniske merknader til.
Departementet er derimot ikkje samd i ein regel om at vedtektene kan stille strengare krav til fleirtal, fordi dette opnar for misbruk ved at den opphavlege eigaren får vetorett i alle viktige spørsmål. Dette kan eigaren gjere ved å fastsetje eit fleirtalskrav i dei opphavlege vedtektene som inneber at han åleine, også etter at kjøperetten er nytta, framleis har så mange røyster på sameigarmøtet at han kan blokkere dei vedtaka som han sjølv ikkje ønskjer. Departementet vil difor rå frå å opne for reglar som stiller strengare krav til fleirtal enn det som lova krev.
Malts forslag til nytt andre ledd, tredje punktum heng saman med Malts forslag til ei anna oppbygging og innhald i reglane om fleirtalskompetanse. Departementet er, som tidlegare omtala, ikkje samd i ei slik endring, og er såleis imot dette forslaget.
Kapittel V.
§§ 29-31. Sameiernes beslutningsmyndighet
Merknader til reglane om avgjerdsmynde er generelt omtala ovafor under pkt II, 5. Som det går fram der, er ikkje departementet samd i Malts alternative forslag, og ein går imot slike endringar som Malt har foreslått til ny § 29 og § 30.
Når det gjeld Malts forslag i nest siste ledd i § 30, er dette reglar som etter departementets oppfatning klart minner om heimel til oreigning av tilleggsareal som inngår i brukseininga. Innføring av slike reglar bryt med eit grunnleggjande prinsipp i lova om at den einskilde ikkje skal vere nøydd til å gje frå seg råderetten over areal som inngår i brukseininga. Departementet kan heller ikkje sjå at ein slik regel trengst eller er ønskjeleg. Departementet vil derfor rå frå ein slik regel.
§ 32. Mindretallsvern
Malts forslag til endring i første ledd inneber ei viss utviding av regelen om mindretalsvern, og departementet har inga innvending mot ei slik utviding. Formuleringa i siste ledd må tilpassast valet av organ for etablering av eigarseksjonar, jf. omtalen under pkt. II, 1.
Kapittel VI.
§ 33. Sameiermøte
I første ledd, første punktum foreslår Malt ei presisering av at sameigarane har rett til å fremje forslag, tale og røyste på sameigarmøte. Etter departementets syn er dette innlysande og heilt unødvendig å seie i lova. Det er dette som ligg i at sameigarane har rett til å « delta » på sameigarmøte. Departementet foreslår derfor at dette ikkje blir teke med i lovteksten.
Første ledd, andre punktum i proposisjonen, som gjeld retten sameigarane har til å ta med seg andre på sameigarmøte, foreslår Malt flytta til andre ledd, midt mellom to punktum som gjeld styreleiar og forretningsførar. Her passar regelen dårleg. Departementet vil difor rå til at regelen blir ståande i første ledd som andre punktum. I same føresegna foreslår Malt at eigaren av ein bustadseksjon, som eit alternativ til å ta med ektefelle eller sambuar, òg får rett til å ta med eit anna medlem av husstanden. Dette kan t.d. gjelde eit vakse barn. Departementet har inga innvending til ei slik utviding av krinsen av personar som sameigaren kan ta med seg. Første ledd andre punktum kan i så fall lyde slik:
« For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboende eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å delta. »
Malts forslag til endring av tredje ledd inneber berre ei anna formulering. I begge tilfelle kan sameigarmøtet med vanleg fleirtal tillate ein rådgjevar å uttale seg på sameigarmøte. Dette kjem klarast fram i proposisjonen. Departementet rår derfor til at dette blir ståande uendra.
§ 34. Innkalling til sameiermøte
Proposisjonen inneheld ikkje krav om at innkallinga må skje skriftleg. I små sameigar, t.d. seksjonerte tomannsbustader, vil det truleg være meir praktisk med munnleg innkalling. Departementet rår difor til å oppretthalde forslaget i staden for å fremje krav om skriftleg innkalling, slik Malt foreslår i tredje ledd.
Malts endringsforslag i fjerde ledd inneber berre ei anna formulering. Etter departementets syn er forslaget i proposisjonen det beste. Departementet rår difor til at dette blir ståande.
§ 35. Ordinært sameiermøte
Malts forslag til nytt første ledd inneber berre ei gjentaking av § 34 tredje ledd første punktum. Departementet kan ikkje sjå at det er behov for ei slik gjentaking. Etter vårt syn bør denne derfor heller ikkje kome med i lova.
Malts forslag til endringar i innleiinga (før bokstavane a, b og c) i hans andre ledd (første ledd i proposisjonen) inneber berre ei anna språkleg formulering. Etter departementets syn er forslaget i proposisjonen det beste. Departementet rår difor til at dette blir ståande.
Under bokstav b foreslår Malt å tilføye ordet « eventuelt » før godkjenne. Dette har departementet ingen merknad til. Likeins foreslår Malt å skifte ut « reknskapsoversikt » med « regnskap ». Dette har departementet heller ingen merknad til, jf. omtalen til § 44.
Under bokstav c foreslår Malt enno ei presisering, som departementet heller ikkje har merknader til.
Malts forslag til endring i hans tredje ledd (andre ledd i proposisjonen) er den same som omtalt under Malts andre ledd bokstav b over. Departementet har heller ingen merknader til denne endringa.
Malts forslag til nytt fjerde ledd er etter departementets vurdering heilt overflødig. Sakene som sameigarmøte skal behandle, er oppgjevne i § 34 tredje og fjerde ledd. Etter departementets skjønn er det ingen grunn til å ta opp att dette i § 35 første punktum, slik Malt foreslår. I andre punktum foreslår Malt å lovfeste at sameigarmøtet kan gjere vedtak om å innkalle til nytt sameigarmøte for å avgjere saker som er drøfta i møtet. Etter departementets syn følgjer dette av så allment kjende rettsreglar om foreiningar o.l. at det ikkje er behov for å lovfeste det. Innhaldet er etter departementets syn så opplagt at det truleg berre er kverulantar som vil finne på å protestere mot ei slik avgjerd. På denne bakgrunnen vil departementet foreslå at framlegget frå Malt om et nytt siste ledd i paragrafen ikkje blir teke med.
§ 36. Møteledelse. Protokoll
Etter departementets syn er det ingen god regel å krevje opplesing av protokollen ved slutten av møtet, slik Malt foreslår i andre ledd. På dette tidspunkt vil møtedeltakarane ofte være slitne, og opplesinga fører da gjerne til ei unødvendig forlenging av møtet. Tilsvarande endringar er av same grunn tekne ut både frå bustadbyggjelagslova og burettslagslova tidlegare på 90-talet, jf. Ot.prp. nr. 69 (1991-1992) og Innst.O.nr.93 (1991-1993). Etter departementets syn bør forslaget difor ikkje kome med i lova.
§ 37. Sameiermøtets vedtak
Etter departementets skjøn bør ein avgjere saker ved lutkast dersom røystene står likt. Det fører til den mest demokratiske løysninga. Det er ikkje grunn til å tru at møteleiaren har betre føresetnader enn andre til å avgjere saker kor røystene står likt. Særleg i små sameiger vil møteleiaren kunne få urimeleg sterk innverknad med ei dobbelrøyst. Departementet er difor heilt usamd i Malts forslag om å la røysta til møteleiaren avgjere saka. Etter departementets syn bør ein derfor oppretthalde proposisjonen uendra på dette punkt.
Kapittel VII.
§ 38. Styre
I første ledd foreslår Malt å lovfeste talet på styremedlemmer samtidig som vedtektene kan fastsetje eit anna tal. Etter departementets syn er dette heilt unødvendig. Det gjev større fleksibilitet om ein ikkje fastset noko tal i lova. Sameigarane kan da alltid velje det talet som det er behov for. Dette kan variere avhengig av tilhøva til ein kvar tid. Om sameigarane ønskjer eit fast tal, kan dei fastsetje det i vedtektene. Ein lovheimel for å fastsetje eit slikt tal i vedtektene er det etter departementets syn ikkje behov for. Ein bør difor oppretthalde proposisjonen uendra på dette punktet.
I tredje ledd er det foreslått at sameigarane kan velje varamedlemmer. Malt foreslår å lovfeste som eit nytt andre punktum at vedtektene kan innehalde nærare reglar om val av varamedlemmer t.d. om dei skal vere personlege eller i nummer rekkjefølgje. Sjølv utan særskild heimel er det etter departementets syn heilt klart at sameigarane kan vedtektsfeste slike utfyllande reglar. Etter departementets syn er det difor heilt unødvendig å lovfeste dette, sjølv om det heller ikkje gjer nokon skade å ta med dette framlegget.
I fjerde ledd foreslår Malt at vedtektene kan innehalde krav om at berre sameigarar kan veljast til styremedlem. Etter departementets syn er dette ikkje tilrådeleg. I dei fleste tilfelle vil ein nok berre velje sameigarar til styremedlemmer. Røynsla tilseier likevel at det i nokre tilfelle kan vere bruk for å styrkje styret ved val av andre med teknisk, juridisk eller økonomisk bakgrunn. Av og til viser det seg òg vanskeleg å finne friviljuge eller kapable styremedlemmer mellom sameigarane - t.d. i sameige tilrettelagde for eldre. I slike tilfelle vil det vere uheldig om vedtektene hindrar val av personar som ikkje sjølve er sameigarar. Departementet vil difor rå frå å opne for vedtekter som avgrensar utvalet av styremedlemmer til seksjonseigarar.
Likeins foreslår Malt at vedtektene kan fastsetje at berre fysiske personar kan veljast til styremedlem. Departementet har ikkje innvendingar til ei slik endring.
I Malts forslag til femte ledd, første punktum (tredje ledd i proposisjonen) foreslår han at vedtektene kan innehalde føresegner om kortare eller lengre tenestetid for styremedlemmer. Departementet er samd i at sameigarane kan fastsetje dette på sameigarmøte, og da kan dei òg ta ei slik føresegn inn i vedtektene. Etter departementets syn kan det somtid vere grunnar til å velje eit styremedlem for kortare eller lengre tid enn to år, også i tilfelle der dette ikkje er regulert i vedtektene. Til dømes kan det vere ønskjeleg å velje eit styremedlem med særleg teknisk kompetanse for den tida det vil ta å gjennomføre eit naudsynt vedlikehaldsarbeid. Etter vårt syn er det ikkje grunn til å avskjere ein slik fleksibilitet. Det vil Malts framlegg gjere. For å sikre fleksibiliteten bør ein oppretthalde framlegget i proposisjonen.
I andre punktum foreslår Malt at den maksimale tenestetida som styremedlem skal vere fire år. Slik regelen er utforma, er den uklar. Skal tidsgrensa gjelde for kvar valperiode eller skal det vere ei maksimaltid for samanhengande styreverv? Av Malts omtale av framlegget forstår departementet det slik at det er det første alternativet som er meininga. Utan ein slik regel trur departementet styremedlemmer berre unntaksvis vil bli valde for meir enn fire år. Etter departementets syn er det difor ikkje behov for ei slik regel, men departementet har heller ikkje sterke motførestellingar mot dette framlegget. Om ein likevel vil ta regelen med, bør han formulerast om.
I tredje punktum foreslår Malt at funksjonstida kan vere kortare enn det som elles følgjer av lov og vedtekter. Ettersom departementet går inn for å oppretthalde høve for sameigarane til sjølve å fastsetje funksjonstida ved det einskilde valet, jf. omtalen til første punktum i dette leddet, blir dette siste framlegget overflødig.
§ 39. Styremøter
I tredje ledd foreslår Malt nokre føresegner om at styret berre kan gjere vedtak dersom alle styremedlemmene, alternativt varamedlemmene, har fått høve til å delta. Etter vårt syn gjev reglane uttrykk for noko som er sjølvsagt. Det er derfor ikkje grunn til å lovfeste dette. På den andre sida gjer det ingen skade om reglane kjem med.
Endringane i tilvising i femte ledd (fjerde ledd i proposisjonen) må, saman med alle andre tilvisingar, kontrollerast etter at lovteksten er klar.
§ 40. Styrets oppgaver
Malt foreslår her ei anna formulering av styrets oppgåver. Etter departementets vurdering er departementets forslag betre og vil difor rå til at det blir halde oppe.
§ 41. Forretningsfører
Malt foreslår detaljerte føresegner om tilsetjing av forretningsførar og andre funksjonærar i eit nytt andre ledd. Etter forslaget i proposisjonen vil dette utgjere ein del av den vanlege forvaltinga av eigedommen som styret skal ta seg av, jf. § 40 i proposisjonen. Etter vårt skjøn er det heilt unødvendig med slike detaljerte føresegner som Malt her kjem med forslag om. Departementet vil difor foreslå at dette leddet ikkje blir tatt med i lova.
I proposisjonen er det gjort framlegg om at fristen for sameigarane til å seie opp foretningsføraravtalen, ikkje kan overstige fem år. Fristen kan godt vere stuttare. Framlegget er resultatet av ei avveging av interessa til begge partar. Forretningsføraren kan ha behov for økonomisk tryggleik for investeringar ved etablering av slik verksemd. Sameigarane kan ha ulike behov for å avvikle avtalen etter ei tid. Framlegget er utforma etter mønster frå burettslagslova § 46 fjerde ledd, tredje punktum. Malt foreslår at slike avtalar vanlegvis skal kunne seiast opp med frist på seks månader, men at sameigarmøte med to tredjedels fleirtal kan godta ei frist på inntil fem år. Ei slik regel ivaretek føremålet med framlegget i proposisjonen. Departementet har difor ingen sterke innvendingar mot Malts forslag til endringar i hans tredje ledd (andre ledd). Departementet vil likevel understreke at det etter vårt syn ikkje er behov for ei slik endring.
§ 43. Representasjon
Departementet er ikkje samd i bruken av formuleringa « sameiet og sameierne », korkje i første eller andre ledd, jf omtala av sameiga som rettsleg eining under pkt. II, 2.
Den andre formuleringa er meint som ei presisering. Departementet kan ikkje sjå at det er behov for dette jf. punkt II,6.
Kapittel VIII.
§ 44. og § 45.
Departementet har ingen merknader til Malts forslag.
Kapittel IX.
§ 47. Overgangsbestemmelser
I sjette ledd er det teke inn ein overgangsregel som følgje av Malts forslag om nytt ansvarsgrunnlag i § 24. Som det framgår av omtalen til dette endringsframlegget, jf. pkt. II, 4 over, er departementet heilt usamd i ei slik endring. Av samme grunnar er departementet òg usamd i forslaget til endring i overgangsregelen, men desse reglane må sjølvsagt sjåast i samanheng.
IV. Kommentarar til Malts lovendringsforslag i det andre notatet hans
§ 48. Endring i andre lover - Lov 16. juni 1939 nr 6 om husleie § 32a om bytte av boliger
Både etter dagens lov og etter proposisjonen vil bytteretten til leigebuarane falle bort etter at seksjonen er overført første gong etter at eigedommen er seksjonert. Malt foreslår at dette likevel ikkje skal gjelde dersom utleigaren eig tre eller fleire seksjonar i sameiga. Føremålet med å ta bort bytteretten er å leggje til rette for at kjøparen sjølv kan flytte inn i bustaden dersom leigaren likevel skal flytte. Det er ei vanleg oppfatning at bumiljøet blir best dersom eigarane sjølve bur i eigedommen. Etter departementets skjønn bør ein derfor ikkje gjere endring her.
§ 23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter
Malt fremjar alternative formuleringsforslag med sikte på friviljug oppbygging av reservar til framtidig vedlikehald o.l. Etter departementets skjøn er formuleringa i departementets brev av 21. oktober 1996 til Kommunalkomiteen, betre enn Malts alternative forslag.
§ 30. Sameiermøtets beslutningsmyndighet
Malt foreslår ei anna formulering av regelen om sal, kjøp o.l. i tredje ledd bokstav c. Etter vårt skjøn er det ikkje nødvendig med ei endring, men det er heller ikkje noko til hinder for å presisere at retten til å råde rettsleg over seksjonen berre gjeld seksjonar som tilhøyrer sameigarane i fellesskap. Regelen kan t.d. lyde slik:
| «c) |
salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører sameierne i fellesskap, når det ikke fører til vesentlig ulempe for noen sameier,» |
V. Avsluttende merknad
Til orientering vil eg gjæra merksam på at departementet har nytta advokat professor dr.jur Kåre Lilleholt som faglig rådgjever under utarbeidinga av proposisjonen. Departementet har difor og forelagt notatet frå Malt for Lilleholt for merknader. Lilleholts merknader i brev av 24. januar 1997 ligg ved.