Lovforslagets kapittel 9 handler om leieforholdets varighet.
En leieavtale faller normalt bort ved partenes oppsigelse eller
ved utløpet av den avtalte leietid. Det skilles derfor
mellom tidsubestemte og tidsbestemte leieavtaler, som også kan
opphøre ved heving eller med grunnlag i ekstraordinære
tilfeller, slik som ved leierens død.
Bestemmelsene bygger stort sett på Husleielovutvalgets
forslag til kapittel 10, men rekkefølgen av bestemmelsene
er endret. Det samme gjelder utformingen av flere av bestemmelsene.
Departementet foreslår at partene kan si opp en tidsubestemt
leieavtale dersom ikke annet er avtalt eller framgår av
en lovbestemmelse. Departementet foreslår at utleieren
bare kan si opp leieavtale om bolig dersom det foreligger en særlig
oppsigelsesgrunn. Dette vil likevel ikke gjelde leieavtale om enkelt
beboelsesrom, der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens
bolig. Har utleieren adgang til å si opp leieavtalen, må han
varsle leieren, som innen en frist på én måned
kan protestere. Dersom leieren protesterer innen fristen, foreslår
departementet at utleieren skal ha tre måneder på seg
til å gå til søksmål for å få oppsigelsen
stadfestet.
Departementet foreslår at retten skal kunne sette til
side utleierens oppsigelse dersom den er ulovlig eller dersom den
etter vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke
urimelig. Retten skal likevel ikke kunne sette oppsigelsen til side
dersom den skyldes leierens vesentlige mislighold av avtalen. Rettens
kompetanse skal også begrenses ved oppsigelse av tidsubestemt
leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en
annens bolig, og ved leie av lokale der leien er avtalt pr. dag,
og selvstendig leie av garasje eller bod.
Departementet foreslår at partene skal kunne inngå tidsbestemte
leieavtaler. Vilkåret er at opphørstidspunktet
er fastsatt på forhånd, og for boliger foreslås det
at avtalen må være inngått for minst
tre år. Minstetiden foreslås likevel satt til
ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i
enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus.
Tidsbestemte leieavtaler for kortere tid bør kunne inngås
dersom det foreligger saklig grunn for dette. Skal partene ha en
rett til å si opp leieavtalen i leieperioden, må dette
avtales.
Departementet foreslås at utleierens hevingsrett blir
lovfestet, selv om denne retten følger av alminnelig avtalerett.
Departementet foreslår også særlige oppsigelsesregler
for det tilfellet at leieren dør i leieperioden.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Kristelig Folkeparti, Høyre, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti,
vil vise til at departementet har vurdert om leieren i den nye husleieloven
trenger et vern mot å bli sagt opp av utleieren. Flertallet er
enig i at et for strengt oppsigelsesvern kan føre til reduksjon i
det samlede antall utleieboliger. Samtidig finner flertallet det
viktig å gi leieren et oppsigelsesvern. Flertallet vil
understreke at det er viktig at beboerne har best mulig botrygghet
i bolig enten boligen er leiet eller eiet.
Flertallet støtter derfor departementets
forslag om at tidsubestemte leieavtale av bolig kun kan sies opp
dersom det foreligger særlige oppsigelsesgrunner. Flertallet vil
vise til at gjeldende lov ikke lovfester hva som er saklig oppsigelsesgrunn. Flertallet ser
det som positivt at den nye husleieloven nevner hvilke grunner som
gir rett til oppsigelse.
Flertallet er enig i at det er fri adgang til å si opp
leieavtaler av enkelt beboerrom med adgang til resten av boligen.
I slike leieforhold vil leier og utleier komme veldig nær
hverandre. Det synes rimelig at utleier der har større
mulighet til oppsigelse.
Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti,
vil understreke at flest mulig leiekontrakter bør være
utidsbestemt. Formålet med tidsavgrensingen vil ofte være å unngå oppsigelsesvernet. Dette flertallet finner
det imidlertid riktig å la det være en mulighet
for å inngå tidsavgrensede leiekontrakter og støtter
forslaget om at det settes en minstetid på hhv. tre år
eller ett år for nærmere bestemte boligtyper.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre mener tidsubestemte leieavtaler kan benyttes
ved inngåelse av leieavtaler dersom partene er enige om
det.
Disse medlemmer vil også hevde at det
må være fritt opp til partene selv å kunne
inngå tidsbestemte leieavtaler av den varighet man måtte
bli enige om.
Disse medlemmer er således uenige i at
tidsbestemte leieavtaler må inngås for et minste
antall år, slik det foreslås i denne lov, og mener
partene selv må stå fritt til å avtale
leieforholdets varighet uten å måtte ta hensyn
til en lovpålagt minstetid for leietidens varighet.
Disse medlemmer frykter at et for sterkt oppsigelsesvern
vil medføre at flere private utleiere vil avstå fra å leie
ut. Følgene av et sterkt oppsigelsesvern blir at det totale
tilbudet av utleieboliger reduseres med prispress og boligmangel
som resultat.
Disse medlemmer vil også understreke
det faktum at utleiere vil være særdeles nøye
med hvem man leier til når oppsigelsesvernet er sterkt.
Dette vil redusere enkelte vanskeligstiltes muligheter til i det hele
tatt å skaffe seg utleiebolig så lenge enhver
blir underlagt en særdeles streng vurdering av utleier.
Et sterkt oppsigelsesvern rammer følgelig først
og fremst de svakestes muligheter til å skaffe seg leiebolig.
Utleier vil bli meget nøye med å sile ut sine
leietakere for å unngå potensielle problemskapende
beboere når man vet det vil by på store problemer å si
opp leieforholdet. Et sterkt oppsigelsesvern vil således
styrke stillingen til de som fra før av har små problemer
med å skaffe seg leiebolig og tilsvarende forsterke problemene
for de som fra før av har problemer med å skaffe seg
utleiebolig.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet motsetter
seg forslaget om at det ved de forhold der oppsigelsen av et leieforhold
er omtvistet så må utleieren gå til søksmål
innen 3 måneder for å få stadfestet oppsigelsen
av leieforholdet. Det virker meget urimelig at leier, når
oppsigelse av leieforholdet foreligger fra utleier, kun skal måtte
protestere skriftlig uten begrunnelse innen 1 måned og dermed
utsette en oppsigelse som i utgangspunktet kan ha en saklig grunn.
Dette er meningsløst og setter utleier i en vanskelig situasjon
der frykten for fortsatt å bli sittende med den samme leieboeren
samt store saksomkostninger kan skape uholdbare tilstander i leiemarkedet.
Uansett hvilken part som får medhold i en slik sak er det
et økonomisk tap for den andre part samtidig som det er
et unødvendig bruk av rettsapparatets ressurser.
Disse medlemmer mener leiemarkedet fungerer godt
med dagens bestemmelser der det er opp til leier å anlegge
sak dersom denne er uenig i oppsigelsen. Å snu dette innarbeidede
prinsippet ved å legge bevisbyrden over på utleier
vil skade utleiemarkedet da mange vil la være å leie
ut på slike tungvinte vilkår.
Disse medlemmer vil stemme imot § 9-8
andre punktum der det står at utleier innen 3 måneder
må ha reist søksmål mot leier.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre vil vise til sine generelle merknader
om behovet for å skape et regelverk som ikke virker for
komplisert og avskrekkende for utleiere som ikke er profesjonelle. Disse
medlemmer mener det bør være stor grad
av avtalefrihet mellom leier og utleie i forhold til lengden på tidsavgrensede
leiekontrakter. Regjeringens forslag med 3-års tidsavgrensede
leiekontrakter, med mulighet for avtaler om oppsigelse etter prinsippene
for tidsuavgrensede kontrakter, eller kortere tidsuavgrensede kontakter
ved såkalte kjente saklige grunner ved kontraktsinngåelse
er komplisert, og lite tilpasset et leiemarked hvor både
leietaker og utleiere kan ha behov for å avgrense leieforholdene
i tid.
Disse medlemmer vil derfor foreslå at
det åpnes for full avtalefrihet for inngåelse
av kontrakter med tidsavgrensning. Dette medfører først
og fremst at lovens § 9-3 utgår, og igjen
at en rekke andre paragrafer med henvisning til § 9-3
må endres.
Disse medlemmer vil stemme imot lovforslagets § 9-3,
og disse medlemmer fremmer følgende forslag:
«§§ 9-4 til 9-10 blir §§ 9-3
til 9-9.
§ 1-2 annet ledd skal lyde:
Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1
til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-6, 9-7, 9-9, 12-3, 12-4 og kapittel 13.
§ 5-6 tredje ledd annet punktum skal lyde:
Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes,
skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-5
første ledd.
§ 7-5 første ledd skal lyde:
Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig
grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-5.
§ 7-7 første ledd skal lyde:
Sier utleieren opp hovedleieavtalen, har hovedleieren overfor
framleieren plikt til å protestere etter § 9-7.
Hovedleieren har likevel ikke plikt til å protestere dersom
hovedleieren underretter framleieren om oppsigelsen senest 15 dager
før fristen for å protestere etter reglene i § 9-7
løper ut.
§ 7-7 annet ledd første punktum skal
lyde:
Framleieren har en selvstendig rett til å protestere mot
oppsigelsen etter § 9-7, innen den fristen som gjelder
for hovedleieren.
§ 8-2 tredje ledd annet punktum skal lyde:
Sender den berettigede slik melding, regnes det som en protest
mot oppsigelsen etter bestemmelsene i § 9-7.
§ 9-2 annet ledd skal lyde:
Det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale skal kunne sies
opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-3
til 9-7.
Ny § 9-6 (Formkrav til utleierens oppsigelse)
annet ledd tredje punktum skal lyde:
Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer
innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope
seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-7
første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall
kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2
tredje ledd bokstav c.
Ny § 9-7 (Tilsidesettelse av oppsigelse) annet ledd
tredje punktum skal lyde:
Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom den
kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens
side, jf. § 9-8 første ledd annet punktum.
Ny § 9-9 (Leierens død) første
ledd skal lyde:
Dør leieren før leieforholdet er slutt, har
både utleieren og dødsboet rett til å si
opp leieavtalen med varsel som nevnt i § 9-5,
selv om avtalen er inngått for lengre tid eller med lengre
oppsigelsesfrist.
§ 10-5 annet ledd annet punktum skal lyde:
Vederlaget fastsettes likevel av retten når utleieren
har gått til sak mot leieren etter reglene i § 9-7,
og oppsigelsen ikke settes til side.
§ 10-6 første ledd første
punktum skal lyde:
Er leieren av lokale oppsagt, og oppsigelsen ikke settes til
side etter reglene i § 9-7, kan leieren kreve vederlag
for den fordel utleieren oppnår som følge av den
kundekrets leieren har opparbeidet.
§ 11-2 tredje ledd skal lyde:
Uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 om opphør
kan det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved
endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen passende bolig
eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt
i leieavtalen. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt
tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel
med frist som nevnt i § 9-5.
§ 11-3 annet ledd annet punktum skal lyde:
Før begjæring om fraflytting kan settes fram,
har husstandsmedlem krav på varsel med frist som nevnt i § 9-5.
§ 11-3 tredje ledd første punktum
skal lyde:
Skal leieren tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet,
kan oppsigelse av leieforholdet bare settes til side av retten etter § 9-7
når særlige grunner gjør det rimelig.
§ 11-4 tredje ledd skal lyde:
Av bestemmelsene i kapittel 9 skal bare § 9-9
om leierens død gjelde. Er leieavtalen ikke inngått
for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav
på varsel med frist som nevnt i § 9-5.
§ 12-4 første punktum skal lyde:
Når det er avsagt dom i sak som nevnt i § 9-7
og oppsigelsen ikke er satt til side, kan retten etter begjæring
fra utleieren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, i særlige
tilfelle ved kjennelse gi samtykke til at fraviking gjennomføres
før dommen er rettskraftig.
§ 13-3
2. Lov av 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag
§ 34 annet ledd tredje punktum skal lyde:
Kapittel 9, med unntak av §§ 9-6,
9-7 og 9-8 får ikke anvendelse.
§ 37 annet ledd annet punktum skal lyde:
Er leieavtalen sagt opp, må dessuten fristen for å protestere
mot oppsigelsen etter husleieloven § 9-7 være
utløpt uten at leieren har protestert, eller oppsigelsen
må være stadfestet ved forlik eller rettskraftig dom.
7. lov av 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrding
om midlertidig sikring
§ 1-32 tredje ledd bokstav c skal lyde:
c) Oppsigelse i leieforhold etter husleieloven, når oppsigelsen
fyller vilkårene i husleieloven § 9-6
og leieren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen
etter § 9-7 innen fristen på én
måned, eller når utleiere har reist sak mot leieren
og retten ikke har satt oppsigelsen til side.»
Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti mener
at forslaget til bestemmelser for tidsbegrensede avtaler kan få som
konsekvens at utleier ved avtaleperiodens utløp sier opp
en leietaker på tross av at husværet fortsatt
skal leies ut. En reell rett til forlengelse av avtalen dersom utleier
fortsatt skal leie ut vil løse denne situasjonen. En slik
ordning vil ikke begrense utleiers rett og mulighet til å avslutte tidsavgrensede
kontrakter og bringe dem til opphør når det foreligger
reell grunn for det, for eksempel at eieren skal bruke boligen selv
eller for noen i sin husstand eller fordi leier ikke oppfyller sine
forpliktelser etter leieavtalen.
Dette medlem fremmer følgende forslag:
Ǥ 9-2 nytt andre og tredje punktum skal lyde:
Leier skal allikevel ha rett til forlengelse av leieavtalen i
samsvar med reglene i 9-3, dersom utleier fortsatt skal leie ut
leiligheten til andre enn sin ektefelle eller samboer, egne- ektefellens-
eller samboers slektninger i rett opp- eller nedadstigende linje,
til fosterbarn eller andre han har felles husstand med. Husstandsfellesskapet
må ha vart i minst 6 måneder og ikke være
avsluttet før leieforholdets begynnelse.»