13.1 Innledning

Kapittel 12 i lovforslaget inneholder visse prosessuelle bestemmelser i husleieforhold.

Bestemmelsene bygger i det vesentlige på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 13.

Kapittelet handler for det første om hvilke organ som skal kunne løse tvister i husleiesaker. Departementet holder fast ved at de ordinære domstolene skal ha rollen som det viktigste konfliktløsningsorgan i husleiesaken. Skal det etableres nye offentlige organ, må det foreligge særlige grunner for dette. Departementet kan ikke se at det foreligger slike grunner, verken for å opprette særdomstoler eller for å utvide kompetansen til Forbrukertvistutvalget. Det samme gjelder i forhold til å opprette egne kommunale nemnder. Det blir imidlertid foreslått at en takstnemnd kan ta stilling til hva som skal være markedsleie, gjengs leie og vederlag for forbedringer etter at leieforholdet er avsluttet, dersom partene ikke kommer til enighet om dette. Det foreslås at takstnemnda skal bestå av tre medlemmer som blir oppnevnt av herreds- eller byretten, og at nemndas avgjørelse skal kunne bringes inn for retten innen en fastsatt frist.

Kapittelet handler også om visse prosessuelle bestemmelser som spesielt skal gjelde for husleieforhold. Det blir foreslått at en avtale mellom utleier og leier om at en tvist som gjelder leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, bare skal være bindende dersom avtalen er inngått etter at tvisten har oppstått. Dernest blir det foreslått at retten kan beslutte at framleier, husstandsmedlem eller ny leier skal ha bruksrett til husrommet inntil saken er avgjort på en endelig måte. Det blir foreslått at retten ved kjennelse skal kunne gi samtykke til fravikelse, mot eller uten sikkerhetsstillelse, når retten ikke finner grunn til å sette til side en oppsigelse. Ankefristen i husleiesaker foreslås endret i overensstemmelse med den alminnelige ankefristen i sivile saker på to måneder.

13.2 Komiteens merknader

Komiteen vil vise til at det er foreslått å videreføre fra gjeldende rett at de ordinære domstolene skal ha rollen som viktigste konfliktorgan i husleiesaker. Komiteen har merket seg at enkelte høringsinstanser mener det er behov for en særdomstol i husleieloven. Komiteen vil understreke at det er domstolene som har fått rollen som konfliktløsningsorgan i den norske statsforvaltning. Komiteen vil imidlertid peke på at det er uheldig med den lange saksbehandlingstiden og de høye kostnadene som en domstolsbehandling innebærer. Komiteen ser derfor positivt på at det er satt igang et prøveprosjekt ved 6 domstoler med rettsmekling hvor partene helt eller delvis kan inngå rettsforlik. Komiteen er enig i at dette er positivt for en del husleietvister, men vil imidlertid peke på at rettsmekling krever at begge partene er enig om å benytte rettsmekling.

Komiteen støtter forslaget om å opprette en takstnemnd som kan ta stilling til hva som skal være markedsleie, gjengs leie og vederlag for forbedring etter at leieforholdet er avsluttet.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, viser til felles initiativ fra Norske Boligbyggelags Landsforbund, Norges Leieboerforbund, Huseiernes Landsforbund og Forbrukerrådet om opprettelse av et husleietvistutvalg. Husleietvistene er ofte små, tidkrevende og kostnadskrevende saker å føre for domstolsapparatet. I tillegg kommer lang ventetid for å få sakene opp for domstolene. Flertallet fremmer derfor forslag om at det opprettes et husleietvistutvalg i Oslo som en prøveordning. Husleietvistutvalget bør bestå av representanter fra leier og utleiersiden ledet av en nøytral formann med dommerkompetanse. Utvalget bør ha et eget sekretariat, som i tillegg til å forberede saker for utvalget, mekler mellom partene. Sekretariatet bør vurderes knyttet til forliksrådet.

Saker som er behandlet i Husleietvistutvalget skal unntas fra den lovbestemte behandling i Forliksrådet. Dette for å unngå dobbel behandling. Regjeringen gis fullmakt til å suspendere lovens krav til forliksrådsbehandling i de tilfeller saken er behandlet i Husleietvistutvalget.

Avgjørelser i Husleietvistutvalget får samme virkning som en dom dersom den ikke bringes inn for de alminnelige domstoler. Det bør være en prøveperiode på tre år. Regjeringen må deretter gjennomføre en evaluering og komme til Stortinget med en vurdering av erfaringene med forsøket, også når det gjelder den økonomiske og organisasjonsmessige siden av forsøksordningen.

Flertallet mener en slik prøveordning innenfor et avgrenset geografisk område vil vise om dette er en tilfredsstillende ordning for å løse husleietvister. Flertallet forutsetter at kostnadene ved ordningen i utgangspunktet bør dekkes av de sakførende parter.

Flertallet mener likevel at Regjeringen sammen med initiativtakerne til opprettelse av husleietvistutvalgsordningen, må vurdere om det er nødvendig å gå inn med økonomiske midler, slik at en er sikret at innføringen av Husleietvistutvalget blir realisert.

Flertallet fremmer følgende forslag:

«§ 12-5 Husleietvistutvalg skal lyde:

Departementet kan som forsøk i en eller flere kommuner opprette et partssammensatt utvalg til behandling av tvister etter loven her (Husleietvistutvalg). Departementet kan fastsette regler om saklig myndighetsområde, oppnevning, sammensetning, organisering, saksbehandling, vedtak, tvangskraft, sakskostnader, gebyr, gjenopptagelse, forholdet til voldsklausuler, bransjenemnder og de alminnelige dom-stolene og andre forhold av betydning for tvisteløsningen. Departementet kan også bestemme at reglene i § 12-2 ikke skal gjelde i områder hvor Husleietvistutvalget gjelder.

§ 13-3 annet ledd nr. 1 om endringer i lov av 13. august 1915 nr. 6 om rettergangsmåten i tvistemål skal § 273 nytt nr. 8 lyde:

i saker som er meglet eller avgjort ved vedtak i Husleietvistutvalg.»

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser til sine merknader og lovforslag som vil gjøre et tvisteorgan overflødig.

Disse medlemmer mener det vil koste mye å opprette slike tvisteorganer i et omfang som gjør dem i stand til å bli et effektivt virkemiddel i tvistesaker vedrørende bestemmelsene i husleieloven. Det er i denne sammenheng naturlig å vise til de innvendinger departementet trekker frem når det gjelder å opprette et eget tvisteutvalg for husleiesaker.

Disse medlemmer vil derfor stemme imot at det opprettes egne tvisteutvalg. Selv om flere av de mest sentrale høringsinstansene viser til at et husleietvistutvalg bør opprettes er det grunn til å tro at innsatsen og kostnadene for å bygge opp og drive et slikt organ ikke vil samsvare med nytteverdien.

Komiteens medlemmer fra Høyre viser til at lovforslaget innebærer at alle saker, med visse unntak, som blir ført inn for rettsvesenet, skal gå via forliksrådsbehandling etter denne loven. Disse medlemmer vil vise til at forliksrådet innebærer en megling som ikke er bindende hvis ikke begge parter er enig. Hvis i utgangspunktet konfliktnivået mellom partene er så høyt at ingen er innstilt på å inngå forlik, synes det unødvendig å gå veien via den forsinkelse forliksrådsbehandling medfører. Disse medlemmer mener derfor i utgangspunktet at saker kun skal gå til forliksrådet hvis en av partene krever det. Disse medlemmer viser videre til at spørsmålet om å oppnevne en tvistenemnd for husleiespørsmål er tatt opp etter initiativ fra NBBL, Norsk leieboerforbund, Huseiernes Landsforbund og Forbrukerrådet. Disse medlemmer mener at et slikt Husleietvistutvalg kan være et godt alternativ til megling gjennom forliksråd og mener at det bør gjennomføres forsøk med et slikt tvisteutvalg. Dette bør komme istedenfor forliksrådsbehandling.