Det vises i proposisjonen til at plan- og bygningsloven
stiller krav til en boenhet. Departementet har erfart at grensen
mellom én og to boenheter ofte kommer på spissen når det etableres
et utleieforhold i eksisterende bolig.
Etter gjeldende plan- og bygningslov § 20-1
er det krav om søknad og tillatelse når det opprettes en ny boenhet/bruksenhet
i en eksisterende bolig. Den nye enheten som oppstår må i utgangspunktet
følge bestemmelser i plan- og bygningsloven og krav i byggteknisk
forskrift som gjelder for nybygg, herunder de kvalitetskrav som
gjelder for en ny bolig.
I Meld. St. 17 (2012–2013) Byggje – bu – leve
er det varslet at departementet vil vurdere forenklinger i byggereglene
for utleieenheter i eksisterende boliger for å stimulere til etablering
av utleieboliger.
Departementet foreslår i proposisjonen å presisere
når det oppstår en søknadspliktig boenhet etter plan- og bygningslovgivningen.
Grensen mellom én og to boenheter er problematisk når det etableres
et utleieforhold i en eksisterende bolig. Selv om enkelte av høringsinstansene
er negative til forslaget, mener departementet at hensynet til forutberegnelighet
og likebehandling taler for en presisering.
Utgangspunktet er at plan- og bygningsloven ikke
regulerer forholdet til utleie.
Etter departementets vurdering må søknadsplikten
for en ny boenhet basere seg på rent fysiske kriterier ved selve
bygget, og ikke forhold ved organisering av beboerne. En ny boenhet
må kunne fungere som en selvstendig enhet og må ha alle hovedfunksjoner
for en bolig. Etter departementets syn må en selvstendig boenhet
ha egen separat inngang. Boenheten må videre være fysisk adskilt
fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen.
Dagens praksis synes å være forskjellig mellom kommuner
når det legges til rette for utleie. Spørsmålet om grensen oppstår
der en del av en bolig fremstår som en selvstendig boenhet, og for
eksempel også leies ut, uten at delen tilfredsstiller alle krav
som selvstendig boenhet.
Hensikten med presiseringen er å gjøre det tydelig
at utleie i del av en bolig ikke medfører at den delen av boligen
som leies ut må defineres som en selvstendig boenhet etter plan-
og bygningsloven, selv om den avgrensede delen har alle hovedfunksjoner.
Utleie av del av eksisterende bolig kan således skje uten krav til
søknad og nye krav til egen boenhet. Eier kan velge å leie ut de
deler av egen bolig som er av dårligst kvalitet. Men arealet skal
lovlig kunne brukes som boligareal (hoveddel), og bruken skal være i
samsvar med de krav som gjaldt på godkjenningstidspunktet.
Når eier ønsker å opprette en ny selvstendig boenhet,
krever dette fortsatt søknad og tillatelse, typisk der hjemmelshaver
samtidig søker om seksjonering etter eierseksjonsloven. Krav til søknad
og tillatelse kan også gjelde ved endring av bruken eller ved fysisk
ominnredning. I tillegg kan kommunen i kommuneplan ha egne bestemmelser
om at det må foreligge tillatelse fra kommunen ved fravikelse eller
oppdeling av en eksisterende boenhet, jf. plan- og bygningsloven
§ 31-6.
Departementet mener det ikke er behov for lovendring,
men vil vurdere om det bør gis bestemmelser i forskrift for nærmere
å avklare søknadsplikten for ny boenhet. Selv om endring fra tilleggsdel
til hoveddel i eksisterende bolig ikke var en del av høringen til
lovforslaget, vil departementet også vurdere om disse tiltakene bør
unntas krav om søknad og tillatelse etter plan- og bygningslovgivningen.
Det vises i proposisjonen til at den foreslåtte
presiseringen vil forenkle byggereglene ved utleie i del av bolig.
Forslaget vil medføre større forutberegnelighet og mer likebehandling
når det gjelder vurderingen av lovens krav til ny boenhet. Videre
vil forslaget bidra til at det enklere kan etableres et utleieforhold
i en eksisterende bolig.
For øvrig antas presiseringen ikke å føre til økonomiske
eller administrative konsekvenser.
Komiteen støtter regjeringens
forslag om at utleie av del av eksisterende bolig kan skje uten krav
til søknad og nye krav til egen boenhet. Komiteen noterer
seg at regjeringen presiserer at krav til blant annet sikkerhet
og rømningsveier må være overholdt.
Komiteen mener at det ligger
et stort potensial i tilgjengeliggjøring av eksisterende boligareal til
utleie. Mange sliter med å komme inn i utleiemarkedet ,og prisene
presses stadig oppover. Ved å forenkle kravet til hva som skal gjelde som
selvstendig boenhet, unngår man å pålegge huseiere store kostnader
for å legge til rette for bekvemmeligheter som strengt tatt ikke
er nødvendige for å kunne ha fullverdige og gode boforhold.