I proposisjonen fremmer Justis- og beredskapsdepartementet
forslag om endringer i tomtefesteloven. Lovforslaget gjelder bortfesteres
adgang til å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med
forlengelse av feste til bolighus og fritidshus. Lovforslaget har
bakgrunn i Den europeiske menneskerettsdomstolens dom 12. juni 2012
i saken Lindheim og andre mot Norge og bygger på utredningen i NOU
2013: 11 Festekontrakter og folkerett.
Den europeiske menneskerettsdomstolen kom i den
nevnte dommen til at reglene i tomtefesteloven § 33 om festerens
rett til å kreve forlengelse av feste til bolighus eller fritidshus
på samme vilkår som før kan føre til et resultat som ikke er forenlig
med bortfesterens eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettskonvensjon første
tilleggsprotokoll artikkel 1 (EMK P1–1). Departementet legger til
grunn at synspunktene i dommen rekker lenger enn til kun å gjelde
de konkrete festeforholdene som ble vurdert i saken. I dommen gjøres
det klart at det underliggende problemet skyldes lovgivningen som sådan.
Siktemålet med lovforslaget i proposisjonen er å sikre bedre proporsjonalitet
i reglene om forlengelse av feste til bolighus og fritidshus slik
at liknende krenkelser av EMK ikke gjentar seg. En nærmere vurdering
av forpliktelsene etter EMK og behovet for å endre tomtefesteloven som
følge av Lindheim-dommen er gitt i punkt 3 i proposisjonen.
Departementet legger på bakgrunn av dommen til
grunn at festerens rett etter tomtefesteloven § 33 til å forlenge
festeavtalen ved festeavtalens utløp er forenlig med EMK. Endringsbehovet knytter
seg til festeavgiften etter forlengelse av avtalen. I sin kritikk
av de nåværende reglene i § 33 pekte domstolen blant annet på den
lave festeavgiften reglene kan føre til, at tomteverdi er utelukket
som relevant reguleringsfaktor, og at verdistigning av tomten utelukkende
tilfaller festeren ved videresalg. Etter departementets vurdering
skyldes krenkelsen av EMK samspillet mellom tomtefesteloven §§ 7,
15 og 33. Disse bestemmelsene fører til at festeavtalen etter forlengelsen
blir tidsubestemt, og at festeavgiften ved forlengelsen ikke kan
reguleres med mer enn endringer i konsumprisindeksen.
Forslaget om nye regler i tomtefesteloven som stiller
bortfesteren i en gunstigere posisjon ved forlengelse av festet
enn etter nåværende lovgivning, må forene ulike og til dels motstridende hensyn,
noe høringen viser. De nye reglene må avhjelpe de svakheter ved
lovgivningen som EMD pekte på i Lindheim-dommen. Samtidig må det
tas hensyn til festerens vern etter EMK og Grunnloven. Sentralt
står også behovet for regler som kan gi stabilitet på et område
som har vært preget av tvister. Det er videre nødvendig å se lovens
regler i sammenheng. Lovendringene må utformes på en måte som i
størst mulig grad er forenlig med lovens system for øvrig.
Departementet foreslår at det fortsatt skal
være en rett for festeren etter § 33 til å kreve forlengelse av
festet ved utløpet av festeavtalen. Festet forlenges i utgangspunktet
på samme vilkår som før, men det foreslås en adgang for bortfesteren til
å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen.
Se lovforslaget § 15 fjerde ledd og punkt 4 i proposisjonen. Departementet
foreslår at bortfesteren gis rett til et «engangsløft» av festeavgiften
innen tre år etter forlengelsen av festeavtalen. Forslaget bygger på
en generell avveining mellom hensynet til bortfesteren og hensynet
til festeren. Departementet foreslår at den regulerte festeavgiften skal
utgjøre 2,5 prosent av tomteverdien. Tomteverdien skal etter forslaget
beregnes på samme måte som etter nåværende § 15 annet ledd nr. 3 og
§ 37 første ledd tredje punktum.
For å unngå at festerne får en betydelig økning av
festeavgiften, foreslår departementet et høyestebeløp («tak») for
hva festeavgiften kan utgjøre i året. Høyestebeløpet foreslås satt
til 9 000 kroner, justert ved hvert årsskifte etter 1. januar 2002
i samsvar med endringen i pengeverdien. Dette svarer i 2015 til
11 378 kroner. Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt, eller
per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Forslaget om et
høyestebeløp er utformet i samsvar med høyestebeløpet etter gjeldende § 15
annet ledd nr. 2.
Departementet foreslår ikke å knytte høyestebeløpet
til antallet boenheter på tomten, slik det har vært foreslått regler
om i NOU 2013:11. Departementet foreslår heller ikke noe minstebeløp for
festeavgiften.
Etter departementets forslag til § 33 trenger
ikke festeren å kreve forlengelse når festetiden er ute. Med mindre
festeforholdet avsluttes fra festerens side, løper festet videre
på samme vilkår som før, men med rett for bortfesteren til å kreve regulering
etter forslaget til § 15 fjerde ledd. Det foreslås et unntak fra
bortfesterens reguleringsrett for tilfeller der det er avtalt en
rett for festeren til å kreve forlengelse av festet, og det følger
av avtalen at bortfesteren ikke har rett til regulering av festeavgiften
utover det som følger av endringen i pengeverdien, se punkt 5.3
i proposisjonen.
De foreslåtte reglene om reguleringsrett for
bortfesteren i forbindelse med forlengelse av festeavtalen gjelder
ved feste til bolighus og fritidshus. Det foreslås like regler for
disse to formene for festeforhold, se punkt 5.1. Det foreslås ikke
unntak eller særlige regler for offentlige bortfestere, se punkt 5.2.
Det foreslås i punkt 5.4 at reglene skal gjelde både for avtaler som
allerede er forlenget i medhold av de nåværende reglene i § 33,
og for fremtidige forlengelser. I punkt 5.5 vurderes enkelte ytterligere
forslag om unntak fra reglene om reguleringsrett for bortfesteren
som er tatt opp av utvalget eller under høringen. Departementet foreslår
ikke slike særregler eller unntak.
I NOU 2013:11 er det foreslått at bortfesteren skal
gis en rett til å kreve ny regulering av festeavgiften når det er
gått minst 30 år fra forrige regulering. Departementet foreslår
ikke å følge opp dette forslaget. Det er vanskelig å forutse hva
som eventuelt vil være en treffende reguleringsmekanisme for festeavgiften
flere tiår frem i tid. Dersom utviklingen over tid skulle tilsi
at det bør gis adgang til ny regulering av festeavgiften etter tidsintervaller
i tråd med utvalgets forslag, kan dette gjøres ved ny lovgivning.
Departementet foreslår heller ikke noen sikkerhetsventil
i tomtefesteloven § 11 for «særs urimeleg låg» festeavgift slik
utvalget har foreslått. Departementet foreslår en bestemmelse som
gjør det mulig i ekstraordinære tilfeller å fastsette en festeavgift
som er høyere enn høyestebeløpet når dette er nødvendig av hensyn til
bortfesterens vern etter EMK P1–1. Bestemmelsen er ment som en snever
unntaksbestemmelse med det formål å forhindre mulige krenkelser
av EMK P1–1. Sikkerhetsventilen gjelder kun for regulering av festeavgiften
i forbindelse med forlengelse av avtalen og gir ikke en generell
adgang til revisjon av festeavgiften. Se om dette punkt 4.4. i proposisjonen.
Det følger av tomtefesteloven § 37 første ledd første
punktum at dersom festeren velger å innløse tomten, skal innløsningssummen
som hovedregel være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering
på innløsningstiden. Som følge av forslaget om en rett for bortfesteren
til å kreve regulering av festeavgiften ved forlengelse foreslår
departementet en endring av reglene om beregning av innløsningssum
i § 37 første ledd, se punkt 6 i proposisjonen. Departementet foreslår
at ved innløsning som finner sted ti år eller kortere før avtalen
kunne ha vært forlenget etter § 33, kan bortfesteren kreve regulering
av festeavgiften etter lovforslaget § 15 fjerde ledd som grunnlag
for beregningen av innløsningssummen etter § 37 første ledd første
punktum. Denne bestemmelsen foreslås tatt inn som et nytt annet
punktum i § 37 første ledd. Når bortfesteren etter lovforslaget
vil ha utsikter til en regulering av festeavgiften ved forlengelse
av festeavtalen, bør retten til regulering av festeavgiften reflekteres
i innløsningssummen hvis utløpet av festeavtalen ligger noenlunde
nært frem i tid. Forslaget har blant annet bakgrunn i bortfesterens
rett til full erstatning etter Grunnloven § 105.
De foreslåtte reglene om regulering av festeavgiften
ved forlengelse og beregning av innløsningssummen har et tilbakevirkende
element som rammer festerne. Forholdet til Grunnloven § 97 vurderes
i punkt 7 i proposisjonen. Departementet legger til grunn at lovforslaget
er i samsvar med Grunnloven § 97.
I punkt 8 i proposisjonen vurderes behovet for overgangsregler.
Departementet foreslår for det første en overgangsregel som slår
fast at bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiften etter lovforslagets
§ 15 fjerde ledd selv om festeavtalen allerede er forlenget. Bortfesteren
kan kreve slik regulering av festeavgiften fra ikrafttredelsen av
loven og frem til 1. januar 2018. De foreslåtte reglene om bortfesteres
rett til å kreve regulering av festeavgiften vil føre til at noen festere
vil få en merkbar økning av festeavgiften. Departementet ser derfor
også behov for en overgangsregel som setter en grense for hvor tidlig
etter ikrafttredelsen bortfesteren skal kunne kreve den oppregulerte
festeavgiften med full effekt. Departementet foreslår at dersom reguleringen
fører til at den årlige festeavgiften øker med mer enn 8 000 kroner,
kan bortfesteren for festeavgift som forfaller før 1. januar 2017, ikke
kreve den delen av festeavgiften som overstiger dette beløpet. Videre
foreslås det en overgangsregel om skjæringstidspunktet for anvendelsen
av de nye reglene om innløsningssum. Lovforslagets regler om beregning
av innløsningssum innebærer at det kan være av betydning for innløsningssummen
om det er de nåværende eller de nye reglene som får anvendelse.
Departementet foreslår at de nye reglene skal gjelde hvis innløsningstiden
er inne eller festetiden ute 1. juli 2016 eller senere. Er innløsningstiden
inne eller festetiden ute før dette tidspunktet, kan innløsningssummen
ikke beregnes på grunnlag av oppregulert festeavgift etter de nye
reglene.
Midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 om
rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus ble gitt
for å avklare rettstilstanden etter Lindheim-dommen og frem til
permanente lovendringer som følge av dommen kunne komme på plass.
Den midlertidige loven oppheves 1. juli 2015, jf. lovens § 5. Det
foreslås på denne bakgrunn at lovforslaget i proposisjonen trer
i kraft fra samme tidspunkt.