3.1 Sammendrag

3.1.1 Innledning

Det er i proposisjonen redegjort for Kredittilsynets forslag og Høringsinstansenes merknader når det gjelder krav til positiv egenkapital og tilstrekkelig likviditet.

3.1.2 Departementets vurdering

Departementet er enig med Kredittilsynet i at hensynet til eiendomsmeglernes kunder taler for at personer og foretak som driver eiendomsmegling bør ha en solid økonomi. Departementet viser til at alle høringsinstanser som har uttalt seg om forslaget, med unntak av Nærings- og handelsdepartementet, i hovedsak støtter forslaget om å innføre et krav om positiv egenkapital for eiendomsmeglingsforetak. Nærings- og handelsdepartementet går mot forslaget, og legger særlig vekt på at krav om positiv egenkapital (suffisiens) vil kunne virke som en etableringshindring og at kravet om sikkerhetsstillelse gir tilstrekkelig sikkerhet. Advokatforeningen, Tilsynsrådet for advokatvirksomhet og Justisdepartementet stiller spørsmål ved hensiktsmessigheten ved å sette krav om positiv egenkapital til advokater og eiendomsmeglere som driver eiendomsmegling i enkeltmannsforetak. Disse legger vekt på at advokater og enkeltmannsforetak har ubegrenset ansvar for sine forpliktelser, at Kredittilsynet ikke har full innsynsrett i advokaters regnskaper og at et slikt krav må antas å være en etableringshindring for mange advokater og personer med eiendomsmeglerbrev.

Departementet legger til grunn at kravet til sikkerhetsstillelse etter eiendomsmeglingsloven § 2-5, jf. forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling, normalt vil være tilstrekkelig til å dekke det ansvar eiendomsmeglere kan pådra seg under utøvelse av virksomheten. Departementet viser imidlertid til at sikkerhetsstillerens ansvar pr. oppdrag pr. skadelidte kan begrenses ved avtale, men ikke til mindre enn 2,5 mill. kroner. Departementet legger videre vekt på at Kredittilsynets oversikter tyder på at risikoen for underslag av klientmidler og andre økonomiske misligheter er større blant eiendomsmeglingsforetak med dårlig økonomi.

Departementet vil, i motsetning til Nærings- og handelsdepartementet, legge mindre vekt på om det kan dokumenteres at rapportering fra eindomsmeglerforetakene til Kredittilsynet er egnet til å avdekke insolvens. Departementet mener derfor det er grunn til å sette krav til eiendomsmeglingsforetakenes egen økonomi i tillegg til krav om sikkerhetsstillelse. Et krav om positiv egenkapital vil etter departementets syn bidra til forebyggelse av situasjoner der faren for underslag av klientmidler og andre økonomiske misligheter øker. Departementet viser for øvrig til at et tosporet system med både kapitalkrav og krav til sikkerhetsstillelse er i samsvar med det som er gjort gjeldende for verdipapirforetak.

Kredittilsynet foreslår at positiv egenkapital skal være en forutsetning for å få bevilling til å drive eiendomsmegling også for personer som har eiendomsmeglerbrev, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 1. Tilsynets forslag innebærer videre at Kredittilsynet kan kreve at en advokats eiendomsmegling opphører dersom vedkommende ikke har positiv egenkapital. Departementet er enig med de høringsinstanser som peker på at et krav om positiv egenkapital kan være mindre hensiktsmessig overfor advokater og personer med bevilling til å drive eiendomsmegling. Som påpekt av enkelte høringsinstanser må det antas at et krav til positiv egenkapital ville kunne utelukke særlig yngre nyutdannede personer fra å drive eiendomsmegling. Som det framgår nedenfor foreslår departementet på denne bakgrunn en noe annen løsning for advokater og personer med bevilling til å drive eiendomsmegling enn det som følger av Kredittilsynets forslag.

Departementet foreslår etter dette et krav om at foretak som skal drive eiendomsmegling, bortsett fra personer med bevilling til å drive eiendomsmegling, skal ha eiendeler som i verdi overstiger foretakets samlede forpliktelser (positiv egenkapital). Kravet til positiv egenkapital vil dermed omfatte aksjeselskaper, ansvarlige selskaper, banker og boligbyggelag som gis bevilling til å drive eiendomsmegling. Når det gjelder boligbyggelags adgang til å drive eiendomsmegling vises det til nærmere omtale i kapittel 6. På bakgrunn av de kapitalkrav som er fastsatt for banker, anser departementet for øvrig at kravet til positiv egenkapital for banker som driver eiendomsmegling vil ha begrenset betydning. Kravet om positiv egenkapital vil, sammen med krav om å kunne oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller (se under), erstatte gjeldende krav til solvens (se pkt. 3.1 om solvensbegrepet). Et krav om positiv egenkapital vil gå lenger enn solvenskravet idet det ikke tas hensyn til om søkeren likevel kan oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller. Departementet anser et krav om positiv egenkapital som nødvendig når det gis bevilling til å drive eiendomsmegling. Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 2-1 tredje ledd (som blir nytt fjerde ledd), nr. 4.

Departementet mener videre at Kredittilsynet bør kunne kalle tilbake bevillingen til å drive eiendomsmegling dersom foretak som nevnt ikke lenger har positiv egenkapital, og foreslår en regel om dette. Det vil være opp til Kredittilsynet å vurdere om bevillingen skal trekkes tilbake dersom et eiendomsmeglerforetak ikke lenger har positiv egenkapital, men fremdeles er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller. Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 2-8 annet ledd nr. 1.

Etter gjeldende regler faller bevillingen automatisk bort dersom et meglerforetak blir tatt under konkursbehandling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-8 første ledd. Departementet mener at tilsynshensyn tilsier at bortfall av bevillingen også i konkurstilfellene bør skje ved at bevillingen kalles tilbake. Departementet foreslår derfor en justering i loven slik at Kredittilsynet skal kalle bevillingen tilbake dersom en person eller foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling blir tatt under konkursbehandling, jf. departementets forslag til endring i § 2-8 første ledd nr. 1.

Økokrim påpeker at det kan være noe uklart om Kredittilsynets forslag om krav til positiv egenkapital innebærer et krav om at balansen i regnskapet skal vise positiv egenkapital, eller om det skal være et krav om at de virkelige verdier i foretaket skal overstige forpliktelsene. Tilsynshensyn kan etter departementets vurdering tilsi at et krav om positiv egenkapital relateres til regnskapstallene i balansen som skal rapporteres til Kredittilsynet. Som påpekt av Økokrim medfører prinsippet om historisk kostbaserte regnskaper, at det kan være stor forskjell mellom virkelig og bokført verdi av eiendeler (og gjeld), slik at et foretak kan ha positiv reell egenkapital selv om regnskapet viser negativ egenkapital. Departementet mener at det vil være uheldig å innføre et krav som gir adgang til å kalle tilbake bevillingen til reelt solide foretak, og at den reelle egenkapitalen (virkelig verdi av eiendelene) derfor bør legges til grunn for et krav om positiv egenkapital. Nærings- og handelsdepartementet legger i sin høringsuttalelse til grunn at positiv egenkapital må vurderes ut fra «den reelle verdien av eiendelene», og mener dette tilsier at det bør avklares nærmere hvordan kontrollen av dette kan foretas før en tar endelig stilling til om det bør innføres et krav om positiv egenkapital. Departementet antar at regnskapsrapporteringen vil gi Kredittilsynet relevant informasjon for å vurdere virkelig verdi av egenkapitalen i eiendomsmeglingsforetakene, og har ut fra dette ikke lagt avgjørende vekt på innvendingene til Nærings- og handelsdepartementet.

Departementet antar at et krav om å være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller (likviditet), ytterligere vil redusere risikoen for økonomiske misligheter. De innvendinger som enkelte høringsinstanser har kommet med i forhold til et krav om positiv egenkapital for advokater og personer med bevilling til å drive eiendomsmegling, gjør seg etter departementets oppfatning ikke gjeldende i forhold til et krav om å være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller. Departementet mener derfor at et slikt krav vil være en bedre måte å stille krav om den økonomiske situasjonen for personer med bevilling til å drive eiendomsmegling, enn Kredittilsynets forslag om positiv egenkapital. Departementet foreslår ut fra dette at både personer og foretak må være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller for å få bevilling til å drive eiendomsmegling, jf. departementets forslag til endringer i § 2-1 tredje ledd (som blir fjerde ledd) nr. 3. Advokater kan drive eiendomsmegling i medhold av norsk advokatbevilling, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 første ledd nr. 2. For slik bevilling gjelder bl.a. regler i domstolloven (se pkt. 3.1). I samsvar med det systemet det er lagt opp til i eiendomsmeglingsloven, vil departementet ikke foreslå å stille krav til positiv egenkapital eller at advokaten skal være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller som et eksplisitt vilkår for at advokater kan drive eiendomsmegling. Departementet mener imidlertid at Kredittilsynet, i tråd med systemet i loven, bør kunne kreve at en advokats eiendomsmeglingsvirksomhet opphører dersom advokaten ikke er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller, og foreslår en regel om dette. Det vises til departementets forslag til endringer i § 2-8 fjerde ledd nr. 2.

På tilsvarende måte foreslås det at Kredittilsynet kan kalle tilbake bevilling til å drive eiendomsmegling dersom en person eller foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling ikke lenger er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller, jf. departementets forslag til endringer i § 2-8 annet ledd nr. 1.

Departementet mener i samsvar med Kredittilsynets vurdering at det bør stilles krav til den økonomiske situasjonen for personer som søker om å få eiendomsmeglerbrev, og dermed rett til å bruke tittelen «statsautorisert eiendomsmegler» og rett til å være faglig ansvarlig for eiendomsmeglingsforetak. Dette er ivaretatt etter gjeldende regler ved et krav om solvens (se pkt. 3.1) for å få utstedt eiendomsmeglerbrev, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-3 første ledd nr. 3. Departementet foreslår at kravet, i likhet med det som foreslås for å få bevilling, skjerpes noe ved å innføre et krav også for utstedelse av eiendomsmeglerbrev om at søkeren er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller.

Departementet mener at Kredittilsynet bør kalle tilbake eiendomsmeglerbrev dersom eiendomsmegleren ikke lenger oppfyller dette kravet, og foreslår at Kredittilsynet skal kalle tilbake eiendomsmeglerbrev dersom vedkommende ikke lenger er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller.

Departementet foreslår i tillegg et krav om at eiendomsmeglerbrev bare kan utstedes til den som er myndig, og at Kredittilsynet skal kalle eiendomsmeglerbrev tilbake dersom vilkåret ikke lenger er oppfylt. Departementet har ikke opplysninger om at eiendomsmegling i praksis har vært drevet av umyndige. Departementet mener likevel at de følger en eventuell umyndiggjøring har, bl.a. at vedkommende ikke gyldig kan påta seg forpliktelser, gjør det naturlig å presisere et slikt krav i loven. Det vises til vergemålsloven § 2 om at den som er umyndig ikke selv kan råde over sine midler eller binde seg ved rettshandel, med mindre annet særlig er bestemt. Det anses ikke praktisk å utstede eiendomsmeglerbrev til mindreårige. Departementet legger derfor til grunn at et krav om å være myndig for å få eiendomsmeglerbrev i praksis bare vil kunne ha betydning ved umyndiggjørelse. Etter domstolloven § 220 tredje ledd, jf. § 230 annet ledd, gjelder tilsvarende for advokat som blir satt under vergemål. Departementet viser for øvrig til at krav til myndighet også følger av lover av samme type som eiendomsmeglingsloven. Eksempelvis er det etter revisorloven krav om ikke å være umyndiggjort for å bli opptatt i revisorregisteret eller få bevilling som statsautorisert revisor, jf. § 11 første ledd nr. 4 og § 11 tredje ledd nr. 2. I Ot.prp. nr. 75 (1997-98) om ny revisorlov foreslås det å videreføre et lovkrav om å være myndig for å bli godkjent som registrert eller statsautorisert revisor, jf. forslag til § 3-4. Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 2-3 første ledd og § 2-9.

Departementet er for øvrig enig med Justisdepartementet i at begrepsbruken i eiendomsmeglingsloven kan gjøres klarere mht. skillet mellom foretak og enkeltpersoner med bevilling til å drive eiendomsmegling. Departementet foreslår enkelte endringer i eiendomsmeglingsloven i tråd med Justisdepartementets merknad. Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 2-1 tredje ledd (som blir nytt fjerde ledd), § 2-2 første og annet ledd, § 2-5 første ledd, § 2-6 første ledd, § 2-7 annet ledd, § 2-8 første og annet ledd og ny § 2-10.

3.1.3 Komiteens merknader

Komiteen slutter seg til Regjeringens forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 2-1 fjerde ledd (nåværende tredje ledd) nr. 3 og nr. 4 annet punktum, § 2-3 første ledd nr. 4 og 5, jf. § 2-9 første ledd og § 2-8.

Komiteen slutter seg videre til forslagene til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 2-2 første og annet ledd, § 2-5 første ledd, § 2-6 første ledd og § 2-7 annet ledd.

Komiteen vil understreke betydningen av kravet om positiv egenkapital, og er enig med departementet i at det skal være den reelle egenkapitalen (virkelig verdi av eiendelene) som bør legges til grunn for et krav om positiv egenkapital. Det er av sentral betydning at lovverket i seg selv ikke legger beskrankninger for nyetableringer og at man i praktiseringen av loven også tar hensyn til egenkapitalutviklingen i nystartede selskaper.