Ved inntektsbeskatningen av bolig på festet tomt, skal
verdien av festetomten ikke tas med i grunnlaget for prosentligning.
For bortfester vil festeavgiften være en skattepliktig
inntekt.
Formuesbeskatningen ved tomtefeste blir noe forskjellig avhengig
av om festeavtalen anses som tidsbegrenset eller varig. Det er langvarig
praksis for å anse festeavtaler på 99 år
eller mindre som tidsbegrensede, mens festeavtaler på 100 år
eller mer anses som varige. Også festeavtaler på 99 år
eller mindre anses som varige når festeren har rett til å fornye
avtalen slik at samlet varighet blir 100 år eller mer.
Både ved tidsbegrenset og ved varig tomtefeste skal
grunneieren (bortfesteren) tilordnes hele tomteverdien ved fastsettelsen
av skattepliktig formue.
Forskjellen mellom formuesbeskatningen av tidsbegrenset og varig
tomtefeste ligger i hvorvidt det tas hensyn til den heftelsen som
festeavtalen representerer, og på den annen side den nedkapitaliserte
fordringen på årlig festeavgift.
Ved tidsbegrenset tomtefeste får bortfesteren ikke fradrag
for verdien av den heftelsen som festeavtalen representerer, og
vedkommende blir ikke skattlagt for den nedkapitaliserte verdien
av fordringen på årlig festeavgift. Festeren (huseieren)
skal tilsvarende ikke formueslignes for verdien av festeretten,
og festeren får heller ikke fradrag for den nedkapitaliserte
verdien av forpliktelsen til å svare festeavgift.
Ved varig tomtefeste skal det i prinsippet hos bortfesteren gjøres
fradrag for den heftelsen som festeavtalen representerer. Tilsvarende
skal det hos bortfesteren tas hensyn til den nedkapitaliserte verdien
av årlig festeavgift. Hos festeren skal en i prinsippet skattlegge
bruksretten som formue, men gi fradrag for den kapitaliserte verdien
av forpliktelsen til å svare festeavgift. I praksis ser
en imidlertid bort fra både formuestillegget og fradraget
når disse postene antas å være omtrent
like store.
I Innst. S. nr. 143 (1996-1997) uttaler komitéflertallet
på side 25:
«Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet
og Senterpartiet, viser til at taksten på huset skal avspeile
produksjonskostnadene for boligeiendommen og at naturlig tilordnet
tomt ikke skal føre til høyere takst. Forskjellen
mellom en selveiertomt og festet tomt er kun knyttet til en periodisering
av kostnaden for å oppnå full bruksrett til arealet.
Dette betyr at for dette skatteformål skal det ikke være
forskjell på takst for festet tomt og selveiertomt.»
Forslaget til takseringsløsning innebærer at
det ikke blir fastsatt noen egen verdi for henholdsvis bygning og
tomt. Den tradisjonelle løsningen med å unnta tomteverdien
fra boligens takstgrunnlag ved skattlegging av fester kan derfor
ikke uten videre benyttes.
Departementet viser til at det foreligger prinsipielle grunner
for at takstgrunnlaget ikke skal reduseres på grunn av
at tomten er festet. Det har sammenheng med at taksten skal fastsettes
ut ifra produksjonskostnadene for bygningen. Tomteverdien har ingen
betydning for takstens størrelse. Gjennom systemet med fradragssoner
er det lagt opp til en viss geografisk differensiering av takstene,
men dette er kun et utslag av generelt lavt prisnivå i
enkelte områder. Det ville derfor innebære et
brudd på hovedprinsippet i takseringsløsningen
om man korrigerte taksten for tomteverdien i festetilfellene.
Departementet viser også til at administrative hensyn
tilsier at taksten ikke bør reduseres på grunn av
tomtefeste. For å unngå vanskelige og ressurskrevende
skjønnsmessige avgjørelser i ligningsetaten, måtte
en korreksjon ha vært sjablonmessig. En løsning
kunne ha vært at boliger med festet tomt fikk et eget prosentvis
fradrag i taksten. En slik løsning vil imidlertid kunne
gi uforholdsmessig lav takst for leiligheter i bygårder
og annen blokkbebyggelse. Det skyldes at tomteutnyttelsen for blokker
er vesentlig bedre enn for eneboliger og rekkehus og lignende, og at
det derfor kan ha liten betydning for verdien av den enkelte leiligheten
om tomten er festet. Dertil kommer at blokker allerede i utgangspunktet
har en kvadratmetersats som er lav sett i forhold til reelle byggekostnader.
Verdifulle leiligheter ville derfor kunne bli verdsatt langt under
reelle byggekostnader og markedsverdi. Fordelingsvirkningene av
et slikt opplegg vil ikke være rimelige.
En løsning hvor blokker på festet tomt får
et mindre prosentvis fradrag i taksten enn eneboliger og lignende
på festet tomt er heller ikke tilrådelig. Det
skyldes at en slik løsning gjør det nødvendig
med en nærmere definisjon av forskjellige bygningstyper,
noe som ikke er ønskelig.
Etter en samlet vurdering foreslår derfor departementet
samme løsning som komitéflertallet går
inn for, det vil si at det ikke skal gjøres fradrag i takstgrunnlaget
på grunn av festet tomt.
Departementet foreslår at nåværende
metode for skattlegging av bortfester videreføres, slik
at bortfester skattlegges for festeavgiften, og at bortfester tilordnes
formuesverdien av tomten.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet
og Sosialistisk Venstreparti slutter seg til Regjeringens
vurderinger og forslag.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet
og representanten Karl N. Meløysund viser til merknad
under kap. 1.1.2, der disse medlemmer går
inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig, samt
formueskatten. Disse medlemmer avviser følgelig
drøftelser av festede tomter, siden dette ikke er relevant
med disse medlemmers forslag.
Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti
og Venstre merker seg at Regjeringen vil foreslå,
i likhet med Innst. S. nr. 143 (1996-1997), at det ikke skal gjøres
fradrag i takstgrunnlaget på grunn av festet tomt. Disse
medlemmer viser for øvrig til sine respektive merknader
under kap. 10.2.
Disse medlemmer viser til sin merknad under avsnitt
1.1.2 der disse medlemmer går inn for å avvikle
fordelsbeskatningen av egen bolig og legge forsikringstakst til
grunn for taksering.