6.1 Arealbegrep og etasjefaktorer

6.1.1 Sammendrag

6.1.1.1 Innst. S. nr. 143 (1996-1997)

Etter komitéflertallets skisse i Innst. S. nr. 143 (1996-1997) skal takseringen av eneboliger og frittliggende fritidsboliger ta utgangspunkt i grunnflaten i bygningens hovedetasje. En etasjefaktor skal gjenspeile byggekostnadene i de forskjellige etasjene, se avsnitt 6.1.1 i proposisjonen.

Rekkehus og flermannsboliger skal takseres på samme måte som eneboliger, mens blokkleiligheter skal takseres med utgangspunkt i arealet målt innvendig i hver enkelt boenhet.

6.1.1.2 Departementets vurderinger og forslag

Problemstillinger

Den skisserte løsningen for arealbegrep og etasjefaktorer i Innst. S. nr. 143 (1996-1997) reiser flere spørsmål. Med hensyn til taksering av eneboliger, rekkehus og flermannsboliger (men ikke blokkleiligheter) oppstår følgende problemstillinger i tilknytning til arealbegrep og etasjefaktorer:

• (i) Hvordan avgrenses grunnflaten i hovedetasjen?

• (ii) Skal det benyttes ett eller flere mål for grunnflate der etasjene er forskjellige?

• (iii) Er de forskjellige etasjedefinisjonene tilstrekkelig presise?

• (iv) Er størrelsen på de forskjellige etasjefaktorene riktig sett i forhold til reelle byggekostnader?

Disse fire problemstillingene er drøftet nærmere i avsnitt 6.1.2.1 i proposisjonen.

De uavklarte spørsmålene som er påpekt (spørsmål (i) til (iv)), illustrerer at komitéflertallets forslag til arealbegrep og etasjefaktor ikke uten videre kan legges til grunn ved takseringen. Etter en samlet vurdering finner departementet det mest hensiktsmessig å fremme forslag om bruk av et annet arealbegrep, som ikke medfører behov for en definisjon av forskjellige etasjer.

Departementets forslag til innhold i arealbegrepet er omtalt i avsnitt 6.1.2.2 i proposisjonen, mens etasjefaktoren er særlig omtalt i avsnitt 6.1.2.3.

Særlig om arealbegrepet

Et grunnleggende krav som må stilles er at det benyttede arealbegrepet ikke innebærer nye tvilsspørsmål ved oppmåling av boligmassen i Norge. Komitéflertallets skisse til oppmålingmetode innebærer flere tvilsspørsmål, og er dessuten utarbeidet med sikte på de vanligst forekommende bygningstypene. Det er viktig at takseringsløsningen kan brukes på alle de forskjellige bygningsvariantene som finnes i Norge. Dette forholdet tilsier etter departementets vurdering at man benytter et innarbeidet arealbegrep, som også kan benyttes på mer spesielle bygningskonstruksjoner.

Et annet grunnleggende krav som må stilles til arealbegrepet er at det ikke innebærer urimelig forskjellsbehandling av forskjellige bygningskonstruksjoner. Komitéflertallets skisse innebærer en ubegrunnet favorisering av bygninger med flere etasjer fremfor bygninger på ett plan. En slik forskjellsbehandling kan unngås ved å benytte et etablert arealbegrep. Etasjefaktoren er også sentral i denne forbindelse.

Et tredje grunnleggende krav til arealbegrepet er at det er administrativt håndterbart. Et viktig ledd i det nye takseringssystemet er innhenting av opplysninger fra boligeierne i egenmeldingsskjema ved etableringen av takstregisteret. Den takseringsløsningen som er skissert i Innst. S. nr. 143 (1996-1997) inneholder mange definisjoner, og er vanskelig å forene med behovet for et kort og oversiktlig skjema og veiledning. Hensynet til administrativ gjennomførbarhet tilsier at det benyttes et arealbegrep med vesentlig mindre definisjonsbehov enn etter finanskomiteens skisse.

Det må også legges vekt på at bruk av flere forskjellige arealbegreper kan medføre forvirring blant brukerne.

Bruk av et nytt og eget arealbegrep i takseringssammenheng har også den ulempe at hele den norske bygningsmassen må måles opp. Ved bruk av et innarbeidet og utbredt arealbegrep vil det derimot foreligge ferdige arealoppgaver over vesentlige deler av bygningsmassen, og oppmålingsbehovet reduseres.

Norges Byggstandardiseringsråd (NBR) har utarbeidet en standard for areal- og volumberegning av bygninger. Denne standarden er fastsatt av Norges Standardiseringsforbund (NSF) og har betegnelsen Norsk Standard (NS) 3940. I standarden opereres det med flere arealbegreper, men for taksering for skatteformål er det to av disse arealbegrepene som skiller seg ut som aktuelle - bruksareal (BRA) og boligareal (BOA).

Bruksareal kan kort og noe upresist defineres som boligens innvendige mål i rom hvor takhøyden er minst 1,9 meter. Det gjøres ikke fradrag for boder og andre uinnredede arealer. Bruksareal kan betegnes som et slags innvendig bruttoarealbegrep. Utromsareal er innvendig areal som ikke er innredet, eksempelvis boder, uinnredede lofts- og kjellerarealer og garasjer i såkalte sokkeletasjer. Boligareal er bruksareal som ikke er utromsareal. Utromsarealet er med andre ord differansen mellom bruksareal og boligareal. Begrepene er illustrert i boks 6.3 i proposisjonen.

En ulempe med å benytte bruksareal som arealbegrep er at det vil kunne gi uforholdsmessig høy takst for boliger med stort utromsareal.

En stor fordel ved å benytte boligareal som grunnlag for takseringen er at dette benyttes i andre sammenhenger. For en vesentlig andel av boligmassen foreligger det ferdige oppgaver over boligareal - og denne andelen er stadig økende. I NS 3940 heter det at boligareal etter standarden alltid bør angis ved markedsføring av boliger. Det innebærer at oppmåling av boligareal vil være foretatt for de aller fleste boliger som er omsatt eller taksert etter at NS 3940 ble vedtatt i 1986. I tillegg foreligger det ferdige oppgaver over boligareal for hver enkelt boenhet i de fleste borettslag. Oppgaver over boligareal er dessuten registrert i teknisk etat i enkelte kommuner. En stor del av disse oppgavene er imidlertid ikke maskinelt registrert, og kan derfor ikke uten videre benyttes som grunnlag for arealregistrering i takseringsprosjektet. For øvrig har enkelte kommuner registrert boligareal i forbindelse med kommunal taksering som grunnlag for utskriving av eiendomsskatt. Også slike registre er i stor grad manuelt ført.

Ved å bruke boligareal som arealbegrep i stedet for bruksareal, oppnår en at det blir unødvendig å foreta fordeling av fellesarealer i blokker som trappeoppgang, fyrrom og søppelrom.

En annen fordel med å benytte boligareal i stedet for bruksareal er at behovet for å taksere selvstendige småbygninger uten boligareal bortfaller. Bruk av boligareal innebærer at faktisk utromsareal i hovedbygningen ikke skal tas med. Dermed bortfaller behovet for å taksere tilsvarende areal i bygg utenfor hovedbygningen. Det innebærer at det blir unødvendig å taksere frittliggende garasjer, uthus og andre selvstendige tilleggsbygg uten boligareal.

En innvending som har vært reist mot bruk av boligareal er at omgjøring av uinnredet kjeller og loft til oppholdsrom (og dermed boligareal) kan være vanskelig å avdekke. Utgangspunktet er imidlertid at slike endringer i boligen skal byggemeldes (blant annet fordi de har stor betydning brannsikkerhetsmessig). Endringer i boligarealet kan derfor fanges opp gjennom etablerte melderutiner. Fordi boligarealet skal oppgis ved salg vil også de færreste skattytere bevisst oppgi for lite boligareal. Departementet viser for øvrig til at problemstillingen med omgjøring av loft og kjeller også kan oppstå med komitéflertallets skisse til takseringsløsning.

Finanskomiteens flertall legger i Innst. S. nr. 143 (1996-1997) til grunn at arealet skal oppmåles utvendig. At fastsettelse av boligareal i utgangspunktet forutsetter innvendig oppmåling, kan synes å stride mot komitéflertallets intensjoner. Også komitéflertallets skisse forutsetter imidlertid at innvendig areal er kjent. Grunnflaten skal avgrenses mot tilleggsareal som boder, innvendig garasje, innebygde verandaer mv. Ved avgrensningen oppstår de samme kontrollspørsmålene som ved bruk av boligareal.

Bruk av boligareal som arealbegrep innebærer for øvrig at det benyttes samme arealbegrep for alle forskjellige typer boliger.

Særlig om etasjefaktoren

Komiteens flertall har begrunnet de lave etasjefaktorene for andre etasjer enn hovedetasjen med at det er billigere pr. kvadratmeter å bygge i flere etasjer. Kostnadsbesparelsen for andre etasjer enn hovedetasjen er imidlertid et samlet utslag av følgende tre forhold:

• (i) Eventuelle tekniske besparelser ved å bygge i flere etasjer fremfor en etasje som følge av blant annet mindre grunnmur og mindre takkonstruksjon.

• (ii) Generelt fallende kvadratmeterkostnader ved arealutvidelser.

• (iii) Arealutvidelser gir ofte grunnlag for en større forholdsvis andel av oppbevaringsrom (boder og lignende). Det innebærer at en forholdsvis stor del av arealutvidelsen kan være uinnredet areal i form av boder og lignende (utromsareal), med lavere byggekostnader enn boligareal.

Det er bare forhold (i) som gjenspeiler forskjeller mellom å bygge i en eller flere etasjer, mens forholdene (ii) og (iii) gjelder for arealutvidelser generelt. Det er med andre ord bare forhold (i) man ønsker å treffe gjennom etasjefaktoren.

Forhold (i): Departementet har kontaktet byggteknisk ekspertise for å innhente informasjon om eventuelle besparelser ved å bygge det samme antall kvadratmeter i flere plan i forhold til ett plan. På grunnlag av undersøkelsene konkluderes det med at netto kvadratmeterpris ved de to alternativene blir om lag den samme når kostnadene ved grunnarbeidet inkluderes.

Forhold (ii): Departementet viser til at når det ikke tas hensyn til at det er generelt fall i byggekostnaden pr. arealenhet for boliger på ett plan, bør det heller ikke gjøres for boliger på to plan.

Forhold (iii): Departementet viser til at hovedetasjens brutto ytre mål er grunnlag for arealberegningen etter komitéflertallets opplegg. For hus på ett plan innebærer dette at bruttoareal (bruksareal tillagt arealet av yttervegger) legges til grunn. For hus i flere etasjer innebærer den lave etasjefaktoren at man i praksis nærmer seg et netto arealbegrep. Dette innebærer en favorisering av boliger med flere etasjer.

De faktorene som er nevnt foran tilsier at det ikke er grunnlag for en slik nedjustering av areal i andre etasjer enn hovedetasjen som komitéflertallet legger opp til. Samtidig innebærer overgangen til BOA som arealbegrep at etasjefaktoren ikke kan benyttes som forutsatt av komitéflertallet.

For å ivareta komitéflertallets intensjon om å benytte en etasjefaktor, har departementet vurdert en alternativ utforming av etasjefaktoren som er forenlig med bruk av boligareal som arealbegrep, og som er mer i samsvar med faktisk produksjonskostnad enn komitéflertallets skisse. Etter den alternative løsningen benyttes en etasjefaktor for alle boliger som har boligareal i mer enn én etasje. Det er imidlertid flere hensyn som taler mot en slik etasjefaktor. Departementet viser til slike forhold i avsnitt 6.1.2.3 i proposisjonen.

Etter en samlet vurdering av disse forholdene er departementet kommet til at takseringsløsningen ikke bør inneholde en etasjefaktor.

6.1.2 Komiteens merknader

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti slutter seg til Regjeringens vurderinger av spørsmålene knyttet til arealbegrep og etasjefaktorer.

Disse medlemmer mener boligareal som arealbegrep oppfyller intensjonene i det arealbegrep som flertallet la til grunn i Innst. S. nr. 143 (1996-1997).

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og representanten Karl N. Meløysund viser til merknad under kap. 1.1.2, der disse medlemmer går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig, samt formueskatten. Disse medlemmer avviser følgelig drøftelser av arealbegrep og etasjefaktorer, siden dette ikke er relevant med disse medlemmers forslag.

Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig, og at et takseringssystem for den gjenværende formuesbeskatningen og den frivillige eiendomsskatten må være enkel og rettferdig. Disse medlemmer legger til grunn at boligtaksten bør fastsettes som en bestemt andel av gjenanskaffelseskost eller fullverdiforsikring. På denne bakgrunn finner disse medlemmer ikke Regjeringens forslag til beregning av boligtakst tilfredsstillende hva angår våre krav til enkelhet og likebehandling. Disse medlemmer begrunner dette ut ifra at et system basert på forsikring av bolig mot brann (fullverdiforsikret) vil være et godt utgangspunkt for et takseringssytem. Dette fordi brannforsikring representerer gjenanskaffelseskost på en god måte med et allerede oppegående system.

Det har vært fremholdt at forsikringsverdien er uegnet som takseringsgrunnlag fordi den kan settes for høyt eller for lavt. Dersom uhellet skulle være ute, vil det imidlertid være hensiktsmessig at en mest mulig realistisk forsikringsverdi legges til grunn. Forsikringsverdi som grunnlag er også uavhengig av beliggenhet og allerede et etablert system.

Disse medlemmer mener av denne grunn at en andel av forsikringstakst kan brukes som grunnlaget for den likningstakst som legges til grunn for formuesskatt og den frivillige kommunale eiendomsskatt.

Dersom forsikringstaksten legges til grunn for et takseringssystem, forutsettes at ligningsmyndighetene aksepterer denne som en offentlig takst. Dersom det skulle oppstå situasjoner hvor taksten synes urimelig høy eller lav, må ligningsmyndighetene kunne kreve fornyet takst. Det må vurderes om det kreves en egen bestemmelse for en slik situasjon, eller om skattelovens generelle bestemmelser om dette er tilstrekkelige.

Disse medlemmer mener også at det må vurderes om det er tilfeller hvor det bør være adgang til å legge andre beregningsmåter til grunn.

Disse medlemmer viser til sin merknad under avsnitt 1.1.2 der disse medlemmer går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig og legge forsikringstakst til grunn for taksering.

Komiteens medlem fra Senterpartiet viser til sin merknad under kap. 1.1.2 hvor dette medlem står fast på prinsippene for takseringsregler for boligbeskatning i tråd med flertallets merknader i Innst. S. nr. 143 (1996-1997).

6.2 Livsløpsstandard

6.2.1 Sammendrag

Etter komitéflertallets takseringsskisse skal boliger med livsløpstandard ha redusert verdi. Med boliger med livsløpsstandard menes i denne forbindelse boliger som oppfyller Husbankens regelverk for livsløpsstandard (inntatt i proposisjonen som utrykt vedlegg). I innstillingen blir det vist til at boliger med livsløpsstandard oftest krever et større areal enn en ordinær bolig, og at slike boliger derfor bør få et redusert takstgrunnlag.

Husbankens regelverk er svært omfattende, og er derfor ikke forenlig med behovet for en kort og oversiktlig veiledning til egenmeldingsskjemaet. Det synes heller ikke mulig å utforme en alternativ definisjon av livsløpsstandard som både oppfyller kravene til presisjon og kortfattethet. Sterke administrative hensyn tilsier derfor at det ikke gis reduksjon i takstgrunnlaget for boliger med livløpsstandard.

Behovet for å gi fradrag i takstgrunnlaget for boliger med livsløpsstandard vil dessuten være større etter komitéflertallets takseringsskisse enn etter den takseringsmodellen som departementet foreslår. Boliger med livsløpsstandard vil som regel være bygget på ett plan, og etter komitéflertallets skisse ville boliger på ett plan få en vesentlig høyere takst enn boliger med samme areal fordelt på flere etasjer. Med departementets forslag blir det ikke systematiske forskjeller i takstgrunnlaget for boliger med en og med flere etasjer, noe som reduserer behovet for fradrag for livsløpsstandard. Det må dessuten tas i betraktning at departementet foreslår et nettoarealbegrep, mens finanskomiteen la opp til at areal skulle beregnes på brutto grunnlag.

Hensynet til livsløpsstandard kan ivaretas på en mer hensiktsmessig og effektiv måte gjennom Husbankens låne- og tilskuddsordninger samt minstekrav til tilgjengelighet i byggeforskriftene.

Etter en samlet vurdering foreslår departementet at det ikke skal gis fradrag i takstgrunnlaget for boliger med livsløpsstandard.

6.2.2 Komiteens merknader

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti tar departementets vurdering til etterretning.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og representanten Karl N. Meløysund viser til merknad under kap. 1.1.2, der disse medlemmer går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig, samt formueskatten. Disse medlemmer avviser følgelig drøftelser av livsløpsstandard, siden dette ikke er relevant med disse medlemmers forslag.

Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre viser til sin merknad under avsnitt 1.1.2 der disse medlemmer går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig og legge forsikringstakst til grunn for taksering.

Komiteens medlem fra Senterpartiet viser til sin merknad under kap. 1.1.2 hvor dette medlem står fast på prinsippene for takseringsregler for boligbeskatning i tråd med flertallets merknader i Innst. S. nr. 143 (1996-1997). Dette medlem går derfor imot departementets forslag.

6.3 Lavstandardfaktor

6.3.1 Sammendrag

6.3.1.1 Fradrag for bestemte mangler

På side 14 i Innst. S. nr. 143 (1996-1997) uttaler flertallet at det «tas utgangspunkt i vanlig boligstandard som gis faktor 1,0. Har bygningen i sum vesentlige mangler i forhold til dette, for eksempel manglende kjeller, isolasjon, elektrisk anlegg og VVS-anlegg, skal det benyttes en lavstandardfaktor på 0,6». Aktuelle mangler er ikke uttømmende angitt i denne opplistingen, jf. «for eksempel».

I avsnitt 6.3.1 i proposisjonen drøftes manglene nærmere.

I stedet for å gi fradrag dersom boligen mangler kjeller (og samtidig har andre mangler), foreslår departementet at det skal være grunnlag for lavstandardfradrag dersom boligen mangler grunnmur eller støpt såle. Bygninger med manglende grunnmur eller såle er ofte enkle og har lav standard. Samtidig er denne mangelen av varig art. Manglende grunnmur eller såle er derfor svært egnet som kriterium for fradrag for lav standard.

På grunn av de tekniske problemene som er knyttet til bruk av manglende isolasjon som grunnlag for lavstandardfradrag, vil departementet ikke tilrå at dette kriteriet benyttes. Departementet foreslår imidlertid at det på skjønnsmessig grunnlag skal kunne gis lavstandardfradrag når eiendommen har vesentlige mangler av varig art, jf. omtale i avsnitt 6.3.2 i proposisjonen.

Departementet slutter seg til komitéflertallets takseringsopplegg med hensyn til at manglende elektrisk anlegg skal gi grunnlag for takstreduksjon. Mindre solcelleanlegg og lignende bør det ikke tas hensyn til i denne forbindelse.

Departementet slutter seg også til komitéflertallets takseringsopplegg med hensyn til at manglende VVS-anlegg (Varme, Ventilasjon, Sanitær), skal kunne gi grunnlag for lavstandardfradrag. Når det gjelder uttrykket «VVS-anlegg» er det imidlertid behov for visse presiseringer. Varmeanlegg er i denne sammenheng vannbåren varme (sentralfyr med radiatorer mv.). At bygningen ikke har vannbåren varme, men i stedet elektrisk oppvarming og/eller oljefyr mv. - bør ikke gi grunnlag for lavstandardfradrag. Ventilasjon er alt fra mekaniske avtrekk til lufteluke. Ventilasjon er påbudt i nye boliger og normalt installert i eldre boliger. Hva slags ventilasjonssystem boligen har bør ikke være avgjørende i forhold til bruk av lavstandardfradrag. Manglende sanitæranlegg bør være grunnlag for lavstandardfradrag. I forhold til «manglende VVS-anlegg» legger departementet derfor til grunn at det bør gis fradrag dersom eiendommen mangler innlagt vann, WC eller baderom med minimum dusjmulighet.

Som en samlet oppsummering viser departementet til at fravær av ett eller flere av følgende spesifiserte elementer gir grunnlag for fradrag for lav standard:

• Vann

• Elektrisitet

• WC

• Bad med minimum dusjmulighet

• Grunnmur eller støpt såle.

Å basere lavstandardfradraget på disse faktorene gir langt på vei grunnlag for ajourhold av registeret ved senere utbedringer uten særskilt meldeplikt til ligningsmyndighetene. Det vil være tilstrekkelig med meldeplikt til GAB-registeret. I dag foreligger ikke obligatorisk meldeplikt til GAB-registeret ved tilkobling til vann, avløp eller elektrisitet. Det er imidlertid hensiktsmessig å bygge ut GAB-registeret på disse punktene. Gjennom etableringen av boligtakstregisteret får en mulighet for å oppdatere GAB-registeret med opplysninger om vanntilknytning, avløp og elektrisitet. Blant annet er det ønskelig fra et miljøsynspunkt å ha en fullstendig og samlet oversikt over slike opplysninger. Ajourhold av takstregisteret kan da baseres på faste melderutiner til GAB.

I praksis vil et system som beskrevet kunne gjennomføres ved at registrerte endringer i GAB-systemet på de aktuelle punktene automatisk overføres til ligningsmyndighetene. På bakgrunn av opplysningene forhåndsutfylles et endringsskjema som sendes til skattyteren. Skattyteren må bekrefte eller korrigere opplysningene før endelig registrering i takstregisteret. Feilaktige bekreftelser eller opplysninger fra skattyter i denne fasen vil kunne medføre sanksjoner for skattyteren.

Fradrag på grunnlag av disse kriteriene gis automatisk, det vil si uten nærmere vurdering når det er klarlagt at mangelen foreligger.

I bygninger med flere selvstendige boenheter (blokker mv.) skal så vel forhold innenfor den enkelte boenheten som forhold som gjelder hele bygningen generelt, kunne gi grunnlag for lavstandardfradrag. Det må vurderes for den enkelte boenheten hvilket faktortall som skal benyttes.

Utformingen av lavstandardfaktor må ses i sammenheng med takseringsløsningen for fritidseiendommer, jf. kapittel 7 i proposisjonen.

6.3.1.2 Fradrag på annet grunnlag

Rimelighetshensyn tilsier også at det er grunnlag for lavstandardfradrag i andre tilfeller enn de som er nevnt i avsnitt 6.3.1 i proposisjonen. Departementet foreslår derfor at det også skal være adgang til å få fradrag på annet grunnlag etter en nærmere vurdering. Departementet foreslår at det skal kunne gis fradrag for fysiske mangler ved eiendommen av forskjellig karakter, når manglene er av varig art og etter en isolert vurdering medfører en forringelse av samlet eiendomsverdi med minst 25 pst. Det er et vilkår at manglene blir dokumentert i form av erklæring fra sakkyndig.

Departementet understreker at generelt stor slitasje som ikke har medført svekkelse eller skader i bygningens grunnleggende konstruksjon, ikke skal kunne tas i betraktning. Slitasjeskader er relativt lette å utbedre, og det vil ikke være praktisk mulig å føre noen effektiv kontroll med om en utbedring senere har funnet sted. Kvalifiserende standardmangler må begrenses til forhold som ikke lar seg utbedre uten store investeringer. Innenfor rammene av et enkelt og robust takseringssystem er det ikke rom for å korrigere for mangler hvor en utbedring er påregnelig, og hvor det er vanskelig å føre noen effektiv kontroll og oppfølging med om utbedringer faktisk er foretatt. Det må også legges vekt på at skattyterne ikke bør pålegges meldeplikt ved endring av mindre vesentlige forhold ved bygningen.

Det må kreves at det foreligger betydelig svekkelse av bygningens grunnleggende konstruksjon og at skaden har varig karakter. Eksempler er større skader som følge av betydelige setninger i grunnen og råteskader i reisverk eller andre grunnleggende bygningskonstruksjoner. Endringer i bygningskonstruksjoner som ofte oppstår over tid, eksempelvis til dels grove skjevheter og forskyvninger, vil det ikke være grunnlag for å korrigere for. Slit og elde vil det sjablonmessig være tatt hensyn til gjennom aldersfradraget.

Også helt spesielle forhold ved tomten som kan sammenliknes med bygningsskader av varig art, bør i særlige tilfeller kunne gi grunnlag for bruk av lavstandardfradrag etter en individuell vurdering. Det forutsettes at mulige utbedringstiltak er gjennomført uten at forholdet er blitt tilfredsstillende. Departementet legger til grunn at det skal stilles svært strenge krav for å gi fradrag på et slikt grunnlag. Alminnelige forhold som gjør en eiendom mindre attraktiv enn omkringliggende eiendommer, slik som dårlige solforhold, beliggenhet opp til industrianlegg og lignende, skal ikke tas i betraktning. Fradrag vil derimot for eksempel være aktuelt hvor nivået for radongass vesentlig overstiger de grensene som vanligvis tillates i boliger, etter at mulige utbedringstiltak er gjennomført. Kravet om en forringelse av samlet eiendomsverdi med minst 25 pst., etter en isolert vurdering, skal også gjelde i denne forbindelse.

Departementet foreslår at det skal være en avkrysningsmulighet på egenmeldingsskjemaet hvor skattyter kan markere at det er forhold ved boligen som kan gi grunnlag for lavstandardfradrag etter nærmere vurdering. I tillegg til at det krysses av i denne rubrikken må skattyter vedlegge dokumentasjon på forholdet, normalt i form av en rapport fra bygningssakkyndig. Departementet legger til grunn at lavstandardfradrag etter nærmere vurdering vanligvis skal forutsette at ligningsmyndighetene besiktiger eiendommen. Lavstandardfradraget bør likevel kunne gis dersom ligningsmyndighetene finner at dokumentasjonen gir tilstrekkelig grunnlag for å korrigere taksten på en korrekt måte. Avgjørelsen av om besiktigelse er nødvendig skal tilligge ligningsmyndighetene. Skattyter skal med andre ord ikke kunne kreve besiktigelse av eiendommen.

6.3.1.3 Størrelsen på lavstandardfaktoren

Departementet slutter seg til at fravær av flere slike grunnleggende standardelementer skal gi grunnlag for en lavstandardfaktor på 0,6. Det innebærer at fradraget i mange tilfeller vil kunne utgjøre mer enn installasjons-/utbedringskostnadene. Departementet viser til at en faktor på 0,6 likevel er rimelig, da de utvalgte elementene også skal benyttes som indikator på lav standard også for andre deler av bygningen.

I komitéflertallets skisse i Innst. S. nr. 143 (1996-1997) er det lagt opp til at lavstandardfradrag skal kunne gis dersom bygningen i sum har vesentlige mangler. Departementet legger til grunn at rimelighetshensyn tilsier at det også bør være grunnlag for fradrag dersom bare ett av de nevnte kriteriene er oppfylt. I slike tilfeller bør det benyttes en faktor som er høyere enn 0,6. Departementet foreslår følgende differensiering:

• Dersom ett av kriteriene for automatisk fradrag er oppfylt benyttes faktor 0,9.

• Dersom to av kriteriene er oppfylt benyttes faktor 0,8.

• Dersom tre eller flere av kriteriene er oppfylt benyttes faktor 0,6.

• Dersom det gis lavstandardfradrag etter en individuell vurdering, vil det isolert sett være grunnlag for bruk av 0,8 som lavstandardfaktor, eventuelt 0,6 dersom bygningen har svært alvorlige skader.

• Dersom det både er grunnlag for automatiske lavstandardfradrag og fradrag etter en individuell vurdering, skal det benyttes en samlet lavere faktor. Den samlede faktoren skal være 0,1 lavere enn den laveste av faktorene som isolert sett kan benyttes på automatisk eller individuelt grunnlag.

6.3.2 Komiteens merknader

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti tar departementets vurderinger og forslag i forbindelse med spørsmålet om fradrag for lavstandardfaktorer til etterretning.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og representanten Karl N. Meløysund viser til merknad under kap. 1.1.2, der disse medlemmer går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig, samt formueskatten. Disse medlemmer avviser følgelig drøftelser av lavstandardfaktorer, siden dette ikke er relevant med disse medlemmers forslag.

Komiteens medlem fra Senterpartiet viser til sin merknad under kap. 1.1.2 hvor dette medlem står fast på prinsippene for takseringsregler for boligbeskatning i tråd med flertallets merknader i Innst. S. nr. 143 (1996-1997).

6.4 Aldersfaktor

6.4.1 Sammendrag

Aldersfaktoren skal ta hensyn til bygningens verdiforringelse som følge av slit, elde og utidsmessighet. I Innst. S. nr. 143 (1996-1997) legger komitéflertallet opp til at det skal gis aldersfradrag med 1 pst. pr. år, begrenset til maksimalt 60 år. Flertallet legger dessuten opp til at en restaurering som er så omfattende at den eldre bygningen fremstår som en helt ny bygning, skal «nullstille» aldersfradraget ved at ligningsmyndighetene vedtar at restaureringsåret skal regnes som byggeår.

Departementet viser til at størrelsen på aldersfradraget bør fastsettes med en forutsetning om at boligene er alminnelig godt vedlikeholdt og har et vanlig moderniseringsnivå. Innenfor rammene av et enkelt takseringssystem er det ikke grunnlag for å ta hensyn til at enkelte eldre bygninger er vedlikeholdt ut over det som er normalt. I et enkelt takseringssystem er det heller ikke mulig å ta direkte hensyn til moderniseringer. Størrelsen på aldersfradraget må for øvrig ses i sammenheng med at boliger med svært enkel standard kan få lavstandardfradrag i tillegg til aldersfradraget.

Departementet slutter seg til komitéflertallets vurdering når det gjelder begrensning av aldersfradraget til 60 år. En maksimalgrense på 60 år innebærer en favorisering av den eldre bygningsmassen i forhold til nyere bebyggelse. Det fremgår av innstillingen på side 14 at dette er en tilsiktet virkning:

«Flertallet ønsker å stimulere til restaurering og vedlikehold av boligmassen, for å ta vare på norsk kultur og byggeskikk.»

Når det gjelder størrelsen på aldersfradraget for det enkelte år, foreslår departementet justeringer i forhold til komitéflertallets anbefaling på 1 pst. Departementet viser til at komitéflertallets forslag til årlig aldersfradrag er i samsvar med BOTA-prosjektets anbefalinger til aldersfradrag for bygning, og departementets tilsvarende anbefaling i St.meld. nr. 45 (1995-1996). Det forslaget til takseringsløsning som fremmes i denne proposisjonen avviker imidlertid fra de omtalte anbefalingene på sentrale punkter. Et aldersfradrag på 1 pst. pr. år vil i den foreliggende takseringsløsningen gi uforholdsmessig lave takster for eldre boliger. Fordelingsvirkningene av en slik favorisering av enkelte boliger blir lite ønskelige.

Erfaringene fra prøveregistreringen av boliger i 1991 viste at et aldersfradrag lineært beregnet med 1 pst. pr. år i bygningsverdien stort sett ga tilfredsstillende resultater, selv om en slik aldersfaktor i mange tilfeller ga større takstreduksjon enn det faktisk var grunnlag for. Erfaringene viste også at en del eldre hus som var omfattende rehabilitert burde ha lite eller ubetydelig aldersfradrag, og at godt vedlikeholdte boliger ofte fikk for lav takst som følge av aldersfradraget.

Prøvetakseringen var basert på en rent teknisk vurdering av verdifallet for bygningene isolert sett. Departementet viser til at effekten av aldersfradraget i det samlede takstgrunnlaget typisk ble vesentlig lavere enn 1 pst. pr. år i anbefalt takseringsløsning fra St.meld. nr. 45 (1995-1996). Dette skyldes at tomteverdien ikke skulle ha aldersfradrag, slik at det effektive aldersfradraget i samlet takstgrunnlag ble lavere jo høyere tomteverdien var. Et aldersfradrag på 1 pst. pr. år i samlet takstgrunnlag innebærer derfor en vesentlig raskere takstreduksjon enn det var grunnlag for etter erfaringene fra prøvetakseringen i 1991.

Departementet har foretatt beregninger av sannsynlig verdifall som følge av alder med utgangspunkt i Statistisk sentralbyrås levekårsundersøkelse 1997. En regresjonsanalyse indikerer at alder har en negativ effekt på boligens markedsverdi, men at denne effekten er kraftig avtagende. Et nøyaktig estimat fordrer bl.a. at en tar hensyn til at boligene vil være gjenstand for ulik grad av vedlikehold. Det har en ikke vært i stand til å gjøre på bakgrunn av levekårsmaterialet. Det er derfor vanskelig å komme med noen rimelige kvantitative anslag på alderseffekten. Analysen indikerer imidlertid at aldersfradraget på 1 pst. årlig klart er for høyt i forhold til faktisk verdifall.

En kan ikke påvise noe sannsynlig verdifall som følge av økt alder utover 10 år siden byggeår. Det skyldes trolig store variasjoner i markedsverdier på eldre boliger, blant annet på grunn av ulik grad av vedlikehold og rehabilitering. Så lenge en ikke gir tillegg i taksten for rehabilitering, bør derfor heller ikke aldersfradraget være for stort.

Departementet viser for øvrig til at skattlegging av avkastning av egen bolig gjennom prosentligning innebærer at det sjablonmessig blir gitt fradrag for vedlikehold av boligen, som vil motvirke verdiforringelse på grunn av slit og elde. Satsene som benyttes ved prosentligningen er nettosatser, hvor det med utgangspunkt i en tenkt bruttoavkastning gis sjablonmessig fradrag for kostnader som har sammenheng med denne inntektskilden, herunder vedlikeholdskostnader. Prinsipielt sett omfatter dette vedlikeholdsfradraget ikke bare løpende ordinært vedlikehold som maling og mindre reparasjoner, men også større og mer sjeldne utskiftninger av grunnleggende installasjoner, for eksempel det elektriske anlegget i boligen. For regnskapslignede boliger vil alle former for små og store vedlikeholdsarbeider komme direkte til fradrag ved fastsettelsen av skattepliktig inntekt. I skattesystemet er det slik sett lagt opp til at det skal kunne gjennomføres omfattende vedlikeholdsarbeider som reduserer verdifallet. Dette er et forhold som også bør trekkes inn ved vurdering av hva som er et rimelig aldersfradrag i takseringsløsningen.

Etter departementets vurdering vil et aldersfradrag på 1/2 pst. pr. år gi en rimelig balanse i takstnivået mellom nye og eldre boliger. Med et aldersfradrag på 1/2 pst. i takstgrunnlaget i inntil 60 år, blir maksimalt aldersfradrag 30 pst. Departementet har foretatt beregninger som viser at en slik halvering av maksimalt aldersfradrag i forhold til komitéflertallets skisse bidrar til å forbedre fordelingsvirkningene av boligbeskatningen. Det skyldes at en relativt større andel av de mest verdifulle boligene vil bli berørt av en slik endring.

På denne bakgrunn foreslår departementet at det årlige aldersfradraget skal være 1/2 pst. Departementet slutter seg til komitéflertallet med hensyn til at det samme fradraget skal benyttes for forskjellige typer bygninger.

Departementet har vurdert nærmere spørsmålet om «nullstilling» av aldersfaktoren ved omfattende restaurering. I Innst. S. nr. 143 (1996-1997) heter det at oppussing og rehabilitering ikke skal påvirke aldersfaktoren, med mindre det foreligger en restaurering som er «så omfattende at den eldre bygningen fremstår som en helt ny bygning». I praksis vil det kunne være svært vanskelig å fastslå når en bygning er så omfattende restaurert at den fremstår som ny.

Etter en samlet vurdering vil derfor departementet ikke foreslå at aldersfaktoren skal «nullstilles» ved omfattende restaureringer. I stedet legger departementet opp til at aldersfaktoren skal nullstilles dersom bygningen tildeles et nytt bygningsnummer i kommunen. Det vil si at aldersfaktoren settes til null når bygningen er nyoppført i sin helhet, også der hvor bygningen oppføres på en eldre grunnmur.

Departementet foreslår at til- og påbygg registreres særskilt, og at aldersfradraget blir beregnet samlet etter forholdet mellom arealet i den nye og gamle delen.

6.4.2 Komiteens merknader

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og representanten Karl N. Meløysund viser til merknad under kap. 1.1.2, der disse medlemmer går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig, samt formueskatten. Disse medlemmer avviser følgelig drøftelser av aldersfaktor, siden dette ikke er relevant med disse medlemmers forslag.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti slutter seg til departementets vurderinger om at et aldersfradrag på 1/2 pst. pr. år gir en rimelig balanse i takstnivået mellom nye og eldre boliger. Disse medlemmer viser til den generelt gode standarden på norske boliger, og muligheten til å få lavstandardfradrag, og mener derfor at et aldersfradrag i inntil 20 år er tilstrekkelig. Dette gjør det mulig å heve bunnfradraget betydelig, noe som bedrer boligskattens fordelingsprofil.

Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre viser til sin merknad under avsnitt 1.1.2 der disse medlemmer går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig og legge forsikringstakst til grunn for taksering.

Komiteens medlem fra Senterpartiet viser til sin merknad under kap. 1.1.2 hvor dette medlem står fast på prinsippene for takseringsregler for boligbeskatning i tråd med flertallets merknader i Innst. S. nr. 143 (1996-1997).