2.1 Takseringsmodell for bygning

2.1.1 Sammendrag

Arealbegrep og satser

       Ved fastsettelse av bygningens produksjonsverdi er det påkrevet å ha oppgaver over bygningens areal. I denne sammenheng oppstår spørsmålet om hvilket arealbegrep som skal legges til grunn.

       Bruksareal (BRA) kan kort og noe upresist defineres som boligens innvendige mål i rom hvor takhøyden er minst 1,9 meter. Det gjøres ikke fradrag for boder og andre uinnredede arealer. Bruksareal er med andre ord et slags innvendig bruttoarealbegrep. Utromsareal er innvendig areal som ikke er innredet, eksempelvis boder, uinnredede lofts- og kjellerarealer og garasjer i sokkeletasjer. Boligareal (BOA) er bruksareal som ikke er utromsareal. Utromsarealet utgjør med andre ord differansen mellom bruksareal og boligareal.

       Departementet deler prosjektgruppens oppfatning om at bruksareal er et mer hensiktsmessig arealbegrep enn bygningens grunnflate. Bruksareal gir i de fleste tilfeller en mer nøyaktig angivelse av bygningers utnyttbare flateinnhold enn grunnflate.

       Med hensyn til sondring mellom boligareal og utromsareal viser departementet til at et slikt skille i takseringsmodellene medførte en viss nøyaktighetsgevinst under prøvetakseringen, stilt opp mot faktiske verdier etter besiktigelse. En slik sondring ga imidlertid opphav til mange misforståelser og feil i egenmeldingsskjemaene.

       Det er ønskelig at skattyterne kun får ett arealbegrep å forholde seg til ved utfylling av egenmeldingsskjemaet. Risikoen for misforståelser og feilregistreringer reduseres i vesentlig grad i forhold til en løsning basert på både utromsareal og boligareal.

       Når takseringsmodellen ikke bygger på faktisk utromsareal i hovedbygningen, vil det ikke være behov for å taksere tilsvarende arealer i selvstendige småbygninger.

       Det er vanskelig å si noe mer eksakt om hvilken betydning en slik løsning vil ha for takseringens treffsikkerhet. Prøvetakseringen viste at nøyaktighetsgevinsten ved å sondre mellom utromsareal og annet bruksareal var liten i forhold til å operere med en felles sats for hele bruksarealet. Det tilsier at utromsarealet gjennomgående har mindre betydning for samlet takstverdi, og at en endring som nevnt ikke skulle ha vesentlig betydning for takseringens treffsikkerhet.

       På denne bakgrunn foreslår departementet at boligareal benyttes som arealbegrep, og at det tas hensyn til utromsareal sjablonmessig gjennom mindre tillegg i kvadratmetersatsen for boligareal.

       Departementet vil påpeke behovet for å ta hensyn til forskjeller i byggeteknikk og konstruksjon for ulike bygningstyper ved takseringen, og således nødvendigheten av å benytte forskjellige kvadratmetersatser. Departementet finner at en grense som skissert av prosjektgruppen mellom bygninger med fire og fem boenheter er hensiktsmessig. Ved å trekke en slik grense tar en hensyn til at bygninger med fire eller færre boenheter som oftest har store bygningstekniske likheter, mens fem eller flere boenheter i en bygning i mange tilfeller forutsetter en annen konstruksjonsmåte. Mellom disse to hovedgruppene er det ofte et markant skille i byggeteknikk og konstruksjon. Departementet vil for øvrig vise til at byggekostnadene for eneboliger gjennomgående er noe høyere enn for andre typer småhus. Det innebærer ikke tekniske problemer å gjennomføre en klar avgrensning mellom eneboliger og annen småhusbebyggelse. Departementet foreslår derfor at det i tillegg til sondringen mellom bygninger med fire eller færre boenheter, og fem eller flere boenheter, også bør sondres mellom frittliggende eneboliger og annen småhusbebyggelse. Fritidsboliger forutsettes likestilt med helårsboliger også i denne sammenheng.

       Departementet finner at kvadratmetersatsen for byggekostnader bør være lik uansett boligens størrelse innenfor samme boliggruppe.

       Departementet vil påpeke at byggekostnadene kan variere i ikke ubetydelig grad fra distrikt til distrikt, og at det bør tas hensyn til det ved fastsettelsen av kvadratmetersatsene. Satsene bør varieres etter fylke, eller etter andre enheter (for eksempel landsdeler). Det må korrigeres for det forhold at ulike opplysninger om byggekostnadene pr. kvadratmeter i forskjellige deler av landet i noen grad kan gjenspeile forskjeller i gjennomsnittlig størrelse på oppførte bygg.

       Departementet finner at kvadratmetersatsen for bygning bør fastsettes av Skattedirektoratet i forskrift. Til grunn for fastsettelsen og ajourhold av satsene forutsettes benyttet det beste av det til enhver tid foreliggende materialet. Med utgangspunkt i dette materialet vil et ekspertutvalg utarbeide forslag til satsgrunnlag. Et slik utvalg forutsettes også å holde utviklingen i byggekostnader under oppsyn med sikte på ajourføringer ved større endringer i byggekostnadsnivået. Ajourføringer kan foretas gjennom indeksreguleringer. Det bør årlig undersøkes om det er grunnlag for justeringer.

Aldersfaktoren

       Aldersfaktoren er en beregningsfaktor som skal ta hensyn til bygningens verdiforringelse som følge av slit, elde og uhensiktsmessighet.

       Aldersfaktoren må ses i sammenheng med fradrag for lavere standard og tillegg for høy standard. Ved fastsettelsen av aldersfaktoren foreslås det å legge til grunn at boligene er alminnelig godt vedlikeholdt og har et vanlig moderniseringsnivå.

       Departementet finner at det ikke er praktisk gjennomførbart å ta hensyn til at enkelte eldre bygninger er vedlikeholdt utover normalnivå, innenfor rammene av et enkelt og skjematisk system. Det vil heller ikke være mulig på en enkel måte å ta hensyn til moderniseringer ved verdsettelsen.

       Derimot bør til- og påbygg registreres særskilt, og aldersfradraget bør beregnes samlet etter forholdet mellom arealet i den nye og gamle del.

       Departementet finner at fradrag bør gis med et prosentpoeng pr. år, begrenset oppad til 40 år. Et slikt fradrag synes å gi rimelig godt samsvar mellom takstverdier og teknisk verdi etter besiktigelse for normalt vedlikeholdte bygninger.

       Departementet legger til grunn at aldersfradraget bør være det samme for alle typer bygninger, det vil si 1 % pr. år, begrenset oppad til 40 år.

Standardkorreksjoner

       Departementet har lagt stor vekt på at et nytt takseringssystem får en vesentlig enklere utforming av standardfaktorer enn skissert i St.meld. nr. 64 (1986-1987). Departementet tar utgangspunkt i at takseringssystemet gis en utforming som sikrer at takseringen av hoveddelen av bygningsmassen skjer på grunnlag av areal, kvadratmetersats og alder. Departementet finner imidlertid at det ved takseringen ikke vil være rimelig å se bort fra at en bygning har vesentlige mangler i forhold til moderne standard. Det er ønskelig at takseringssystemet også tar hensyn til at deler av bygningsmassen har en teknisk standard som i vesentlig grad overstiger gjennomsnittet.

       Departementet vil poengtere viktigheten av at vesentlige mangler i bygningens tekniske standard medfører fradrag i beregnet produksjonsverdi. Det må også tas i betraktning at samme kvadratmetersats skal benyttes for fritidseiendommer som for helårsboliger, noe som styrker behovet for slike fradrag i systemet.

       Dette innebærer at det vil bli gitt fradrag i kvadratmetersatsen dersom ett eller flere av følgende elementer mangler:

-	Innlagt vann.

-

WC.

-	Baderom med minimum dusjmulighet.

-	Elektrisitet.

       Departementet deler prosjektgruppens oppfatning om at de utvalgte elementene kan benyttes som indikator på lav standard også for andre deler av bygningen, og at satsreduksjonen således ikke kan knyttes direkte til hva installasjon vil koste. Fradraget må fastsettes vesentlig høyere enn det installasjonskostnadene tilsier for å ta hensyn til at slike mangler er et uttrykk for generelt lav standard.

       Under prøveregistreringen ble det gitt fradrag for disse elementene med følgende satser pr. kvadratmeter:

-	Ikke innlagt vann - kr 500.

-	Ikke WC - kr 150.

-	Ikke baderom med minimum dusjmulighet - kr 150.

-	Ikke elektrisitet - kr 400.

       Fradrag ble gitt med samme sats for hele bruksarealet i bygningen. Departementet foreslår at det kun tas hensyn til boligarealet i bygningen, noe som tilsier at disse kvadratmetersatsene heves med anslagsvis 10 til 20 %. Også forslaget om å legge til grunn færre standardfradrag enn i prøveprosjektet tilsier økte fradragssatser, ved at disse faktorene får en større rolle som indikator på generelt lav standard.

       Størrelsen på fradragene bør fastsettes og ajourføres samtidig med kvadratmetersatsene for bygning, og av samme instanser.

       Departementet viser til at bygninger skal verdsettes til produksjonsverdi. Det innebærer at bygningens standard blir avgjørende ved verdsettelsen. Faktorer som materialvalg, konstruksjonsmåte, interiør- og eksteriørdetaljer vil ha betydning for bygningens verdi. Det er imidlertid ikke mulig innenfor rammene av et enkelt takseringssystem å ta direkte hensyn til slike forhold ved takseringen.

       På bakgrunn av de problemene som er knyttet til utvelgelsen av eiendommer for besiktigelse, og problemene knyttet til verdsettelsen av utvalgte eiendommer, finner departementet at det ikke bør gjennomføres særskilte korreksjoner i takstverdien for eiendommer med bygninger med vesentlig høyere standard enn normalt.

Om kombinerte bygg og våningshus på gårdsbruk

       Forslaget til takstsystem er utformet slik at det kan anvendes ved taksering av samtlige bolig- og fritidseiendommer. Kombinerte bolig- og forretningseiendommer forutsettes å falle inn under ordningen dersom de ikke er avskrivbare. Det vil normalt være tilfelle når utleieverdien av forretningsdelen er mindre enn utleieverdien av boligdelen.

       Departementet foreslår at takseringssystemet også skal inneholde data om våningshus, slik at taksten også for slike hus kan beregnes.

       Departementet finner det hensiktsmessig i egen sak å komme tilbake til skattereglene for boliger i jordbruket og anvendelsen av takseringssystemet på dette område, etter Stortingets behandling av det generelle takseringssystemet. Dette tas derfor ikke nærmere opp i meldingen.

Oppsummering - takseringsmodell for bygning

       Etter departementets forslag kan bygningens eller boenhetens verdi (BV) uttrykkes slik:

BV = (P - S) x A x AF x DF

       P = Kvadratmetersats. Kvadratmetersatsen skal i prinsippet gjenspeile produksjonsverdien pr. kvadratmeter. Det fastsettes egne kvadratmetersatser for henholdsvis frittliggende eneboliger, øvrige bygninger med inntil fire boenheter og bygninger med fem eller flere boenheter. Samme sats benyttes uansett bygningens størrelse, og uansett om bygningen er helårsbolig eller fritidseiendom.

       S = Fradrag for lav standard. Kvadratmetersatsen reduseres dersom bygningen mangler visse grunnleggende installasjoner: Vann, elektrisitet, WC eller bad. Fradraget settes vesentlig høyere enn det installasjonskostnadene tilsier fordi slike mangler indikerer generelt lav standard.

       A = Boligareal (BOA). Boligareal kan noe upresist defineres som boligens innvendige mål i rom hvor takhøyden er minst 1,9 meter, med fradrag for uinnredet areal (boder, uinnredede kjeller- og loftsrom m.v.). Det tas ikke direkte hensyn til uinnredet areal som nevnt. I stedet fastsettes kvadratmetersatsen (P) noe høyere enn en isolert vurdering av bygningens boligareal skulle tilsi, for sjablonmessig å ta hensyn til slikt areal.

       AF = Aldersfaktor. Aldersfaktoren skal ta hensyn til bygningens verdiforringelse som følge av slit, elde og uhensiktsmessighet. Fradrag gis med ett prosentpoeng pr. år, begrenset oppad til 40 %.

       DF = Distriktsfaktor. Gjennom distriktsfaktoren blir det tatt hensyn til at byggekostnadene kan variere i ulike distrikter.

2.1.2 Komiteens merknader

2.1.2.1 Generelt

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Senterpartiet, viser til at dagens takseringssystem er preget av tilfeldigheter og store forskjeller i verdifastsettelse uten saklig grunnlag. Flertallet viser til at to hovedhensyn må ivaretas ved etablering av et nytt takstsystem. Det ene er hensynet til de tidligere beskrevne verdier som skattereglene for bolig skal dyrke fram, og det andre er å finne en god balanse mellom ønsket om et enkelt og et rettferdig system. Flertallet legger til grunn at den løpende beskatning av hus og fritidseiendom fra år til år totalt sett skal være forutsigbar og moderat. Ut ifra dette vektlegger flertallet hensynet til et enkelt takseringssystem. Flertallet mener at en andel av husets produksjonskostnad skal legges til grunn ved takseringen. Den enkelte huseier møter markedsverdiene bare ved kjøp og salg. Flertallet mener at skattesystemet ikke bør ha regler som øker huseiers skatt fordi andre mennesker med bedre råd kan kjøpe huset til høy pris og derved øke markedsverdien for huset. Bo- eller bruksverdien har nær sammenheng med produksjonskostnaden som derfor egner seg som nøkkel for den løpende beskatning av en bolig. Takseringssystemet må derfor baseres på en andel av produksjonskostnadene.

       Flertallet legger til grunn at samme takseringssystem skal gjelde for bolig og fritidseiendommer.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og representanten Stephen Bråthen vil vise til at Regjeringens forslag til takseringssystem for boliger og eiendom viser hvor vanskelig det er å etablere et takstsystem som skal danne grunnlag for helt ulike skattearter og samtidig forsøke å finne frem til en rettferdig skattlegging på skattearter som i seg selv er urettferdige.

       Disse medlemmer konstaterer at Regjeringens forslag til takstsystem både er komplisert teknisk og innebærer skjønnselementer som kan gjøre det endelige resultatet avhengig av det enkelte ligningskontors vurderinger og ikke objektive kriterier. Samtidig er takstsystemet lagt slik opp at de befolkningsgrupper som allerede har høyest boligutgifter vil får høyest boligskatt. Takstsystemet legger opp til å forsterke allerede store ulikheter i bokostnader mellom pressområder og andre områder. I praksis fremstår Regjeringens takstsystem som en økt beskatning av boligeiere i byene.

       Boligtakstene vil etter Regjeringens forslag gjennomgående stige drastisk i forhold til dagens takster. Konsekvensene av takstøkningen for den faktiske boligskatten er helt uavklart fordi Regjeringen ikke avklarer spørsmålene knyttet til skattesatser og bunnfradrag i alle de skattearter som takstsystemet skal legge grunnlag for. Disse medlemmer frykter at en økning i takstene vil fungere på den samme måten som andre utvidelser av skattegrunnlaget tidligere. Økte takster har kun midlertidig medført lavere skattesatser og realverdien av fribeløp/bunnfradrag er blitt redusert. Stortingsflertallets behandling av Høyres forslag om å inflasjonsjustere skattelovens fradragsbeløp i forbindelse med budsjettbehandlingen for 1997 signaliserer liten troverdighet i løfter om å justere bunnfradragene i boligskatten.

       Disse medlemmer viser til sine generelle merknader om boligbeskatning under pkt. 1.1 hvor det fremkommer at disse medlemmer ønsker å fjerne fordelsbeskatningen av bolig, samt å redusere formuesskatten for å fjerne den totalt innen utgangen av neste stortingsperiode. På denne bakgrunn vil det etter disse medlemmers mening være en sløsing med tid og ressurser bl.a. i ligningsvesenet å innføre et nytt takstsystem på nasjonalt plan slik meldingen legger opp til. Disse medlemmer vil derfor ikke gå inn i detaljbehandlingen av et nytt takstsystem, men vil foreslå noen enkle endringer for å bedre mulighetene for å få nedsatt takst for boligeiere som har urimelig høy takst i dag, slik at de mest urimelige utslagene av dagens takstsystem neddempes i overgangsperioden inntil formues- og inntektsskatt av bolig er fjernet.

       Disse medlemmer vil videre vise til at Arbeiderpartiet og Senterpartiet er blitt enige om et nytt takstsystem som baserer seg på en del andre prinsipper enn Regjeringens. Disse medlemmer konstaterer at byskattelementet er sterkt redusert i flertallets forslag. Disse medlemmer mener likevel at flertallets forslag ikke innebærer et rettferdig takseringssystem. Blant annet vil nybygde boliger komme negativt ut i forhold til eldre boliger. Dette innebærer at svært like hus vil få helt ulik takst, avhengig av alder på boligen. Disse medlemmer konstaterer at det ikke har vært mulig å finne frem til et rettferdig takstsystem, noe som understreker behovet for å redusere takstsystemets betydning gjennom å fjerne enkelte boligskatter.

       Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre viser til disse medlemmer forslag om å nytte forsikringstakster som grunnlag for beregning av skattetakster på bolig. Dagens takstsystem tilfredsstiller ikke krav til rettferdighet, enkelhet og offentlighet. Disse medlemmer er ikke enige i Regjeringens forslag om at markedsverdier langt på vei skal ligge til grunn for skattetakstene. På denne bakgrunn vil disse medlemmer heller ikke at eiendommen skal regnes inn i grunnlaget for skattetakst. For ubebygde tomteeiendommer der eier ikke har planer om å bygge egen bolig, bør det etter disse medlemmers oppfatning beregnes en egen takst som grunnlag for formuesbeskatning. Det vises ellers til merknad under pkt. 2.1.2.2.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti viser til sine merknader under kap. 1.1. Disse medlemmer går inn for et mer enhetlig og rettferdig takseringssystem enn dagens takseringspraksis som varierer fra kommune til kommune - og gir urettferdige og til dels uheldige fordelingspolitiske utslag. Disse medlemmer viser for øvrig til merknader under kap. 2.1.2.2.

       Komiteens medlem fra Rød Valgallianse viser til at det er meget gode både prinsipielle og praktiske grunner til å gå imot innføringen av et felles bunnfradrag for bolig og fritidshus. Dette medlem viser til at bolig må kunne karakteriseres som et nødvendighetsgode, mens fritidshus kan ha en karakter utover et gode av denne typen. Dette medlem mener denne prinsipielle forskjellen bør medføre at det ikke etableres et felles bunnfradrag for bolig og fritidshus.

       Når det gjelder det mer praktiske, vil dette medlem peke på at mange distriktskommuner i dag er avhengig av skatteinntektene fra hytter og fritidshus. For kommuner med betydelige inntekter av denne typen, vil et felles bunnfradrag kunne få store konsekvenser. Dette kan det til en viss grad kompenseres for gjennom endringen i skattefordelingen eller overføringssystem. Dette medlem mener argumentene mot et felles bunnfradrag bør veie tyngst, og vil derfor gå imot en slik ordning.

2.1.2.2 Faktorene i takseringsmodellen

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Senterpartiet, vil ha et takseringssystem som bygger på følgende formler:

Formel 1, beregnet areal:

       Grunnflate x etasjefaktor x aldersfaktor x evt. lavstandardfaktor x evt. fraflyttingsfaktor x evt. livsløpsstandardfaktor = beregnet areal

       Eksempel formel 1:

       Enebolig med brutto grunnflate 130 kvadratmeter i en og en halv etasje med sokkeletasje (bygget i 1977 - 20 år gammel) gir følgende beregnet areal:

       130 kvadratmeter x 1,6 x 0,8 = 166 kvadratmeter beregnet areal

Formel 2, brutto takst:

       Beregnet areal x kvadratmeterpris = brutto takst

       For eneboliger og rekkehus med bunnfradrag lik 150 kvadratmeter framkommer likningstaksten slik:

Formel 3A, likningstakst eneboliger og rekkehus:

       Brutto takst - (bunnfradrag lik 150 kvadratmeter x kvadratmeterpris) = likningstakst

       Eksempel formel 2 og 3A:

       Enebolig med beregnet areal lik 200 kvadratmeter:

Brutto takst	= kr 7.000 x 200 =	kr 1.400.000
Bunnfradrag	= kr 7.000 x 150 =	kr 1.050.000
Likningstakst	=	kr 350.000

       For blokkleilighet med bunnfradrag 117 kvadratmeter framkommer likningstaksten slik:

Formel 3B, likningstakst blokkleiligheter:

       Brutto takst - (bunnfradrag lik 117 kvadratmeter x kvadratmeterpris) = likningstakst

       Eksempel formel 2 og 3B:

       Blokkleilighet med beregnet areal lik 150 kvadratmeter:

Brutto takst	= kr 9.000 x 150 =	kr 1.350.000
Bunnfradrag	= kr 9.000 x 117 =	kr 1.050.000
Likningstakst	=	kr 300.000

       For fritidseiendom med bunnfradrag lik 60 kvadratmeter framkommer likningstaksten slik:

Formel 3C, likningstakst for fritidseiendom:

       Brutto takst - (bunnfradrag lik 60 kvadratmeter x kvadratmeterpris) = likningstakst

       Eksempel formel 2 og 3C:

       Fritidseiendom med beregnet areal lik 100 kvadratmeter:

Brutto takst	= kr 5.000 x 100 =	kr 500.000
Bunnfradrag	= kr 5.000 x 60 =	kr 300.000
Likningstakst	=	kr 200.000

       Flertallet legger følgende forutsetninger til grunn for elementene i takseringssystemet:

       Grunnflate defineres som det areal som er vinterisolert og egnet til beboelse. Dette betyr at garasje, boder, vanlig terrasse, glassveranda m.v. ikke tas med i grunnflaten. Grunnflaten måles opp som utvendig mål for bygningens hovedetasje. Hensynet til et enkelt system tilsier at taksten legger ytre mål til grunn. Det er taksten uvedkommende hvordan arealet er disponert innenfor vinterisolert areal.

       Etasjefaktor skal avspeile byggekostnadene i forhold til hovedetasjen. Det er billigere å bygge i flere etasjer enn på en flate. Dette gir lavere produksjonskostnad. Forslaget til etasjefaktorer tar utgangspunkt i etablert likningspraksis og Husbankens regler. Det innføres følgende etasjefaktorer:

1.	En etasje (hovedetasjen) er lik grunnflaten dvs. faktor 1,0

2.	Hver ekstra hele etasje gis faktor 0,5. Hvis ekstraetasjen inneholder egen fullverdig leilighet, gis ekstraetasjen faktor 0,6. En hel etasje er en konstruksjon der yttervegg har full høyde som derved gir full romhøyde over underliggende etasje.

3.	En halv etasje gis faktor 0,3. En halv etasje er en konstruksjon der yttervegg har en viss høyde, men som ikke gir full romhøyde, over underliggende etasje.

4.	Sokkeletasje (underetasje) gis faktor 0,3. Sokkeletasje har inngang utenfra og der innvendig gulvnivå ikke er lavere enn utvendig terreng på en hel vegg.

5.	Loftsetasje gis faktor 0,2. Loftsetasje er en konstruksjon der det på yttervegg ikke er påbegynt høyde over underliggende etasje. Loftsetasjen har vinduer påkrevet for fullverdig beboelsesrom.

6.	Kjelleretasje gis faktor 0,0. Det er tatt hensyn til kjeller i kvadratmeterpris for bolig. For fritidsbolig er kjelleretasje ikke tatt inn i kvadratmeterprisen.

       Dette medfører eksempelvis at arealet for følgende boligtyper blir:

-	En etasje: grunnflate multiplisert med 1,0

-	En etasje og loftsetasje: grunnflate multiplisert med 1,2

-	En etasje med sokkeletasje: grunnflate multiplisert med 1,3

-	En og en halv etasje med kjeller: grunnflate multiplisert med 1,3

-	En etasje med sokkeletasje og loftsetasje: grunnflate multiplisert med 1,5

-	To etasjer: grunnflate multiplisert med 1,5

-	To etasjer og loftsetasje: grunnflate multiplisert med 1,7

-	To etasjer med sokkeletasje: grunnflate multiplisert med 1,8

-	To etasjer med sokkeletasje og loftsetasje: grunnflate multiplisert med 2,0

-	Tre etasjer: grunnflate multiplisert med 2,0.

       Aldersfaktor. Flertallet ønsker å stimulere til restaurering og vedlikehold av boligmassen, for å ta vare på norsk byggekultur og byggeskikk. Flertallet viser til at boligens verdi synker ved elde og bruk. Eldre bygninger krever dessuten mer vedlikehold. Skatten skal derfor være lempeligere for eldre hus. Restaurering som er så omfattende at den eldre bygningen framstår som en helt ny bygning kan av ligningsmyndighetene gis byggeår lik restaureringsår. For hvert år etter byggeåret reduseres beregnet areal med 1 % av grunnflaten i inntil 60 år. Dette betyr at f.eks. et hus med byggår 1937 får en aldersfaktor på 0,4 ved taksering i 1997.

       Standardfaktor. Byggekostnadene for en bygning varierer med ulik standard. Det tas utgangspunkt i vanlig boligstandard som gis faktor 1,0. Har bygningen i sum vesentlige mangler i forhold til dette, f.eks. manglende kjeller, isolasjon, elektrisk anlegg og VVS-anlegg, skal det benyttes en lavstandardfaktor på 0,6.

       Fraflyttingsfaktor. I enkelte deler av landet er markedsverdien for boliger markert lavere enn produksjonskostnadene. Dette gjelder særlig i fraflyttingsstrøk, hvor omsetningsverdien av boligen ligger mer enn 30 % lavere enn produksjonskostnadene. I slike områder skal de lokale likningsmyndighetene ved takseringen normalt benytte en reduksjonsfaktor på 0,5.

       Livsløpsstandardfaktor. Det er både en samfunnsmessig målsetting og et ønske for de fleste å ha adgang til å bo hjemme, selv om man er funksjonshemmet eller mer eller mindre ufør pga. alder eller andre forhold. Boliger med såkalt livsløpsstandard tilpasset f.eks. rullestolbrukere, jf. Husbankens regler (HB 7.B.1.1) vil legge forholdene til rette for dette. En slik bolig krever et større areal enn ordinær bolig. Derfor bør det gis et redusert takstgrunnlag ved at slike boliger får en livsløpsstandardfaktor på 0,9. Reduksjonsfaktoren er knyttet til selve boligen, uavhengig av hvem som bor der.

       Sikkerhetsventil. Ingen boligtakst skal overstige markedsverdien for samme bolig. Hvis dette skjer, kan skattyter kreve særskilt takst ved henvendelse til likningskontoret.

       Kvadratmeterpris settes til en andel av produksjonskostnadene. Beløpet skal multipliseres med beregnet areal. Dette kronebeløp skal justeres med jevne mellomrom i forhold til endringer i byggekostnadsindeksen. Eldre takster justeres tilsvarende. Bunnfradraget skal ved automatisk og ved enhver endring av kvadratmeterprisen og ved endring av gamle takster justeres tilsvarende for å sikre at en bolig med beregnet areal på 150 kvadratmeter uansett blir fritatt skattlegging. Kvadratmeterpris fastsettes separat for enebolig, fritidseiendommer, rekkehus/flermannsbolig og blokkleiligheter. De sistnevnte to boligtyper følger også et annet takseringssystem, se nedenfor. For 1997 settes kvadratmeterprisen til kr 7.000 for eneboliger, kr 7.000 for rekkehus, kr 9.000 for blokkleiligheter og kr 5.000 for fritidshus.

       Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre går inn for å avvikle inntektsbeskatningen av den såkalte fordelen ved å bo i egen bolig. Disse medlemmer legger videre til grunn at et nytt takseringssystem for videreføring av formuesskatt og kommunal eiendomsskatt bør innebære et enklere og mer rettferdig alternativ enn dagens takstsystem. Takstsystemet bør etter disse medlemmers oppfatning bygge på at boligtaksten fastsettes som en bestemt andel av gjenanskaffelseskost/fullverdiforsikringstakst. Disse medlemmer slutter seg til den omfattende kritikk som er framført mot å legge markedsverdi til grunn for takst. Dette vil gi urimelige utslag for den enkelte skattyter, og for en rekke boligeieres vedkommende bryte fundamentalt med prinsippet om skatt etter evne. Det er f.eks. helt urimelig at når et etablert strøk blir mer attraktivt som boligområde, skal dette kunne føre til at skattlegging av etablerte boligeiendommer blir tilsvarende skjerpet.

       Disse medlemmer finner hverken Regjeringens eller andres presenterte modeller for beregning av boligtakst tilfredsstillende hva angår disse medlemmers krav til enkelhet, likebehandling og rettssikkerhet.

       Disse medlemmer viser til at de aller fleste boliger i Norge er forsikret mot brann (fullverdiforsikret). Taksten som ligger til grunn for brannforsikring er en takst som på en god måte gjenspeiler gjenanskaffelseskost.

       Forsikringstaksten framkommer som en avveining mellom hensynet til at boligen skal være tilstrekkelig forsikret og at det ikke skal betales en unødvendig høy premie. Det er derfor i utgangspunktet ikke sannsynlig at taksten settes urimelig høyt eller lavt. Sett i forhold til gjenanskaffelsesverdi mener disse medlemmer det er naturlig at det innføres en aldersfaktor for å hindre at eldre boliger kommer uheldig ut av et nytt takseringssystem.

       Taksten vil da samtidig i rimelig grad reflektere boligens standard, men uten at variasjonene vil være så store som i et system der markedsverdien legges til grunn. På samme måte vil variasjoner som skyldes beliggenhet langt på vei holdes utenfor. Det er også en fordel å benytte et allerede eksisterende takstsystem, slik at behovet for å utvikle et helt nytt takstsystem som blir vanskelig for folk å sette seg inn i, faller bort.

       Disse medlemmer vil på denne bakgrunn gå inn for at en andel av forsikringstakst som presentert ovenfor brukes som ligningstakst lagt til grunn for formueskatt og eventuell kommunal eiendomskatt.

       Taksten bør videre, brukt som utgangspunkt for en ligningstakst, betraktes som en offentlig takst, dvs. at det forutsettes at ligningsmyndighetene aksepterer forsikringstaksten som legges til grunn. I tilfeller der taksten synes å være urimelig høy eller lav, må likningsmyndighetene kunne kreve fornyet takst. Det må i siste instans foreligge en gjennomskjæringsmulighet for ligningsmyndighetene. Det må vurderes om det kreves en egen bestemmelse om dette, eller om skattelovens generelle bestemmelser om dette er tilstrekkelig.

       Det bør vurderes om det i unntakstilfeller bør være adgang til å legge andre beregningsmåter til grunn. F. eks. kan det i fraflyttingsområder være helt umulig å få omsatt en bolig til en pris i nærheten av det som er produksjons- eller forsikringsverdien. I slike tilfeller vil omsetningspris kunne være et riktigere uttrykk for boligens verdi.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti viser til sine merknader under kap. 1.1. Disse medlemmer går inn for et takseringssystem som er mer enhetlig og rettferdig enn dagens system som gir tilfeldige, og til dels fordelingspolitisk uheldige utslag. Disse medlemmer mener at det opplegget som Regjeringen skisserer i St.meld. nr. 45 har et for stort innslag av markedsverdi. Dette skyldes først og fremst takseringen av tomt. Disse medlemmer har merket seg at innslaget av markedsverdi i takseringen er betydelig redusert i flertallets forslag. Disse medlemmer er enige i at markedsverdien bør nedtones. Disse medlemmer registrerer at flertallet går inn for et takseringssystem som kan legge opp til en « skattemotivert arkitektur », der eneboliger med flere etasjer kommer klart gunstigere ut enn de som er bygd i en etasje. Disse medlemmer mener det mest håndterbare og fornuftige arealbegrepet å benytte ved takseringen er netto boligareal. Disse medlemmer slutter seg dermed til Regjeringens arealbegrep. Disse medlemmer ønsker et takseringssystem bygd på følgende elementer:

-

Areal: Netto boligareal benyttes som arealbegrep. Dette defineres som boligens innvendige mål i rom hvor takhøyden er minst 1,9 meter, med fradrag for uinnredet areal. Dette arealbegrepet er utprøvd, og det foreligger dokumentasjon som reduserer behovet for merarbeid ved takseringen. Netto boligareal erstatter flertallets forslag om grunnflate og såkalt etasjefaktor.

-

Aldersfradrag: Det gis et fradrag for boligens alder i takseringssystemet. derved tas det hensyn til verdiforringelse av boligen på grunn av slit, elde og uhensiktsmessighet. Hvis det fastsettes et høyt aldersfradrag vil det bidra til ulikebehandling mellom nye og eldre boliger. Dette forhold kommer tydelig fram når eldre hus fornyes og rehabiliteres uten at takstverdien påvirkes. For å balansere mellom berettiget fradrag for alder og behovet for skattemessig likebehandling av boligmassen går disse medlemmer inn for at fradraget gis med ett prosentpoeng pr. år, begrenset oppad til 40 år.

-	Standard: Det korrigeres for ulik standard gjennom redusert kvadratmetersats dersom bygningen mangler visse grunnleggende installasjoner som vann, elektrisitet, WC eller bad. I tillegg kan også utvendige miljøbelastende forhold som støy bidra til redusert kvadratmetersats.

-	Distrikt: Det korrigeres for lav omsetningsverdi for boliger i fraflyttingsområder.

-	Sikkerhetsventil: Det legges inn en sikkerhetsventil som tar høyde for at ingen boligtakst skal overstige markedsverdien for samme bolig.

-	Kvadratmeterprisen: Settes til en andel av produksjonskostnadene og multipliseres med beregnet areal i tråd med et netto boligarealbegrep.

       Disse medlemmer finner det rimelig at bunnfradraget settes høyt, og at det legges høyere på vanlig bolig enn på fritidsbolig.

       Komiteens medlem fra Rød Valgallianse viser til egen merknad under kap. 1.1 og mener for øvrig at netto boligareal er et brukbart arealbegrep ved takseringen og at dette defineres som innvendig målt areal der det er minst 1,9 meters takhøyde. Bruk av aldersfradrag kan gi svært urimelige utslag for store, luksuriøse boligeiendommer som første gang ble bygd for lang tid tilbake, men som har gjennomgått store påkostninger og standardhevinger. Disse medlemmer vil likevel gå inn for et fradrag for alder med en prosent pr. år begrenset oppover til 40 psts. reduksjon, men vil seinere vurdere om det må gjøres unntak fra dette hvis også dette får sosialt urimelige utslag. Det bør gis fradrag for understandard (boliger som mangler innlagt vann, elektrisitet, WC eller bad), for boliger i distrikt der omsetningsverdi er svært lav og det bør også være en « sikkerhetsventil » som gjør at ingen bolig kan få boligtakst over markedsverdien.

       Disse medlemmer vil legge inn en miljøfaktor som reduserer taksten. Hvis boligen f.eks. er særlig støybelastet, og det ikke er iverksatt støydempende tiltak eller det er umulig å lage tilfredsstillende støyskjerming, blir det mindre trivelig eller kanskje til og med helsefarlig å bo i den. Slike boliger kan også være vanskelige å selge. Det kan være rettferdig å legge inn en reduksjonsfaktor i slike tilfeller.

       Disse medlemmer mener at verken Regjeringas eller flertallets forslag godt nok ivaretar behovet for tillegg i taksten pga. særlig høy standard på svært store boligeiendommer. Det vil være urimelig om eiere av svært store boligeiendommer av særlig høy standard skal få store skatteletter fordi det er utviklet en standard boligtakseringsmodell som tar utgangspunkt i boliger av vanlig standard og størrelse. Dette medlem mener derfor at departementet bør utforme regler som i slike tilfeller hjemler taksering etter likningsmyndighetenes særskilte vurdering av hver eiendom.

2.1.2.3 Taksering for andre boliger enn eneboliger og fritidsboliger

Rekkehus/flermannsbolig

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Senterpartiet, viser til at rekkehus/flermannsboliger må forstås som flere boligeiendommer som er bygget som et fellesbygg, dvs. med minst en felles vegg, evt. felles gulv/tak med naboeiendommen. Hele rekkehusboligkomplekset skal takseres på samme måte som enebolig. Denne felles boligtaksten fordeles forholdsmessig på boenhetene i forhold til deres størrelse.

       Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre viser til at disse medlemmers foreslåtte opplegg for boligtaksering basert på forsikringstakster etter disse medlemmers oppfatning vil dekke takseringsbehovet også for rekkehus/flermannsboliger og blokkleiligheter.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti viser til sin takseringsmodell i denne innstillingen, og vil peke på at rekkehus og flermannsboliger skal takseres på samme måte som enebolig med en forholdsmessig fordeling på boenhetene i forhold til størrelse.

       Komiteens medlem fra Rød Valgallianse viser til egen merknad under 2.1.2.2 og mener at rekkehus og flermannsboliger skal takseres på samme måte som enebolig med en forholdsmessig fordeling på boenhetene i forhold til netto boligareal.

Blokkleiligheter

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, mener at utgangspunktet for taksering av leiligheter i boligblokk skal være areal målt innvendig i hver enkelt boenhet. Med boligblokker menes bygning med minst to etasjer, felles inngang og med minst tre boenheter, jf. Husbankens definisjon. Felles tomteareal tilknyttet blokk danner ikke grunnlag for økt takst for den enkelte boenhet, idet tomteverdien er inkludert i kvadratmeterprisen.

       Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre viser til at disse medlemmers foreslåtte opplegg for boligtaksering basert på forsikringstakster etter disse medlemmers oppfatning vil dekke takseringsbehovet også for rekkehus/flermannsboliger og blokkleiligheter.

2.1.2.4 Regnskapslikning av boliger

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Rød Valgallianse, går inn for at prinsippene for hvilke boliger som i dag regnskapsliknes også skal gjelde i framtida. Takseringen for disse boliger skal bygge på samme prinsipper som prosentliknete boliger. Derved går en vekk fra å beregne bruttoinntekt for slike boliger med utgangspunkt i bortleieverdien. For våningshus brukes denne taksten kun til beregning av inntektsskatt. For beregning av inntektsskatt for regnskapsliknete boliger skal det ikke gis bunnfradrag. Ved beregning av brutto inntekt av egen bolig, multipliseres taksten med en fastsatt boligskattesats. Fra dette beløp trekkes vedlikeholdskostnader, forsikringspremie og avgifter som i dag. Dersom utgiftene overstiger bruttoinntekt, skal dette kunne komme til fradrag i næringsinntekt som i dag.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Kristelig Folkeparti, Venstre og representanten Stephen Bråthen registrerer at flertallet i denne innstilling legger opp til en videreføring av regnskapslikning av de boliger som i dag regnskapsliknes. For beregning av inntektsskatt for regnskapsliknete boliger skal det ikke gis bunnfradrag. For de fleste boligeiendommer i landbruket vil flertallets opplegg innebære en videreføring av skattleggingen omtrent på dagens nivå, eller for en dels vedkommende en reell skjerpelse. Disse medlemmer kan ikke se rimeligheten i dette, all den tid flertallet ellers hevder at deres takserings- og skatteopplegg vil innebære en betydelig lettelse for et flertall av boligeierne i landet. Eventuelle lettelser i boligbeskatningen bør også komme boliger som regnskapsliknes til gode. Også boligeiendommer i landbruket representerer etter disse medlemmers oppfatning et hjem heller enn et skatteobjekt. Disse medlemmer går på denne bakgrunn inn for at systemet for regnskapslikning av boliger bør være innrettet slik at det blir valgfritt hvorvidt eiere av boliger som i dagens system blir regnskapsliknet ønsker å regnskapsliknes (bruttobeskatning) eller prosentliknes (nettobeskatning) når flertallet fortsatt ønsker å videreføre fordelsbeskatningen av boliger for øvrig. Ved disse medlemmers forslag om fjerning av fordelsbeskatningen av bolig følger at den enkelte som eier eiendom hvor boligen etter dagens regler regnskapsliknes må kunne velge mellom regnskapslikning eller fritak for fordelsskatt som øvrige boliger for en periode på f.eks. 5 år av gangen.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti viser til at flertallsforslagets helhetsopplegg med fastsettelse av bunnfradrag gir ulike utslag for boliger som prosentlignes og boliger som blir gjenstand for regnskapsligning.

       Disse medlemmer betrakter disse utslagene som urimelige, hvor store deler av boligmassen blir gjort skattefri, mens andre deler får opprettholdt det nåværende skattenivå.

2.1.2.5 Endring av takster

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Rød Valgallianse, vil peke på at alle takster kan justeres med jevne mellomrom i forhold til byggekostnadsindeksen. Flertallet understreker at hvis det foretas oppjusteringer av takstgrunnlaget i Stortinget, skal bunnfradragene i kroner automatisk justeres tilsvarende. Vedlikehold og restaurering av bolig og fritidseiendom skal ikke påvirke taksten. Flertallet forutsetter at utvidelse av arealet ved tilbygg skal føre til tilleggstakst for det nye arealet etter samme prinsipp som for nye bygninger.

       Komiteens medlem fra Rød Valgallianse mener det må gjøres et skille mellom vanlig vedlikehold og ombygginger/standardhevinger av stor betydning. Dette er først og fremst aktuelt på store eiendommer, som etter dette medlems syn bør bli gjenstand for særskilt taksering slik det er beskrevet i Rød Valgallianses merknad under kap. 2.1.2.2.

2.2 Takseringsmodell for tomt

2.2.1 Sammendrag

Areal som verdimål for tomt

       Departementet vil fremheve at prøvetakseringen klart illustrerer at det er liten direkte sammenheng mellom en tomts størrelse og omsetningsverdi. Følgelig er det ikke hensiktsmessig å benytte faktisk areal som grunnleggende beregningskriterium ved utforming av en skjematakseringsmodell. En inndeling i arealgrupper synes mer formålstjenlig.

       Inndeling i arealgrupper innebærer at kravene til helt nøyaktig oppmåling av tomter i mange tilfeller reduseres, og at visse avvik fra faktisk verdi må aksepteres. Departementet legger til grunn at fem arealgrupper normalt bør legges til grunn, og at den inndelingen i arealgrupper prosjektgruppen foreslår synes velegnet.

       Departementet deler prosjektgruppens oppfatning om at store tomter bør gis et verditillegg etter en konkret vurdering, eventuelt besiktigelse. Departementet vil imidlertid poengtere at det i enkelte områder ofte er en mer entydig sammenheng mellom areal og pris for store tomter. I enkelte prissoner bør det således beregnes et sjablonmessig tillegg i tomteverdi også for relativt store tomter. I slike prissoner vil det kunne være naturlig å supplere den foreslåtte oppdelingen i fem arealgrupper med ytterligere en eller to grupper for store tomter, med et tillegg på 30 eller 40 % i forhold til basisverdi. Departementet antar at det i de aktuelle områdene er naturlig med et areal på 2.000 kvadratmeter som nedre grense for individuell vurdering av om det skal gis ytterligere tillegg.

       Departementet antar at muligheten for bruk av mer enn fem arealgrupper i enkelte tomtesoner kan innebære en arbeidsbesparelse, uten at det går ut over systemets nøyaktighet.

       Departementet leger til grunn at de ulike arealkategoriene og prosentsatsene for tillegg eller fradrag vil bli fastsatt av Skattedirektoratet.

       Departementet deler prosjektgruppens oppfatning om at systemet med taksering på bakgrunn av arealgrupper bør gjelde alle boligeiendommer med inntil fire boenheter.

       Departementet gir sin tilslutning til at tomtebelastningsmetoden benyttes for eiendommer med fem eller flere boenheter. Etter denne metoden fastsettes tomteverdien med en sats pr. kvadratmeter boligareal i bygningen. Som prosjektgruppen fremholder, vil tomteverdien i slike tilfeller være mer bestemt av utnyttelsesgraden, enn av tomtens faktiske størrelse. Satsen for verdiberegning må også her ansettes sonevis.

Prissoner

       Selv om takseringen av tomt baseres på inndeling i arealgrupper og på tomtebelastningsmodellen, vil det være behov for inndeling i prissoner. For hver prissone må det tas stilling til om de normale arealkategoriene med prosentvise tillegg eller fradrag skal benyttes, eller om det er grunnlag for en avvikende inndeling. Dernest må basisverdien for tomt fastsettes i hver sone, det vil si prisen for en tomt av normalstørrelse i sonen.

       De ulike sonegruppene med basispriser bør fastsettes sentralt av Skattedirektoratet. Disse priskategoriene bør vedtas samtidig med fastsettelsen av kvadratmetersatsen for bygning, og utarbeides av de samme organer. De ulike priskategoriene fastsettes slik at de dekker et varierende prisnivå, fra antatt høyeste prisnivå til verdier ned mot null. Skattedirektoratet forutsettes å utarbeide retningslinjer for hvordan inndelingen i prissoner skal skje lokalt.

       Departementet legger til grunn at ligningssjefen i kommunen bør ha den formelle myndighet til å fatte vedtak om soneinndelingen, det vil si ved valg av basispris i sonene og ved valg av eventuelt avvikende arealgruppeinndeling. Det gjelder også ved senere endringer i soneinndelingen m.v. Det vil være hensiktsmessig å gi fylkesskattekontorene ansvar for å samordne takstnivået mellom kommunene.

       Inndelingen av kommunene i ulike prissoner kan skje med utgangspunkt i ulike holdepunkter. Det kan være aktuelt å engasjere lokale takstmenn til å bistå i dette arbeidet. Informasjon fra tomteselskaper vil kunne benyttes. Ved omsetning av tomtearealer blir omsetningssummen registrert av tinglysingsmyndighetene. Supplert med ligningsmyndighetenes lokalkunnskap skulle dette samlet kunne gi et tilfredsstillende grunnlag for tilordning av prisgrupper til ulike deler av kommunen. Videre bør det også tas hensyn til mer tekniske forhold som for eksempel offentlige investeringer i trafikksaneringstiltak og andre tiltak for å bedre miljø- og bokvalitet.

Standardkorreksjoner

       Departementet viser til at det vil bli gitt særskilt fradrag i bygningsverdien for manglende installasjon av vann, avløp og elektrisitet. Departementet finner at forenklingshensyn tilsier at slike fradrag fullt ut gis i forbindelse med verdsetting av bygning, og at det ikke bør gis supplerende fradrag i tomteverdien.

       Departementet legger således til grunn at den særskilte korreksjonen i tomteverdien for manglende tilknytning til vann, avløp, elektrisitet og vei bør utgå.

       Departementet mener at strandlinje eller andre særlige forhold ved tomten ikke bør medføre standard tillegg i tomteverdien. I stedet bør de lokale ligningsmyndighetene vurdere individuell taksering av tomten dersom de har holdepunkter for å anta at strandlinje eller andre forhold er av vesentlig betydning for tomtens omsetningsverdi. Det samme gjelder dersom tomten på annen måte har særlig gunstig beliggenhet.

Særlig om tomt til fritidsbolig

       Departementet er av den oppfatning at de lokale ligningsmyndigheter må ha en viss frihet til å benytte alternative verdsettelsesmetoder for tomt til fritidseiendom. Departementet finner at en for slike tomter bør ta utgangspunkt i alminnelige verdsettelsesmetoder, men at det må etableres rutiner som sikrer at individuell vurdering finner sted i større grad enn for annen eiendom.

Oppsummering - forslag til takseringsmodell for tomt

       Verdsettelsen av tomter for eneboliger og småhus med to eller fire boenheter foreslås basert på et system med arealgrupper. Takstverdien leses da ut av tabeller.

       Som utgangspunkt foretas en inndeling i fem størrelseskategorier. Arealinndelingen tar utgangspunkt i vanlig tomtestørrelse i kommunene. Normaltomten kan varieres for ulike tomtesoner, men vil vanligvis ligge mellom 800 og 1.200 kvadratmeter for en eneboligtomt. Det gis prosentmessige tillegg eller fradrag for tomter i henholdsvis større eller mindre arealgrupper.

       Tomter i den største arealgruppen, normalt over 1.500 kvadratmeter, skal ikke ha noe sjablonmessig tillegg i taksten i forhold til nest største kategori. I stedet foreslås at særskilt tillegg kan bli gitt dersom ligningsmyndighetene har holdepunkter for å anta at tomten kan deles, eller det foreligger andre forhold som indikerer at eiendommen har høy verdi. I enkelte strøk bør det beregnes et sjablonmessig tillegg i tomteverdien også for relativt store tomter, med en inndeling i seks eller syv størrelseskategorier. Grensen for individuell vurdering av ytterligere tillegg kan da eksempelvis være 2.000 kvadratmeter.

       Skattedirektoratet fastsetter ulike priser for normaltomt, eksempelvis ti, som skal benyttes i lokalt definerte prissoner. Ligningssjefen i kommunen vedtar den lokale inndelingen i soner, med et valg av sonepris og mulig arealkategorier. Til hjelp ved soneinndelingen vil en blant annet kunne engasjere lokale takstmenn og benytte data som registreres ved omsetning av tomtearealer.

       Særlig gunstig eller ugunstig beliggenhet i forhold til andre tomter i prissonene kan gi grunnlag for individuell korreksjon av takstverdien. Se boks 5 om individuell korreksjon av takstverdien.

       Tomt til fritidseiendom verdsettes som utgangspunkt på samme måte som tomt til fast bolig men skal i større grad kunne vurderes individuelt av lokale ligningsmyndigheter.

       For eiendommer med fem eller flere boenheter foreslås en såkalt tomtebelastningsmodell.

       Etter denne modellen fastsettes tomteverdien med en sats pr. kvadratmeter boligareal i bygningen. Satsen for de ulike prissonene fastsettes etter samme system som for eiendommer med inntil fire boenheter.

2.2.2 Komiteens merknader

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Senterpartiet, legger til grunn at hus og tomt takseres som en enhet. Eiendommens totale takserte verdi skal framgå av taksten på huset. Flertallet mener at taksten skal omfatte bygningen med en naturlig tilhørende tomt. Taksten er ikke ment å omfatte ubebygget tomtegrunn. Fradelingsmulighet kan ha vesentlig betydning for verdien av den ubebygde tomtegrunnen. Sjølv om det er mulighet for fradeling, skal tomta under enhver omstendighet være å anse som naturlig tilhørende bygningen, dersom tomta ikke er mer enn 1,2 dekar. Flertallet legger videre til grunn at lokale likningsmyndigheter foretar en vurdering av tomtegrunnens verdi og av om tomtegrunnen er innrettet slik at det klart utpeker seg som en sjølstendig tomt. Tomtegrunn over 1,2 dekar skal ikke ha noe sjablonmessig tillegg i taksten, men vurderes individuelt. For areal som er regulert til tomt, brukes gjengs tomtepris, mens det for annen tomtegrunn brukes eksempelvis bruksverdi. Taksten på slik tomtegrunn skal ikke gå inn i boligens bunnfradrag. Taksten på tomtegrunn skal bare brukes til formues- og eventuell eiendomsskatt og ikke inngå ved beregning av inntektsskatt.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Rød Valgallianse og representanten Stephen Bråthen viser til respektive merknader under pkt. 1.1.

       Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre går imot Regjeringens forslag om at tomteeiendom skal inngå i takstgrunnlaget for formueskatt og kommunal eiendomskatt. Hensynet til likebehandling, rettferdighet og enkelhet i takseringssystemet taler imot å bringe inn tomten i takseringsgrunnlaget. Det er etter disse medlemmers oppfatning vanskelig å finne faktorer for taksering av tomt som kan reflektere forskjeller i en tomts bruks- eller markedsverdi uten at utslagene vil bli helt urimelige. En rekke skattytere vil oppleve helt uakseptable økninger i boligbeskatningen om tomteverdier skal være en del av taksten. Kompleksiteten i en slikt tilnærming er med all mulig tydelighet demonstrert i Regjeringens egen melding og forslag.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Rød Valgallianse viser til at resultatene fra prøvetakseringen viser at det er liten direkte sammenheng mellom tomtestørrelse og omsetningsverdi. Dette tilsier at det er grunn til å vurdere inndeling av tomter i ulike arealgrupper.

       Disse medlemmer viser til at normal tomtestørrelse for en enebolig er varierende. Ifølge St.meld. nr. 45 (1995-1996) er størrelsen på en normaltomt fra 800 til 1200 kvadratmeter. Med utgangspunkt i flertallets enhetsmodell vil disse medlemmer foreslå at grensen for tilhørende tomteareal fastsettes til 1 dekar. Utover denne arealgrense skal tomten gjøres gjenstand for særskilt vurdering, og takstverdien holdes utenfor boligens bunnfradrag. Disse medlemmer vil for øvrig presisere at denne tomteverdien inngår ved beregning av eiendomsskatt og formuesskatt. Disse medlemmer mener at de lokale ligningsmyndigheter kan foreta vurdering av tomten som selvstendig enhet for boligen.

2.3 Særlig om administrative løsninger for et nytt takseringssystem

2.3.1 Sammendrag

       Den foreslåtte takseringsløsningen innebærer at takstene skal beregnes maskinelt etter takseringsformlene, på grunnlag av registrerte data. Bare unntaksvis skal takseringen skje på grunnlag av besiktigelse. Takseringsløsningen forutsetter at det foreligger registre med nødvendige data for eiendommene.

       Det vil være to hovedelementer i gjennomføringen av den anbefalte takseringsløsningen. For det første må nødvendige registre etableres, dernest må det innføres rutiner for vedlikehold og oppdatering av takseringssystemet.

       En takseringsløsning som foreslått krever en betydelig ressursinnsats i etableringsfasen. I vedlikeholdsfasen vil behovet for ressursinnsats være langt mindre, da en maskinell takseringsløsning gir muligheter for rasjonell drift.

       Departementet finner at de lokale ligningskontorene må ha ansvaret for å besvare spørsmål fra publikum angående boligtaksering. Ansvaret for publikumsbistand vedrørende boligtaksering må ses i sammenheng med ligningskontorenes generelle veiledningsplikt overfor publikum etter ligningsloven.

       Alle opplysninger (basisopplysninger) som samles inn om eiendommene, bør være åpent tilgjengelig for vedkommende skattyter, men ikke andre skattytere. Vedkommende skattyter bør med andre ord ha full innsynsrett. Systemet må inneholde informasjon om hvor opplysningene er hentet fra, og når de sist ble oppdatert.

       Departementet legger stor vekt på at systemet får en slik utforming at registrerte opplysninger ikke kan nyttes i annet enn ligningsmessig sammenheng, med mindre det er gitt særlig lovhjemmel for annen anvendelse. Departementet vil påpeke at dette må anses som grunnleggende krav til systemet. Mye taler imidlertid for at det gis lovhjemmel for at de registrerte data i noen grad kan benyttes til statistikkformål, eventuelt også andre formål. Det foreligger allerede lovhjemmel for at ligningstakster skal brukes som grunnlag for beregning av eiendomsskatt.

       Departementet gir sin tilslutning til at egenmeldingsskjemaet gis så enkel utforming som mulig, og at veiledningen gjøres kort og lettfattelig. Det er av avgjørende betydning for kvaliteten på de registrerte opplysninger at innholdet i egenmeldingene i størst mulig grad er korrekt. Enkle skjemaer vil sammen med en kortfattet og god veiledning, kunne øke skattyternes muligheter og motivasjon for korrekt utfylling. Det vil også bidra til å begrense behovet for etterarbeid med egenmeldingene i ligningsetaten.

       I egenmeldingsskjemaet vil følgende opplysninger bli innhentet:

-	Ulike identifikasjonsopplysninger for eiendommen (kommune, gårds- og bruksnummer, eventuelt festenummer og seksjonsnummer).

-	Hvem som eier eiendommen og like eieres eierandel.

-	Opplysninger om bygning:

-

Byggeår

-	Bygningstype

-	Boligareal

-	Tilbygg (år og areal)

-	Om bygningen mangler vann, bad, WC eller elektrisitet

-	Opplysninger om tomt:

-	Areal (avkrysning i rubrikk for riktig arealgruppe)

-	Varighet av eventuell festekontrakt

-	Om tomten har strandlinje

-	Antall boenheter på eiendommen

-	Om det kan dokumenteres særlige forhold ved eiendommen som etter en isolert vurdering reduserer verdien med mer enn 30 %

       Ressursbehovet ved det foreslåtte takseringssystem er først og fremst knyttet til etableringen av registrene. Departementet mener at en del av ressursbehovet vil kunne dekkes innenfor nåværende rammer, og det totale bevilgningsbehovet antas å bli vesentlig lavere, om lag 160 mill. kroner.

2.3.2 Komiteens merknader

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Senterpartiet, viser til det foreslåtte takseringssystemet. Flertallet vil peke på at dette er svært enkelt å etablere og vedlikeholde i forhold til andre foreslåtte alternativer. Kostnadene antas derved å bli langt lavere enn Regjeringas anslag.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre viser til sin merknad under pkt. 1.1 foran.

       Komiteens flertall, alle unntatt medlemmet fra Rød Valgallianse, vil peke på at ethvert offentlig register med opplysninger om skattetakster som er tilgjengelig for alle, kan representere en mulighet for omfattende kommersiell utnytting. Flertallet ber departementet vurdere disse forhold, spesielt ved masseutlevering av opplysninger fra registeret.

       Komiteens medlem fra Rød Valgallianse viser til at de fleste opplysningene som ønskes innhentet i før nevnte skjema allerede må finnes i forskjellige offentlige registre. Dette medlem kan likevel ikke se noe prinsipielt galt i at boligeier fyller ut et slikt skjema, men forutsetter at det leveres til, registreres hos og benyttes av det lokale likningskontoret.

       Det nye registret som opprettes vil i hovedsak inneholde opplysninger som tidligere finnes spredt i ulike offentlige arkiver. Stort sett har allmennheten innsynsrett i slike dokumenter i dag. De nye registrene vil inneholde opplysningene i en standardisert form som gjør at de er lett tilgjengelige og lett omsettelige ved hjelp av ny informasjonsteknologi. Dermed åpnes det muligheter for kommersiell utnytting av opplysninger. Dette medlem mener at det i lovs form bør settes forbud mot kommersiell utnytting av disse registrene. Samtidig må det ikke innføres lovbestemmelser som begrenser innsynsretten for allmennheten i forhold til det som er dagens praksis. Hvis det er enkeltdeler av registrene over tidligere offentlige bygnings- og eiendomsopplysninger som skal underlegges samme taushetsplikt som nå er fastsatt i ligningsloven, må dette i tilfelle utredes særskilt.