Dokument nr. 8:82 (2000-2001) Forslag fra stortingsrepresentantene Karin Andersen og Kristin Halvorsen om regelverk som sikrer varig rimelige husleier i sosiale utleieboliger

Jeg viser til brev fra Kommunalkomiteen datert 6. april 2001.

I saken fremmes det forslag om at Stortinget skal be Regjeringen fremme forslag til regelverk som sikrer lave og regulerte husleier i sosiale boliger. Jeg anser av mange grunner at utarbeidelse av et slikt regelverk ikke er et hensiktsmessig middel til å realisere de gode intensjoner vi må anta ligger til grunn for forslaget fordi:

• – Forslaget bidrar ikke til å fremme effektiv bruk av kommunale boligressurser

• – Forslaget bidrar ikke til å stimulere kommunene til øket boligsosial innsats

• – Forslaget bryter med viktige styringsprinsipper i forholdet mellom stat og kommune

Det er noe uklart hvorvidt forslagsstillerne mener at det skal innføres regulering for alle typer sosiale utleie­boliger - også de private.

Utleieboligenes betydning i det norske boligmarkedet

I det norske boligmarkedet er 24 pst. av boligene utleieboliger. 4 pst. av disse er offentlig eid, altså en relativt liten del. I dokument 8:82 (2000-2001) fra stortingsrepresentantene Andersen og Halvorsen fremstilles dette som en strukturell mangel i det norske boligmarkedet. Det er jeg ikke enig i. Helt fra annen verdenskrig har det i Norge vært en bred politisk enighet om eierlinja i norsk boligpolitikk. 76 pst. av det norske folk bor i egen bolig. Det har vært en bevisst politisk linje med brei oppslutning. Det er god privat­økonomi og god samfunnsøkonomi. Folk er flinke til å passe på det de eier, viljen til vedlikehold og fornyelse er stor. Det er bare islendingene som bor bedre og romsligere enn folk i Norge. Det at folk eier sin egen bolig bidrar til en jevnere formuesfordeling enn i andre land hvor store deler av befolkningen er leietakere på mer langsiktig eller permanent basis. Det bidrar også til et mindre segregert boligmarked enn i mange andre land.

Det er ikke alle som ønsker eller som kan eie sin egen bolig. Dette kan være av økonomiske grunner, fordi man enda ikke har truffet et langsiktig valg om hvor man vil bo, fordi man ikke er etablert i en familiesituasjon eller rett og slett fordi man foretrekker å leie. Eierlinja må derfor suppleres med en leielinje. Dette ble på et mer prinsipielt grunnlag gjort på slutten av 80-tallet hvor Stortinget sluttet seg til Brundtland-regjeringens forslag hvor målet om at enhver skulle kunne eie sin bolig ble erstattet med at enhver skulle kunne disponere (eie eller leie) en god bolig. Blant annet som en følge av dette ble det også satt i gang en satsing på bygging av utleieboliger ved hjelp av lån og tilskudd gjennom Husbanken.

De fleste utleieboligene i Norge er private (20 pst.) mens ca 4 pst. er offentlig eid. Det er ikke slik at de offentlig eide utleieboligene har en sosial karakter mens de øvrige ikke har det. De fleste av de privat eide utleieboligene i Norge leies ut av ikke-profesjonelle utleiere. Ofte dreier det seg om utleie av deler av egen bolig (f.eks. sokkelleiligheter) og hvor utleien ikke skjer i næringsmessig øyemed. Leien er under visse forutsetninger fritatt for beskatning. Leieprisen er fastsatt i et marked, men det følger ikke av det at den verken er høy eller usosial. Mange boligeiere yter verdifulle og viktige bidrag til boligforsyningen i Norge gjennom utleie av del av sin egen bolig. Mange av de rimeligste utleieboligene i Norge finnes nettopp i denne massen av private utleieboliger.

Mange av de kommunalt eide utleieboliger i Norge er anskaffet gjennom lån i Husbanken, en del også ved tilskudd. Slike tilskudd trekkes fra ved beregning av kostnadsdekkende husleie. I det meste av tiden og for de fleste av disse boligene har de vært leid ut til priser som ikke har dekket de faktiske kostnader. Gjennom sin bruk utsettes de for større slitasje enn eide boliger og vedlikeholdet har mange steder ikke vært tilstrekkelig. Blant annet også fordi økonomiske ressurser til dette til enhver tid må konkurrere med andre prioriterte kommunale formål.

Effektiv bruk av kommunale boligressurser

I dokument 8:82 (2000-2001) foreslår stortingsrepresentantene Andersen og Halvorsen å innføre et nytt regelverk som skal sikre regulerte og varig lave husleier. I St.meld. nr. 16 (2000 2601) Om verksemda til Husbanken 1998-99, ble det rapportert fra en utvalgsundersøkelse om nivået på husleie i omsorgsboliger og kommunale utleieboliger. Undersøkelsen viste at 73 pst. av kommunene fastsatte husleien utfra prinsippet om kostnadsdekkende husleie, 7 pst. fastsatte markedspris og 20 pst. fastsatte husleien etter skjønn eller fastpris. En fastsettelse av leien som ikke er kostnadsdekkende bidrar ikke til en effektiv ressursbruk. Skal noe subsidieres så er det viktig å vite hvorfor man gjør det, hvor stor subsidien er og hvem den virker til fordel for. Et generelt lavt og regulert leienivå vil føre til at også mange husstander som ikke er i en vanskelig økonomisk situasjon vil nyte godt av dette. Oslo kommune (Boligbedriften) har for eksempel om lag 8 000 utleieboliger som tildeles etter sosiale kriterier. Av disse bor om lag 3 000 med uoppsigelige kontrakter, og mange av disse har ikke lenger behov for økonomisk bistand. Forslaget om å innføre regelverk som sikrer varig lav husleie vil også komme slike husstander til gode.

Mange av beboerne i kommunale utleieboliger har behov for ulik grad av oppfølging fra kommunen. En bedre bruk av ressursene i boligsektoren bidrar også til å frigjøre midler til å bedre kommunenes boligsosiale oppfølgingsarbeid overfor de beboere som har behov for det.

Statlig og kommunal bostøtte

For vanskeligstilte husstander vil en kostnadsdekkende husleie være mer enn de kan betale. For å redusere boutgiftene til disse husstandene har vi, som Stortinget er kjent med, ordningene med statlig og kommunal bostøtte. Den statlige bostøtteordningen er særlig viktig å benytte aktivt når kommunene fastsetter kostnadsdekkende husleie. En god statlig bostøtteordning fungerer som et sikringsnett for husstander med lav inntekt. Det er i overkant av 106 000 mottakere av bostøtte. De aller fleste mottakerne av bostøtte har en husholdningsinntekt som er under 100 000 kroner pr. år og om lag halvparten bor til leie. De siste årene har bostøtteordningen blitt forbedret. For inneværende år er boutgiftstaket økt med 5 000 kroner, og det kan legges til grunn boutgifter opp mot 55 000 kroner pr. år for enpersonshusstander. Dette er et tiltak som bl.a. skal fange opp de økte husleiene i utleieboliger. I St.meld. nr. 30 (2000-2001) langtidsprogrammet 2002-2005, har Regjeringen vektlagt omtalen av bostøtte og boligtilskudd, og det varsles om ytterligere forbedringer i begge disse ordningene, herunder å vurdere ytterligere heving av boutgiftstaket i bostøtteordningen. Utvalgsundersøkelsen i St meld. nr. 16 (2000-2001) Om verksemda til Den Norske Stats Husbank 1998-99 viste en gjennomsnittlig leiepris på ca. kr 4 475 pr. mnd før statlig bostøtte og etter at det tas hensyn til statlig bostøtte blir husleien ca. kr 900 pr. mnd. Det illustrerer verdien av den statlige bostøtteordningen.

Jeg tilrår kommunene å videreutvikle egne bostøtteordninger som er koblet opp mot den statlige bostøtten og prinsippet om kostnadsdekkende husleie. Ikke minst gjelder dette storbyene hvor det er stort press i boligmarkedet. De fleste av de store byene har derfor etablert egne kommunale bostøtteordninger. Kommunal bostøtte er enklere å administrere enn sosialhjelp med hensyn til å dekke løpende boutgifter over tid, jf. Byggforsk rapport 288:2000 "Om forholdet mellom bostøtte og sosialhjelp". Kombinasjonen av kostnadsdekkende husleie og statlig/kommunal bostøtte vil i hovedsak gi en akseptabel husleie for husstander med lav inntekt For øvrig vil jeg orientere om at alle omsorgsboliger finansiert med oppstartingstilskudd fra Husbanken er omfattet av bostøtteordningen. Dette gjelder også omsorgsboliger som er under 40 kvadratmeter. Omsorgsboliger tildeles for øvrig etter vurdering av pleie- og omsorgsbehovet, ikke etter økonomisk behovsprøving.

Stimulans av kommunene til økt boligsosial innsats

Det er et mål for Regjeringen at kommunene skal ha en utleieboligmasse som er tilpasset behovet i kommunen. Det betyr at mange kommuner bør ha flere utleieboliger enn de har i dag. Økningen av boligtilskuddet på statsbudsjettet har nettopp som mål å få kommunene til å skaffe seg flere utleieboliger. Disse utleieboligene bør tildeles kommunens innbyggere etter behovsprøving, slik at alle kan få et godt botilbud. Når det gjelder utleieboliger som Husbanken finansierer med boligtilskudd, stilles det - som forslagsstillerne nevner - en rekke krav. Det er bl.a. et krav at boligene leies ut til husstander som på individuelt grunnlag kvalifiserer for boligtilskudd, dvs husstander med svak økonomi blant funksjonshemmede, sosialt vanskeligstilte, flyktninger, eldre og unge i etableringsfasen. Dette kravet må innarbeides i utleiereglene og/eller vedtektene. Det er etter min vurdering ikke rimelig å kreve at kommunene skal opprettholde disse og andre krav etter at bindingstiden på tilskuddet har gått ut. Normalt utgjør boligtilskuddet inntil 30 pst. av godkjente kostnader, men tilskuddet kan i særlige tilfeller gå opp til 50-60 pst. Denne differensieringen av tilskuddsutmålingen skal bidra til at alle brukergrupper kan få en husleie som er akseptabel og realistisk.

Ressursbruken i kommunene knyttet til investeringer og drift av utleieborgene må stimulere kommunene til å bygge, kjøpe, eie, forvalte og vedlikeholde boligene. Forslaget i saken bidrar ikke til dette. Med en så sterk statlig styring av leienivået er det grunn til å frykte at mange kommuner vil redusere sitt engasjement i den boligsosiale sektor. Det er neppe forslagets intensjon, men likevel et sannsynlig resultat om det ble gjennomført.

Styringsprinsipper i forholdet mellom stat og kommune

Forslaget i dokument 8:82 (2000-2001) innebærer en sterk statlig styring i forhold kommunesektoren. Dette bryter med den utvikling jeg ønsker i retning av mer desentralisering og styrking av det lokale selvstyret. Vi må regne med at det i enkeltkommuner eller enkeltsaker blir truffet beslutninger sentrale myndigheter ikke er enig i. De lokale folkevalgte som foretar slike beslutninger er også på valg og står til ansvar for sine innbyggere. Sentrale myndigheter bør være tilbakeholdne med å overstyre lokale beslutninger med mindre saken dreier seg om viktige nasjonale interesser.

Lovmessige begrensninger for husleiefastsettelsen

I Dokument nr 8:82 (2000-2001) vises det til at husleien øker mye i både det private og det kommunale leiemarkedet. Noen ganger vil dette dreie seg om ulovlige leieøkninger. Husleieloven av 1999 setter en grense for hvor høy leieprisen i et husleieforhold kan være. Dette gjelder også der stat eller kommune er avtalepart. Det kan etter husleieloven § 4-1 ikke avtales en leie som er urimelig høy i forhold til det som vanligvis blir oppnådd for tilsvarende leieobjekt. I de tre første årene etter at avtalen er inngått kan leien bare endres i samsvar med konsumprisindeksen, jf. § 4-2. Først etter at det er gått tre år, kan leieprisen justeres i samsvar med "gjengs leie" for tilsvarende leieobjekt. "Gjengs leie" er her den leien som gjennomsnittlig blir betalt for liknende husrom på liknende vilkår. Blir ikke husleieavtalen eller de ufravikelige bestemmelsene i husleieloven overholdt, og partene selv ikke kommer fram til en minnelig løsning, kan tvisten løses ved hjelp av domstolene eller av andre tvisteløsningsorgan. Noen husleieforhold blir fremdeles regulert av husleie­loven av 1939. Dette gjelder først og fremst tidsbestemte husleieavtaler som er inngått før 1. januar 2000. Disse blir regulert av husleieloven § 35, som setter forbud mot at leien blir urimelig høy. Etter den samme bestemmelse samt under visse vilkår, begrenses leieøkningen maksimalt til 25 pst. selv om leien i seg selv ikke er urimelig.

Husleiereguleringsloven er ikke fjernet, men loven vil i sin helhet bli avviklet med en overgangsperiode på ti år. I denne perioden vil den regulerte leien i de "strengt" regulerte boligene kunne økes med inntil 20 pst. årlig. Den "strenge" reguleringen gjelder i dag bare i kommunene Oslo og Trondheim og bare for boliger i private utleiegårder som er oppført før 8. april 1940. Reguleringen går ut på at det for de aktuelle boligene i prinsippet alltid er en høyeste lovlige leie, som enten er fastsatt ut fra et historisk utgangspunkt med senere tillegg eller ved at leieprisen er fastsatt av husleienemnda. Den "milde" reguleringen er derimot opphevet. Her er det i stedet satt inn bestemmelser som gir kompetanse til å justere leieprisnivået. Dette ble gjort for å gi leiere bedre vern mot urimelige husleieøkninger.

I følge en rapport fra Byggforsk om utkastelser (Byggforskrapport 296:2001) sier for øvrig namsmannen at flertallet av de som kastes ut egentlig har råd til å betale husleien. Det dreier seg i hovedsak om vansker med å håndtere egen økonomi og for noen en vanskelig livssituasjon. Å sette ned husleien betyr ikke at vanskene med å håndtere egen økonomi opphører. I mange tilfeller er det først og fremst snakk om hjelp til å håndtere økonomi bedre og holdningsendringer. I kommunale utleieboliger har kommunenes bolig- og sosialtjeneste et særlig ansvar for å bistå beboere som trues av utkastelse og for at nødvendig sosialhjelp kommer i tide eller å hjelpe beboeren inn i en mer hensiktsmessig bolig.

På denne bakgrunn er jeg uenig i forslaget om å innføre et generelt regelverk som skal sikre lave og regulerte husleier i sosiale utleieboliger. Imidlertid vil jeg følge nøye med i utviklingen og fortsatt forbedre de boligpolitiske virkemidlene slik at også økonomisk vanskeligstilte kan bo i gode boliger, enten det er eie- eller leieboliger. Regjeringen har allerede sørget for større rammer knyttet til boligtilskudd, og dette vil bidra til at det vil bli flere utleieboliger. Styrkingen av boligtilskuddsordningen fra Husbanken og den statlige bostøtteordningen fører til at flere husstander kan bli bosatt i hensiktsmessige boliger.

Problemstillinger knyttet til utleieboliger og de boligpolitiske virkemidlene vil være sentrale temaer for det nedsatte boligutvalget. Etter at boligutvalget har avgitt sin innstilling ved årsskiftet, vil jeg fremme en egen stortingsmelding om boligpolitikken. Virkemidler som bostøtte, boligtilskudd og husleie i kommunale utleieboliger vil bli fyllestgjørende behandlet i denne meldingen. Videre diskusjon om endringer i husleieloven eller innføring av bestemmelser om leieregulering i sosiale utleieboliger bes tas i denne sammenheng.