Brev fra Entra Eiendom AS v/konstituert administrerende direktør til Nærings- og handelsdepartementet, datert 3. oktober 2007

Riksrevisjonens undersøkelse av Entra Eiendom AS - kommentarer til utkast til hovedanalyserapport

Det vises til brev av 13.09.2007 fra Riksrevisjonen til Nærings- og handelsdepartementet. I brevet ber Riksrevisjonen om Nærings- og handelsdepartementets endringsforslag til faktabeskrivelsene, samt kommentarer til vurderingene i utkastet til rapport. Det vises også til e-post av 18.09.2007 fra Nærings- og handelsdepartementet v/Frode Sørland.

Nedenfor gis Entra Eiendoms kommentarer til faktabeskrivelser og vurderinger i Riksrevisjonens utkast av 13.09.2007 til hovedanalyserapport.

Utkast til hovedanalyserapport hvor våre endringer og merknader fremkommer følger vedlagt.

Selskapets strategi og formål, samt krav til forretningsmessig drift

I kapittel 3.1 Samsvar med selskapets formål i Riksrevisjonens utkast til hovedanalyserapport sies det at;

"I henhold til aksjeloven § 2-2 skal selskapets virksomhet framgå av selskapets vedtekter. I St.meld. nr. 22 (2001-2002) påpekes det at formålsavgrensningen bør angi en klart avgrenset kjernevirksomhet og ikke oppmuntre til framstøt utenfor denne. Også i Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse framheves det at vedtektene sammen med offentliggjorte mål og hovedstrategier skal bidra til at aksjeeierne har den nødvendige forutsigbarhet hva angår selskapets virksomhet."

I denne anledning ønsker Entra Eiendom å påpeke at selskapets strategi ble behandlet og godkjent i styremøte 12.12.2000, og har siden da i hovedsak bestått uendret. Strategi og mål har kontinuerlig vært offentliggjort, blant annet gjennom selskapets årsrapporter, og har også løpende blitt presentert for aksjeeieren. Etter selskapets syn er den vedtatte strategi innenfor de premisser som ble lagt for selskapet ved etableringen, samt den løpende dialog som har vært mellom aksjeeier og selskapet. Dette er også bekreftet gjennom Stortingets behandling av revidert nasjonalbudsjett 2005, ref St.prp. nr. 65 (2004-2005).

I samme kapittel sies også følgende;

"I St.prp. nr. 84 (1998-99), kapittel 7.5.1, framgår det at man må " […] legge til grunn det faktum at selskapets kundegruppe utelukkende består av statlige virksomheter. Dette er virksomheter som får bevilget midler over statsbudsjettet til å dekke den husleien selskapet har krav på.""

Ovennevnte sitat er i St.prp. nr. 84 (1998-99) hentet ut fra et kapittel som omhandler selskapets økonomiske forhold ved etableringen generelt, og gjelder spesielt en vurdering av åpning for fremtidig delprivatisering av selskapet. Det påpekes her også at staten ved etableringen fremdeles vil eie 100% av selskapets egenkapital, og at staten således ikke vil gi fra seg verdier gjennom etableringen av selskapet. Denne omtalen relaterer seg dermed til kunde- og leietakersituasjonen selskapet hadde på etableringstidspunktet, og gir i seg selv ikke noen føringer for selskapets fremtidige utvikling i kundestrukturen. Entra Eiendom kan derfor ikke se at dette sitatet har relevans i denne sammenhengen, og mener sitatet her er tatt ut av sin sammenheng.

I kapittel 3.2 Krav til forretningsmessig drift sies følgende;

"Lovverk og generelle faglige standarder forutsetter at virksomheter som skal drives forretningsmessig, har etablert god forretningsskikk, selskapsledelse, internkontroll og risikostyring. Det grunnleggende målet for forretningsmessig drift er at virksomheten skal gi et best mulig økonomisk resultat for eieren."

I denne sammenhengen ønsker selskapet å kommentere at Entra Eiendom i perioden 01.07.2000 til 31.12.2005 har økt verdijustert egenkapital med over 400%, noe som også fremgår av Riksrevisjonens Dok. nr. 3:2 (2006-2007) (bl.a. i kapittel 2.2). Selskapet har også levert ledende resultater sammenliknet med bransjen for øvrig, noe som bl.a. kan dokumenteres gjennom foreliggende IPD-resultater. I en vurdering av forretningsmessig drift mener selskapet at det er viktig å foreta en sammenligning mot bransjen forøvrig, men vi observerer at Riksrevisjonen ikke har gjort dette verken i Dok. nr. 3:2 (2006-2007) eller i foreliggende utkast til hovedanalyserapport.

Faktabeskrivelser

Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12

I kapittel 4.1.1 har vi lagt til ytterligere redegjørelse rundt Dark AS sin rolle i rehabiliteringen av Biskop Gunnerus gate 14 (se vedlegg). Dette er samme informasjon som vi oversendte Riksrevisjonen i forbindelse med verifisering av faktabeskrivelsene, ref vårt brev av 04.09.2007, men som Riksrevisjonen har unnlatt å ta med. Dette er også informasjon Riksrevisjonen har fått tidligere i forbindelse med sin innhenting av informasjon fra Entra Eiendom gjennom 2007, og er således ikke ny informasjon for Riksrevisjonen. Etter vår vurdering er dette informasjon som må være med i faktabeskrivelsen for å gi en tilfredsstillende korrekt fremstilling av bakgrunnen for vårt engasjement mot Dark AS.

I kapittel 4.1.2 oppgir Riksrevisjonen at Cort Adelersgt 33 var regulert til næringsformål. Dette er ikke korrekt, ettersom eiendommen var regulert til offentlige formål. Dette ble beklageligvis ikke korrigert av oss i vår verifisering av faktabeskrivelsene oversendt til Riksrevisjonen 04.09.2007.

I kapittel 4.1.3 gis en redegjørelse for Erik Løfsnes forbindelse mot XXXXXX og XXXXX. I vår verifisering av faktabeskrivelsene, ref vårt brev av 04.09.2007 til Riksrevisjonen, la vi til supplerende informasjon som vi mener er nødvendig for å få en korrekt fremstilling av forbindelsene her. Denne informasjonen er ikke lagt inn i foreliggende utkast til hovedanalyserapport. Etter vår mening må dette tas med, og vi har innarbeidet dette i utkast til rapport (se vedlegg).

I samme kapittel var følgende setning tatt med i faktabeskrivelsen som vi verifiserte (ref vårt brev av 04.09.2007);

"Megler antar at det kan ha vært kjøper som ville ha inn klausulen om konfidensialitet."

I det foreliggende utkast til hovedanalyserapport er denne setningen tatt ut. Etter selskapets mening er dette viktig informasjon rundt konfidensialitetsforholdet, og setningen må derfor tas inn i igjen.

I kapittel 4.1.5 har Entra Eiendom innarbeidet en nødvendig presisering i forbindelse med at XXXX ble foreslått som styremedlem i Entra Eiendom. Videre er det også gjort en korreksjon av XXXX ansettelsesforhold, da dette ikke var korrekt i foreliggende utkast til hovedanalyserapport (sistnevnte forhold er en feil som har oppstått etter at Entra Eiendom verifiserte faktabeskrivelsene).

I kapittel 4.1.6 oppgir Riksrevisjonen blant annet følgende;

"Eiendommen ble i åpningsbalansen verdsatt til ca. 28,3 mill. kroner. Beløpet som Entra Eiendom solgte Cort Adelers gate 33 for i 2004 er ikke fastsatt eksakt da eiendommen ble solgt sammen med Fritzners gate 12 i en samlet sum på 75 mill kroner. I Entra Eiendoms regnskaper fremkommer at eiendommen ble bokført solgt for ca. 53 mill kroner. Kort tid etter ble eiendommen videresolgt for 62 mill. kroner. I overgangen september/ oktober 2006 ble eiendommen omsatt for 101 mill. kroner. Etter avklaringer om regulering i januar 2007, som innebærer at lokalene kan benyttes til kontorer, men ikke boliger og forretningslokaler, har eiendommen blitt omsatt for 105 mill. kroner."

Selskapet mener det er viktig at Riksrevisjonen her opplyser konkret om når og til hvem eiendommen ble videresolgt for 62 mill. kroner. Dette er også informasjon som vi påpekte måtte være med i vår verifisering av faktabeskrivelsene, ref vårt brev av 04.09.2007 til Riksrevisjonen, men det er ikke tatt til følge av Riksrevisjonen. I tråd med informasjon vi nå har innhentet fra XXX i EiendomsConsult har selskapet i denne sammenheng innarbeidet nødvendige endringer og presiseringer i utkast til rapport, se vedlegg.

Kjøpet av Youngsgate 7 - 9

I kapittel 4.2.1 har vi lagt til en presisering rundt sluttoppgjøret på 1 mill. kroner for Youngsgate 7-9.

Vi har også lagt til en ytterligere presisering i fotnote 13. Dette er også en presisering vi gjorde i forbindelse med verifisering av faktabeskrivelsene, men ble ikke tatt til følge av Riksrevisjonen.

I kapittel 4.2.4 oppgir Riksrevisjonen at Erik Løfsnes ble valgt inn i styret i Vålerenga Ishockey AS i desember 2001. Entra Eiendom har tidligere orientert Nærings- og handelsdepartementet, ref brev av 30.03.2007, om at Erik Løfsnes ble valgt inn i styret på generalforsamling 26.11.2002. Denne informasjonen ble deretter videresendt fra Nærings- og handelsdepartementet i brev til Fremskrittspartiets Stortingsgruppe. Entra Eiendoms informasjon i dette forholdet var basert på innhentet skriftlig erklæring fra daglig leder i Vålerenga Ishockey AS, se vedlegg. Entra Eiendoms informasjon stemte også overens med informasjon i foretaksregisteret, hvor Erik Løfsnes ble registrert som styremedlem 04.03.2003. Entra Eiendom er høsten 2007 blitt forelagt informasjon som viser at Erik Løfsnes ble forespurt samt takket ja til å være styremedlem i Vålerenga Ishockey AS i desember 2001. Ifølge den nye informasjonen ble han formelt valgt inn som styremedlem i generalforsamling 08.01.2002. På bakgrunn av den nye informasjonen beklager Entra Eiendom at de opplysninger rundt dette forholdet som ble gitt i vårt brev av 30.03.2007 til Nærings- og handelsdepartementet ikke var korrekt. Det påpekes imidlertid at informasjonen ble gitt på bakgrunn av skriftlig erklæring fra Vålerenga Ishockey AS og informasjon fra foretaksregisteret. Informasjonen ble således gitt i god tro.

Andre transaksjoner

I kapittel 4.4.1 har vi innarbeidet ytterligere informasjon om de prosjekter Optimo har gjennomført for Entra Eiendom, og om bakgrunnen for kjøp av aksjer i Optimo. Dette er informasjon som ble oversendt Riksrevisjonen i forbindelse med verifisering av faktabeskrivelser, ref brev av 04.09.2007, men som Riksrevisjonen ikke fullt ut har innarbeidet.

I kapittel 4.4.2 oppgir Riksrevisjonen blant annet følgende;

"I åpningsbalansen var verdien av eiendommen satt til 910 000 kroner. Verdien ble i dette tilfellet vurdert ut fra eksisterende bebyggelse og eksisterende bruk. Ved utgangen av 2001 ble eiendommen vurdert som boligeiendom, der det ble lagt vekt på at den kunne selges som et utviklingsobjekt, og verdien ble ut fra dette vurdert til 7 mill. kroner. Ut fra en investerings-analyse av Entra Eiendoms boligprosjekt, datert 11. oktober 2001, ble den forventede verdien av prosjektet anslått til ca. 12 mill. kroner. Dette representerer den forventede merverdien (dvs. prosjektutviklingsgevinst) etter gjennomføring av boligprosjektet (forventet salgsverdi etter ferdigstillelse i forhold til samlede investeringer). I beregningen av samlet investering er tomteverdien anslått til 20 mill. kroner."

Etter selskapets oppfatning har ikke siste setning i dette relevans for fremstillingen av den forventede merverdien, og den er heller ikke helt korrekt fremstilt. Setningen bør derfor tas ut. Alternativt må den omformuleres til følgende;

"I beregningen av samlet investering er markedsverdien av tomt inklusive eksisterende bebyggelse anslått til 20 mill. kroner."

I kapittel 4.5.1, første kulepunkt har vi lagt til en nødvendig presisering. Dette ble også lagt inn i forbindelse med verifisering av faktabeskrivelsene, ref brev av 04.09.2007, men ble ikke tatt til følge av Riksrevisjonen. Presiseringen bidrar til å begrunne hvorfor Entra Eiendom tidligere har gitt noe upresis informasjon på dette forholdet.

I kapittel 4.5.1, tredje kulepunkt har vi lagt til informasjon om det samlede økonomiske omfanget av Entra Eiendoms forretningsforbindelse med XXX. Dette ble også lagt inn i forbindelse med verifisering av faktabeskrivelsene, ref brev av 04.09.2007, men ble ikke tatt til følge av Riksrevisjonen.

I kapittel 4.5.1, fjerde kulepunkt har vi lagt til informasjon om hvorfor selskapet tidligere ikke har vektlagt at det våren 2004 også ble vurdert salg av Fritznersgt 12 til den indonesiske ambassaden, men at vi har fokusert på prosessen rundt mulig utleie til ambassaden. Dette ble også lagt inn i forbindelse med verifisering av faktabeskrivelsene, ref brev av 04.09.2007, men ble ikke tatt til følge av Riksrevisjonen.

Etter selskapets syn må kapittel 4.5.2, andre kulepunkt strykes. Realiteten i saken var at en av hovedårsakene til at pst. besluttet å ikke gå videre med Youngskvartalet var usikkerhet rundt reguleringsstatus (dvs reguleringsrisikoen), noe Riksrevisjonen selv også sier i sin faktabeskrivelse (ref kapittel 4.2.6). Selskapet ser at formuleringen rundt dette i brevet til Kontroll- og konstitusjonskomiteen var noe upresis, men kan ikke se at dette har vesentlig betydning i sakens anledning. Etter selskapets syn må derfor dette kulepunktet strykes.

Videre må også kapittel 4.5.2, tredje kulepunkt etter selskapets syn strykes. I brevet til Kontroll- og konstitusjonskomiteen har vi oppgitt den foreslåtte hovedregulering for eiendommen, som er kontor. Vi har i brevet ikke sagt at "eiendommen kun skulle benyttes til kontorlokaler", men vi har oppgitt at "Forslaget bygger på erstatning av eksisterende bebyggelse med nytt kontorbygg i opp til 8 etasjer". I dette ligger at omregulering til kontor er oppgitt som hovedformål. Det er imidlertid helt naturlig at lokaler på gateplan i sentrum reguleres til publikumsrettet virksomhet (f.eks. butikker og restauranter), mens det for eiendommene totalt er kontor som er hovedformål. Punktet må derfor strykes (innholdet er i beste fall av uvesentlig betydning).

Når det gjelder kapittel 4.5.2, fjerde kulepunkt vedrørende Erik Løfsnes styreverv i Vålerenga Ishockey AS, vises det til tidligere kommentarer. Selskapet beklager at den informasjonen selskapet ga i brev til Nærings- og handelsdepartementet av 30.03.2007 vedrørende dette forholdet, i etterkant har vist seg å ikke være korrekt.

I samme kapittel er det videre gjort nødvendige presiseringer rundt håndtering av kjøp og salg innenfor fullmakt. I denne sammenheng viser vi til styrets behandling av sak 59/01, hvor det ble godkjent salg av en rekke eiendommer. Styrevedtaket i sak 59/01 er et gyldig styrevedtak, og skiller seg ikke på noen måte fra andre styrevedtak i andre saker i selskapet. Sånn som dette er fremstilt i Riksrevisjonens utkast til rapport blir det ikke korrekt, og våre presiseringer her er nødvendige. Dette kapittelet er også delvis omarbeidet siden vi fikk faktagrunnlaget oversendt for verifisering.

I kapittel 4.6.2, første kulepunkt har vi innarbeidet ytterligere nødvendige presiseringer rundt utviklingen av Krambugt 3 og Olav Tryggvasonsgt 3. Dette er informasjon som er nødvendig for å få korrekt fremstilling av fakta i dette forholdet.

Vurderinger

Entra Eiendoms kjøp og salg av utvalgte eiendommer og virksomheter

I kapittel 5.1 i omtalen av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 i utkastet til rapport sies blant annet følgende;

"I Dokument nr. 3:2 (2006-2007) er det videre stilt spørsmål ved om tilbakekjøpet av Fritzners gate 12 var lønnsomt for selskapet. De nye opplysningene i saken bidrar ikke i vesentlig grad til å avklare dette spørsmål."

Som Riksrevisjonen er kjent med, har selskapet utarbeidet lønnsomhetsanalyse som viser at direkteavkastningen fra eiendommen overstiger eiernes avkastningskrav, også etter at de 2,5 mill. kronene er inkludert i eiendommens anskaffelseskostnad. Vi kan derfor ikke se at Riksrevisjonen har grunnlag for sin påstand, og avsnittet må derfor strykes.

Videre sies det også at;

"Undersøkelsen viser at Entra Eiendom ikke i tilstrekkelig grad har kunnet dokumentere prosessen knyttet til salget av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 og tilbakekjøpet av Fritzners gate 12. Beregninger, habilitetsvurderinger og annen informasjon om transaksjonene som burde ha foreligget på transaksjonstidspunktet, er av Entra Eiendom utarbeidet i etterkant og på forespørsel fra og i kommunikasjon med Riksrevisjonen. Betingelsene for transaksjonene er heller ikke tilstrekkelig dokumentert. Dette bidro til liten grad av gjennomsiktighet og etterprøvbarhet."

Som Riksrevisjonen også selv kommenterer i redegjørelsene rundt prosessene i faktadelen, ble habilitetsvurderingene foretatt på transaksjonstidspunktet. Disse var imidlertid på transaksjonstidspunktet ikke skriftlig dokumentert og arkivert. Videre er det kun én lønnsomhetsberegning angående tilbakekjøpet av Fritzners gate 12 som er beregnet i etterkant. Denne ble utarbeidet som følge av at Riksrevisjonen vurderte de 2,5 mill. kronene som anskaffelseskostnad på Fritzners gate 12, og at Riksrevisjonen på denne bakgrunn stilte spørsmål ved avkastningen i tilbakekjøpet. Som Riksrevisjonen er kjent med, og som også fremgår av faktabeskrivelsene, hadde Entra Eiendom hele tiden forholdt seg til de 2,5 mill. kronene som en kostnad på Cort Adelers gate 33. Hvilken øvrig informasjon om transaksjonene som burde ha foreligget på transaksjonstidspunktet er ikke spesifisert.

For øvrig vil vi også her kommentere at selskapet ved behandlingen av Dok. nr. 3:2 (2006-2007) var helt åpen på at det var et klart forbedringspotensiale rundt dokumentasjon. Selskapet har tatt selvkritikk på at man ikke har vært tilstrekkelig sporbar i alle forhold. Blant annet som følge av dette har det i den siste tiden blitt gjort ytterligere forbedringer i Entramodellen, og det har vært fokusert på implementering og etterlevelse av denne.

Med bakgrunn i ovenstående har selskapet innarbeidet nødvendige endringer i nevnte avsnitt.

Entra Eiendom slutter seg til at ryddighet og åpenhet rundt premissene i slike prosesser er viktig for at allmennheten skal ha tillit til at kjøp og salg av eiendommer er fundert på et forretningsmessig og faglig forsvarlig grunnlag.

Under omtale av andre transaksjoner sies det avslutningsvis;

"Ettersom styret i begynnelsen av desember 2001 vedtok at Nordahl Bruns gate 18 skulle selges, kan det stilles spørsmål ved selskapets begrunnelse for å avvise budet."

Etter selskapets vurdering tar ikke Riksrevisjonen her tilstrekkelig hensyn til verdikonsekvensene av at det etter at budet ble avslått ble gitt bygge- og deleforbud for eiendommen. Dette har etter selskapets vurdering vesentlig betydning for eiendommens verdi. Budet var basert på de forutsetninger som lå til grunn før bygge- og deleforbudet ble gitt. Videre henviser Riksrevisjonen til en investeringsanalyse som tilsa en forventet gevinst i forhold til bokført verdi på 31 mill. kroner. Vi vil her påpeke at denne analysen var utarbeidet før selskapet hadde fått fullt ut vurdert eiendommens potensiale, og man hadde tro på at den forventede gevinsten kunne være større enn det investeringsanalysen tilsa.

For øvrig registrerer vi at Riksrevisjonen på dette punktet viser til styresak 59/01 som et endelig vedtak om at Nordahl Bruns gate 18 kunne selges, samtidig som man andre steder i faktabeskrivelsene og vurderingen stiller spørsmål ved gyldigheten av dette vedtaket. Styrevedtaket i sak 59/01 er et gyldig styrevedtak, og skiller seg ikke på noen måte fra andre styrevedtak i andre saker i selskapet. Med bakgrunn i kravene til forretningsmessig drift, påhviler det selskapet i alle forhold å søke å oppnå best mulig avkastning. På dette tidspunkt ble det på denne bakgrunn vurdert at budet ikke var tilfredsstillende. Etter selskapets vurdering må derfor ovennevnte setning strykes.

Ufullstendige og uriktige opplysninger gitt tidligere i saken

I kapittel 5.2 sies det innledningsvis;

"Undersøkelsen viser at Entra Eiendom i forbindelse med utarbeidelsen av faktabeskrivelsen i Dokument nr. 3:2 (2006-2007) ikke ga tilstrekkelige informasjon, og ga opplysninger som ikke var korrekte."

Selskapet vil her beklage at det i forbindelse med utarbeidelse av Dok. nr. 3:2 (2006-2007) ikke ble gitt tilstrekkelig og korrekt informasjon vedrørende transaksjonene rundt Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12. De dokumenter som den gang ble fremlagt var de dokumenter som etter administrerende direktørs oppfatning var de relevante med hensyn til hvordan de aktuelle transaksjonene endte. I etterkant ser selskapet at dette ikke var tilstrekkelig for å få gjennomført en fullstendig gjennomgang av saken.

I samme kapittel sier Riksrevisjonen følgende;

"Noen av de uriktige eller upresise opplysningene er gitt for å imøtegå Riksrevisjonens vurderinger og andre merknader som er framkommet gjennom behandlingen av Dokument nr. 3:2 (2006-2007). Dette gjelder blant annet opplysninger om administrasjonens informasjon til styret om fullmaktstransaksjoner. Administrerende direktørs fullmakt til å selge eiendommer er knyttet til gjennomføringen av konkrete salg. Det at selskapets styre ut fra en strategisk vurdering har fattet vedtak om eiendommer som skal selges har liten betydning for vurderingen av hvordan fullmakten er benyttet."

Etter selskapets oppfatning må denne uttalelsen bygge på en misforståelse fra Riksrevisjonens side. Det er ikke riktig at administrerende direktørs fullmakt begrenser seg til gjennomføringen av konkrete salg. Administrerende direktørs fullmakt omfatter fullmakt til å beslutte og gjennomføre eiendomstransaksjoner innenfor fullmaktsbeløpet (som den gang var inntil 50 mill. kroner). For disse transaksjonene er det altså ikke behov for å informere styret i forkant av kontraktsinngåelse, og det er heller ikke behov for noe styregodkjennelse av disse transaksjonene. Hensikten med fullmakten er å gi administrerende direktør nødvendig fleksibilitet uten å måtte involvere styret. Dette er helt normal praksis i bransjen, og det er også vanlig med langt større fullmaktsgrenser enn i Entra Eiendom.

Videre kan det her se ut som om Riksrevisjonen vurderer sak 59/01 som en ren strategisk vurdering. Dette er ikke riktig, da dette var en konkret implementering og operasjonalisering av den allerede vedtatte strategien vedrørende blant annet geografisk fokus og hvilken type eiendom selskapet skulle besitte.

Det er således ikke grunnlag for Riksrevisjonens uttalelse, og hele avsnittet må derfor strykes.

Når det gjelder Riksrevisjonens kommentar i samme kapittel vedrørende opplysninger om kommunikasjonen med pst. og planlagt bruk av Youngs gate 7-9, er selskapet enig i at opplysningene har vært upresise. Det vises i denne sammenheng til våre kommentarer til kapittel 4.5.2 i faktabeskrivelsene tidligere.

Bruken av nye eiendommer i forhold til selskapets formål

Innledningsvis i kapittel 5.3 sier Riksrevisjonen;

"Undersøkelsen viser at Entra Eiendom har gjennomført eller planlagt investeringer for over 2,5 mrd. kroner i eiendommer som i hovedsak benyttes til private formål. I disse beregningene kommer eventuelt selskapets investeringer på Brattøra i tillegg. Dokument nr. 3:2 (2006-2007) viste at selskapets private leietakerandel har vært stigende fra opprettelsen og fram til utgangen av 2005. Den nye undersøkelsen viser at den private leietakerandelen er stigende også etter utgangen av 2005."

Etter selskapets vurdering foreligger det ikke noen øvre begrensning for hvor stor andel private leietakere selskapet kan ha. I denne sammenheng har selskapet forholdt seg til regjeringens forslag i St.prp. nr. 65 (2004-2005), og Stortingets behandling av denne. Finanskomiteen og Stortinget sluttet seg her til regjeringens forslag som blant annet sier at det er "...lite hensiktsmessig å etablere en fast prosentvis begrensning for andelen av selskapets arealer som leies ut til sekundærkunder". Videre utgjøres i overkant av halvparten av investeringsomfanget på 2,5 mrd. kroner som Riksrevisjonen oppgir av kjøp og utvikling av Biskop Gunnerus gate 14. Dette var en eiendom som ble kjøpt av daværende Posten BA, og med leieavtale med Posten BA om lag halvparten av de daværende arealene. Gjennom kjøpet av eiendommen bidro selskapet til å sikre at verdiutviklingen forble på statens hender. Entra Eiendom var i tett dialog med flere andre statlige/offentlig tilknyttede potensielle leietakere, herunder bl.a. NSB og statlige og kommunale etater, uten at dette førte frem. De øvrige arealene i eiendommen er derfor leiet ut til private leietakere. Selskapet ønsker imidlertid å påpeke at denne eiendommen vil være et godt fremtidig potensielt objekt for offentlige leietakere, blant annet med bakgrunn i beliggenhet, lokalenes fleksibilitet og de relativt korte gjenværende kontraktstidene med private leietakere.

Noen av hovedårsakene til at selskapets andel private leietakere i de siste år har steget, og at den forventes å stige ytterligere de kommende år, er selskapets utvikling av Grenseveien 92 i Oslo, samt kjøp av Akersgaten 51 i Oslo og Kjørbo i Sandvika. I 2003 flyttet Vegdirektoratet fra vår eiendom Grenseveien 92 til vår nyutviklede eiendom Alnafossen. Dette medførte at Grenseveien 92 ble fraflyttet og stående tom. Selskapet gjorde flere forsøk på å få leiet ut eiendommen til andre statlige og/eller offentlige leietakere, uten å lykkes med det. Eiendommen ble deretter fullstendig rehabilitert, og er nå fullt utleid. Leietakerne er i all hovedsak private leietakere. Dette er i tråd med prinsippene som ble fastsatt ved etableringen av selskapet, hvor håndtering av eiendom som fraflyttes av statlig leietaker ble drøftet.

Akersgaten 51 ble kjøpt høsten 2002 i forbindelse med at Aftenposten flyttet til Biskop Gunnerus gate 14. Entra Eiendom har i lengre tid vært i dialog med flere potensielle statlige og offentlige leietakere for leie av denne eiendommen, herunder NAV og Regjeringsadvokaten samt et departement, uten at dette har ført fram. For tiden er eiendommen under total rehabilitering. Det er inngått leieavtale med Vinmonopolet (et annet statlig aksjeselskap) for en vesentlig andel av lokalene (ca. 6.000 kvm), mens resterende arealer er/forventes leid ut til private aktører. For øvrig har eiendommen en strategisk beliggenhet i forhold til våre primærkunder, og vil på sikt derfor kunne være et fremtidig potensielt objekt for statlige leietakere.

Selskapet inngikk i 2006 avtale om kjøp av Kjørboparken i Sandvika fra Norsk Hydro i forbindelse med at de vil fraflytte eiendommene og samlokalisere seg i nybygg på Vækerø. Selskapet har her vunnet konkurransen om ny lokalisering for politiet i Asker og Bærum, og er i gang med rehabilitering av eksisterende bygg samt nytt tilbygg i Kjørboparken til dette formålet. I etterkant av kjøpet er det også blitt avklart at Norsk Hydro fremdeles vil ha behov for noe kontorlokaler på Kjørbo, og det er derfor inngått leieavtale for dette. For øvrige eksisterende lokaler er det inngått leieavtaler med private aktører. Selskapet ser for seg at lokaler som nå er disponert til Norsk Hydro vil kunne være aktuelle for potensielle offentlige leietakere når disse fraflyttes, samt at også potensielt nybyggingsareale på området vil kunne være aktuelt for offentlige leietakere.

I Riksrevisjonens uttalelse ovenfor inngår også planlagt ombygging av Krambugt 3/Olav Tryggvasonsgt 3 i Trondheim. Selskapet ønsker her å påpeke at eiendommen ble kjøpt gjennom utøvelse av opsjon nettopp for å ivareta en statlig leietakers interesser og ønsker om samlokalisering i Skattens hus selv om denne leietakeren var i en bindende leieavtale for flere år fremover med annen utleier. Dette forholdet har vi også tatt inn som endring i Riksrevisjonens vurdering av Krambugt 3/Olav Tryggvasonsgt 3 senere i samme kapittel.

I samme kapittel sier også Riksrevisjonen;

"Av de kjøpte eiendommene som er utleid til statlige aktører er betydelige arealer knyttet til såkalte "formålsbygg". Dette gjelder Nasjonalbiblioteket og Høgskolen på Kjeller. Med unntak for disse eiendommene er kun 43 prosent av de utleide arealene i selskapets nye eiendommer utleid til statlige aktører."

Selskapet vil her påpeke at ved etableringen av selskapet ble det overført en rekke høgskoleeiendommer, da dette ble vurdert å være innenfor selskapets formål. Enkeltstående høgskoler i sentrale strøk ble da heller ikke definert som formålsbygg. Det var kun undervisningseiendom som inngikk i et campus-område som ble definert inn i denne kategorien. Når det gjelder det forhold at Entra Eiendom skulle kjøpe og rehabilitere/utvikle Nasjonalbiblioteket, er dette en sak som ble særskilt besluttet av Stortinget. Dette er videre behandlet i St.prp. nr. 65 (2004-2005) som Stortinget sluttet seg til;

"Når det gjelder offentlige kulturbygg og formålsbygg for øvrig har Entra Eiendom AS på kommersielle vilkår engasjert seg når slike har vært lagt ut i konkurransemarkedet. Dette bl.a. ut fra at staten/det offentlige er selskapets primærkunder.

Eksempler på slike prosjekter er det nye Nasjonalbiblioteket og Høgskolen i Akershus. Staten som leietaker har i slike tilfeller valgt å slutte avtale med Entra Eiendom AS som leverandør og utbygger etter konkurranse med andre tilbydere."

I tillegg vises det også til tidligere redegjørelse vedrørende Biskop Gunnerus gate 14, som selskapet kjøpte fra Posten BA, og bidro til å opprettholde verdiene på statens hånd. Utifra de to selskapenes kjernevirksomhet er det for øvrig også naturlig at Entra Eiendom AS foresto utvikling og utleie av denne eiendommen fremfor at Posten gjorde dette. Som også nevnt tidligere, var det opprinnelig tenkt en større andel statlige/offentlige leietakere i Biskop Gunnerus gate 14 enn det som er resultatet så langt. Selskapet anser imidlertid eiendommen som et godt potensielt objekt for fremtidige offentlige virksomheter.

På denne bakgrunn finner ikke selskapet grunnlag for at Riksrevisjonen trekker ut de to nevnte eiendommer, og deretter gir en prosentandel av utleide arealer i nye eiendommer som er utleid til statlige eiendommer. Avsnittet må derfor fjernes. Alternativt må avsnittet omarbeides i tråd med selskapets innarbeidede endringer i utkast til rapport, se vedlegg.

I samme kapittel sier Riksrevisjonen følgende;

"Det kan imidlertid stilles spørsmål ved om det ligger innenfor Stortingets forutsetninger at Entra Eiendom med utgangspunkt i sitt samfunnsansvar kan ta initiativ til og delta i store byutviklingsprosjekter hvor det synes å være begrensede muligheter for å bidra til å dekke statlige aktørers behov for lokaler."

Etter selskapets vurdering har det på dette området vært en vesentlig utvikling siden selskapet ble etablert i 2000. Det er klare politiske signaler om at nærings­livet, og de statlige aksjeselskaper blant dem, må ta et langt større grad av samfunnsansvar i sine handlinger, og implementere samfunnsansvar i sine strategier. I tråd med dette har Entra Eiendom tilpasset seg denne utviklingen, og ment at man har holdepunkt for sin vurdering i de opprinnelige forutsetninger, samt de krav som offentligheten stiller til næringslivet og dets virksomhet på dette området. Uavhengig av hvem som er leietaker i de konkrete lokaler, vurderes hovedhensikten å bidra skape gode helhetlige løsninger. Dette oppnår man ikke gjennom kun å fokusere på enkelteiendommer. Med denne bakgrunn mener selskapet at avsnittet i utkastet til rapport må omformuleres, eller tas ut.

Riksrevisjonens vurderinger avsluttes med følgende;

"Undersøkelsen viser at selskapets virksomhet slik det er forvaltet gjennom selskapets forretningside, strategier og praksis i vesentlig grad oppmuntrer til framstøt utenfor selskapets kjernevirksomhet. Det kan på denne bakgrunn stilles spørsmål ved om Nærings- og handelsdepartementet i tilstrekkelig grad har sørget for å klargjøre Entra Eiendoms formål."

Blant annet med bakgrunn i regjeringens forslag i St.prp. nr. 65 (2004-2005) og stortingets behandling av den, kan ikke selskapet se at virksomheten er forvaltet på en måte som bryter med kjernevirksomheten. Selskapet oppfatter den løpende dialogen med eier som god og avklarende.