Brev fra Kommunal- og regionaldepartementet v/statsråden til kommunal- og forvaltningskomiteen, datert 10. januar 2011

Representantforslag nr. 8:45 (2010-2011) frå representantane Sonja Mandt, Inga Marte Thorkildsen og Steinar Gullvåg om å vurdere endringar i lov om bustadbyggjelag eller i anna lovverk, regelverk eller retningslinjer for å hindre innsidehandel og speku...

Eg viser til brev frå Stortingets Kommunal- og forvaltningskomité dagsett 10. desember 2010 til Kommunal- og regionaldepartementet, der komiteen ber departementet vurdere eit representantforslag frå stortingsrepresentantane Sonja Mandt, Inga Marte Thorkildsen og Steinar Gullvåg (Dokument nr. 8:45 S (2010-2011)). Forslaget, som er dagsett 30. november 2010, lyd slik:

”Stortinget ber regjeringen vurdere om det er behov for endringer i lov om bustadbyggjelag eller i annet lovverk, regelverk eller retningslinjer for å forhindre innsidehandel og spekulasjon, eller at det reises mistanke om slikt.”

1. Bakgrunnen for framlegget - kort om ”Ungbo-saka” i Tønsberg kommune

Det har vore mange presseoppslag med fokus på kjøp av bustader i eit byggeprosjekt i Tønsberg. Eg vil nemne nokre av faktaopplysingane om saka. Framstillinga byggjer på opplysingar i nyheitene og ein rapport frå KPMG AS. Rapporten er dagsett 15. april 2010. KPMG AS vart engasjert av kontrollutvalet i Tønsberg kommune for å undersøkje saka.

Tønsberg kommune gjorde i 1999 vedtak om å selje ei tomt til Tønsberg-Nøtterøy boligbyggelag (TNBBL). Vedtaket hadde ulike føringar, mellom anna om at det skulle byggjast 24 rimelege bustader for ungdom under 35 år. Prosjektet fekk ikkje direkte økonomisk støtte for å sikre rimelege bustader.

Bustadene vart organisert i St. Olav burettslag. Burettslagsbustadene vart først tilbydd medlemmer av bustadbyggjelaget (BBL-medlemmer) som oppfylte kriteria. Det viktigaste kriteriet var at kjøparen skulle vere under 35 år. Teikningsfristen var 31. mai 2005. Etter at teikningsfristen var gått ut vart alle bustadene lagt ut på den opne marknaden slik at også personar utanfor den eigentlege målgruppa kunne kjøpe.

Fleire sentrale politikarar samt personar med tilknyting til bustadbyggjelaget sitt styre eller direktør kjøpte bustader i St. Olav burettslag i 2005 etter utløpet av teikningsfristen. Desse personane - med eitt unntak - selde bustaden nokre år seinare utan å ha budd der sjølv, og med varierande forteneste.

Den siste ”ungdomsbustaden” vart selt 9. mai 2006. Det var altså bustader til sals i det same prosjektet nesten eit år etter at politikarane hadde kjøpt bustadene.

Kontrollutvalet i kommunen sette i verk undersøking av gjennomføringa av vedtaket om å selje St. Olav-tomta til Tønsberg-Nøtterøy Boligbyggelag. KPMG AS avla 15. april 2010 rapporten ”Bistand til undersøkelse i forbindelse med etableirerleiligheter i St. Olav Borettslag”.

Ein av konklusjonane i rapporten var:

”På bakgrunn av den informasjonen som er fremkommet kan det på objektivt grunnlag ikke sies at ervervene av boliger ved politikere i Tønsberg representerer brudd på vedtakene. Hvorvidt ervervene eventuelt er med på å undergrave innbyggernes tillit og holdning til kommunen forblir en skjønnsmessig vurdering.”

Tønsberg kommune bad på bakgrunn av KPMG-rapporten KS sitt etiske utval om å sjå på Ungbo-saka som ei prinsippsak for kommunesektoren. Eg gjengir følgjande frå utvalet sin uttale:

”Når en tillitsvalgt eller ansatt i en kommune på egne vegne inngår økonomiske avtaler som har nær tilknytning til offentlig virksomhet, må det vises høy grad av lojalitet overfor de kommunale formål. Det er ikke tilstrekkelig at en avtale er juridisk korrekt. De tillitsvalgte må handle slik at egne særinteresser ikke får fortrinn fremfor de kommunale fellesinteressene. Etter utvalgets syn må det stilles særlig høye krav til den øverste lederen, i dette tilfellet ordføreren. Ordføreren hevder at han kjøpte leiligheten med sikte på datterens behov. Det er ikke uvanlig at en far kjøper en leilighet til en datter, selv om hun ikke har et umiddelbart behov for leiligheten. Men en posisjon som tillitsvalgt vil i mange tilfelle innebære bånd på handlefriheten, som for eksempel i dette tilfellet.

Det er utvalgets oppfatning at alle de tre tillitsvalgte politikerne (Per Arne Olsen, Pål Wilhelm Olsen, Rolf Storm-Solberg) burde unnlatt å kjøpe leilighetene, og at de dermed ikke har opptrådt fullt ut etisk forsvarlig. Etter utvalgets mening kan det også hevdes at de ved sine handlinger har vært med på å undergrave innbyggernes tillit og holdning til kommunen, og for så vidt har handlet i strid med punkt 2 i de etiske retningslinjene for Tønsberg kommune.”

Det er ikkje opp til meg å vurdere om enkeltpersonar har handla etisk forsvarleg. Derimot vil eg gje ei oversikt over og ei vurdering av det lovverket vi har. Eg vil også kort orientere om framlegg til forbetringar som allereie ligg føre.

2. Vurdering av lovverket

Spørsmålet er om det er behov for lovendringar for å hindre innsidehandel og spekulasjon ved kjøp av burettslagsbustader.

I Noreg har vi eit godt utbygd regelverk på området. Det finnes mange lovreglar som set grenser for kven som kan kjøpe burettslagsbustader, også reglar som avgrensar mogelegheitene for spekulasjon med burettslagsbustader. I tillegg har vi habilitetsreglar og etiske reglar for kommunal verksemd. For å styrke regelverket ytterlegare, har regjeringa det siste året teke initiativ til fleire tiltak. Vi har gjort framlegg om fleire regelendringar som kan ha betyding for den kommunale verksemda og mogelegheitene for spekulasjon med burettslagsbustader.

Mi vurdering så langt er difor at det ikkje er behov for ytterlegare regelendringar for å hindre spekulasjon med burettslagsbustader. Nedanfor vil eg gi ei oversikt over ein del reglar som gjeld i slike saker.

2.1 Inhabilitetsreglar

2.1.1 Generelt om inhabilitetsreglar

Høg etisk standard i kommunal verksemd legg grunnlaget for tillit frå innbyggarane og eit godt omdømme. Gjennom eit hensiktsmessig regelverk kan staten leggje til rette for etisk forsvarleg praksis i kommunal verksemd. Det viktigaste arbeidet for å skape tillit lokalt må likevel skje i den enkelte kommune.

2.1.2 Dagens inhabilitetsreglar

Forvaltningslova har inhabilitetsreglar. Ein offentleg tenestemann er inhabil til å tilretteleggje grunnlaget for ei avgjerd eller til å treffe avgjerd i ei forvaltningssak når han er medlem av styret for eit selskap som er part i saka og som ikkje heilt ut eigast av stat eller kommune, jf. forvaltningslova § 6 første ledd litra e. ”Selskap” vil også omfatte bustadbyggjelag. Denne regelen vil kunne hindre at ein styremedlem i eit bustadbyggjelag stemmer for å selje ei tomt frå kommunen til bustadbyggjelaget samstundes med at vedkommande er styremedlem i det same bustadbyggjelaget.

Til dette kjem den generelle habilitetsregelen i forvaltningslova § 6 fjerde ledd:

”Likeså er han ugild når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet; blant annet skal legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har nær personlig tilknytning til. Det skal også legges vekt på om ugildhetsinnsigelse er reist av en part.”

2.1.3 Skjerpa habilitetsreglar for styremedlemmer i kommunale selskap

Det er vedtatt skjerpa habilitetsreglar for styremedlemmer. Stortinget gjorde10. juni 2009 vedtak om endringar i habilitetsreglane i forvaltningslova § 6. Vedtaket byggjer på regjeringa sitt forslag i Ot.prp. nr. 50 (2008-2009) og vil tre i kraft 1. november 2011, jf. kongelig resolusjon 19. juni 2009.

Lovendringa inneber at folkevalte og tenestemenn ikkje kan handsame ei sak i kommunen som gjeld eit offentleg eid selskap, når dei sjølve har ei leiande stilling eller sit i styret eller bedriftsforsamlinga i selskapet. Etter § 6 første ledd litra e i forvaltningslova er det i dag eit unntak frå inhabilitetsreglane for styremedlemmer i selskap som er fullt ut offentleg eigd. Frå 1. november 2011 vil det altså gjelde same habilitetsreglar for engasjement i offentlege selskap som for private selskap.

Lovendringa byggjer på synspunktet om at det bør gjelde same reglar for folkevalte og tenestemenn sitt engasjement i offentleg eigde selskap som i private selskap. Endringa skal gjere rollene innanfor kommunal verksemd tydelegare, noko som er viktig for innbyggjarane sin tillit til kommunesektoren. Om ein folkevalt eller tenestemann har fleire roller i ei sak, kan det stillast spørsmål ved vedkommande sin habilitet og nøytralitet. Lovendringa vil bidra til at det blir klarare kva for interesser vedkommande skal ivareta når saker som gjeld eit aktuelt selskap skal handsamast i kommunen.

2.2 Kommunale etiske retningslinjer

Etiske retningslinjer kan famne tilfelle som ikkje vert ramma av forvaltningslova sine habilitetsreglar. Det er ikkje lovfesta krav om at kommunar skal ha eigne etiske retningslinjer, men mange kommunar har slike. Til dømes har Tønsberg kommune slike retningslinjer.

KS sentralt gir etikk i kommunesektoren stor merksemd i sitt arbeid. I si etikkrettleiing oppmodar KS alle kommunar til å arbeide bevisst med etikk og til å utarbeide sitt eige etiske regelverk. Eg viser til omtala av KS sitt etikkutval sin uttale ovanfor.

2.3 Bustadbyggjelaga sine retningslinjer

Bustadbyggjelag kan også ha etiske retningslinjer for si verksemd. Eg er kjend med at nokre bustadbyggjelag har retningslinjer som gjeld for styremedlemmer og tilsette. Til dømes har OBOS reglar som forbyr tilsette å kjøpe bustader i prosjekt den tilsette er med å utvikle. Det aktuelle bustadbyggjelaget i Tønsberg er no fusjonert med OBOS.

2.4 Burettslagslova

2.4.1 Reglane i dag

Burettslagslova har reglar om kjøp av andelar. Utgangspunktet er at berre fysiske personar kan kjøpe bustad i burettslag og at berre fysiske personar kan vere andelseigarar. Andelseigar kan ikkje overlate bruken av bustaden til andre utan å søkje samtykke frå styret. Ein seier difor at det gjeld eit brukar-eigeprinsipp i burettslag. Kjøparen skal bruke bustaden sjølv. Enkelte reglar tillèt likevel at andre disponerer bustaden, mellom anna kan slektningar i rett opp- og nedstigande linje disponere burettslagsbustaden.

2.4.2 Ytterlegare skrankar

Eit lovforslag om å forby såkalla spekulasjonsavtaler i burettslag er vedteke av Stortinget. Lovendringa trådde i kraft 1. januar 2011. Med ”spekulasjonsavtaler” meiner ein kjøpsavtaler som gir kjøpar rett til å overta ein bustad som er eller skal knytast til andel i burettslag, til tross for at burettslagslova ikkje tillèt denne kjøparen å bli andelseigar, eller ikkje tillèt at kjøpar blir eigar av det talet på andeler som avtalen omfattar. ”Spekulantane” kan til dømes vere ein juridisk person som ikkje har rett til å bli andels-eigar i burettslaget, eller ein fysisk person som ikkje har rett til å eige meir enn ein andel. Eit hovudformål med forslaget er å verne andelseigarar i burettslag. Formålet er også å sikre brukareigeprinsippet. Brot på denne regelen skal etter forslaget føre til at seljar eller kjøpar kan bli erstatningsansvarleg for tap som burettslaget eller dei andre andelseigarane måtte li. Dersom ein av bystyrerepresentantane hadde kjøpt meir enn ein bustad i det prosjekterte burettslaget, ville kjøpet i dag ha vore ramma av dette forbodet. Det same ville gjelde dersom bustadene hadde vore klausulerte for ”ungdom”, og bystyrerepresentanten hørte til eit anna alderssegment.

3. Konklusjon

Min konklusjon blir etter dette at ein neppe gjennom ytterlegare lovregulering utover det regjeringa har fått på plass dei siste åra, kan hindre at enkeltpersonar i kommunesektoren opptrer etisk tvilsamt og eventuelt også i strid med bindande lovreglar. Fleire nye lovreglar har sett grenser for mogelegheitene for innsidehandel og spekulasjon med burettslagsbustader. Eg meiner at det alt i alt står fram som lite føremålstenleg å skjerpe eksisterande reglar enda meir eller foreslå nye reglar på dette feltet no, ettersom lovverket har vorte skjerpa dei siste åra.