Skriftlig spørsmål fra Sylvia Brustad (A) til kommunal- og regionalministeren

Dokument nr. 15:90 (1998-99)
Innlevert: 04.12.1998
Sendt: 04.12.1998
Besvart: 09.12.1998 av kommunal- og regionalminister Ragnhild Queseth Haarstad

Sylvia Brustad (A)

Spørsmål

Sylvia Brustad (A): Det vises til oppslag i Dagbladet torsdag 3. desember 1998 hvor det framgår at beboerne i Haakon Tveters vei 8 på Oppsal i Oslo vil oppleve en formidabel husleieøkning etter nyttår. Det er den nye eieren av blokka som har øket husleia med opp mot 150 prosent. Dette vil skape store økonomiske problemer for beboerne.
Hva mener statsråden om en slik husleiepraksis ved eiendomsovertakelser, og vil statsråden foreta seg noe i sakens anledning?

Ragnhild Queseth Haarstad (Sp)

Svar

Ragnhild Queseth Haarstad: Avisartikkelen reiser to problemstillinger - 1: Hvor stor husleieøkning må man godta, og 2: Fare for tap ved overdragelse av obligasjonsboliger.



1. Hvor store husleieøkning må man godta?

Ved inngåelse av en leieavtale har partene i utgangspunktet avtalefrihet ved fastsettelse av leien. Etter at avtalen er inngått kan leien bare endres dersom det finnes hjemmel for dette i leieavtalen. Uten slik hjemmel, kan leien bare endres etter forutgående oppsigelse, med tilbud om ny leieavtale til høyere pris. Dette forutsetter imidlertid at leieavtalen er oppsigelig. I motsatt fall vil leien være den samme i hele leieperioden.

Krever utleieren en urimelig høy husleie, kan både domstolene og husleienemnda sette leien ned til et rimelig nivå. Ved fastsetting av leien, skal det tas utgangspunkt i det alminnelige leienivået for tilsvarende boliger på stedet. Det skal bl.a. tas hensyn til standard, beliggenhet, størrelse og andre ytelser som leieren har ytet, for eksempel obligasjonsinnskudd. Etter dagens lovgivning tas det derimot ikke hensyn til at leieøkningen kan bli stor, dersom leien i utgangspunktet har ligget lavt. Dette kan også innebære leieøkninger på 150 prosent, dersom utgangspunktet har vært svært lavt. Det avgjørende er at ny leie ikke er urimelig høy sammenlignet med det alminnelige leienivået for tilsvarende boliger. I Ot prp nr 82 (1997-98) om lov om husleieavtaler (husleieloven), som for tiden er til behandling i Stortinget, er det i lovutkastet § 4-2 foreslått at leien i tre påfølgende år bare kan endres i samsvar med endringene i konsumprisindeksen siste 12 mnd. Formålet med bestemmelsen er å sikre forutsigbarhet med hensyn til leieøkninger og motvirke store leieøkninger.

Departementet har ikke hjemmel til å gripe inn i forhold til enkeltsaker på dette området. Vi har allikevel tatt kontakt med Oslo Husleienemnd i dette tilfellet. Nemnda opplyste at beboerne allerede har vært i kontakt med dem, og fått informasjon om sine rettigheter. Ifølge nemnda er også Leieboerforeningen i Oslo koblet inn i saken.

2. Omsetning av obligasjonsboliger

En obligasjonsbolig er en variant av leiebolig, der leieavtalen er betinget av at leieren har gitt utleieren et lån (obligasjon). Ifølge dagens husleielov gir dette leieren enkelte særfordeler (lovens kapittel 9), bl.a. rett til å overdra leieavtalen de fem første årene etter at avtalen ble inngått og deretter inntil lånet er tilbakebetalt. Dersom leieavtalen gir leieren rettigheter ut over lovens krav, har domstolene godtatt at gammel leier kan kreve vederlag for å overdra ("selge") leieavtalen til ny leier. Når utleieren innfrir lånet skjer det til pari kurs. I den grad dagens leier har betalt tidligere leier mer enn obligasjonens pålydende, risikerer leieren derfor å tape denne merprisen. Uvitenhet og stor boligetterspørsel har av denne grunn påført flere leiere tap. Med sikte på å redusere omfanget av slike tap for fremtiden, har departementet i Ot prp nr 82 (1997-98) om lov om husleieavtaler (husleieloven) foreslått som hovedregel å forby inngåelse av nye kombinerte leie- og låneavtaler, jf. lovutkastet § 3-7.

Når det i artikkelen vises til at en obligasjon er pålydende kr 40 000,-, og at en leier har betalt ca. kr 400 000,- for denne, innebærer det et mulig tap på kr 360 000,-. Som det fremgår over, har ikke departementet myndighet til å gripe inn i saken. Jeg vet derfor ikke om pengene vil gå tapt i dette tilfellet. Saken illustrerer imidlertid behovet for å hindre etablering av nye obligasjonsboliger for fremtiden.