Skriftlig spørsmål fra Magnhild Meltveit Kleppa (Sp) til kommunal- og regionalministeren

Dokument nr. 15:464 (2003-2004)
Innlevert: 04.03.2004
Sendt: 04.03.2004
Besvart: 11.03.2004 av kommunal- og regionalminister Erna Solberg

Magnhild Meltveit Kleppa (Sp)

Spørsmål

Magnhild Meltveit Kleppa (Sp): Vil Regjeringa gjere noko for å rydde opp i den rettslege situasjonen omkring obligasjonskontraktar?

Begrunnelse

Med den nye husleigelova av 1999 er det ikkje lenger lov å etablere såkalla obligasjonsleiligheter. Eksisterande obligasjonsleiligheter vart ikkje berørt at dette forbodet, og det finst i dag mange som bur i slike husvære.
Desse kontraktane er problematiske i høve til kva rettar leigetakaren har, t.d. når det gjeld overdraging, fastsetjing av leige eller i tilfelle husværet brenn ned.
Desse forholda, og det faktum at det ikkje lenger er lovleg å inngå slike kontraktar, tilseier at ein bør vurdere å avvikle også dei eksisterande obligasjonskontraktane. Eit høve kan vere i samband med saka om endringar i tomtefestelova. Eg ynskjer ei avklaring av om Regjeringa kjem til å leggje fram for Stortinget ei vurdering av desse tilhøva.

Erna Solberg (H)

Svar

Erna Solberg: Eit obligasjonsleigeforhold er nemninga på ein husleigeavtale der leigaren skal yte lån (innskot) for å få ein leigerett. Som motyting for å inngå ei slik avtale får leigaren ei sterkare rettsleg stilling. Mellom anna vil leigeavtalen vere uoppseielig frå utleigarens side så lenge lånet ikkje er betalt attende. I denne perioden vil leigaren også ha rett til å overføre rettane til ny leigar, og rett til å framleige bustaden for ein periode på opptil 2 år. Leigaren har då rett på pantetrygd for innskotet. Ein del slike forhold vil også vere strengt regulerte etter husleigereguleringslova. Det vil seie at leiga er svært låg i forhold til gjengs leige.

Den nye husleigelova frå 1999, som tok til å gjelde 1. januar 2000, vidareførte ikkje adgangen til å inngå husleigeavtalar mot innskot som hovudregel, men eksisterande avtalar blei ikkje avvikla, jf. husleigelova §§ 3-7 og 13-2 femte ledd. Det blei likevel gjort eit unntak for særlege husleigeavtalar for personar med spesielle bustadbehov av varig karakter, jf. husleigelova § 11-1 tredje ledd. Føresetnaden er her at staten, fylkeskommunen eller kommunen må vere utleigar. Den gamle husleigelova frå 1939 kap. 9 vil gjelde for eksisterande husleigeforhold jamvel om ny lov gjeld elles.

Det vil sjølvsagt vere eit spørsmål om adgangen til å inngå nye avtalar etter husleigelova § 11-1 skal takast bort. Det vil også vere eit spørsmål om eksisterande leigeforhold burde avviklast. Eg har merka meg at det er lett å blande denne leigeforma saman med det å ha ein andel i eit burettslag sidan leigaren av ein slik obligasjonsleilegheit ikkje kan seiast opp så lenge innskotet ikkje er betalt tilbake, og sidan leigaren i denne perioden både har overføringsrett og framleigerett. Eg har merka meg at slike avtalar kan bli omsett for ein del meir enn det som blir betalt inn som innskot.

Ein leigar som har erverva ein leigeavtale for meir enn storleiken på innskotet, kan ikkje vite sikkert om han får attende differansen ved eit seinare høve. Eg ser at dette kan føre til eit ikkje uvesentleg økonomisk tap for leigaren. Når eg likevel ikkje går inn for ei styrt avvikling av leigeavtalar mot lån, er det fordi dette igjen kan skape nye vanskar for leigaren. Differansen vil leigaren ikkje få tilbake ved ei avvikling eller innløysing, og denne summen kan ein ikkje utan vidare erstatte gjennom nye lovvedtak. Eg synest at det er vanskeleg å velte kostnaden over på utleigaren som ikkje har kontroll på kva som er betalt for ein slik avtale. Blir forholdet avvikla, vil heller ikkje leigaren kunne bu opp differansen. Går leigeavtalen over til å bli ein ordinære avtale, vil ofte leigaren kome dårlegare ut enn etter leigeavtalen mot lån.

Eit alternativ kunne ha vore at leigaren hadde fått kjøpe husværet. Men løysinga ville medføre nye vanskar. Leiger han heile eigedommen, vil dette kunne la seg gjere. I dei fleste tilfeller er det likevel slik at fleire husvære blir leigd ut. For å kunne selje ville då heile eigedommen måtte gjerast om til eit burettslag eller eit eigarseksjonssameige. Eg syntest det blir svært vanskeleg å innføre reglar som pålegg nokon å stifte burettslag eller å seksjonere eigedommen for å avvikle leigeavtalar mot lån. Eg viser også til eksisterande løysingsrettar som leigaren kan gjere bruk av. Ved stifting av eit eigarseksjonssameige vil leigaren ha ein kjøperett til leilegheita, og etter lov om kommunal forkjøpsrett til leigegardar vil leigarane kunne få overført eigedommen for å stifte eit burettslag eller eit eigarseksjonssameige.

Regjeringa har følgjeleg ingen planar om tvungen avvikling av obligasjonsleigeforhold korkje i samband med endringar i tomtefestelova eller seinare. Det er heller ingen planar om å leggje fram for Stortinget ei vurdering av desse avtalane. Truleg vil dei fleste avtalane etter kvart bli avslutta. Dette har mellom anna å gjere med at dei mest attraktive avtalane også er strengt regulerte av husleigereguleringslova. Leiga ligg difor langt under marknadsleige. Den strenge reguleringa vil i sin heilskap vere avslutta i 2010.