Skriftlig spørsmål fra Inger S. Enger (Sp) til justisministeren

Dokument nr. 15:786 (2003-2004)
Innlevert: 15.06.2004
Sendt: 16.06.2004
Besvart: 24.06.2004 av justisminister Odd Einar Dørum

Inger S. Enger (Sp)

Spørsmål

Inger S. Enger (Sp): I Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) om endringer i lov om tomtefeste omtales forholdet til Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Det vises til den såkalte James-dommen.
Kan justisministeren bekrefte at leietakeren i den aktuelle saken betalte markedspris for tomta, men ikke noe for bygningene, og at beskrivelsen på side 53 i proposisjonen dermed gir ei uriktig framstilling av at det ikke er nødvendig å erstatte tomta med full verdi?

Begrunnelse

I Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) om endringer i tomtefesteloven vises det til den såkalte James-dommen. Det forsøkes underbygd at foreslåtte lovendringer ikke vil være i konflikt med EMK når det gjelder tilfredsstillende erstatninger ved innløsning. Det framstilles slik i den aktuelle saken at også tomteverdien blei satt til langt under markedsverdi. Den engelske lovgivers poeng var imidlertid, slik det er omtalt andre steder, ikke å berøve eieren noe av tomteverdien, men kun å overføre verdien av bygningen til leietakeren. Bygningen hadde leietakeren, eller hans forgjengere, sjøl betalt for. Lovgivningen tok nettopp sikte på å gjenopprette den urettferdigheten i kontraktene om at leietakeren måtte betale for bygningen han sjøl hadde bekosta oppføringen av. Lovgiver ønska å forhindre den uberettigede vinning som ville tilfalle eieren, dersom vederlaget ble satt til eiendommens omsetningsverdi. Dette hensynet var akseptert av domstolen. Det fulgte da logisk at leietakeren bare skulle betale for det som det ikke allerede var betalt for, nemlig tomteverdien.
Noe generelt prinsipp om at en ikke behøver å erstatte full tomteverdi er ikke uttrykt i James-dommen. Tvert om er dommen et eksempel på at staten må anføre en relevant og konkret begrunnelse for ikke å erstatte eiendommens fulle verdi. Det hadde man i James-saken, mens forslaget om standardisert beregning i ny tomtefestelov ikke er knytta opp til noen slik systematisk urettferdighet som fantes under de engelske "utbyggingsleiekontraktene".
I det norske lovforslaget, som nå vedtas, synes begrunnelsen kun å være knytta til at det ikke skal bli for dyrt for leietaker å overta. Dette framstår som rein verdioverføring og er ikke begrunna i konkrete rettferdighetshensyn. Hensynet til EMK kan derfor vise seg langt mer problematisk enn det lovproposisjonen forsøker å gi inntrykk av.

Odd Einar Dørum (V)

Svar

Odd Einar Dørum: I Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) Om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste punkt 6.6 er det gjort rede for de alminnelige rettslige utgangspunktene for beskyttelsen av eiendomsretten i Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Det er videre vist til uttalelser fra Den europeiske menneskerettsdomstolen i saken James mfl. mot Storbritannia. På side 53 påpekes at saken hadde store likhetstrekk med norsk tomtefeste, men at den skilte seg fra den norske ordningen ved at også huset etter kontrakten tilhørte grunneieren. Det er derfor på det rene at dommen ikke kan anvendes direkte på det norske systemet i tomtefesteloven, men dommen gir etter min vurdering uttrykk for prinsipper som er relevante ved vurderingen av hvordan reglene om fastsetting av innløsningssum kan utformes.

I James-saken skulle ved innløsning eiendomsretten til både bygningen og tomten overføres til leietakeren. I 77 av de 80 transaksjonene saken gjaldt var huset ikke bygd av leietakeren eller tidligere leietaker, jf. premiss 29. En lov fra 1967 skulle "give effect to what was described as the occupying tenant's "moral entitlement" to ownerships of the house", jf. premiss 47. Domstolen fremholdt i premiss 49 at om dette omtvistede spørsmålet var det "clearly room for legitimate conflict of opinions", men lovgiverens vurdering av bl.a. dette spørsmålet ble ikke funnet å være "manifestly unreasonable" i forhold til konvensjonsprøvingen.

Den verdien som skulle betales, var i 28 av innløsningssakene, basert på 1967-loven, antatt å svare til "approximately the site value", jf. premiss 23. Ved dette ble også innløsningen av huset ansett kompensert. Det går fram av sammenhengen at verdien av tomten ikke kunne ses løsrevet fra huset som stod på den og heftelsen som hvilte på huset, herunder en femtiårs lovbestemt forlengelsesrett for leietakeren. Som et generelt hensyn bak reglene ble det bl.a. uttalt i forarbeidene (hvitboken fra 1966), jf. premiss 18: "The price of enfranchisement must be calculated in accordance with the principle that in equity the bricks and mortar belong to the qualified leaseholder and the land to the landlord."

Markedspris og tomtepris er ikke entydige begreper, men har et innhold som varierer med de rettslige og faktiske rammer for anvendelsen av begrepene. Dette viser også James-dommen.

Det sentrale poenget i James-saken, som det er gjort rede for i Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) side 53, er at boligsosiale hensyn er et lovlig formål etter EMK, og at det får betydning både for adgangen til å gripe inn i eiendomsretten og for hvilken verdi som skal erstattes ved inngrepet.