Skriftlig spørsmål fra Anders Anundsen (FrP) til samferdselsministeren

Dokument nr. 15:476 (2005-2006)
Innlevert: 16.02.2006
Sendt: 16.02.2006
Besvart: 22.02.2006 av samferdselsminister Liv Signe Navarsete

Anders Anundsen (FrP)

Spørsmål

Anders Anundsen (FrP): Er det normal prosedyre ved inngåelse av eiendomsutviklingsavtaler med NSB Eiendom at en bestemt aktør velges uten noen form for offentlig og åpen prosess, og hvis dette ikke er normal prosedyre, hva vil statsråden foreta seg i denne konkrete saken?

Begrunnelse

Larvik kommune har siden tidlig på 1990-tallet gitt uttrykk for at de er interessert i å kjøpe deler av NSBs og Jernbaneverkets eiendommer i indre havn. Det har over tid forgått arealplanlegging av indre havn og de aktuelle eiendommene ligger svært strategisk til. I 2001 tok Larvik kommune igjen kontakt med Jernbaneverket for å vise sin interesse for de aktuelle områdene. Det viste seg imidlertid at det var inngått en opsjonsavtale om bortfeste mellom NSB og selskapet By- og sentrumsutvikling AS (heretter BSU) om store deler av det aktuelle området i juni 2001. BSU AS ble registrert i Brønnøysundregistrene i august samme år. Dette er en avtale som ikke har vært offentlig kjent og det har ikke foregått noen offentlighet rundt det faktum at NSB eiendom var interessert i å bortfeste eller selge det aktuelle området. I henhold til avhendingsinstruksen skal denne typen forhold som hovedregel legges ut for offentlig kunngjøring. En antar at avhendingsinstruksen kommer til anvendelse på overnevnte forhold.
Det kan, gjennom medias dekning av saken, virke som om handelen mellom NSB eiendom og BSU AS har vært håndtert på en meget betenkelig måte, særlig fordi handelen ikke har hatt noen offentlighet rundt seg. I lokalavisen Østlandsposten antydes det også muligheten for en viss sammenblanding mellom personer i BSU AS og NSB eiendom.
Etter spørsmålsstillerens syn er det avgjørende at avhending og langsiktige festeavtaler knyttet til eiendommer i offentlig eie direkte eller gjennom offentlig eide selskaper, gjennomføres på en ryddig og åpen måte, slik at en ikke kommer i skade for å mistenkeliggjøre handel med slik eiendom.

Liv Signe Navarsete (Sp)

Svar

Liv Signe Navarsete: Innledningsvis vil jeg gi en orientering om regler og prosedyrer som gjelder for NSB-konsernets eiendomsvirksomhet. Deretter vil jeg gi en orientering om den konkrete saken som det vises til i begrunnelsen for spørsmålet.

NSB-konsernets utviklingseiendommer eies i hovedsak av ROM Eiendomsutvikling AS (ROM) som er et heleid datterselskap av NSB AS. Selskapet er opprettet for å drive kommersiell eiendomsutvikling i konkurranse med private aktører. Statlige forvaltningsorganer og bedrifter er underlagt statens avhendingsinstruks. I tillegg inneholder statstøtteretningslinjene fra EFTAs Overvåkningsorgan (ESA) prosedyreregler for avhending av statlig fast eiendom. ROM er heleid av staten, men er på grunn av sin stilling som aksjeselskap med kommersielt formål og virksomhet, ikke underlagt ovennevnte regler om offentlige anskaffelser.

NSB Eiendom AS (NSB Eiendom), som også er et heleid datterselskap av NSB AS, eier hovedsakelig de jernbanerelaterte eiendommene. Selskapet forestår selv forvaltning, drift og utvikling av denne eiendomsmassen. Eiendommenes tilknytning til jernbanedriften gjør at NSB Eiendom følger anskaffelsesreglene (forsyningsforskriften) ved innkjøp av varer, tjenester og bygge- og anleggsarbeider. Statens avhendingsinstruks og statsstøtteretningslinjene fra EFTAs Overvåkningsorgan (ESA) gjelder heller ikke for virksomheten i NSB Eiendom.

ROMs utvikling og realisasjon av eiendom skjer på følgende måter:

1. Salg av tomtearealer. Det bærende prinsippet er at alle eiendommer annonseres, alternativt sendes ut til en rekke interessenter etter databaser hos eiendomsmeglere. Unntaksvis er det gjennomført direktesalg, men da er det alltid gjennomført takster/verdivurderinger i forkant. Det kan være flere årsaker til direktesalg, eksempelvis at det ikke er et fungerende marked (kun én aktør) eller salg/makeskifte med nabo for mer hensiktsmessig arrondering.

2. Utvikling i fellesskap med samarbeidspartner. ROM inngår samarbeidsavtaler med store solide private aktører for å få tilgang til kompetanse, kvalitet og kapasitet knyttet til eiendomsutvikling. Samarbeidet organiseres ofte i et aksjeselskap der hver av partene eier 50 pst ("Single purpose-selskap"). Tomtearelene kjøpes da av "single purpose-selskapet" basert på forutgående takster og ut ifra arealenes utnyttelsespotensial etter regulering. "Single purpose-selskapet" utvikler og bebygger arealene som deretter realiseres til best mulig pris.

3. Utvikling i egen regi. ROM utvikler stadig flere eiendommer i egen regi. Selskapet kjøper da ekstern konsulentbistand i form av arkitekter, ingeniører og andre rådgivere i den grad dette er nødvendig av kompetanse og/eller kapasitetshensyn. Utviklede eiendommer realiseres i markedet etter tilsvarende prosesser som beskrevet under pkt. 1 ovenfor.

Som det fremgår, skjer all avhending av eiendom enten ved normal utlysing i markedet eller basert på markedskontrollerte priser. Avtaler som ikke omfatter salg eller realisasjon av eiendom eller opsjoner til dette, inngås med ulike aktører på vanlige forretningsmessige prinsipper. Det er ingen særskilt saksbehandling av slike avtaler. Kort oppsummert skjer ROMs utvikling og realisasjon av eiendom på samme måte og etter tilsvarende prosedyrer som private profesjonelle eiendomsselskaper.

NSB Eiendom forestår ikke eiendomsutvikling for salg i markedet. Selskapet beholder selv eiendomsretten til driftsrelaterte eiendommer som utvikles og bebygges. I den grad selskapets eiendommer omdefineres til utviklingsarealer, skjer utviklingen på samme måte som beskrevet under punkt 1 og 3 ovenfor. All slik avhending skjer etter forretningsmessige prosedyrer og med dokumenterbar forutgående markedskontroll av prisene. Ved selskapets kjøp av tjenester følges anskaffelsesreglene (forsyningsforskriften).

Når det gjelder den konkrete saken det blir henvist til i forbindelse med dette spørsmålet, har jeg fått opplyst fra NSB at den første opsjonsavtalen med By- og Senterutvikling AS (BSU) ble inngått i juni 2001. Avtalen var ment å omfatte både NSBs og Jernbaneverkets areal ved stasjonsområdet, og det ble derfor tatt forbehold om sentral godkjennelse i NSB og Jernbaneverket. Da godkjennelse ikke ble gitt fra sentralt hold av verken NSB eller Jernbaneverket, ble avtalen reforhandlet og ny avtale ble inngått i mai 2002. Avtalen ble da begrenset til kun å omfatte ca. 4,5 dekar utviklingsarealer.

NSB har opplyst at forut for avtaleinngåelsen hadde NSB hatt et samarbeid med Larvik kommune og Fylkeskommunen som blant annet resulterte i ny bussterminal ved stasjonen. Larvik kommunes overordnede forslag til øvrig arealdisponering i området var ikke akseptabelt for NSB og Jernbaneverket stilte krav om bygging av jernbaneundergang og vegomlegginger i området som ville bli for kostbart for prosjektet. Samarbeidet med kommunen ble etter hvert avsluttet. Opsjonsavtalen med BSU ble etter dette inngått fordi NSB var av den oppfatning at utvikling av området best kunne ivaretas gjennom samarbeid med en aktør med lokal tilknytning og kompetanse.

Selv om opsjonsavtalen innebar at BSU tok kostnadene og risikoen ved regulering av arealet, er hovedelementet ved avtalen at BSU ble gitt rett til å inngå festekontrakt under gitte forutsetninger. NSB har overfor meg understreket at verken ROM eller NSB Eiendom inngår denne type opsjonsavtaler i dag. Som beskrevet ovenfor skjer all avhending av eiendom etter forretningsmessige prosedyrer og slik at det kan dokumenteres markedskontroll av prisen.

Det vises i begrunnelsen til spørsmålet til at BSU var under stiftelse da avtalen ble inngått. Dette går også klart frem av avtalen mellom NSB og BSU. I tråd med avtalen ble BSU deretter registrert innen rimelig tid, dvs. 2 måneder etter avtalens inngåelse. Etter det jeg har fått opplyst er det ikke uvanlig at dette gjøres innen markedet for utvikling av eiendommer.

Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt det har forekommet sammenblandinger mellom personer i BSU og NSB Eiendom, har NSB opplyst at eneste familiære tilknytningsbånd de har greid å spore opp, er at økonomisjefen i NSB Eiendom fra 1991 til 1993 er bror til en av stifterne av BSU. Økonomisjefen i NSB Eiendom sluttet i NSB-konsernet i 1994. Dette var for øvrig ukjent for NSB da avtalen ble inngått i henholdsvis 2001 og 2002.

Når det gjelder spørsmålet om hva jeg vil foreta meg i denne konkrete saken, har jeg tatt saken opp med dem, og har grunn til å forvente at styret i NSB ivaretar denne på en tilfredsstillende måte. De retningslinjer og rutiner som nå er fastsatt for konsernets eiendomsvirksomhet, mener jeg vil sikre god forretningsskikk og best mulig avkastning på statens kapital i NSB-konsernet.