Skriftlig spørsmål fra Solveig Horne (FrP) til justis- og beredskapsministeren

Dokument nr. 15:2008 (2011-2012)
Innlevert: 25.09.2012
Sendt: 27.09.2012
Besvart: 02.10.2012 av justis- og beredskapsminister Grete Faremo

Solveig Horne (FrP)

Spørsmål

Solveig Horne (FrP): I et oppslag på NA24 25.09.12 advarer en erfaren takstmann mot at boligkjøpere kommer dårlig ut i mange tvistesaker i forbindelse med boligkjøp. Han mener boligkjøpers undersøkelsesplikt i praksis vektlegges langt tyngre enn boligselgers informasjonsplikt.
Mener statsråden at rettssystemets tolkning av lovverket er tilstrekkelig god til å ivareta boligkjøpere?

Begrunnelse

I nevnte intervju intervjues blant annet den erfarne takstmannen, som er bygningsingeniør, takstmann og økonom med lang erfaring innen verdi- og skadetaksering av boligeiendom og næringsbygg av forskjellig størrelse.
I en del boligtransaksjoner opplever boligkjøper at boligen er i dårligere stand enn hva de forventer, og tvistesaker oppstår. En tvistesak innebærer store kostnader, selv når boligkjøper har forsikring som dekker deler av kostnadene. Mange vegrer seg derfor i å følge saken helt til rettssystemet, noe som gir selgers forsikringsselskap incitamenter til å hale ut saken lengst mulig. Mange tror man har 5 års «reklamasjonstid» i slike saker, mens rettssystemet har lagt seg på en langt strengere praksis. Mange unnlater også å varsle om småfeil, fordi man vet saker av liten økonomisk verdi blir avvist, men opplever at når antall feil og mangler øker til en tilstrekkelig stor sum, så forsøkes saken avvist med begrunnelse i at de har klaget for sent. De burde klaget ved første «fillesak» selv om den var økonomisk ubetydelig. Dette oppleves som urimelig fra kjøpers side. Det argumenteres også ofte med at feil og mangler skulle vært oppdaget på visning og påpekt senest ved overtakelse. Selv bare noen måneders botid før man klager kan være nok til at motpart hevder man har oversittet reklamasjonsfristen. Dette til tross for at det ofte vil ta lang tid før boligeier får oversikt over boligens reelle tilstand og omfanget av skader.

Grete Faremo (A)

Svar

Grete Faremo: Spørsmålet synes å gjelde kjøp av brukt bolig. Slike kjøp omfattes av lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova). Avhendingsloven regulerer selgers og kjøpers rettigheter og plikter ved overdragelse av fast eiendom. Loven er utformet med sikte på å skape balanse mellom selgers og kjøpers interesser ved slike overdragelser.

Av særlig betydning for spørsmålet er avhendingslovens regler om såkalt opplysningssvikt som grunnlag for mangel. Lovens § 3-7 regulerer tilbakeholdte opplysninger. Det følger av bestemmelsen at det foreligger mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Lovens § 3-8 regulerer uriktige opplysninger. Det følger av bestemmelsen at det foreligger mangel dersom forhold ved eiendommen ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt kjøperen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Opplysningssvikt utgjør imidlertid kun mangel ved eiendommen dersom det kan gås ut i fra at opplysningssvikten (den tilbakeholdte eller uriktige opplysningen) har virket inn på avtalen.

Lovens § 3-9 fastslår i forlengelsen av dette at selv om eiendommen er solgt «som den er» eller med lignende generelt forbehold, har eiendommen likevel mangel der dette følger av reglene om opplysningssvikt i §§ 3-7 eller 3-8. Eiendommen har dessuten mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig.

Av betydning for spørsmålet er videre avhendingsloven § 3-10 om kjøpers kjennskap til og undersøkelse av eiendommen. Det følger av bestemmelsen at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe hun eller han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Det slås også fast at dersom kjøperen før avtalen ble inngått, har undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn har latt være å følge en oppfordring om dette fra selgeren, kan kjøperen heller ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dette siste gjelder imidlertid ikke dersom selgeren har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro. Det følger av bestemmelsen at den ikke innskrenker selgerens plikt til å gi opplysninger om forhold ved eiendommen som hun eller han kjente eller måtte kjenne til og som det foreligger opplysningsplikt om etter lovens § 3-7. Dette uttrykkes gjerne som prinsippet om at selgerens opplysningsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt.

Bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-7 til 3-10 kan i forbrukerkjøp ikke fravikes ved avtale til ugunst for kjøperen, jf. lovens § 1-2 annet ledd. Det foreligger et forbrukerkjøp når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Etter avhendingsloven gjelder dette uavhengig av hvorvidt selgeren har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet eller som privatperson. Loven er med andre ord ufravikelig til vern for boligkjøperen også der overdragelsen skjer mellom private parter.

Når det gjelder det faktum at det er et ikke ubetydelig antall tvister knyttet til kjøp av bolig, må det antas å være flere årsaker til dette. Det kan etter mitt syn ikke ses bort fra at noen kjøpere kan ha urealistisk høye forventninger til boligens tilstand ved kjøp av særlig eldre brukte boliger, og at dette i enkelte tilfeller kan medvirke til at det oppstår vist.

Avhendingsloven oppstiller som det fremgår her, flere skjønnsmessige vurderingstemaer og kriterier. Bakgrunnen for dette er at lovens regler skal kunne anvendes og gi anvisning på et hensiktsmessig og balansert resultat i et mangfold av konkrete situasjoner, der både forholdet mellom kontraktspartene, eiendommen som avhendes, og omstendighetene for øvrig kan være svært ulike. Følgelig bør reglene være utformet slik at de gir den domstolen som har en konkret sak til behandling, nødvendig fleksibilitet til å treffe en avgjørelse som er hensiktsmessig, rimelig og balansert i nettopp det konkrete tilfellet.

Slik jeg ser det, er avhendingslovens regler om selgerens opplysning om og kjøperens undersøkelse av eiendommen hensiktsmessig utformet med sikte på å skape balanse mellom selgers og kjøpers interesser ved overdragelse av bolig.

Domstolenes rettsanvendelse i konkrete saker er det ikke naturlig for meg å kommentere.