Kommunal- og regionaldepartementet foreslår i proposisjonen
at rettigheter i borettslagsandeler sikres rettsvern ved tinglysing
i grunnboken, og at registreringsgebyrene skal tilsvare selvkost.
Det foreslås samtidig noen mindre presiseringer i borettslagsloven
og andre lover.
Det foreslås videre regler som tilrettelegger for delt
iverksetting av den nye borettslagsloven.
Departementet legger til grunn at rettsregistreringen skal foregå utenfor
Oslo-området, og vil i statsbudsjettet fremme slikt forslag
sammen med nærmere konsekvensutredning.
Borettslovutvalget foreslo å registrere borettslagsandelene
i et borettsregister, jf. NOU 2000:17 side 73. Utvalget fremmet
ikke forslag til hvordan et slikt borettsregister skulle være
organisert, og det tok heller ikke stilling til hvem som burde føre
registeret. Utvalget påpekte at registeret kunne være
offentlig eller privat. Utvalget mente at hensynet til priskonkurranse
og hensynet til å utnytte de registerordningene som finnes
i boligsamvirket talte for en privat løsning, mens hensynet
til kvalitet og mest mulig brukervennlige tjenester talte for et
offentlig register.
I Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) gav departementet tilrådning
om ett offentlig rettsregister. Registerordningen skulle opprettes
som en integrert del av grunnboken. På den måten
ville man få ett samlet offentlig rettsregister for både
borettslags- og selveierboliger.
Stortinget vedtok i stedet å tilrettelegge for konkurranse
mellom private og offentlige aktører om å drive
rettighetsregistre, kalt borettsregistre, jf. Innst. O. nr. 82 (2002-2003)
og Besl. O. nr. 85 (2002-2003). Stortingets vedtak bygger på en
forutsetning om at det er forretningsmessig grunnlag for slik konkurranse
og at et tilstrekkelig antall aktører finner det regningssvarende å etablere
slike registre.
Departementet mener at forutsetningen om konkurranse i markedet
for borettsregistre, som lå til grunn for flertallsvedtaket
i Stortinget, ikke lar seg oppfylle.
Departementet mener at et privat monopol er meget uheldig, fordi
aktøren dermed vil få en betydelig markedsmakt,
som kan utnyttes overfor brukerne, andre tjenestetilbydere og ovenfor
det offentlige. Brukerne vil vanskelig kunne sikres den best mulige tjenesten
til en lavest mulig pris, samtidig som monopolisten vil ha styrke
til å utkonkurrere andre tilbydere. At det offentlige ikke
vil kunne sanksjonere ved å bytte tjenesteleverandør,
gjør det vanskelig å stille krav til pris og kvalitet.
En situasjon med privat monopol vil dermed på sikt kunne
påføre både brukerne og samfunnet store
merkostnader og lavere kvalitet på tjenestene.
Departementet viser videre til at en løsning med private
registere dessuten fordrer at det etableres et system for offentlig
autorisasjon, tilsyn og klageordninger. Dette vil foruten økt
byråkrati også gi økte kostnader for
det offentlige og samfunnet. I en situasjon med en privat monopolist,
vil det offentlige måtte benytte betydelige ressurser til å stille
krav til kvalitet og pris på tjenestene, og til å føre
tilsyn med at kravene følges. Disse kravene vil bli gjort
til gjenstand for vedvarende drøfting fra monopolistens
side, og vil ut fra monopolistens sterke forhandlingsposisjon være
vanskelig å opprettholde for det offentlige.
Departementet fremmer dermed på nytt sitt opprinnelige
forslag om at rettsregistreringen av borettslagsboliger skal skje
i offentlig regi, og at registerordningen integreres i grunnboken,
jf. § 6-1, noe som vil være mest hensiktsmessig
for brukerne.
Departementet la opprinnelig til grunn at brukerne skulle betale
de samme tinglysingsgebyrer for å registrere rettigheter
i grunnboken, enten dette gjaldt borettslagsandeler eller andre
selveierboliger. Et av formålene med å åpne
for konkurranse om å drive private borettsregistre var
at dette trolig ville føre til lavere registreringsgebyrer
for brukerne. For å ivareta dette hensynet foreslår
departementet at gebyrene for å registrere rettigheter
i borettslagsandeler i grunnboken skal tilsvare selvkost. Foreløpige
kalkyler tyder på at registreringsgebyret da vil bli 400-500 kroner,
jf. § 6-16 første ledd tredje punktum.
Som et bidrag til å styrke sysselsettingen foreslår departementet
at registreringen av rettigheter i borettslagsandeler i grunnboken
legges til en region utenfor Oslo-området. Registeret antas å sysselsette rundt
18 personer. Departementet vil komme tilbake til dette forslaget
i forbindelse med statsbudsjett ved etablering av registerordningen.
Departementet har som mål at registeret er i drift fra
1. juni 2006.
De fleste av lovens bestemmelser kan iverksettes selv om borettsregisteret
ikke er i drift. Departementet foreslår derfor bestemmelser
som tilrettelegger for delt iverksetting av den nye borettslagsloven,
slik at hovedtyngden av loven kan settes i verk snarest mulig, og
før rettsregisteret er i drift, jf. § 14-1.
Skal det gjennomføres delt iverksetting av borettslagsloven,
er det nødvendig med nye overgangsbestemmelser. Forslag
til slike bestemmelser er inntatt i nytt kapittel 14 avsnitt V.
Disse reglene vil gjelde i tiden fra hovedtyngden av loven er trådt
i kraft til rettsregisteret er i drift.
Departementet foreslår å videreføre
dagens ordninger for rettsvern for rettserverv og pant i borettslagsboliger
inntil kapittel 6 trer i kraft. For rettserverv slås dette
fast i en ny § 14-20. For pant vil dette følge av
pantelovens regler som videreføres sammen med en presisering
i ny § 14-19.
Det skal ikke utferdiges atkomstdokumenter etter den nye borettslagsloven.
I forhold til nystiftede borettslag, eller ved opprettelse av nye
andeler i et eksisterende borettslag, finner departementet det derfor nødvendig å vedta
bestemmelser som fastsetter at det skal utstedes atkomstdokumenter
som etter gjeldende borettslagslov, jf. §§ 14-14
til 14-16.
Departementet har valgt å videreføre både
andelsbrev og partialobligasjon som atkomstdokumenter til borettslagsboliger.
Ved bygging av borettslagsboliger kan de første boligene
være innflyttingsklare lenge før de siste boligene.
Det er lite lønnsomt å la boligene stå tomme. Hvis
utbygger overfører andelene når de første
boligene er klare til innflytting, risikerer utbygger å miste kontrollen
med byggesaken.
Departementet foreslår en midlertidig overgangsbestemmelse
i § 14-17. Etter bestemmelsen kan partene i en
slik situasjon avtale at forbrukeren blir andelseier, men midlertidig
uten stemmerett etter § 7-10. På denne
måten kan utbyggeren overføre andelen uten at
han mister kontroll med utbyggingen.
Departementet foreslår å utsette iverksetting
av legalpanteretten til kapittel 6 i borettslagsloven settes i kraft.
I stedet foreslår departementet å videreføre
dagens system slik at borettslaget kun kan avtale panterett til
sikkerhet for krav etter boretten frem til kapittel 6 trer i kraft,
jf. § 14-18.
Før andelen er registrert i rettsregisteret, vil tvangsfullbyrdelse
kunne foregå etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel
12.
Tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 11 gjelder tvangsdekning i
realregistrerte formuesgoder. Når andelen er registrert
i grunnboken kan tvangssalg av borettslagsandel gjennomføres
etter disse bestemmelsene.
Boligaksjeselskaper kan omdannes til borettslag etter den nye
borettslagsloven, jf. § 13-5. For å kunne gjennomføre
omdanningen, forutsetter bestemmelsen at det foreligger et rettsregister.
Dette har den konsekvens at boligaksjeselskaper ikke kan omdannes
før kapittel 6 i borettslagsloven trer i kraft.
Den nye borettslagsloven inneholder ikke erstatningsregler for
feil som føreren av borettsregisteret har foretatt, eller
krav til sikkerhet for slike feil. Ved å integrere rettighetsregisteret
over andeler i borettslag i grunnboken vil staten få objektivt
erstatningsansvar for tinglysingsfeil etter tinglysingsloven § 35. Departementet
foreslår likevel å presisere erstatningsansvaret
i borettslagsloven, og fremmer forslag om en slik bestemmelse i
en ny § 6-17.
Departementet mener at private beslagsforbud, som er sikret rettsvern
før kapittel 6 er trådt i kraft, fortsatt må beholde
sitt rettsvern selv om beslagsforbudet ikke blir registrert i grunnboken,
jf. § 14-9 syvende ledd.
Borettslagsloven § 2-13 regulerer hvilke avtaler som
kan inngås mellom en utbygger og kjøper (her kalt
forbrukeren) av en borettslagsbolig under oppføring. Loven åpner
derfor for at partene kan avtale at forbrukeren kan overta boretten
før forbrukeren overtar selve andelen. Fra registrering
av boretten skal forbrukeren ha samme rettigheter som en andelseier
med unntak av forvaltningsrettighetene. Det vil først og
fremst si at retten til å avgi stemme på generalforsamling
er unntatt. Etter departementets vurdering, burde det kommet klarere
frem at forbrukeren da har rettslig råderett over boretten.
Dette vil blant annet omfatte retten til å overdra eller
pantsette rettighetene, og mulighet for kjøperens kreditorer
til å ta beslag i de samme rettighetene. Departementet
foreslår derfor at dette blir presisert i borettslagsloven § 2-13
andre ledd.
I borettslagsloven § 6-2 andre ledd står
det at "tingretten" ved kjennelse kan fastsette at en stevning,
eller et utdrag av en stevning, kan registreres i grunnboken. Departementet
foreslår å erstatte begrepet "tingretten" med
"retten" i nevnte bestemmelse.
Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen
etterlyser sanksjoner mot borettslag som ikke oppfyller registreringsplikten.
Departementet viser til at det blir borettslagenes styrer og forretningsførere
sin oppgave å sørge for at andelene blir registrert
i grunnboken. Dersom styrene og forretningsførerne forsømmer
denne oppgaven, vil de kunne bli pålagt erstatningsansvar
etter borettslagsloven kapittel 12. Departementet ser derfor ikke
behov for ytterligere sanksjonsmidler for slike forsømmelser.
Det foreslås at registrering av rettigheter i borettslag
skal foretas i grunnboken i stedet for i konkurrerende borettsregistre.
Kostnadene til investering, oppstart og drift anslås til
ca. 47 mill. kroner. Kostnadene vil bli belastet brukerne gjennom
gebyrer. Departementet legger til grunn at gebyrene skal tilsvare
selvkost. Foreløpige kalkyler tyder på at registreringsgebyret
(tinglysingsgebyret) vil utgjøre mellom 400-500 kroner
pr. avgiftsbelagt registrert dokument. Tilsvarende gebyr for å tinglyse
et dokument som gjelder fast eiendom, er 1 690 kroner og for
pantobligasjon 2 112 kroner. Departementet legger videre
til grunn at forretninger som er gratis å tinglyse i fast
eiendom også vil være gratis å registrere
i borettslagsandeler. Departementet vil komme tilbake med nærmere
budsjettkonsekvenser i statsbudsjettet.
Departementet vil foreslå å lokalisere registeret utenfor
Oslo-området, og vil også komme tilbake til dette
forslaget i statsbudsjettet. Dette vil i så fall tilføre
den aktuelle regionen omtrent 18 nye arbeidsplasser.
Ved å registrere andeler i grunnboken sparer staten
utgifter til å administrere og føre kontroll med
ett eller flere private registre.
For øvrig antas forslagene ikke å føre
til vesentlige økonomiske eller administrative konsekvenser.