Ved behandlinga av Dokument nr. 3:2 (2006–2007)
frå Riksrevisjonen bad Stortingets kontroll- og konstitusjonskomité
om ei utgreiing for Entra Eiendom AS (Entra) som eiga sak til Stortinget.
Departementet viser til Innst. S. nr. 124 (2006–2007), der komiteen
skriv:
"Komiteen understreker at selv om Stortinget har
fått flere redegjørelser om Entra Eiendom AS, ber komiteen om en
redegjørelse som egen sak til Stortinget. Det vil etter komiteens
mening være naturlig, gitt utviklingen i Entra Eiendom AS og Riksrevisjonens
rapport. I tillegg viser komiteen til at nærings- og handelsministeren
i kontrollhøringen 17. januar 2007 syntes at det var naturlig å
legge fram en egen sak om Entra Eiendom AS med utgangspunkt i den
forhistorien saken har."
I tråd med det legg Regjeringa i meldinga fram ei
utgreiing om verksemda i Entra og utviklinga i selskapet.
Sidan Entra blei etablert i 2000, har Riksrevisjonen
fleire gonger spurt om strategien og utviklinga til selskapet ligg
innanfor rammene som blei trekte opp ved opprettinga. Det gjeld
mellom anna prosentdelen private leigetakarar og selskapet sitt
engasjement i nye utviklingsprosjekt. Dersom det er noko som er
uklart om rammevilkåra til selskapet, er det uheldig og kan hemme
ei god forretningsutvikling av selskapet. Meldinga gjer nærmare
greie for korleis departementet vurderer dei framtidige rammene
for selskapsverksemda, basert på erfaringane sidan selskapet blei
danna sommaren 2000.
Då Entra blei oppretta, blei formålet med selskapet,
og enkelte føringar for drifta, behandla i St.prp. nr. 84 (1998–1999),
jf. Innst. S. nr. 81 (1999–2000). Hovudformålet til selskapet skulle vere
å dekkje statlege behov for lokale, men selskapet skulle òg kunne
drive tilknytt eigedomsverksemd – også utleige av lokale til andre. Gjennom
å skilje ut statlege utleigebygg i eit eige selskap blei det etablert
ein leverandør som hadde eit breitt tilbod av lokale basert på vanlege vilkår
i ein konkurranseutsett marknad. Selskapet fekk dermed nødvendig
fleksibilitet når det gjaldt å finansiere og gjennomføre prosjekt
som skulle komme statlege brukarar til gode.
Eit vesentleg utgangspunkt for å vurdere Entras forretningsdrift
er Stortingets føresetnader om at selskapet skal ha rammevilkår
og skal stillast overfor tilsvarande avkastingskrav som private eigedomsbedrifter.
Sidan starten i 2000 har Entra Eiendom AS etablert
seg som ein viktig kommersiell aktør i den norske eigedomsmarknaden.
Frå 2000 til utgangen av 2008 har totalporteføljen auka med om lag
90 pst., frå i underkant av 600 000 m2 i 2000 til om lag 1 141 000 m2
ved utgangen av 2008. Selskapet eig totalt 125 eigedommar. Hovudtyngda
av eigedomsverdiane ligg i Oslo (60 pst.).
Hovudsatsinga til selskapet er framleis innanfor kontorsegmentet,
som ved utgangen av 2008 representerer 75 pst. av totalporteføljen.
Selskapet har etter kvart òg opparbeidd seg erfaring og kompetanse
innanfor undervisningssegmentet, som representerer 8 pst. av totalporteføljen. Prosentdelen
utviklingsareal, inklusive sannsynleg utbyggingspotensial, held
seg stabilt høgt og utgjer 15 pst. av totalporteføljen ved utgangen
av 2008. Fokus på utviklingseigedom er i tråd med selskapsstrategien,
som inneber at ein stor del av selskapsverksemda skal vere utviklingseigedom. Pr.
31. desember 2008 utgjer areal som er utleigde til offentlege leigetakarar,
om lag 82 pst. av den samla kontraktsmassen. Det tilsvarer ein nedgang
på 3 pst. i forhold til året før. Fordelinga mellom offentlege og
private kundar i porteføljen vil kunne variere over tid som eit
resultat av forvaltning av eigedomsmassen i ein konkurranseutsett
marknad. Auken i prosentdelen private leigetakarar har, slik selskapet
vurderer det, gitt Entra Eiendom meir forståing for og evne til å
handtere krav og forventingar frå kundar, noko som har bidrege til
å profesjonalisere tilbodet overfor dei offentlege kundane til Entra
Eiendom.
Entra har sidan etableringa bidrege til å effektivisere
og rasjonalisere den statlege bruken av kontorlokale. Sidan selskapet
blei etablert, har ei rekkje offentlege og private verksemder flytt
inn i meir formålstenlege kontorlokale med god arealeffektivitet
og låge forvaltnings-, drifts- og vedlikehaldskostnader.
Entra Eiendom AS har sidan etableringa i 2000 gjennomført
ei rekkje tiltak med sikte på å styrkje selskapets resultat og soliditet,
og har meir enn dobla driftsinntektene. Selskapet har klart omstillinga
til å arbeide i ein konkurranseutsett marknad på ein vellykka måte
og har i perioden fram til 2007 vist ei positiv utvikling i årsresultatet.
Etter at International Financial Reporting Standards
(IFRS) blei innført, har verdiutviklinga i eigedomsmarknaden i stor
grad påverka årsresultatet. 2008 har vore eit år prega av uro i
finans- og eigedomsmarknaden, og det har gitt seg utslag i eit negativt
årsresultat på 2 574 mill. kroner. Entra Eiendom har dei siste åra
likevel har hatt ei stabil og sterk utvikling i driftsresultatet før
avskrivingar. Sjølv med nedgangen i marknadsverdiane det siste året
er totalbalansen ved årsskiftet vurdert til å vere fire gonger så
stor som ved utgangen av 2001, og han har vakse frå 5 til 20 mrd.
kroner. Eigenkapitalen har vakse frå 1,5 mrd. kroner ved etableringa
i juli 2000 til vel 5,7 mrd. kroner ved utgangen av 2008.
Konsernet har generert positiv EVA (altså meirverdiar
utover det som er venta av eigarane og långivarane) i perioden frå
oppstarten av selskapet i 2000 til utløpet av 2007. Resultata i
2008 viser negativ EVA. Den negative verdiutviklinga i 2008 skriv
seg i hovudsak frå eksterne forhold. Eigedomsmarknaden har vore
prega av ein sterkt aukande marknadsgjeld fordi avkastingskrava
til investorane har auka, og bankane krev eit høgare risikopåslag
ved utlån.
Nærings- og handelsdepartementet fastset marknadsmessige
avkastingsmål for Entra i tråd med statens økonomireglement. For
dei siste åra har den langsiktige avkastingsforventinga til Entra lege
på 2,5 prosentpoeng over risikofri rente. Etter departementets vurdering
er dette eit "golv" som selskapet skal søkje å liggje over. Departementet
viser likevel til at avkastinga for eigedomsselskap kan vere var
for utviklinga i renter og eigedomsprisar, slik at det er behov
for å vurdere avkastinga over ein konjunktursyklus. For 2008 var
Entra eit av selskapa med størst nominell nedskriving av eigedomsporteføljen.
Den langsiktige politikken til staten for utbyte frå
Entra er sett til 50 pst. av konsernets årsresultat etter skatt
og minoritetsinteresser etter norsk rekneskapsstandard. Utbytet
skal likevel, så lenge det ikkje strir mot føresegnene i aksjelova,
minst tilsvare 2 pst. av den verdijusterte eigenkapitalen ved inngangen
til det aktuelle rekneskapsåret i samsvar med IFRS. Entra har betalt
over 1 mrd. kroner i utbyte til staten sidan etableringa. I tillegg
har selskapet betalt tilbake eit lån på 1,57 mrd. kroner som staten
fastsette ved etableringa.
I eigaroppfølginga av Entra har departementet tilgang
til resultata frå studiar som Investment Property Databank (IPD)
har gjort. For 2008 inngår 12 porteføljar til ein verdi av 83 mrd.
kroner i den norske IPD-indeksen. IPD-resultata over ein femårsperiode
(2003–2007) viser at Entra har hatt ei gjennomsnittleg årleg avkasting som
er 1,1 pst.poeng høgare enn indeksen. For 2008 hadde selskapet ei
mindreavkasting i høve til gjennomsnittet i indeksen.
Entra er eksponert i eigedomsmarknaden som blir
påverka av endringar i BNP og arbeidsløyse. Lange leigekontraktar
og spreiing i kontraktsløpetid bidreg likevel til å sikre selskapet
stabil og forutseieleg kontantstrøm. Svingingar i eigedomsverdiane
kan gi store utslag i rekneskapen. Då er det viktig at selskapet
har ein robust eigenkapitaldel, slik at svingingane i eigedomsverdiane
får avgrensa innverknad på finansieringskostnadene.
I 2008 var netto kapitalkostnader på 542 mill. kroner.
Det utgjer over 40 pst. av selskapets samla kostnader før skatt.
Styring av risikoen knytt til finansierings- og renterisiko og likviditet
blir derfor sentralt. Dei viktigaste finansielle risikoelementa
for Entra Eiendom er renterisiko og refinansieringsrisiko. Selskapet
diversifiserer kapitalkjeldene for å avgrense refinansieringsrisikoen.
Det gjeld både val av låneinstrument, marknader og løpetid.
Sjølv om selskapet har gjennomført risikoreduserande
tiltak, er det òg forhold som har bidrege til å auke risikoen. Entra
Eiendom har gjennomgått ein vesentleg ekspansjon, mellom anna gjennom
stadig fleire dotterselskap, private samarbeidspartnarar og store
utviklingsprosjekt. Der Entra er deleigar i verksemder, kan det
bidra til større kompleksitet og styringsutfordringar både for selskapets
styre og eigar.
Vi må sjå utskiljinga av Entra Eiendom frå Statsbygg
i 2000 på bakgrunn av budsjettreformene midt i 1990-åra, innføring
av husleigebelasting og desentralisering av budsjettansvar og fullmakt
til å gjere husleigeavtalar. I samband med det blei det etablert
eit statleg aksjeselskap, i dag Entra Eiendom AS, med det primære
formålet å dekkje det statlege behovet for lokale i den konkurranseutsette
marknaden. Aktuelle bygg blei overførte frå Statsbygg som tingsinnskot
i Entra Eiendom. Formålet var å etablere eit selskap med forretningsmessig
handlefridom og fleksibilitet som skulle kunne ta raske avgjerder og
leggje langsiktige og føreseielege planar. For å nå desse måla blei
det lagt til grunn at verksemda mellom anna skulle ha høve til å
finansiere prosjekt ved hjelp av lån i den private marknaden. Derfor
blei det lagt til grunn at det ville vere formålstenleg å organisere
verksemda i eit eige selskap, ikkje som forvaltningsorgan. Å skilje
dei mest konkurranseutsette bygga ut i eit eige selskap gjorde det
i tillegg lettare å evaluere drifta av denne typen eigedommar. Ved
å berre skilje ut eigedommar som låg i ein velfungerande marknad,
unngjekk ein at enkelte offentlege leigetakarar måtte hanskast med
ein monopolist.
Det var ikkje lagt nokre føringar i St.prp.
nr. 84 (1998–1999) om at eigedommane som var overførte til Entra
Eiendom, skulle vere lenge i statleg eige. Underforstått er det
likevel ein føresetnad at Entra skulle eige bygga så lenge dei statlege
leigetakarane var der.
Entra Eiendom har sidan etableringa i 2000 konsentrert
seg om dei sju til ti største byane i landet, der eigedomsmarknaden
venteleg er i aktiv konkurranse. Entra har etter etableringa selt
ein del eigedommar elles i landet for å konsentrere verksemda og
eigedomsporteføljen geografisk og dermed oppnå meir effektiv drift.
Dette bør reknast for å vere i tråd med grensesnittet mot Statsbygg,
jf. St.prp. nr. 84 (1999–2000).
Stortinget har føresett at Statsbygg som byggherre
skal administrere oppføring av formålsbygg på vegne av departementa,
jf. innst. S. nr. 81 (1999–2000). Dersom ei statleg myndigheit legg kontrakten
ut på anbod, bør det likevel ikkje vere avgrensingar for Entras
deltaking i anbodskonkurransen. Når statlege brukarar spør etter tilbod
i marknaden, er det naturleg at Entra deltek i konkurransen om å
vere leverandør. Det bør gjelde både for ordinære kontorlokale og
for meir tilpassa lokale som for eksempel undervisningsbygg.
Bakgrunnen for stortingsmeldinga er at Stortinget
har bedt om ei utgreiing om Entras utvikling og rammevilkår på bakgrunn
av Riksrevisjonens undersøking om Entra. Undersøkinga reiser mellom
anna spørsmål ved om hovedstrategien til Entra ligg innanfor Stortingets
føresetnader.
Departementet meiner at den aktiviteten Entra Eiendom
har hatt, har lege innanfor rammevilkåra Stortinget har trekt opp.
Selskapet har operert innanfor forretningsmessige rammer og har
levert tilfredsstillande økonomiske resultat. Entra har i hovudsak
halde seg innanfor skiljet mellom formålsbygg og konkurransebygg.
Departementet viser her til at skiljet ikkje alltid er eintydig.
Entra Eiendom har elles gjennomgåande teke omsyn til om statlege
prosjekt har vore lagde ut i marknaden, og har delteke i konkurransar
om slike oppdrag. Departementet er einig i ei slik haldning.
Departementet vurderer det slik at ein må skilje klart
mellom forretningsmessige delstrategiar og hovedstrategien til selskapet.
Delstrategien om å auke andelen private leigetakarar inneber inga endring
av hovedstrategien. Verksemda har i stor grad vore retta mot hovudformålet
om å tilby lokale for å dekkje statlege behov. Andelen private leigetakarar
har auka, men hovuddelen av tilveksten i eigedomsmassen er leigd
ut til statlege og offentlege leigetakarar. Over tid er det ei viktig
oppgåve for selskapet å disponere ressursane sine slik at selskapet
innanfor forretningsmessige rammer best mogleg kan møte statlege
behov for lokale.
Undersøkinga til Riksrevisjonen avdekte svake sider
i oppbygginga av Entras system for å dokumentere prosessar og avgjerder
i samband med kjøp og sal av eigedommar. Det er departementets inntrykk
at selskapet har gjort vesentlege endringar i dokumentasjons- og
arkivrutinane med bakgrunn i dette. Departementet meiner at i ei verksemd
der det blir gjennomført store transaksjonar basert på forhandlingar,
må grunnlag og avgjerder vere godt dokumenterte.
Så lenge ein tek omsyn til hovudformålet, meiner
departementet at det i dag ikkje er naudsynt å leggje konkrete føringar
på kor stort areal Entra leiger ut til private. Departementet meiner
at selskapet, så lenge det har fokus på å kunne møte statlege behov
for lokale over tid, må ha nok fridom til å arbeide mot ulike marknader
for å vere ein konkurransedyktig leverandør og for å kunne utnytte
og vidareutvikle kompetansen til selskapet.
At Entra sjølv vel å utvikle eigedommar når
ein ut frå ei forretningsmessig vurdering reknar med at det skal
gi selskapet meirverdiar, må ein sjå på som god forvaltning av verdiane
i selskapet.
Selskapet må ha eigedommar og prosjekt tilgjengeleg
for å kunne tilby kundane det dei spør etter. Det krev ein nødvendig
grad av fleksibilitet når det gjeld kven lokala skal leigast ut til.
Ei avgrensing slik at lokala ikkje kan brukast fritt i marknaden,
kan verke negativt på målet om å levere ei marknadsmessig avkasting.
Det må ikkje berre gjelde når eigedommar blir ledige etter at offentlege
leigetakarar har flytt frå eigedommen, men det må òg vere høve for
selskapet til å engasjere seg i kjøp og utvikling av nye eigedommar
sjølv om det i første omgang hovudsakleg skjer for private leigetakarar,
så lenge hovudformålet for ervervet er å møte statlege behov for
lokale. Ein stor eigedomsmasse gjer det lettare for selskapet å
tilby tilfredsstillande lokale i samband med omstillingar av offentleg verksemd.
Entra har inga særstilling når det gjeld å få
kontraktar med statlege eller offentlege instansar. Dei må vinne
prosjekt og kontraktar i open konkurranse med private eller andre
offentleg eigde leverandørar.
Utleigegraden for prosjekt under utvikling har vore
i overkant av 80 pst. i 2008. Departementet meiner det inneber ein
rimeleg risikokontroll. Det er ein føresetnad at Entra Eiendom skal
fungere som ein normal aktør i marknaden, også når det gjeld kjøp
av eigedommar med sikte på å utvikle nye lokale som skal dekkje
offentlege behov. I ein konkurranseutsett marknad har ein sjeldan
avtalar som gir full utleige av utviklingseigedommane på kjøpstidspunktet.
Av samla kostnader til kjøp og utvikling på
7 mrd. kroner er mindre enn 3 pst. eller 200 mill. kroner brukte
til bustader, forretningslokale og restaurantar. Bustader, som
utgjer om lag 80 mill. kroner av dette, ligg utanfor arbeidsfeltet
til Entra og er selde. Entra blei pålagd spesielle plikter til å
ta vare på verneverdige eigedommar i tråd med krav frå antikvariske
styresmakter. I nokre tilfelle finst det reguleringsføresegner om at
areal på gateplan skal brukast til butikkar eller liknande. I den
grad det gjeld for eigedommane til Entra, vil det kunne komme midlar
til rehabilitering og ombygging i tillegg. Totalt er 1,1 pst. av
areala til Entra utleigde til slike formål.
Departementet presiserer at det er viktig med gode
rutinar for samarbeid mellom Riksantikvaren og Entra Eiendom, og
at selskapet varetek varslingsplikta si i samband med planlagde
kjøp og sal av eigedommar. Entra har utarbeidd ein verneplan for
alle eigedommane sine som dei sende til Riksantikvaren i 2004. Det
er ein føresetnad at denne planen er styrande for korleis eigedommane
til Entra blir handterte. Når det gjeld kulturhistoriske eigedommar,
meiner departementet at Entra bør utvikle både ein operativ strategi
for korleis dei vil ta vare på desse eigedommane, og ein policy
for ivaretaking av miljø, klima, arkitektur, kulturminnevern og
universell utforming.
Nærings- og handelsdepartementet meiner at staten
som eigar vil vere tent med ei vidareutvikling av Entra Eiendom AS
som inneber at selskapet er best mogleg rusta til å konkurrere om
å dekkje framtidige behov som det offentlege vil ha for lokale i
den konkurranseutsette marknaden. Departementet vurderer det slik
at selskapet har eit godt grunnlag for vidare utvikling innanfor
dei rammene som eigenkapitalen set og at Entras interesse for å
levere kontorløysingar til staten er forankra i forretningsmessig
logikk. Entra må kunne vidareutvikle seg utan spesielle bindingar
så lenge selskapet byggjer på ein klar og langsiktig forretningsidé
om å betene den statlege marknaden på konkurransedyktige vilkår.
God eigarstyring inneber at vedtektene, finansieringa
og styresamansetjinga til selskapet er tenlege i forhold til formålet
og eigarskapet. Selskapets avkasting har så langt tilfredsstilt kravet
frå departementet. Også samanlikningane som International Property
Bank har gjort, tyder på at selskapet har ei tilfredsstillande utvikling. Samanlikningar
gjer at departementet vurderer at ekspansjonen til selskapet ikkje
har medført nokon urimeleg forretningsrisiko som har gått ut over
verdiskapinga. På bakgrunn av den auka kompleksiteten i verksemda
til Entra Eiendom, både på utviklings- og finansieringssida, har likevel
departementet gjennomført vesentlege endringar i styresamansetjinga
for å få inn relevant kompetanse og erfaring.
Eigarstyringa av Entra følgjer dei generelle
retningslinjene som departementet har fastsett for forvaltninga
av eigardelar i aksjeselskap som ligg under Nærings- og handelsdepartementet.
I tråd med retningslinjene frå departementet skjer eigarstyringa
i første rekkje gjennom generalforsamlinga.
I departementa sine retningslinjer for forvaltning av
eigarinteressene kjem det fram at departementet alltid skal ha relevant,
oppdatert og korrekt informasjon om selskapet og selskapsverksemda.
Departementet har lagt vekt på at Entra skal utvikle ei offentleg
rapportering som gir god oversikt over verksemda, og meiner at selskapet
her held ein bra standard. Departementet får hovudsakleg informasjon
frå Entra gjennom års- og delårsrapportar. Det blir halde møte mellom
departementet og selskapet når rapportane ligg føre. Nærings- og
handelsdepartementet viser til at selskapet etter krav frå departementet
sidan første kvartal 2003 har utarbeidd kvartalsrapportar.
St.prp. nr. 84 (1998–1999) la òg til grunn at
staten ikkje direkte skulle kontrollere den daglege drifta, men
at "Statens behov for kontroll vil ivaretas gjennom mer overordnede
styringsmuligheter", mens styret har ansvar for forvaltninga. Dersom
eigaren skal gi meir spesifikke styringssignal, må det skje i ei
formell form, gjennom vedtak på generalforsamling eller gjennom
skriftlege instruksar. At generalforsamlingsforma skaper notoritet
om kva som har skjedd, sikrar ei brei oppklaring av saka, og generalforsamlingsforma
gir grunnlag for konstitusjonell kontroll.
Det er fastsett marknadsmessige avkastingskrav for
Entra, og Stortinget har godkjent utbyteforventingane. Departementet
meiner såleis at det statlege grunnlaget for å følgje opp eigarskapet
i Entra er fullt ut på høgd med det departementet har i andre selskap,
og at det er fullt ut tilfredsstillande for eit selskap av denne
karakter.
Formålet med å etablere Entra var at konkurranseutsetjinga
skulle gi meir effektiv utnytting av statlege ressursar, slik at
det ikkje blir overforbruk av lokale. I mange samanhengar der statlege
selskap ikkje har hatt spesielle samfunnsoppgåver, har det vore
nyttig å trekkje inn privat kompetanse og kapital.
Ei industriell løysing som får private eigarar
inn i selskapet, ville kunne klargjere konkurranseposisjonen til
selskapet ytterlegare og redusere eventuell uvisse elles i marknaden
om at Entra skulle vere ein føretrekt leverandør for statlege leigetakarar
i kraft av eigarskapet. Den vesentlege delen av areala til Entra
er leigde ut til statlege eller offentlege einingar. Mange statlege institusjonar
har Entra som den viktigaste leverandøren av kontorlokale. Det har
ei viss eigeninteresse for staten å ha hand om ein så viktig leverandør,
sjølv om selskapet opererer i ein konkurranseutsett marknad. Ikkje
minst tel det at selskapet står overfor klare eigarforventingar
om å bidra til å utvikle gode løysingar for lokale til statleg sektor.
Departementet ser det ut frå dette som eit naturleg utgangspunkt
at Entra held fram med å vere eit heileigd statsaksjeselskap.
Denne stortingsmeldinga foreslår ikkje tiltak som
inneber økonomiske eller administrative konsekvensar.
Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Gunvor Eldegard, Sigrun Eng, Steinar Gullvåg, Sigvald Oppebøen Hansen
og Arne L. Haugen, fra Fremskrittspartiet, Hans Frode Kielland Asmyhr,
Kåre Fostervold og Øyvind Korsberg, fra Høyre, Torbjørn Hansen og
Elisabeth Røbekk Nørve, fra Sosialistisk Venstreparti, Inge Ryan,
fra Kristelig Folkeparti, Ingebrigt S. Sørfonn, fra Senterpartiet,
lederen Ola Borten Moe, og fra Venstre, Leif Helge Kongshaug,
viser til St.meld. nr. 29 (2008–2009) om Entra Eiendom AS, som Regjeringen legger
frem etter å ha blitt bedt om dette av Stortingets kontroll- og
konstitusjonskomité.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet,
understreker at hovedformålet til Entra Eiendom AS er å tilby lokaler
for å dekke statlige behov og å drive ut fra forretningsmessige
prinsipper.
Flertallet mener at utvikling
av eiendommer og utleie til andre offentlige leietakere og private skal
bidra til å oppfylle Entras hovedformål og eiendomstjenester til
annen offentlig virksomhet. I dag leier Entra ut 83,5 pst. av arealet
til det offentlige eller heleide offentlige selskaper. Utleiearealet
til offentlig virksomhet har økt siden selskapet ble startet, selv
om andelen av utleiearealet er redusert i samme periode.
Flertallet mener at rehabilitering
av eksisterende eiendommer og kjøp og utvikling av nye eiendommer
er viktig for at Entra Eiendom skal kunne tilby gode lokaler til
statlige virksomheter. I en del tilfeller innebærer det at Entra
får frigjort arealer. Entra må kunne stå fritt til å selge eller
leie ut slike lokaler ut fra markedsmessige vurderinger. I tillegg
må selskapet kunne leie ut slike lokaler til private slik at lokalene
etter behov kan omdisponeres til statlig bruk.
Flertallet understreker at hovedformålet
innebærer at statlige kunder må ha førsterett på utleie, så lenge
de vil betale den leien Entra må kreve for å nå sine forretningsmessige
mål. Det samme må gjelde selskapets bruk av midler til eiendomsutvikling.
Flertallet mener at så lenge
Entra Eiendoms virksomhet er i tråd med hovedformålet med selskapet,
er det ikke nødvendig å legge konkrete føringer på hvor stort areal
selskapet leier ut til private.
Flertallet viser til at det innebærer
risiko for Entra å kjøpe eiendommer for utvikling uten å ha kontrakter
for framtidig leietakere. I 2008 var utleiegraden 80 prosent, noe
Regjeringen mener innebærer en rimelig risikokontroll. Utviklingen i
selskapet har vist en betydelig verdistigning samlet sett på nykjøpte
eiendommer.
Flertallet viser til at Entra
Eiendom hovedsakelig leier ut kontorlokaler, men at selskapet også
leier ut andre typer lokaler, ikke minst undervisningslokaler. På
den måten kan selskapet tilby gode lokaler til flere typer offentlig
virksomhet. Flertallet mener derfor at det ikke er behov
for å pålegge ekstra restriksjoner knyttet til hva slags type eiendommer
Entra engasjerer seg i.
Flertallet viser til at staten
har et ansvar som pådriver i utviklingen av en mer miljøvennlig bygge-
og anleggsnæring, både som byggherre, eiendomsforvalter og som leietaker. Flertallet understreker
at Entra Eiendoms virksomhet er en del av den pådriverrollen.
Flertallet har forventninger
til at Entra Eiendom bidrar til å ta vare på og utvikle arkitektur og
byggeskikk, herunder også bruk av tradisjonsrike byggematerialer
der det er naturlig.
Flertallet forventer at statseide
bedrifter skal være ledende i å ta samfunnsansvar. Et aktivt samfunnsansvar
innebærer at økonomi og etikk omforenes i alle deler av virksomheten,
fra valg av samarbeidspartnere og underleverandører og ansattes
lønns- og arbeidsvilkår.
Flertallet viser til at et stort
statlig eiendomsselskap som Entra Eiendom vil være viktig for å
skape byer det er godt å bo i. Det gjelder ikke minst å ta vare
på kulturverdiene selskapet forvalter i sin eiendomsportefølje,
blant annet statlige kulturhistoriske interesser. Flertallet viser
i den forbindelse til Entras verneplan for alle eiendommene og forutsetter
at planen er styrende for hvordan eiendommene til Entra blir forvaltet.
Flertallet mener at Entra Eiendom
har vært et viktig instrument for å ivareta statens behov for lokaler
til ulike formål. Undersøkelser foretatt av selskapet viser at leietakerne
er svært fornøyde med selskapet. Selv om Entra opererer i et konkurranseutsatt
marked, er det i statens egeninteresse å kontrollere en så viktig
leverandør. Flertallet viser i den forbindelse til
at selskapet har skapt store verdier og betalt betydelige beløp
til staten i utbytte.
Flertallet viser til St.meld.
nr. 13 (2006–2007) Et aktivt og langsiktig eierskap der Entra er
kategorisert som et selskap der staten bare har forretningsmessige
mål med eierskapet. Det innebærer at selskapet skal være styrt med
sikte på avkastning og god industriell utvikling. Entra står overfor
klare eierforventninger om å utvikle gode løsninger for lokaler
til statlig sektor også i framtida. Flertallet mener
derfor at det er viktig at Entra fortsetter å være et heleid statsaksjeselskap.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre viser til at dette
skjer blant annet på bakgrunn av at Riksrevisjonen flere ganger
har spurt om strategien og utviklingen til selskapet ligger innenfor
rammene som ble trukket opp ved opprettelsen i 2000. Frem til 2000
hadde Statsbygg hovedansvaret for eiendomsforvaltningen. Bakgrunnen
for at Entra Eiendom AS ble opprettet og organisert som et statsaksjeselskap,
og virksomheten konkurranseutsatt, var for å forhindre at Statsbygg
skulle komme i uheldige dobbeltroller, både som rådgiver i valg
av lokale og som tilbyder av det samme lokale. I St.prp. nr. 84
(1998–1999) ble det vist til at en rendyrket markedsorientert organisasjon,
eid av staten, ville styrke statens kompetanse når det gjaldt forvaltning
og drift av konkurranseutsatt virksomhet.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre og Venstre viser til innstillingen fra Stortingets
kontroll- og konstitusjonskomité, Innst. S. nr. 124 (2006–2007)
om Riksrevisjonens undersøkelse av Entra Eiendom AS, der det blir
påpekt av komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre, at Entra
Eiendoms forretningsmønster er godt egnet til å drive sine forretninger
i full konkurranse på det åpne marked. Medlemmene fra Fremskrittspartiet
og Høyre mente da at hovedårsaken til at selskapet er et heleid
statlig selskap falt bort, og at Entra Eiendom derfor bør enten
delprivatiseres og børsnoteres eller reelt sett bli underlagt de
begrensninger som lå i den strategi som ble vedtatt av Stortinget
da selskapet ble dannet.
Disse medlemmer merker seg at
det i St.meld. nr. 13 (2006–2007) Et aktivt og langsiktig eierskap,
blir slått fast at Entra Eiendom AS skal være et selskap der staten
bare har en forretningsmessig målsetting. I samme stortingsmelding
blir det også presisert at så lenge Entra Eiendoms hovedformål,
å dekke det statlige behovet for lokale, ble møtt, kunne Entra Eiendom fritt
leie ut arealer til andre. Entra Eiendom AS skal også ifølge St.prp.
nr. 84 (1998–1999) drives i et åpent og konkurransebasert marked
og utøve alle funksjoner som er aktuelle for et eiendomsselskap.
Det vil si kjøp og salg av eiendommer, eiendomsutvikling, forvaltning,
drift og vedlikehold. Selskapet skal være underlagt samme vilkår
som private aktører.
Disse medlemmer mener det er
uhensiktsmessig at staten skal være eneeier i Entra Eiendom AS så
lenge selskapet skal konkurrere med private aktører, og driften
helt og holdent skal være basert på markedsmessige og kommersielle vilkår. Disse
medlemmer mener det er problematisk at staten er eneeier
i et selskap som skal drives på kommersielle vilkår og konkurrere med
andre privateide konkurrenter, og samtidig være en leverandør av
tjenester til sin eier. Disse medlemmer viser videre
til at Regjeringen vil at staten skal stå fritt med hensyn til valg
av leieobjekter og slippe private til i konkurranse med Entra Eiendom.
Alle disse faktorene taler i retning av at offentlig eierskap er
svakt begrunnet i selskapet og at det er lite som skiller dette fra
rene kommersielle aktører utover at staten er eier.
Disse medlemmer viser til at
det er viktig at konkurransen også i eiendomsmarkedet skjer på like
vilkår. I den sammenheng er tilgang på egenkapital en faktor. Statlig
eierskap i et enkelt eiendomsselskap kan derfor medføre at konkurransen
skjer på ulike vilkår.
Disse medlemmer fremmer på denne
bakgrunn følgende forslag:
"Stortinget gir Regjeringen fullmakt til helt
eller delvis nedsalg i Entra Eiendom AS."
Medlemen i komiteen frå Kristelig
Folkeparti viser til St.meld. nr. 13 (2006–2007) Et aktivt
og langsiktig eierskap og innstillinga til denne saka (Innst. S.
nr. 163 (2006–2007)), der Kristelig Folkeparti føreslo at Regjeringa
skulle få fullmakt til å børsnotera Entra Eiendom AS ved sal av
aksjar eller ved ein aksjeemisjon slik at statens eigarandel vert
redusert til minimum 34 pst. Dermed kunne me fått inn profesjonelle, private
eigarar i selskapets styre, samstundes som statens målsetnadar med
eigarskapet kunne ivaretakas. Denne medlemen meiner
at dette tiltaket vil medverka til betre styring av selskapet, og
fremmar på denne bakgrunn følgjande forslag:
"Regjeringa får fullmakt til å børsnotera Entra Eiendom
AS ved sal av aksjar eller ved ein aksjeemisjon slik at statens
eigarandel vert redusert til minimum 34 pst."
Forslag fra Fremskrittspartiet, Høyre og Venstre:
Forslag 1
Stortinget gir Regjeringen fullmakt til helt
eller delvis nedsalg i Entra Eiendom AS.
Forslag fra Kristelig Folkeparti:
Forslag 2
Regjeringa får fullmakt til å børsnotera Entra Eiendom
AS ved sal av aksjar eller ved ein aksjeemisjon slik at statens
eigarandel vert redusert til minimum 34 pst.
Komiteens tilråding fremmes av komiteens medlemmer
fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet.
Komiteen har for øvrig
ingen merknader, viser til meldingen og rår Stortinget til å gjøre
følgende
vedtak:
St.meld. nr. 29 (2008–2009) – om Entra Eiendom
AS – vedlegges protokollen.
Oslo, i næringskomiteen, den 29. mai 2009
Ola Borten Moe |
Torbjørn Hansen |
leder |
ordfører |