Departementet mener det spesielt er to hensyn som tilsier at
det settes en maksimalgrense for fellesgjelden: hensynet til kjøper
selv og til de øvrige andelseierne i borettslaget.
Departementet mener en maksimalgrense for fellesgjelden vil legge
til rette for at kjøpere av borettslagsboliger blir kredittvurdert.
Departementet mener også at en maksimalgrense for fellesgjelden
vil minke risikoen for at andelseiere må betale naboers felleskostnader.
Dette fordi en slik maksimalgrense kan hindre at personer som ikke
har økonomisk evne til å klare låneforpliktelser knyttet til boligkjøpet,
kommer seg inn på boligmarkedet.
Etter å ha vurdert ulike hensyn foreslår departementet at det
kan være inntil 75 pst. fellesgjeld for andelene i bygge- og finansieringsplanen.
Høringsinstansene har ulikt syn på denne grensen.
Departementet har vurdert om det likevel er grunn til å akseptere
en høyere andel fellesgjeld dersom borettslaget har en sikringsordning
mot tap av felleskostnader.
De største eksisterende sikringsordninger mot tap av felleskostnader
har som hovedregel en maksimalgrense for fellesgjelden på 70 pst.
Departementet konkluderer med at det ikke bør være ulik maksimalgrense
for borettslag som er tilknyttet en sikringsordning. Departementet
legger spesielt vekt på at et borettslag kan si opp eller selv bli
sagt opp fra en sikringsordning, og behovet for å ha enkle regler.
Departementet foreslår også at låneopptak skal være ugyldig dersom
lånet oversteg maksimalgrensen, jf. borettslagslova § 2-14. Dette
innebærer at finansinstitusjonen lider tap dersom maksimalgrensen overstiges.
Det vil i så fall bare være den overstigende del av lånet som er
ugyldig.
Det kan være behov for å gjøre endringer i bygge- og finansieringsplanen
etter stiftelsen av borettslaget. Departementet foreslår derfor
en tilføyelse i bestemmelsen slik at maksimalgrensen også gjelder ved
endringer i bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-6
fjerde ledd (nytt femte ledd). Ved vurderingen om maksimalgrensen
for låneopptaket er oversteget, vurderes dette ut fra kostnadsoverslaget
i bygge- og finansieringsplanen. Dette innebærer at om utbygger
faktisk ikke får solgt andelene til den pris som er lagt til grunn
i bygge- og finansieringsplanen, vil låneopptaket likevel ikke være
ugyldig.
Departementet mener at det på nåværende tidspunkt ikke er nødvendig
med en regulering av maksimalgrensen etter at borettslaget er stiftet.
Departementet vil innskyte at dersom bygge- og finansieringsplanen
endres av styret etter burettslagslova § 2-6 fjerde ledd (nytt femte
ledd), gjelder maksimalgrensen for det nye kostnadsoverslaget i
planen. Departementet antar at dette kan være praktisk dersom borettslaget
blir stiftet i en tidlig fase, og det viser seg behov for en omprosjektering
som har betydning for kostnadsoverslaget, jf. burettslagslova § 2-6.
I rapportene fra NBBL og NIBR samt i media er det vist til eksempler
med ulik prosentvis fordeling av fellesgjeld for boligene i ett
og samme borettslag.
Dette gir andelseierne en ulik risiko i borettslaget. En ulik
fordeling kan også føre til at en person som kjøper en bolig med
lav andel fellesgjeld, tror borettslaget ikke har boliger med en
høy andel fellesgjeld.
Departementet foreslår at det ikke skal være krav til at den
absolutte størrelsen på fellesgjelden er lik for alle andelene i
borettslaget, men at det skal være lik prosentvis fordeling av fellesgjeld
på den enkelte andel.
Departementet vil presisere at en regel om lik prosentvis fordeling
likevel ikke kan forhindre at prisene i et borettslag utvikler seg
ulikt for boligene. Slik utvikling kan føre til en ulik prosentvis
fordeling av fellesgjelden. Dette kan også vise seg å være tilfellet
i en tidlig salgsfase dersom boligene ikke blir solgt til totalsummen
som er lagt til grunn i bygge- og finansieringsplanen.
Departementet viser til at det tilbys ordninger for individuell
nedbetaling av fellesgjeld, også kalt IN-ordning. Ordningen innebærer
at den enkelte andelseier kan velge helt eller delvis å nedbetale
sin andel av borettslagets fellesgjeld. En IN-ordning vil føre til
at det oppstår ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden, på de
enkelte andelene i borettslaget. Departementet har derfor vurdert
om det fortsatt skal tillates etablert nye IN-ordninger, og har
konkludert med å fortsatt tillate IN-ordninger. Om andelseier kan
inngå i en IN-ordning, avhenger av om tilbyder og borettslaget enes
om dette.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kristelig Folkeparti,
slutter seg til regjeringens vurdering når det gjelder behovet for
en maksimalgrense for fellesgjelden. Det er særlig to hensyn som
tilsier at det settes en maksimalgrense: hensynet til kjøper selv
og til de øvrige andelseierne i borettslaget. Hovedformålet med
bestemmelsen er å hindre at boligkjøpere kommer i en situasjon der
de er ute av stand til å betjene sin boliggjeld på vanlig måte.
Bestemmelsen legger til rette for at kjøpere av borettslagsleiligheter
blir kredittvurdert. I tillegg vil en maksimalgrense redusere risikoen
for at andelseiere må betale naboers felleskostnader. Hensynet til
rettsteknisk enkle regler tilsier også en fast grense på 75 pst.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre viser til sine innledende bemerkninger, og deler
ikke regjeringens syn på at belåningsgrense overfor ekstern lånyter
har noen særlig positiv virkning. Den primære risiko ligger i usolgte
andeler, i valg av låntype og hvordan lånebetingelsene kan endre
seg.
Komiteens medlemmer fra Høyre vil på
denne bakgrunn stemme imot lovforslaget § 2-14.
Komiteen slutter seg til regjeringens
vurdering av at begrensningen i belåningsgrad ikke skal gjøres gjeldende
for senere lånopptak i borettslaget. Likeledes slutter komiteen seg
til departementets vurdering om ikke å endre den enkelte andelshavers mulighet
til individuell nedbetaling (IN). Bolig er den viktigste spareform
i Norge, og det bør den kunne være også for dem som bor i borettslag.