Departementet har erfart at enkelte selskaper og personer har
avtalt å kjøpe mange boliger som er knyttet
til eller skal knyttes til andeler i borettslag. Slike avtaler inngås
gjerne før borettslaget er stiftet og er ofte blitt omtalt som spekulasjonskjøp.
Utgangspunktet etter burettslagslova er at andelseiere i borettslag
bare kan eie én andel, og bare fysiske personer kan være andelseiere,
jf. burettslagslova § 4-1. Noen juridiske personer har likevel en lovbestemt
rett til å kjøpe andeler, og det kan også vedtektsfestes at enkelte
bestemte juridiske personer kan kjøpe andeler, jf. burettslagslova
§§ 4-2 og 4-3. Begrensningene gjelder å eie andeler i borettslag. Dersom
selskaper eller privatpersoner avtaler å kjøpe boliger og videreselge
disse før andelene overdras fra utbygger, er det tvilsomt om dette
rammes av disse bestemmelsene i burettslagslova. Dette gjelder ikke minst
dersom avtale er inngått forut for stiftelsen av borettslaget.
Departementet legger til grunn at det er uklarheter knyttet til
hvilke begrensninger som gjelder for spekulasjonsavtaler.
Departementet viser til at långivere som regel stiller krav om
at det inngås et visst antall avtaler om rett til å bli andelseier
i borettslag før det gis endelig lånetilsagn. Dette skaper ingen
problemer så lenge kjøperne senere har rett til å bli andelseiere.
Rett til å inngå spekulasjonsavtaler kan bidra til raskere igangsetting
av prosjekter, og dermed bidra positivt til bygging av flere boliger.
Departementet mener det likevel er uheldig at utbygger eller andre
kan inngå spekulasjonsavtaler med parter som ikke lovlig vil kunne
eie andeler i borettslag, jf. burettslagslova §§ 4-1 flg.
For å ivareta brukereieprinsippet, for å redusere faren for betalingsmislighold
og for å forebygge at borettslag må begjære tvangssalg av borettslagsboliger,
foreslår departementet å forby muligheten for spekulasjonsavtaler.
Departementet har kommet til at brudd på denne forbudsbestemmelsen
skal føre til at selger eller kjøper kan bli erstatningsansvarlige
for tap som borettslaget eller øvrige andelseierne måtte lide ved
brudd på forbudet. Departementet antar at et erstatningsansvar
vil føre til at partene vil være varsomme med å overtre en slik
bestemmelse. En slik regel kan også bidra til at borettslaget ikke
lider økonomisk tap ved brudd på bestemmelsen. Departementet har
grunn til å tro at eiendomsmeglerne også vil være forsiktige med
å medvirke til overtredelse av en klar forbudsbestemmelse. Som Finanstilsynet
påpeker, vil et klart forbud lette håndhevingen av regelverket ovenfor eiendomsmeglingsforetak.
Borettslaget vil fortsatt kunne kreve andelen tvangssolgt etter
burettslagslova § 4-8.
Komiteen slutter seg til prinsippet
om at de som erverver en andel, må ha evne til å oppfylle kravene
til å senere kunne bosette seg i leiligheten.