1.1 Bakgrunnen for lovrevisjonen

Proposisjonen inneheld framlegg til endringar i lov 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag, lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag og lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner.

Departementet viser til at for å sikre det offentlege tilgang til å skaffe bustader til vanskelegstilte, vedtok Stortinget ei føresegn i den nye eigarseksjonslova om at staten, fylkeskommunar og kommunar, i tillegg til selskap som har til føremål å skaffe bustader og som blir styrt og kontrollert av ein av desse instansane, til saman kan overta ti prosent - men minimum ein seksjon - i eit eigarseksjonssameige som har fem eller fleire seksjonar. Dette sjølv om det er lagt ned forbod mot at juridiske personar kan overta seksjonar i sameiget, eller det er sett tak på kor mange seksjonar nokon kan eige.

Som bakgrunn for revisjonen av burettslovene viser departementet også til vedtak i Stortinget 12. juni 1997 på grunnlag av Innst. S. nr. 225 (1996-97), jf. St.meld. nr. 17 (1996-97) Om innvandring og det flerkulturelle Norge. I vedtaket heiter det:

«Stortinget ber Regjeringen vurdere å fremme de nødvendige lovendringer slik at det blir lettere for kommunene å overta andeler i borettslag som kan klausuleres til utleieboliger.»

Med omsyn til endringane i eigarseksjonslova som blei vedteken 23. mai 1997 og tok til å gjelde frå 1. januar 1998 viser departementet til at lova føreset at dei som har rettsleg klageinteresse kan klage på kommunens vedtak om å gje løyve til å seksjonere ein eigedom. I proposisjonen vert det vist til at det kan oppstå ein situasjon der kravsmålet om seksjonering er tinglyst på det tidspunktet ein klage blir sett fram. Ved tinglysinga får seksjoneringa rettsverknader som ein ikkje kan endre gjennom ei administrativ førehaving av klagen.

Kjem det administrative klageorganet fram til at løyvet skal opphevast, vil ikkje dette føre til at sjølve tinglysinga må opphevast. Sjølv om vedtaket om å gje løyve til å seksjonere blir gjort om, kan avgjerda til tinglysingsdommaren bli ståande. Departementet finn dette uheldig, og vil av den grunn kome med eit framlegg til endring i eigarseksjonslova som sikrar at slike saker får ei reell administrativ klageførehaving.

Det framgår av den nye eigarseksjonslova at eit sameige med ni eller fleire seksjonar skal registrerast i Føretaksregisteret. Sameige med åtte eller færre seksjonar kan registrerast i det same registeret. Det vil seie at den nye lova dels pålegg og dels gjev rett til registrering. Men lova er utforma slik at den berre gjev sameige som blir oppretta etter den nye lova, adgang til å bli registrert. Dette var ikkje tilsikta frå departementets side. Departementet gjer difor no framlegg om at også eigarseksjonssameige som er etablert før den nye lova tok til å gjelde, skal kunne bli registrert i Føretaksregisteret.

Den 30. januar 1998 blei eit høyringsnotat med framlegg til lovendringar sendt på høyring.

Høyringsfristen blei sett til 30. mars 1998. Det har kome inn merknader frå i alt 48 instansar.

1.2 Departementets generelle merknader

1.2.1 Endringer i borettslovene

I høyringsnotatet foreslo departementet ein regel som gjev staten, kommunar m.fl. tilgang til å overta ei viss mengd partar i eit burettslag, sjølv om burettslaget ikkje har opna for ein slik tilgang i sine vedtekter.

I proposisjonen er det gjort nærare greie for høyringsfråsegnene.

Jamvel om ein del høyringsinstansar er kritiske og ikkje tilrår innføring av ein slik regel som det er gjort framlegg om, har departementet kome til at ein bør fremje lovforslaget. Departementet meiner at dei omsyna som talar for endringa må vege tyngre enn dei motsegnene som er sett fram. Det blir gjort framlegg om nokre mindre justeringar av forslaget. Det blir her vist til pkt 3.1.2 i proposisjonen, der justeringane er nærare omtala.

Departementet viser til at kommunane er tillagt ei plikt til å skaffe bustad til personar som ikkje sjølve er i stand til det. Fleire høyringsinstansar har peikt på at mange burettslag i dag prøver å hindre kommunane i å overta partar i burettslag. Departementet viser til at det er ei sentral målsetting i bustadpolitikken at utleigebustader blir spreidde rundt i kommunen slik at ein kan integrere vanskelegstilte i vanlege bumiljø. Det er då viktig at kommunane blir sikra tilgang til å kunne stå for overtaking også i burettslag.

Med tanke på å gjere det enklare for mellom anna kommunane å skaffe nødvendige bustader til flyktningar, eldre, funksjonshemma og andre, foreslår departementet difor at kommunane får rett til å overta nokre partar i burettslag for framleige av bustadene til dei nemnde personane. Dette skal ein kunne gjere utan at tilgangen må fastsetjast i vedtektene til burettslaget. På denne måten blir tilhøva lagt til rette for at også vanskelegstilte kan bli integrerte i ulike bumiljø. Ei tilsvarande ordning er innført for eigarseksjonssameige. Departementet legg vekt på at det ikkje skulle vere grunn til å handsame desse eigarformene ulikt.

Departementet er samd i - som peikt på av fleire høyringsinstansar - at det er viktig at kommunens overtaking blir spreidd i bustadmassen, både når det gjeld område, pris og eigarform. Det er viktig av omsyn til den overordna målsetjinga om størst mogeleg integrering. Men denne problemstillinga er etter departementets meining lite eigna til å bli lovregulert. Det å styre i detalj korleis kommunane skal handle ved overtaking, er lite ønskjeleg. Samstundes vil dette kunne føre til ressurskrevjande kontroll og administrative ordningar.

Departementet har likevel merka seg at ei rekkje av høyringsinstansane kritiserer kommunane som parteigar, mellom anna med omsyn til manglande nødvendig oppfølging av framleigarane. Departementet vil framheve at når kommunen plasserer menneske med sosiale problem i vanlege bumiljø, er oppfølging særs viktig.

Departementet legg til grunn at ei føresegn som foreslått ikkje er i strid med verken Grunnlova eller andre grunnleggjande rettsprinsipp som måtte setje skrankar for lovgjeving. Departementet har også innhenta ei fråsegn frå lovavdelinga i Justisdepartementet, som uttalar at det er klart at lovframlegget ikkje er i strid med Grunnlova.

Departementet viser i denne samanhengen også til at lovforslaget ikkje fører til at det offentlege får rett til å oreigne, eller på andre måtar får ein førerett til å overta partar. Føresegna om kommunens overtaking innsnevrar heller ikkje den vedtektsfesta forkjøpsretten ein parteigar har til å overta bustad.

Rollefordelinga i bustadpolitikken er i dag slik at det er kommunen som har hovudansvaret for å skaffe bustader til vanskelegstilte. Men også stat og fylkeskommunar kan påta seg oppgåver når det gjeld tildeling av bustader. Departementet gjer difor framlegg om at føresegna blir utforma slik at også desse kan overta partar. Vidare bør selskap, som har til føremål å skaffe bustader og som blir styrt og kontrollert av stat, fylkeskommunar og kommunar, ha rett til å overta og eige partar.

Når departementet fremjer lovframlegget no, er dette for å følgje opp Stortingets vedtak om å be regjeringa vurdere å fremje ei endring av lova. Departementet vil understreke at sjølv om det blir sett fram eit lovforslag no, hindrar dette ikkje Burettslovutvalet i å vurdere dei aktuelle spørsmåla på eit seinare tidspunkt.

1.2.2 Endringer i eierseksjonsloven

Departementet har i høyringsutkastet teke med to framlegg til endringar i eigarseksjonslova. Dette gjeld eit framlegg om at vedtaket til kommunen om løyve til seksjonering skulle ha utsett verknad inntil klagefristen for leigarar av bustad i eigedommen er gått ut og deretter inntil eventuell klage, som er sett fram innan denne fristen, er avgjord.

Ein slik regel vil etter departementet si meining sikre klagaren rett til ei reell førehaving av klagen. Regelen vil også føre til at klagen blir handsama av dei same organa. Tinglysingsembeta vil også i desse sakene kunne leggje vurderinga til forvaltningsorganet til grunn ved den formelle opprettinga. Endringa vil rett nok føre til ei noko lengre saksførehavingstid, sidan saka vil bli liggjande hos kommunen i påvente av eventuelle klager, og deretter så lenge eventuelle klager er under førehaving, men etter departementets vurdering er ikkje dette noko avgjerande innvending mot framlegget.

Vidare gjer departementet framlegg om at det blir gjeve ein heimel til å registrere i Føretaksregisteret eit eigarseksjonssameige som er seksjonert før 1. januar 1998. Verknaden av gjeldande lov var ikkje tilsikta frå departementets side. Slik departementet vurderer det, er det ikkje grunn til at eit eigarseksjonssameige - som er seksjonert før 1. januar 1998 - ikkje skal få rett til å bli registrert.

1.3 Økonomiske og administrative konsekvenser

Departementet legg til grunn at lovframlegget ikkje vil ha vesentlege økonomiske eller administrative verknader.

Framlegget om at kommunen får rett til å overta ei fastsett mengd med partar i eit burettslag, vil gjere det enklare for kommunen å integrere vanskelegstilte i ulike buområde. Framlegget om at kommunens løyve til seksjonering m.m. ikkje skal sendast til tinglysing før klagefristen er gått ut, og ein eventuell klage er avgjord, vil føre til ei noko lengre saksførehavingstid, men ikkje til monaleg meirarbeid. På den andre sida vil dette sikre ei reell klageførehaving.

1.4 Merknader til de enkelte paragrafene

1.4.1 Lov 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag (boligbyggelagsloven)

Til § 10 fjerde ledd:

Av nytt tredje punktum følgjer det at vedtektene ikkje kan stengje staten, fylkeskommunar og kommunar ute, i tillegg til selskap som har til føremål å skaffe bustader og som er styrt og kontrollert av ein av desse instansane, og stiftingar som har til føremål å skaffe bustader og som er oppretta av staten, fylkeskommunar eller kommunar, frå å vere parteigarar, jf. tilvisinga til burettslagslova § 13 femte ledd.

1.4.2 Lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag (borettslagsloven)

Til § 13:

Det følgjer av nytt femte ledd fyrste punktum at staten, fylkeskommunar og kommunar, i tillegg til selskap som har til føremål å skaffe bustader, og som er styrte og kontrollerte av ein av desse instansane, kan overta partar i laget, sjølv om vedtektene ikkje opnar for slik overtaking eller vedtektene berre gjev rett til å eige ein mindre eigardel enn det som følgjer av føresegna her, jf. tilvisinga til føresenga i fyrste ledd. Av tilvisinga til fyrste ledd følgjer det også at eventuelle vilkår for å vere eller bli parteigar i det aktuelle laget heller ikkje gjeld for overtaking i medhald av denne føresegna. Omfatta er også stiftingar som har til føremål å skaffe bustader og som er oppretta av stat, fylkeskommunar eller kommunar.

Dei nemnde personane kan til saman overta inntil 10 pst., men minimum ein part i burettslag som har fem eller fleire partar. Dette fører til at dei juridiske personane kan overta ein part i lag som har fem til og med nitten partar. Deretter kan dei overta ytterlegare ein part per tiande part i laget. Dersom nokon av dei aktuelle juridiske personane alt eig partar i laget, reduserer dette tilsvarande den tilgangen andre med særleg rett har til å overta partar. Eig staten til dømes to partar i eit lag, som totalt har 25 partar, har kommunen ikkje tilgang til å overta noko. Ei slik overtaking ville føre til at dei som har rett, vil få større eigarposisjon i laget enn det lova opnar for. Ved vurderinga av kor mange partar dei med særleg rett kan overta, skal det ikkje takast omsyn til eigardeler som andre juridiske personar eig, som ikkje har rett til å overta partar etter denne føresegna. Dette kan til dømes vere eit aksjeselskap som framleiger bustader til sine tilsette. Vedtektene i laget kan også opne for at juridiske personar kan eige større eigardeler enn det som følgjer av denne føresegna. I så fall vil føresegna i vedtekta også gje heimel for tilsvarande større eigardeler til dei med særleg rett etter denne føresegna.

Det følgjer av nytt femte ledd andre punktum at viss eit burettslag har fleire fråskilde bygningar skal tilgangen til å overta til saman 10 pst., men minst ein part, berre gjelde og reknast ut frå dei bygningar som har fem eller fleire bustader.

I nytt femte ledd tredje punktum går fram at føresegna ikkje er til hinder for at andre kan eige partar etter vedtektsføresegnene etter fjerde ledd i lova.

Til § 22 femte ledd nytt punkt 7:

Det følgjer av føresegna at forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande ved overføring av part frå person som nemnt i § 13 femte ledd til leigar i den bustaden som parten er knytt til.

Til § 34 a andre ledd:

Det følgjer av føresegna at det at styret berre skal kunne nekte framleige dersom forhold ved framleigar gjev sakleg grunnlag for ei nekting, også skal gjelde for framleige som skjer ut frå den nye føresegna i lova § 13 femte ledd. Departementet har lagt til grunn at føresegna om godkjenning av framleige bør gjelde likt i alle høve der ein juridisk person eig part i burettslag og skal framleige bustaden.

Til andre endringar i burettslagslova:

Endringane fører ikkje til at realiteten blir endra. Det er ein konsekvens av at det er kome til eit nytt femte ledd i § 13 og at etterfølgjande ledd då blir endra.

1.4.3 Lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner (eierseksjonsloven)

Til § 11 fyrste ledd fyrste punktum:

Det følgjer av fyrste ledd nytt fyrste punktum at kommunens vedtak om løyve til seksjonering fyrst skal sendast til tinglysing når klagefristen er gått ut for dei leigarane som har fått gjenpart etter lova § 9 tredje ledd, og eventuelle klager som er mottekne innan denne fristen, er avgjort, jf. § 10. Kommunen må følgjeleg vente med å oversende kravsmålet om seksjonering m.m. til tinglysing så lenge leigarane av bustader i eigedommen har høve til å klage, og deretter inntil eventuelle klage - som er sett fram innan dette tidspunktet - er avgjord. Det er ikkje berre klage frå leigar som er omfatta. Dersom det kjem klage frå andre med rettsleg klageinteresse før fristen som gjeld for leigebuer er gått ut, må kommunen vente med oversending til klagen er avgjord. Dersom ikkje alle leigarane får melding om løyve til å seksjonere samstundes, må kommunen vente med oversending til klagefristen er gått ut for den leigaren som sist fekk melding om vedtaket.

Til § 22 fjerde ledd:

I fjerde ledd fyrste punktum er det teke inn at retten til å overta også skal omfatte stiftingar som er oppretta av staten, fylkeskommunar eller kommunar med det føremål å skaffe bustader. Føresegna i fyrste punktum er elles omformulert i tråd med framlegget i burettslagslova, men utan realitetsendring i høve til gjeldande eigarseksjonslov.

I andre punktum er det presisert at viss eit eigarseksjonssameige har fleire fråskilde bygningar, skal adgangen til å overta til saman inntil 10 pst., men minst ein seksjon, berre gjelde og reknast ut frå dei bygningane som har fem eller fleire seksjonar.

Til § 47 tredje ledd:

Nytt tredje punktum gjev heimel for at eigarseksjonssameige som blir omfatta av lova her, men som er seksjonert før lova tok til å gjelde 1. januar 1998, kan registrerast i Føretaksregisteret. Kva slags sameige som blir omfatta av lova, er regulert i § 1. I kva grad eit eigarseksjonssameige som er etablert etter at lova tok til å gjelde, skal, eller kan bli, registrert i Føretaksregisteret, er regulert i § 11 tredje ledd.

1.4.4 Når lova skal ta til å gjelde, og overgangsføresegner

Lova tek til å gjelde frå den tid Kongen fastset.

Føresegna i eigarseksjonslova § 11 fyrste ledd fyrste punktum gjeld ikkje for det løyvet som kommunen har gjeve til seksjonering før lova har teke til å gjelde. Det fører til at kommunen ikkje kan vente med oversendinga av vedtak om løyve til seksjonering m.m. frå tida før lova tek til å gjelde, slik den nye føresegna gjev tilvising på. Desse løyva må følgje regelen i lov av 23. mai 1997 nr. 31 § 11 fyrste ledd. Lova er ikkje til hinder for at det også for slike vedtak kan bli gjort vedtak om utsett iverksetjing, men det vil betinge eit særskilt vedtak etter forvaltningslova § 42.