Det ein i daglegtalen kallar bustadmarknaden,
er i realiteten fleire marknader. Marknadene for til dømes bustadbygging,
bustadkjøp og leigemarknaden er ulike, men også nært samankopla. Det
finst også mange lokale bustadmarknader. Derfor ser ein store skilnader
i den eksisterande bustadmassen, i byggjetakta og i prisnivået i ulike
delar av den same byen, og innanfor og mellom ulike regionar i landet.
Forholda på andre marknader, som kredittmarknaden og arbeidsmarknaden,
har også mykje å seie for utviklinga på bustadmarknaden.
På kort sikt blir bustadprisane bestemt av etterspurnaden
etter bustader i ein gjeven bustadmasse. Etterspurnaden etter bustader
er knytt til ei rekkje faktorar, til dømes bustadprisar, forventingar
om framtidige bustadprisar, hushalda sine inntekter, realrenta etter
skatt og folketilvekst. På lengre sikt vil bustadmassen endre seg gjennom
oppføring av nye bustader. Bustadmassen vil også bli endra ved at
gamle bustader ikkje lenger blir brukte eller dersom næringslokale eller
anna blir gjort om til bustadbygg. Det blir i meldinga vist til
at forholdet mellom bustadprisar og byggjekostnader vil vere avgjerande
for lønsemda til utbyggjarane av bustader.
Det blir i meldinga peikt på at ein bustadpolitikk utan
inngrep frå det offentlege vil kunne føre til at einskilde ikkje
får bu godt og trygt. Gjennom bustadpolitikken ynskjer regjeringa
å medverke til at alle skal ha ein busituasjon som er kjenneteikna
av kvalitet, sjølvstende og tryggleik. Inngrep i marknaden har ein
kostnad, og i politikkutforminga må ein heile tida søkje å finne balansen
mellom offentlege inngrep og marknadseffektivitet.
Eit av kjenneteikna ved bustadmarknaden er at auka
etterspurnad ikkje resulterer i auka tilbod på kort sikt. Det kjem
mellom anna av at offentlege plan- og byggjeprosessar er tidkrevjande.
Det tek tid å avklare, leggje til rette og få vedtak om å byggje.
Det tek tid å byggje bustader, og det går derfor ofte mange år frå
eit bustadbygg blir planlagt til det står ferdig. Vidare er det mange
byggjeklare tomter det ikkje blir sett i gang bygging på med det
første fordi utbyggjar ikkje finn det lønsamt. Det kan også vere
behov for offentleg regulering for å skaffe nok bustader med den
standarden som er samfunnsmessig ynskjeleg. Til dømes er berre ein
av ti bustader tilgjengeleg for rullestolbrukarar.
At ikkje alle aktørane har den same kunnskapen og
informasjonen er ei form for marknadssvikt. Derfor blir transaksjonar
på bustadmarknaden regulerte gjennom ulike lovverk.
Bustaden er i realiteten både eit velferdsgode
og eit investeringsobjekt. Dei fleste bustader blir bygde på marknadsvilkår,
men på desse vilkåra klarer ikkje alle å betale for dei. Somme treng hjelp
til å ta hand om interessene sine på bustadmarknaden.
Regjeringa ynskjer løysingar på bustadmarknaden
som er til nytte for den einskilde, samfunnet og framtidige generasjonar.
For å få dette til må det vere ein gagnleg balanse mellom frie marknadstransaksjonar
og offentleg regulering av bustadmarknaden.
Det å skaffe seg og å halde på ein bustad er
først og fremst eit personleg ansvar. I bustadpolitikken har også
staten og kommunane eit klart ansvar.
Kommunal- og regionaldepartementet (KRD) har
ansvaret for bustad- og bygningspolitikken. Departementet har ansvaret
for ei rekkje økonomiske ordningar, desse blir gjort nærare greie
for i meldinga. KRD har også ansvar for «bustadlovane» (husleigelova,
burettslovane og lov om eigarseksjonssameige, lov om kommunal forkjøpsrett
for leiegårder, tomtefestelova, avhendingslova, bustadoppføringslova
og eigedomsmeklingslova) og bygningsdelen av plan- og bygningslova,
sjå meir om desse i boks 2.1. i meldinga. Miljøverndepartementet
har ansvaret for plandelen i plan- og bygningslova.
Husbanken er det statlege gjennomføringsorganet
i bustadpolitikken og gjev lån til bygging av bustader der det er
sett krav til kvaliteten, som til dømes miljøet og universell utforming.
Husbanken gjev også startlån til kjøp av bustad, ulike typar tilskot
og bustøtte. Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) er eit fagorgan,
eit kompetansesenter og utøvande organ for KRD innanfor bygningsdelen
av verkeområdet til plan- og bygningslova. Husleigetvistutvalet
(HTU) er eit tvisteløysingsorgan som handsamar tvistar om leige
av bustad i Oslo, Akershus, Hordaland og Nord- og Sør-Trøndelag.
Lokalt er det kommunane som står for den praktiske
gjennomføringa av bustadpolitikken. Det gjer kommunen som reguleringsstyresmakt
og gjennom å skaffe bustader til vanskelegstilte på bustadmarknaden.
Kommunen har ulike roller, til dømes som samfunnsutviklar og tenesteytar, men
han kan også vere tomteeigar, byggherre, kredittgjevar med vidare.
Kommunar og fylkeskommunar har ei rolle som samfunnsutviklarar.
I planlegginga skal kommunane avklare kvar det skal byggjast, kor
mykje det skal byggjast i eit område og på den einskilde tomta.
Kommunen skal sjå heile arealet i kommunen under eitt, og sjå på
teknisk infrastruktur som kloakk, vegar, sykkelnett og grøntområde på
tvers av tomtegrenser. Slik vil kommunen ta eit overordna grep om
bruk og forvaltning av areala, setje vilkår om korleis omgjevnadene
og miljøet skal vere, funksjonelt og estetisk, der det skal byggjast
ut.
Private aktørar har ei sentral rolle på bustadmarknaden
i Noreg. Dei skal prosjektere og byggje bustader, stå for finansiering
og sal og forvalte og halde ved like bustadmassen. Private aktørar
skaffar tomter og er med på å avklare føresetnadene for å byggje.
Dei har òg høve til å lage framlegg til reguleringsplanar. Dei fleste detaljplanar
blir i dag fremja av private utbyggjarar.
Blant dei private aktørane på bustadmarknaden finn
ein både profesjonelle og ikkje-profesjonelle partar.
Også marknaden for brukte bustader og leigemarknaden
er marknader med både profesjonelle og ikkje-profesjonelle aktørar.
Skattlegginga av kapital i Noreg omfattar som hovudregel
skatt på netto avkastning, skatt på realiserte gevinstar/frådrag
for tap og skatt på netto formue. På alle desse områda er skattlegginga
av bustader og annan fast eigedom låg, eller skattlegginga manglar
heilt.
På den andre sida løyser sal av bustader og
annan fast eigedom ut dokumentavgift (sal av andelar i burettslag
(burettslagbustader) er fritekne frå dokumentavgift). I tillegg
kjem eventuelt kommunal eigedomsskatt. Desse skattane hindrar ikkje at
bustader og eigedom i sum er klart favoriserte i dei generelle reglane
for skattlegging av kapital.
Låg eller inga skattlegging av bustader og eigedom
fører til overinvestering i bustader og til at prisane på bustader
blir høgare enn dei elles ville ha vore. Det at hushalda har storparten
av formuen plassert i bustaden, kan òg vere uheldig ut frå omsynet
til å avgrense den samla økonomiske risikoen som er knytt til samansetjinga
av formuen i hushalda. Dette kan verke inn på den makroøkonomiske
stabiliteten. Det blir i meldinga peikt på at ein heller ikkje kan
sjå bort frå at overinvestering i bustader kan verke negativt på investeringane
i lønsam næringsverksemd.
Det blir i meldinga peikt på at skattefavoriseringa
av bustader har uheldige fordelingskonsekvensar, slik mellom anna
Fordelingsutvalet peika på i NOU 2009:10. Høginntektsgrupper eig
meir verdifulle, og fleire, bustader enn låginntektsgruppene. Samstundes
er dei flinkare til å dra nytte av skattesystemet på lovleg vis, mellom
anna ved at det er lettare for dei å få lån.
Eit anna døme er at høginntektsgruppene har økonomi
til å investere i bustader med ei eller fleire utleigeeiningar,
slik at dei får utnytta høvet til å leige ut delar av bustaden skattefritt
betre.
Innrettinga av bustadskatten inneber også ei
favorisering av eigarar framfor leigarar.
Det blir i meldinga peikt på at dei reglane
for formuesverdsetjing av bustader som tok til å gjelde frå og med
inntektsåret 2010, har vore med på å gjere formuesskatten til ein
betre reiskap for utjamning og har òg gjort han meir effektiv. Ein har
fått løfta særleg dei låge likningsverdiane på mange kostbare bustader
i sentrale strok. I tillegg er botnfrådraget i formuesskatten auka
klart.
Det blir i meldinga peikt på at det er positivt
for ressursbruken at ein har auka den gjennomsnittlege likningsverdien
av eigen bustad frå 20 til 25 pst. av marknadsverdien og auka likningsverdien
for sekundærbustader til 50 pst. av marknadsverdien.
Auka yrkesdeltaking og høg produktivitetsvekst har
trekt veksten i norsk økonomi opp dei siste 40 åra. Samstundes har
ein bygd opp ei olje- og gassverksemd som har gjeve svære inntekter
til staten og til mange leverandørar på fastlandet. Noreg har òg
fått store gevinstar i byteforholdet overfor utlandet som følgje
av Kina sitt inntog i det internasjonale vare- og tenestebytet kring tusenårsskiftet.
Fordelinga av inntektene frå produksjonsverksemda i fastlandsøkonomien mellom
arbeidstakarar og kapitaleigarar har halde seg nokså stabil.
Samstundes har veksten i løningane til norske
arbeidstakarar vore høg.
Billige konsumvarer frå Kina og andre framveksande
økonomiar har vore med på å halde inflasjonen i Noreg og andre OECD-land
nede. Det har bidrege til låge renter og har saman med høg vekst
i inntektene og sterk folkevekst gjeve sterkare etterspurnad etter
bustader i Noreg. Bustadprisane har auka kraftig gjennom mange år.
Hushalda si gjeld i høve til inntekta er no historisk høg, på om
lag to gonger den disponible inntekta deira. Gjeldsbøra er likevel
ujamt fordelt og er størst for unge hushald med liten finansiell
formue. Den store gjeldsbøra til hushalda gjer dei særs sårbare
for ein auke i rentene eller eit fall i inntekta.
Det er no stor skilnad på den økonomiske utviklinga
i Noreg og hjå mange av handelspartnarane våre. Medan mange land
i Europa slit med låg økonomisk vekst og høg arbeidsløyse, går det
godt i norsk økonomi.
I meldinga er det gjort greie for sentrale offentlege
rammer for bustadmarknaden. Med dei gjevne rammene vil samspelet
mellom etterspurnad og tilbod avgjere kor mange bustader som blir
bygde, og kva prisar vi må betale for å bu.
Det blir i meldinga peikt på at ein godt fungerande
bustadmarknad er viktig for å gje balanse mellom tilbod og etterspurnad.
Over tid kan ikkje bustadprisane auke meir enn det inntektsutviklinga
tilseier.
Det er mange faktorar som er med på å avgjere både
nivået på og utviklinga i bustadprisane og bustadbygginga. Det blir
gjort rede for desse i meldinga.
Etterspurnaden og tilbodet påverkar kvarandre
i eit samspel, og resultatet av samspelet er dei bustadprisane og
den bustadbygginga som blir realisert på marknaden.
Den sterke folketilveksten har skapt eit press
på bustadmarknaden. Ein berekna etterspurnad ut frå demografi blir
i daglegtalen ofte kalla bustadbehov.
Ein utbyggjar som vurderer å setje i gang bygging,
vil ikkje tufte ei slik avgjerd på den underliggjande etterspurnaden,
men på etterspurnaden slik han kjem til uttrykk på marknaden gjennom betalingsviljen
og betalingsevna til husstandane. Dette blir også kalla effektiv
etterspurnad.
Det blir i meldinga peikt på at talet på husstandar og
kva type husstandar vi har, er avgjerande for situasjonen på bustadmarknaden.
Det har vore ein kraftig folketilvekst i Noreg, særleg dei siste åra.
Talet på husstandar har i prosent auka meir enn talet på innbyggjarar,
slik at færre bur under same tak no enn før.
Folkeveksten i 2012 var på 1,3 pst. Sett bort
frå 2011 må ein heilt attende til 1920 for å finne ein større prosentvis
vektst.
Folkeveksten i dei store byane og sentrale områda
held fram, men medan 38 pst. av folkeveksten i 2011 kom i Oslo og
Akershus, var prosentdelen 32 pst. i 2012.
I stor grad er det innflyttingsoverskotet frå
utlandet som forklarer veksten i folketalet, og arbeidsinnvandrarane
utgjer ei sentral gruppe blant desse. Arbeidsinnvandringa påverkar
bustadmarknaden på fleire måtar.
Statistisk sentralbyrå sin bustadprisindeks,
som går tilbake til 1992, syner at bustadprisane jamt over har auka
år for år, med unntak for finanskriseåret 2008. I perioden 2000–2012
har bustadprisane auka med 119 pst.
Det har vore ein kraftig vekst i bustadprisane
i dei største byområda i perioden 2006–2012. Bustadprisutviklinga
i Stavanger merkar seg ut med ein auke på over 60 pst. på seks år.
Prisnivået per kvadratmeter bustad er likevel høgast i Oslo.
Forventningar om framtidig prisutvikling påverkar
den faktiske prisutviklinga.
Auken i bustadinvesteringane som prosentdel
av bruttonasjonalproduktet var mindre i Noreg enn i Spania og Irland
i åra før finanskrisa. Nivået på bustadbygginga i Noreg har snarare
vore jamn enn kraftig tiltakande. Prosentdelen sysselsette i bygg
og anlegg i Noreg har dei seinaste åra auka om lag i same takt som
i Spania før finanskrisa, men då frå eit lågare nivå.
Også prisane på leigde bustader aukar. Leigemarknaden
er pressa i Oslo, medan det er høve til å leige til klart lågare
prisar i andre delar av hovudstadsområdet.
Det er ein nær samanheng mellom utviklinga i bustadprisane
og hushalda si inntekt. Talet på bustadeigarar aukar dess høgare
inntekta er, og bustadkonsumet og bustadstandarden er også høgare
dess høgare inntekta er.
Frå 2000 til 2011 auka den realdisponible inntekta
eksklusive aksjeutbytte i norske hushald med 48 pst. I den same
perioden var det ein realprisvekst på bustader på 76 pst.
Frå september 2009 og fram til i dag har marknadsrenta
vore på eit lågt nivå. Det låge rentenivået har medverka til at
bustadprisane og hushalda si gjeld har vakse så mykje som dei har gjort.
I Noreg har det vore lite bruk av fastrente. Prosentdelen
lån på fastrentevilkår har auka noko den seinare tida, men den relativt
låge delen fastrentelån gjer at privatøkonomien til norske lånekundar
raskt blir påverka av endringar i renta.
I åra etter 2007 har gjeldsbøra halde seg nokså stabil.
Nivået er høgt både historisk og samanlikna med andre land. Om lag
fire pst. av hushalda har ei gjeld på fem gonger inntekta eller
meir. Av dei ti prosentane av hushalda som har dei lågaste inntektene,
har om lag ni pst. ei samla gjeldsbør på fem gonger inntekta. Auken
i gjeldsbøra har vore størst blant hushald med høge inntekter, og det
er denne gruppa som har den tyngste gjeldsbøra. Hushald med høgare
inntekt kan generelt tole ei større gjeldsbør.
Gjeldsauken kan gje uheldige effektar i bustad- og
kredittmarknaden. På grunn av hushalda si høge opplåning, stramma
Finanstilsynet i desember 2011 inn retningslinjene for forsvarleg utlånspraksis
for lån til bustadføremål.
Dei siste åra har konkurransen om kundane på marknaden
for bustadlån vore sterk, samstundes som bankane har hatt god tilgang
på finansiering på kapitalmarknaden. Det har vore ein sterk auke i
rammekredittar med pant i bustaden, men auken tok til på eit relativt
lågt nivå.
Risikoen til bankane heng nært saman med kva evne
og vilje låntakarane har til å betale renter og avdrag. Bankane
har historisk sett hatt låge tap på bustadlån. Mange låntakarar
strekkjer seg langt for å ikkje misleghalde bustadlånet og strammar
heller inn på forbruket. Eit større bustadprisfall kan påføre bankane
auka tap på utlåna til føretakssektoren samstundes som dei får mindre
tryggleik for utlåna til hushalda. I Meld. St. 12 (2012–2013) Perspektivmeldingen
2013 er det gjort nærare greie for bustadmarknaden og hushalda si
gjeld.
Samspelet mellom bustadmarknaden og kredittmarknaden
kan gje opphav til finansielle ubalansar og etterfølgjande periodar
med låg økonomisk vekst og høg arbeidsløyse. Erfaringar frå Noreg
og andre land viser at økonomiske tilbakeslag ofte blir djupare
og varer lenger når nedgangen har rot i finansielle ubalansar.
Med aukande bustadprisar og aukande husleiger kan
det vere vanskeleg for unge og vanskelegstilte med låg inntekt og
med liten eller ingen eigenkapital å etablere seg på bustadmarknaden. Sterkt
stigande bustadprisar gjer at ein må spare mot eit glidande mål.
Skattesystemet hjelper dei som leiger, dersom dei bruker BSU-ordninga, men
den store skattefordelen er resultatet av den låge eller manglande
skatten på eigen bustad.
Langt på veg møter arbeidsinnvandrarar dei same
utfordringane som unge på bustadmarknaden.
Det tek gjerne lengre tid for arbeidsinnvandrarar å
etablere seg i bustadmarknaden enn for nordmenn. Dei manglar eigenkapital,
og ofte også kunnskap om marknaden. Dei må dokumentere at dei vil
bli verande i Noreg. Ofte vil dei ynskje å ha ein rimeleg stad å
bu. Med aukande butid blir krava og preferansane endra, og arbeidsinnvandrarane
får etter kvart buforhold som liknar meir på dei vi finn blant nordmenn.
Studiar viser at dei fleste utanlandske arbeidstakarar klarer å etablere
seg med akseptable bustadløysingar, og at det høge talet på familiegjenforeiningar
kan tolkast som eit uttrykk for at dei fleste klarer å skaffe seg
tilfredsstillande buforhold.
I 2011 var det i overkant av 2,4 millioner bustader
i Noreg. Det faktiske tilbodet av bustader i marknaden er talet
på brukte og nye bustader som er til sals.
Kor godt vi utnyttar bustadmassen, verkar inn
på både etterspurnaden og tilbodet på bustadmarknaden. Heile tida
er det slik at ein viss del av bustadmassen står tom.
I perioden 2000–2010 har bustadbygginga vore høg
nok til å halde oppe bustaddekninga for landet samla sett. For dei
store byområda har bustaddekninga gått ned dei siste åra.
Gjennom 2000-talet har det vore store svingingar
i talet på igangsette bustader. Særleg har bygginga av blokkleilegheiter
variert frå år til år, medan bygginga av einebustader og småhus
har vore meir stabil. Etter ein periode med ei årleg igangsetjing
på over 30 000 bustader i 2005–2007, gjekk bustadbygginga kraftig
ned i 2008 og 2009. Sidan har bygginga teke seg opp, og i 2012 blei
det sett i gang bygging av 30 100 bustader. I perioden 2000–2012
er det blitt bygd nær 350 000 bustader.
I tillegg har mange tidlegare næringslokale
blitt ombygde til bustader.
SSB sin byggjekostnadsindeks for bustader måler
i hovudsak utviklinga i kostnadene til innsatsfaktorane arbeidskraft,
materialar og transport brukt i bustadbygginga. I perioden 2000–2012
har denne indeksen auka med 58 pst. Byggjekostnadsindeksen blir
ikkje påverka av endringar i prisar på tomter, produktivitetsendringar
eller endringar i fortenestemarginane til entreprenørane. I perioden
2000–2011 har det vore ein nedgang i arbeidskraftproduktiviteten
i byggje- og anleggsverksemda på 9 pst. ifølgje SSB. Det finst ikkje
gode data på verken fortenestemarginar i byggjenæringa eller på
tomteprisar.
Medan den generelle prisveksten (KPI) har vore på
25 pst. i perioden 2000–2012 har byggjekostnadene auka med 58 pst.
I den same perioden har prisane på brukte bustader auka med 119
pst.
Det er stor variasjon i nivået på bustadprisane mellom
sentrale og ikkje-sentrale strok. Medan gjennomsnittleg kvadratmeterpris
på omsette bustader i Oslo i 2012 var 43 000 kroner, var den tilsvarande
prisen for til dømes Hedmark 18 700 kroner.
Dei statlege krava til kvalitetar i nye bustader
er blitt strengare dei seinare åra. Sjå meldinga for døme.
Mange kommunar set også krav til bygginga. Dette
kan vere krav til føremål, høgde og plassering, krav om blanding
av ulike bustadstorleikar i eit grannelag og krav om parkering og
så vidare.
Generelt gjer auka krav om standard bustadbygginga
dyrare. Det er ulike oppfatningar om kor fordyrande desse krava
har vore for byggjekostnadene.
Dei auka krava til nye bustader kan berre forklare
delar av skilnaden mellom byggjekostnadene og bustadprisane. Utviklinga
i tomteprisane er ein annan sentral forklaringsfaktor bak dei auka
bustadprisane.
Det blir i meldinga peikt på at dei større byane, der
både bustadprisveksten og folketilveksten er sterkast, har tomtemarknaden
og reguleringsprosessen mykje å seie for kor mange bustader som
blir bygde. Tomtene i byane har eit høgare prisnivå enn tomter i
dei kringliggjande kommunane. Ein oppsplitta eigarstruktur og fri
prissetjing på tomter vil i seg sjølv vere prisdrivande.
Sjølv om mange kommunar regulerer nok tomter til
bustadbygging, blir mangel på byggjeklare tomter ofte brukt som
forklaring på kvifor det ikkje blir bygd nok bustader. Dette kan
henge saman med at utbyggjarane ynskjer å byggje på andre tomter
enn dei som kommunane regulerer og at det er få og dyre tomter som
er tilgjengelege på marknaden.
I ein tomtemarknad med stigande prisar og stor etterspurnad
vil ein grunneigar vurdere om det er lønsamt å vente med å selje
tomter.
Etter at ei tomt er kjøpt, vil utbyggjaren gjere framlegg
om regulering av ho. Dermed er det mange som har ein lovfesta rett
til å uttale seg om ein ny bruk av tomta. Ofte er det mykje motstand
mot fortettingsprosjekt.
Det er mange forhold som verkar inn på lønsemda
til utbyggjarane. Dette er økonomiske konjunkturar, utviklinga på
tomtemarknaden, produktivitetsutviklinga i byggjenæringa, ulike offentlege
krav og tida det tek å klargjere reguleringsplanar og byggjesøknader.
Mange aktørar med ulike ynskje kan gje lengre prosessar.
Det er fleire formar for usikkerheit i utbyggingsprosjekt
og dette inneber økonomisk risiko. Følgjande er nemnd i meldinga:
saksgangen i plan- og bygningssaker, usikkerheit om reguleringa,
usikkerheit om betalingsviljen i marknaden og andre formar for usikkerheit.
I meldinga går det fram at det kan sjå ut til
at utbyggjarane sine tomtereservar har auka. Ein utbyggjar med ein
stor reserve av tomter vil ha ein fordel fordi ho eller han kan
tilby erstatningstomter og inngå byteavtalar.
Vidare går det fram av meldinga at det også
kan sjå ut til at bustadutviklingseigedomar blir organiserte i eigne
selskap, som sjølve blir kjøpte og selde. Når ein utbyggjar vel
å starte ei stor utbygging, søkjer ho eller han etter ein eller
fleire partnarar, slik at risikoen i utbygginga blir fordelt på
fleire.
Dette peikar på at det er tidkrevjande og komplisert
å skaffe byggjegrunn i urbane område. For kommunen kan det til dømes
bety at område der ein meiner det ligg godt til rette for bustadbygging,
kan ha grunneigarkonstellasjonar som gjer at ein ikkje kan byggje,
eller at tomtene blir for dyre.
Komiteen har merket
seg at krav til utforming av boliger, herunder krav om universell
utforming og til energiløsninger, blir brukt som forklaring på økningen
i byggekostnader.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og
Kristelig Folkeparti, viser til notat 2012:112 «Hva betyr kvalitetskrav
for byggekostnader og boligtilbud?» fra Norsk institutt for by-
og regionforskning (NIBR). Notatet viser økning i priser og kostnader,
men ingen entydig sammenheng med kvalitetskrav.
Flertallet mener det er viktig
å iverksette tiltak på tilbudssiden i markedet, og at det bør legges til
rette for å bygge nok boliger til å møte etterspørselen.
Flertallet viser til at det er
økende arbeidsinnvandring til Norge, både av varig og mer midlertidig
karakter. Dette bidrar til økt etterspørsel av boliger. Flertallet viser
til notat fra Caritas Norge på høringen og beskrivelsen av de utfordringer
på boligmarkedet som møter arbeidsinnvandrere. Flertallet ber
regjeringen vurdere behovet for og eventuelle tiltak som kan støtte
opp under kommunenes tiltak for å møte disse utfordringene.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre og Kristelig Folkeparti er bekymret over at det bygges
for få boliger i Norge, sammenliknet med behovet. Disse medlemmer viser
til at det aldri har vært en høyere befolkningsvekst enn nå, med
en vekst i 2011 på 65 000 personer eller 1,3 pst. Disse medlemmer viser
til at befolkningen i 2012 passerte 5 millioner innbyggere, og at
omtrent fire av fem nordmenn bor i byer og tettsteder. Disse
medlemmer viser til at det er i byer og tettsteder veksten
er sterkest. Disse medlemmer peker på at det er et
enormt press på boligmarkedet. Dette er et resultat av en manglende aktiv
boligpolitikk. Disse medlemmer viser til at det i
2012 nok en gang ble bygget kun omtrent 75 pst. av det antallet
boliger behovet skulle tilsi. Dette føyer seg inn i rekken av år
der boligbyggingen ikke har holdt tritt med behovet.
Disse medlemmer etterlyser en
strategi for økt boligbygging, med konkrete tiltak for økt boligbygging,
noe denne meldingen synes å mangle. Disse medlemmer mener
regjeringen i for liten grad tar inn over seg de store konsekvensene
en lav boligbygging medfører. Det stadig økende presset på boligmarkedet
presser i all hovedsak ut unge nyetablerere, enslige, innvandrere
og vanskeligstilte.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre mener offentlige reguleringer i boligmarkedet bør
gjøres med varsomhet og med tanke på alle som agerer i dette markedet.
Etter dereguleringen av boligmarkedet for noen tiår siden, synes
det for disse medlemmer åpenbart at man skal være
forsiktig med å ilegge eller pålegge krav til aktører i boligmarkedet
uten først å ha analysert grundig hvilke effekter det får for hele
dette markedet, da velmente tiltak kan få utilsiktede effekter for flere
grupper.
Disse medlemmer ønsker et velfungerende boligmarked,
slik at alle får muligheten til å skaffe seg en bolig som passer
og som det er godt å bo i. Disse medlemmer mener
et slikt marked er spesielt sårbart for forandringer som fordyrer,
og kan skape ubalanse for den enkelte boligeier eller leietaker,
og dennes mulighet til å innrette hverdagen på en god måte.
Disse medlemmer mener krav til
utforming av bolig, herunder krav til universell utforming og energiløsninger,
samt andre standardiseringskrav, er med på å fordyre boligutbygging. Disse
medlemmer deler derfor ikke komitéflertallets oppfatning
om at det ikke finnes noen entydig sammenheng mellom kvalitetskrav,
utformingskrav og andre standardiseringskrav og høye boligpriser
og utbyggingskostnader. Kombineres disse kostnadene med tunge og
tidkrevende reguleringsprosesser, koblet med innsigelser til areal-
og utbyggingsplaner, vil boligbygging og dermed også boligkjøp bli
en dyrere affære.
Disse medlemmer er tilfreds med
at regjeringen i meldingen gir uttrykk for at man ser store utfordringer
mellom boligpolitikkens utforming og signalene dette gir til boligmarkedet. Disse medlemmer er
mindre tilfreds med at regjeringen ikke omtaler mer konkrete tiltak
for å ha en mer grundig gjennomgang av offentlige reguleringers
innvirkning på boligmarkedet.
Disse medlemmer påpeker at boligpolitikken i
dag er delt mellom to departementer. Det vil si at ansvaret for
plandelen og byggesaksdelen i plan- og bygningsloven er fordelt
mellom Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet.
I tillegg er det en lang rekke lover og forskrifter som regulerer boligpolitikken,
og som tilligger andre departementer, herunder bustadoppføringslova,
avhendingsloven, håndverkertjenesteloven og eiendomsmeglerloven.
I tillegg kommer også energimerkeforskriften og forskrift om sikkerhet ved
arbeid i og drift av elektriske anlegg.
Disse medlemmer mener inndelingen
synes uhensiktsmessig, og mener at bolig- og bygningspolitikken
i det lange løp ville bli bedre forvaltet gjennom samordning i ett
enkelt departement.
Disse medlemmer merker seg språkbruken
i meldingen vedrørende skattlegging av boliger og annen fast eiendom. Disse
medlemmer merker seg også at regjeringen oppfatter det som problematisk
at personer med høy inntekt har økonomi til å investere i boliger
med en eller flere utleieenheter. Disse medlemmer oppfatter
ikke dette som et problem. Disse medlemmer mener
problemet i dagens boligmarked er at det er for få boliger tilgjengelig
i både eie- og leiemarkedet. Dersom man investerer i boliger som
leies ut, vil dette gjøre det lettere for leietakere å finne en
bolig og presse prisene nedover.
Tatt i betraktning at boligpolitikken har vært
innrettet slik at flest mulig skal få mulighet til å eie sin egen
bolig, og gjør det, synes ikke disse medlemmer det
verken er moralsk eller økonomisk riktig å innskjerpe beskatningen
til de som gjennom sitt eierskap i den norske boligmassen er med
på å møte etterspørselen i leiemarkedet. En ytterligere skattlegging
av noen fordi de eier mer boligmasse enn andre, synes disse
medlemmer ikke er en god begrunnelse for å vurdere slike
inngrep.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre viser til at detaljkravene til den tekniske utførelse
av boligbyggingen har økt betraktelig de siste årene. Nye byggtekniske
forskrifter i 2007 og igjen i 2010 er ifølge entydige erfaringer
fra byggebransjen betydelig kostnadsdrivende. Nye revisjoner av
byggtekniske forskrifter vil komme i 2015 og 2020 med vekt på energieffektivisering.
Disse medlemmer vil peke på det
paradoks at makten til å definere kvalitet ser ut til å være mer toppstyrt
enn markedsstyrt. Dette gjenspeiler seg også i prisene. Det er ikke
stor prisvariasjon mellom nye og gamle boliger. Disse medlemmer mener
det må tas større hensyn til forbrukernes betalingsvilje og -evne
og byggenæringens realisme enn å diktere løsninger som kjøperne
ikke prioriterer.
Disse medlemmer ønsker en gjennomgang av
TEK10 med tanke på forenklinger og større brukervalg, og ikke minst
gjøre flere leiligheter økonomisk tilgjengelige for førstegangsetablerere.
Disse medlemmer fremmer følgende
forslag:
«Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget
med forslag til revisjon av plan- og bygningsloven, samt bestemmelser
i byggteknisk forskrift (TEK10), med mål om å lempe på krav til
nye boliger og utleieboliger.»
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet mener
presset i boligmarkedet bør tas på største alvor. I møte med den
store befolkningsveksten, som gjennom flere år har vært innvandringsdrevet,
endres også behovene i boligmarkedet. Inntektsforskjellene mellom ulike
grupper fordelt på øvrig befolkning og innvandrerbefolkningen er
statistisk svært stor, og påvirker sammensetningen av bomiljøer
i storbyene og store regionsentra over hele landet. Kobler man dette
sammen med plan- og bygningslovgivningen og praksis, øker dette presset
lokalt flere steder, og presser prisene oppover.