Sammendrag

Dersom en av deltakerene i et sameie kjøper ut de andre deltakerne/deltakeren, vil dette selvfølgelig utløse beskatning for eventuell gevinst hos selgerne/selgeren.

Mindre forståelig er det imidlertid at en slik overtakelse også utløser beskatning for en teoretisk gevinst også på kjøpers hånd.

Skatteloven § 10-44 gjelder gevinst og tap ved realisasjon av andeler. Det framgår bl.a. at oppløsning av selskapet, og sameier som er omfattet av bestemmelsen, er å anse som realisasjon som utløser gevinstbeskatning. Grunnen til at kjøperen av andelen blir gevinstbeskattet, er at det ansvarlige selskapet anses oppløst og omdannet til enmannsforetak og at dette er å betrakte som realisasjon.

Ovennevnte løsning er forstått slik at dette er en konsekvens av skattereformen i 1992-1993 da man gikk over fra bruttoligning til nettoligning. I skatterettslitteratur er det anført at løsningen på en måte er logisk, men det er også pekt på at den gevinst som man blir beskattet for er forholdsvis fiktiv. Den som etter omdanningen står som eneeier er ikke blitt rikere enn før. Under bruttoligningssystemet ville eneeieren først ved senere salg av eiendelene blitt gevinstbeskattet.

For de fleste vil det oppfattes som svært urimelig og uforståelig at en blir pålagt å beskattes for en fiktiv gevinst. Ekstra uforståelig blir det når en ikke er kjent med regelen og således ikke får noen forhåndsvarsel før skattekravet blir mottatt.

Det er nemlig mye som tyder på at svært få har kunnskap om denne spesielle regelen.

Poenget er også at dersom en kjenner til regelen er det etter dagens lovverk en enkel sak å omgå den. Dette kan selvfølgelig gjøres ved at kjøper nøyer seg med en eierandel på for eksempel 99,9 pst. Da vil hovedeier i all praktisk sammenheng ha full kontroll over eiendommen, men likevel slippe å betale en teoretisk gevinst for sin andel. En kan dermed si at de "ressurssterke" har mulighet til å slippe beskatning, mens de som ikke har oversikt over alle "detaljene" i skatteloven blir beskattet.

Ingen er tjent med en skatteregel som store deler av skattyterne oppfatter som uforståelig, og som attpåtil kan omgåes med letthet. Regelen om gevinst for salg som ikke er foretatt, ved overgang fra sameie til enkeltmannsforetak, bør derfor endres slik at beskatning først inntreffer når salg finner sted.

På denne bakgrunn fremmes følgende forslag:

"Stortinget ber Regjeringen fremme forslag på endring av skatteloven som medfører at gevinstbeskatning, ved overgang fra sameie til enkeltmannsforetak, ikke finner sted før salg er foretatt."

Komiteens merknader

Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Ranveig Frøiland, Svein Roald Hansen, Tore Nordtun, Torstein Rudihagen og Hill-Marta Solberg, fra Høyre, Svein Flåtten, Torbjørn Hansen, Heidi Larssen og Jan Tore Sanner, fra Fremskrittspartiet, Gjermund Hagesæter, lederen Siv Jensen og Per Erik Monsen, fra Sosialistisk Venstreparti, Øystein Djupedal, Audun Bjørlo Lysbakken og Heidi Grande Røys, fra Kristelig Folkeparti, Ingebrigt S. Sørfonn og Bjørg Tørresdal, fra Senterpartiet, Morten Lund, fra Venstre, May Britt Vihovde og fra Kystpartiet, Karl-Anton Swensen, viser til at dokumentet ble forelagt finansministeren til uttalelse 16. april 2002. Uttalelsen 25. april 2002 er vedlagt innstillingen.

Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet og Kystpartiet,viser til uttalelsen fra finansministeren som påviser betydningen og begrunnelsen for sondringen mellom nettoligning og bruttoligning av sameier i skatteloven og at visse sameier behandles likt med nettolignede selskaper. Hovedregelen er at sameieforhold som ligger nær til selskapsformen i omfang og aktivitet nettolignes for å hindre grensedragningsproblemer som for eksempel at ansvarlige selskaper skattetilpasses som sameier.

Flertalletvil også peke på at det er sameiernes egen bruk i forhold til andres bruk av sameietingen som er avgjørende for hvorvidt man netto- eller bruttolignes for et sameie, slik at reglene om nettoligning ikke kommer til anvendelse der sameietingen bare benyttes av sameierne selv.

Flertalletviser til finansministerens påpekning av at netto- eller bruttoligning av sameier etter skatteloven beror på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle og at det er bruken av sameietingen som er avgjørende for vurderingen i hvert enkelt tilfelle.

Flertallet har merket seg at finansministeren mener det er grunn til å se nærmere på de konkrete kriterier og dermed hvilke sameieforhold nettoligning bør anvendes for og at det allerede er hjemmel i skatteloven § 10-40 annet ledd for å unnta særlige grupper fra reglene om nettoligning.

Flertalletmerker seg også at endringer i regelverket om hvilke grupper sameier som kan unntas fra nettoligning dermed kan gjennomføres uten lovendringer og ber departementet på egnet måte komme tilbake med en orientering om hvilke endringer man vil foreta.

Flertallet foreslår at dokumentet vedlegges protokollen.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Kystpartiet slutter seg til innholdet i Dokument nr. 8:99 (2001-2002) og mener at det er uheldig å pålegge noen gevinstbeskatning før salg er foretatt.

Disse medlemmer viser til at et aksjeselskap, der en aksjonær kjøper seg opp til 100 pst. av aksjene, ikke utløser noen form for beskatning for eierandeler som ikke er omsatt. Tilsvarende burde derfor kunne gjelde for et ansvarlig sameie. En mulig måte å gjøre dette på er at kjøper selv avgjør om reglene for ansvarlig sameie fortsatt skal gjelde også etter at kjøper har overtatt hele selskapet.

Disse medlemmer mener derfor at skatteloven bør endres på dette punkt slik at beskatning først finner sted når gevinst er realisert.

På bakgrunn av dette fremmer disse medlemmer følgende forslag:

"Stortinget ber Regjeringen fremme forslag om endring av skatteloven som medfører at gevinstbeskatning, ved overgang fra sameie til enkeltmannsforetak, ikke finner sted før salg er foretatt."

Forslag fra mindretall

Forslag fra Fremskrittspartiet og Kystpartiet:

Stortinget ber Regjeringen fremme forslag om endring av skatteloven som medfører at gevinstbeskatning, ved overgang fra sameie til enkeltmannsforetak, ikke finner sted før salg er foretatt.

Komiteens tilråding

Komiteen viser til dokumentet og til det som står foran og rår Stortinget til å gjøre slikt

vedtak:

Dokument nr. 8:99 (2001-2002) - forslag fra stortingsrepresentant Gjermund Hagesæter om endring av reglene for beskatning ved overgang fra sameie til enmannsforetak slik at ikke kjøper lenger blir beskattet for salg som ikke reelt er foretatt - vedlegges protokollen.

Vedlegg: Brev fra finansdepartementet v/statsråden til finanskomiteen, datert 25. april 2002

Dokument nr. 8:99 (2001-2002) Forslag fra stortingsrepresentant Gjermund Hagesæter om endring av reglene for beskatning ved overgang fra sameie til enmannsforetak

Jeg viser til brev fra Finanskomiteen av 16. april 2002 vedrørende Dokument nr. 8:99 (2001-2002) forslag fra stortingsrepresentant Gjermund Hagesæter om endring av skattereglene ved oppløsning av nettolignet sameie.

Reglene om nettolignede sameier kommer til anvendelse når en felles utnyttelse av sameietingen er rettet mot andre enn sameierne og denne bruk ikke er uvesentlig i forhold til sameiernes egen bruk. Med dette har en ment å fange opp de sameieforhold som ligger nær opp til selskapsformen og hvor sameiet opptrer som sådan utad. I realiteten vil mange slike sameier være ansvarlige selskaper. Reglene kommer altså ikke til anvendelse i de tilfeller sameietingen bare benyttes av sameierne selv.

Hvorvidt et sameie skal bruttolignes eller nettolignes vil bero på en konkret vurdering, der omfanget av sameiernes egen bruk i forhold til andres bruk vil være avgjørende. Det vil bl.a. bli lagt vekt på vederlaget for utleie som sameierne mottar fra andre. Videre vil forholdet mellom lengde og intensitet når det gjelder ulike former for utnyttelse av sameietingen ha betydning. Om et sameie som beskrevet i eksempelet i Dokument nr. 8:99 vil være et brutto- eller nettolignet sameie, vil være avhengig av hvordan eiendommen benyttes.

Nettolignede sameier behandles skattemessig likt med ansvarlige selskaper og kommandittselskaper. Felles for dem er at andelseierne bare anses å eie andelene i selskapet eller sameiet, mens det er selskapet/sameiet som er eier av aktiva der, herunder avskrivbar fast eiendom. Dette innebærer at slik eiendom anses realisert av selskapet/sameiet ved overdragelse til tredjemann, og også ved overdragelse fra sameiet til en av andelseierne. Dersom sameiet bare består av den faste eiendommen og en andelseier kjøper ut den eller de andre andelseierne, anses sameiet oppløst. En slik oppløsning regnes som en skattepliktig realisasjon av hele eiendommen, ikke bare av de oppkjøpte eierandeler.

Dersom en andelseier kjøper ut de andre sameierne og dermed blir eneeier, legges det altså ikke vekt på at den overtakende andelseieren reelt sett eier en del av eiendommen fra før. Til gjengjeld økes den skattemessige inngangsverdi på denne eiendomsandelen opp til omsetningsverdi, slik at et evt. avskrivningsgrunnlag øker og fremtidig gevinstbeskatning reduseres ved eventuell ny realisasjon.

Ved bruttoligning blir dette annerledes. En sameiers erverv (utløsning) av andre sameieres eierandeler innebærer bare realisasjon av utløste andeler, ikke bare av erververens egen (gamle) andel.

Når det gjelder det forslag til endringer som er fremsatt av Gjermund Hagesæter i Dokument nr. 8:99, har jeg følgende kommentarer:

Det er et reelt behov for å la visse sameier omfattes av reglene om nettoligning. Sett fra skattyters side vil det i en del tilfeller kunne være ønskelig med bruttoligning fordi de enkelte deltakerne på denne måten vil kunne avgjøre de ulike skattemessige posisjonene individuelt. En har derfor ansett det nødvendig at reglene om nettoligning får anvendelse på sameieforhold som ligger nær opp til selskapsformen i aktivitet og omfang. På denne måten unngår en omgåelses- og grensedragningsproblemer ved at virksomheter som naturlig skulle vært organisert som ansvarlige selskaper fremstår som sameier.

Det essensielle ved denne skatteordningen er at det er sameiet/selskapet som behandles som eier av eiendommen, og ikke andelshaveren. Inntektsberegningen for selskapet/sameiet holdes adskilt fra den øvrige inntektsberegning for andelseierne. Skatteloven har således en klar prinsippregel i § 10-45 om at disposisjoner mellom deltaker og selskap anses foretatt mellom selvstendige skattesubjekter. Likeledes bestemmer § 10-44 første ledd at oppløsning av selskapet utløser realisasjonsbeskatning. Det samme gjelder for nettolignet sameie, jf. § 10-40 annet ledd.

I forslaget sies det at de fleste vil oppfatte regelen som svært urimelig og uforståelig ved at en blir skattlagt for en fiktiv gevinst. Videre sies det at regelen vil fremstå som ekstra uforståelig når en ikke er kjent med regelen og således ikke får noen forhåndsvarsel før skattekravet blir mottatt. Til dette kan sies at det er viktig, både ved etablering, drift og ikke minst ved opphør av virksomhet i nettolignede selskaper og sameier, å sette seg godt inn i skattereglene for slike disposisjoner. Utgangspunktet er for så vidt det samme som ellers; det er viktig å sette seg inn i rettsreglene på det området man beveger seg inn på. Det er således en god forholdsregel å sjekke skattereglene forut for alle viktige disposisjoner over fast eiendom og eierandeler. At reglene i enkelte tilfeller kan gi seg uheldige utslag, kan ikke være avgjørende for at loven endres.

Som det fremgår ovenfor har regelen om at visse sameier behandles likt med nettolignede selskaper sin klare begrunnelse. Det kan imidlertid være grunn til å se nærmere på hvilke sameier reglene om nettoligning bør gis anvendelse for. Jeg vil sørge for at departementet foretar en slik vurdering. Departementet er i skatteloven § 10-40 annet ledd gitt hjemmel til å unnta særlige grupper sameier fra reglene om nettoligning. Eventuelle endringer i regelverket vil kunne derfor gjennomføres uten at det kreves lovendring.

Jeg vil således ikke anbefale en endring av reglene i skatteloven slik det er foreslått i Dokument nr. 8:99 (2001-2002).